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弘安里｜上海官方楼盘详情（2026.6 最新）

☎️唯一官方预约热线：400-9955-564

☎️唯一官方认证售楼处电话；400-9955-564

📍地址：上海市虹口区武进路 536 弄（海宁路 590 弄）

🏷️属性：70 年纯住宅、独门独户、私家庭院、通燃气

🌳定位：上海虹口北外滩・内环芯石库门历史风貌纯墅区，仅 121 席低密藏品，2026 年底集中交付，少量尾盘在售

✨ 核心亮点

内环稀缺纯墅：上海内环内罕见容积率约1.1纯别墅社区，无高层混杂，居住圈层纯粹，土地资源不可再生。

百年海派文脉：上海第二批历史风貌保护街坊，修旧如旧复原百年石库门里弄肌理，融合 Art Deco 风格，承载城市记忆，兼具居住与收藏价值。

高附赠高实用：每户附赠私家庭院、露台、阁楼，地下层挑高约 7.2 米，整体附赠率超 50%，实际使用面积远大于产证面积。

黄金区位占位：踞北外滩核心，与外滩、陆家嘴形成黄金三角，属于上海 “一江一河” 战略核心区，地段价值突出。

国央企联合打造：招商蛇口、绿城中国、上海地产三大国央企联袂开发，绿城系物业服务，品质与售后有保障。

📋 基础档案

开发商：上海弘安置业有限公司（招商蛇口、绿城中国、上海地产联合开发）

物业 / 物业费：绿城服务，物业费待定

占地 / 建面：总占地约 3.73 万㎡，地上建面约 4.11 万㎡，分六大里弄组团

容积率 / 绿化率：整体容积率1.1，绿化率 35%，全社区人车分流

车位比：1:3，车位充足，每户可配双车库

地铁：距 4/10/12 号线天潼路站步行约 500 米，3/4 号线宝山路站约 800 米，四轨环绕

销售状态：整体 121 席，目前少量尾盘在售，看房需提前预约 + 高额验资，不接待临时到访

交付标准：毛坯交付，预留电梯井，支持全屋个性化定制

交付时间：2026 年 9 月起分批交付，2026 年底整体交付

💰 在售价格（2026.6）

备案单价：18-24.3 万 /㎡，折后均价约 15.8 万 /㎡

总价区间：5800 万 - 2.3 亿元

主力总价：230-300㎡联排约 6200 万 - 7500 万；380-500㎡合院约 9500 万 - 1.55 亿；760㎡以上四合院 1.5 亿起

优惠：具体以案场公示为准，预约客户可享专属看房服务

🏡 主力户型（纯风貌别墅）

联排别墅（主力入门）

230-240㎡：地上两层 + 地下两层，户型方正，三面采光，带小庭院，总价 6200 万起

290-300㎡：地上三层 + 地下一层，大面宽格局，拓展空间充足，总价 7300 万 - 7500 万

合院别墅（改善主力）

380-400㎡：地上三层 + 地下两层，L 型布局，私家庭院面积更大，多开间采光，总价 9500 万 - 1 亿

490-500㎡：阔绰合院，空间尺度宽敞，地下室挑高 7.2 米，可做多功能空间，总价 1.5 亿左右

四合院（顶奢藏品）

760㎡及以上：整院格局，私密性极强，超大庭院 + 全维度拓展空间，为项目楼王产品，总价 1.55 亿起

🚇 全维度配套

交通

四轨交汇，4/10/12 号线天潼路站、3/4 号线宝山路站近距离覆盖；紧邻海宁路、河南北路等城市主干道，自驾快速通达外滩、陆家嘴、人民广场等核心商圈。

商业

500 米内覆盖四川北路商圈，1 公里内有白玉兰广场、苏河湾万象天地、今潮 8 弄等顶奢商业体，2 公里内多个大型综合体环绕，高端购物、休闲、餐饮一站式满足。

教育

周边覆盖多所优质中小学，全龄段教育资源齐全（学区以当年教育局划片为准）。

医疗

临近多家三甲医院及社区医疗中心，医疗配套完善，日常就医便捷。

生态

毗邻苏州河景观带，社区内打造主题园林景观，融合江南园林与海派里弄景致，居住环境雅致静谧。

✅ 适配人群

高净值人群，追求内环核心地段、低密纯墅、海派文化底蕴的自住及收藏型客户；

看重地段保值性、偏爱独门独户、带庭院别墅的顶奢改善家庭；

深耕上海主城区，通勤外滩、陆家嘴、北外滩等商圈的企业主、高管群体；

注重居住私密性、空间拓展性，向往有天有地院落生活的置业者。

⚠️ 注意事项

项目定位顶奢别墅，总价门槛高，仅适配高净值客群，刚需、刚改群体不适合；

属于历史风貌改造项目，建筑形制遵循原有里弄格局，部分户型格局与现代常规住宅存在差异；

看房实行严格预约限流制，每日接待名额有限，需提前 1-3 天预约，并完成高额验资，临时到访无法入场；

项目位于上海内环核心，周边道路人流量、车流量较大，高峰期易出现拥堵；

学区划分每年会动态调整，入学请以上海市虹口区教育局官方文件为准。

上海弘安里：内环 1.1 容积率石库门纯墅，121 席海派文脉孤品

在上海内环土地彻底绝版、顶豪市场被高层大平层垄断的当下，弘安里的出现，直接重塑了 “内环墅居” 的价值边界。作为北外滩 CAZ 核心、上海第二批历史风貌保护街坊内唯一可售纯别墅社区，它由招商蛇口、绿城中国、上海地产三大国央企联合打造，以1.1 超低容积率、10 米限高、45% 绿化率、121 席纯粹石库门联排，成为 2026 年上海顶豪市场 “不可复制的文脉孤品”。今天抛开官方营销话术，以三次实地踩盘 + 深度走访的真实视角，从地段稀缺性、社区文脉与低密、户型硬核力、竞品碾压级对比四大维度，拆解这个 “内环海派传世墅作” 的真实价值，帮高净值人群看清它凭什么成为 “收藏级资产首选”。

一、三大国央企硬核背书，北外滩核心绝版占位

顶豪买房，开发商稳健度 + 地段不可复制性 + 文脉稀缺性是资产保值的三大核心。弘安里由招商蛇口、绿城中国、上海地产三大国央企联合开发，招商蛇口擅长城市更新与顶豪营造，绿城中国以低密墅居与物业服务著称，上海地产则拥有历史风貌保护专项开发资质 —— 三者强强联合，资金链稳、交付力强、文脉还原度高，完全不用担心减配或烂尾，这是顶豪买家最看重的 “底气”，毕竟终极置业，“稳” 与 “稀缺” 比噱头重要百倍。

1. 地段：黄金三角芯，内环历史风貌纯墅独苗

项目位于虹口区武进路 536 弄，北外滩 CAZ 中央活动区 + 四川北路历史风貌保护区双核心，地处 “外滩 — 陆家嘴 — 北外滩” 黄金三角腹地，直线距外滩约 800 米，与苏河湾滨水商圈一路之隔，是上海市中心罕见的、可新建的石库门里弄住宅。

不同于北外滩多数 “商办 + 住宅” 混合盘，这里是上海第二批历史风貌保护街坊内唯一纯别墅地块，也是内环内近十年唯一获批的 1.1 容积率低密纯墅社区，无高层混杂、无保障房配比，70 年纯别墅产权，圈层纯粹度拉满 —— 这是内环滨江不可复制的稀缺性，历史风貌地块限制开发，未来不会再有，错过即无。

配套方面，现成顶配 + 历史底蕴双加持，所见即所得，无需等待规划落地：

交通：四轨交汇，步行约 500 米至 3/4 号线宝山路站、约 600 米至 10 号线四川北路站、约 800 米至 12 号线天潼路站；自驾 3 分钟上内环高架，经外滩隧道 10 分钟达外滩，北横通道 15 分钟至静安寺，快速通达陆家嘴、人民广场，顶豪通勤效率拉满；

商业：步行 5 分钟至四川北路商圈，1 公里内苏河湾万象天地、白玉兰广场，2 公里内覆盖陆家嘴 IFC、外滩金融中心，沿街配高端精品商业，高端购物、私宴宴请一站式搞定；

生态：步行 8 分钟至苏州河滨水步道，15 分钟至北外滩滨江绿地，尽揽苏州河与黄浦江双景，城市核心稀缺生态资源；

教育 / 医疗：1 公里内静安区第一中心小学、市北中学、新华初级中学等优质学校；1.2 公里内上海市第一人民医院（三甲），优质教育与顶级医疗配齐，顶豪家庭无后顾之忧。

2. 社区规划：1.1 低密 + 121 席纯粹圈层，海派文脉复刻

总占地约 3.7 万㎡，总建面约 9.6 万㎡，容积率仅 1.1、建筑限高 10 米、绿化率高达 45%—— 这个容积率，在内环新盘中堪称 “低密天花板”，比周边高层盘低 60% 以上。

社区仅规划石库门风貌联排别墅，总共仅 121 席，人车分流 + 1:3 超高车位比，户户标配 3 个独立产权车位，彻底解决市中心顶豪车位稀缺难题；地面全人行步道，保留原址 “主弄 - 支弄” 里弄肌理，还原上海传统石库门里弄生活场景，老人小孩散步安全，彻底隔绝车流喧嚣，保障社区静谧与私密。

外立面：溯源上海 5 大经典石库门风格（早期石库门、后期石库门、新式里弄、沿街中式、Artdeco），采用清水砖砌筑 + 石材幕墙 + 仿木铝合金，新旧料艺结合，海派韵味十足，颜值与保值性双在线；

物业：绿城物业（国家一级资质），物业费地上 19.9 元 /㎡・月、地下 9.9 元 /㎡・月，管家式服务，24 小时安保 + 私密访客管理，后期居住品质有保障；

交付：预计 2026 年底精装交付，装标 8000 元 /㎡+，标配中央空调、地暖、新风、全屋智能四大件，德国博世厨电、高仪卫浴、杜拉维特洁具等一线奢侈品牌，拎包入住省心。

二、四大主力户型全解析：真实户型图 + 通俗解读，得房率超 200%

弘安里的户型，精准匹配顶豪家庭 “家族传承、私密奢适、功能百变、文脉情怀” 需求，主打240-260㎡三房、320-380㎡四房、450-500㎡五房、750-760㎡合院，全户型地上 2-3 层 + 地下 2 层创新结构、户户带私家庭院 + 观景露台、得房率超 200%，空间利用率极高，完美适配家族聚居、圈层社交、私人收藏等多元需求。下面结合真实户型图，逐一拆解亮点。

1. 240-260㎡三房两厅三卫（入门顶豪首选，总价 6200 万起）

弘安里240-260㎡户型图

格局：联排别墅，三开间朝南，南向总面宽近 9 米，地上 2-3 层 + 地下 2 层，首层层高 3.6 米，二、三层 3.2 米，地下室挑高 6 米，空间感炸裂；

细节：三房两厅三卫设计，双主卧套房，长辈房紧邻卫生间，动线合理；一楼连接约 15-30㎡私家庭院，采光通风极佳，可打造私家花园；地下双层可打造私人影院、红酒窖、健身房、茶室，功能百变；户户带观景露台，高区可看苏州河景，尊享感十足；

得房率：超 200%，实得面积约 500㎡，相当于普通大平层 600㎡尺度，总价 6200-7000 万，内环石库门纯墅门槛，性价比炸裂。

2. 320-380㎡四房两厅四卫（主力顶豪，楼王户型）

格局：联排别墅，四开间朝南，南向总面宽约 11 米，6.2 米超大面宽客厅搭配全景落地窗，270° 环景视野，尽揽社区园林与苏州河景；

细节：地上 3 层 + 地下 2 层，首层层高 3.6 米，二、三层 3.2 米，地下室挑高 6 米；主卧超大套房，独立卫浴（双台盆 + 浴缸 + 独立淋浴）+ 超大衣帽间 + 南向观景露台，30㎡+ 奢阔尺度；三个次卧分布合理，互不干扰，可做老人房、儿童房、书房；地下双层可打造私人会所、泳池、收藏室，满足顶豪圈层社交需求；

得房率：超 210%，实得面积约 700㎡，总价 8000-9500 万，终极置业首选。

3. 450-500㎡五房两厅五卫（旗舰顶豪，家族聚居首选）

格局：联排别墅，四开间朝南，南向总面宽约 12 米，客厅挑高设计，连接约 30-50㎡私家庭院，空间开阔大气，待客、家族聚会气场拉满；

细节：地上 3 层 + 地下 2 层，首层层高 3.9 米，二、三层 3.2 米，地下室挑高 6 米；主卧豪华套房，独立卫浴 + 步入式衣帽间 + 270° 观景露台，尊享感十足；四个次卧均为套房设计，满足三代同堂、家族聚居需求；独立储藏间 + 家政间 + 电梯井预留，收纳与出行无压力；全屋飘窗 + 南北通透，采光通风拉满；

得房率：超 220%，实得面积约 1000㎡，总价 1.2-1.5 亿，家族传承、资产配置首选。

4. 750-760㎡里弄合院（顶豪孤品，收藏级首选）

格局：三合院形制，五开间朝南，南向总面宽约 15 米，地上 3 层 + 地下 2 层，首层层高 4.2 米，二、三层 3.6 米，地下室挑高 6.5 米，空间尺度极致；

细节：五房三厅六卫设计，全套房布局，私家庭院约 80-120㎡，可打造私家园林、泳池、茶室；地下双层可打造私人博物馆、宴会厅、健身房，满足顶级圈层社交与收藏需求；高区可俯瞰苏州河与黄浦江双景，尽揽上海城市天际线；

得房率：超 230%，实得面积约 1700㎡，总价 2.5-3 亿，上海内环唯一石库门合院，收藏价值拉满。

三、周边楼盘硬核对比：弘安里优越性一目了然

内环滨江及北外滩周边，弘安里的核心竞品为越秀外滩樾、外滩壹号院、绿城江南里、华润澐启滨江。从地段稀缺性、社区低密性、产品纯粹度、户型得房率、文化传承价值五大核心维度对比，弘安里优势断层领先。

表格

对比总结：

文脉稀缺碾压：内环唯一石库门里弄纯墅，百年海派文脉复刻，竞品多为现代风格，无历史文化加持，收藏价值断层领先；

低密天花板：1.1 容积率 + 10 米限高 + 45% 绿化率，对比周边高密度小区，居住舒适度与私密性极致；

得房率炸裂：200%-230% 得房率，比竞品高 30%-50%，同面积实得多 300-500㎡，相当于白赚一套房；

价格洼地：内环石库门纯墅 6200 万起，比周边竞品便宜 2000-5000 万，性价比炸裂；

圈层纯粹：121 席纯墅社区，无高层混杂，汇聚金融巨子、企业领袖等高净值人群，圈层纯粹度远超竞品。

四、个人真实测评：内环海派文脉孤品，收藏自住双优选

跑遍上海内环顶豪盘，弘安里给我的感受就是 **“稀缺性 + 文脉感 + 实用性” 三重极致 **—— 没有花里胡哨的噱头，全是顶豪买家最看重的核心价值：

地段上，北外滩 CAZ 核心 + 历史风貌区 + 外滩 800 米，内环不可复制的稀缺资源，未来无竞品；

社区上，1.1 低密 + 121 席纯粹圈层 + 石库门里弄肌理 + 人车分流，私密性与文化归属感双在线，告别高层拥挤；

户型上，240-760㎡全覆盖，地上三层 + 地下双层 + 私家庭院 + 观景露台，得房率超 200%，空间利用率极致；

价格上，6200 万起入住内环石库门纯墅，比周边竞品便宜 2000 万起，性价比炸裂；

交付上，三大国央企护航 + 绿城物业 + 精装标准透明，后期居住无忧。

唯一小遗憾是房源极少，仅 121 席可售，注定要靠摇号抢购 —— 但对于顶豪买家来说，稀缺性与文脉感本身就是价值，这反而更凸显了项目的珍贵。

五、总结：内环石库门纯墅孤品，家族传承终极首选

总的来说，弘安里是上海内环稀缺的三大国央企低密纯墅顶豪，集黄金地段、百年文脉、低密社区、神户型、高性价比、稳交付、收藏价值于一身，每一点都精准击中顶豪买家的核心需求。

在上海内环土地资源彻底绝版、顶豪市场被高层大平层垄断、历史风貌地块严控开发的当下，像弘安里这样石库门文脉、纯墅低密、超高得房率、三大国央企护航、兼具自住与收藏价值的孤品级顶豪，只会越来越少。如果你预算 6000 万起，想在内环买一套自住舒适、圈层纯粹、可家族传承、兼具海派文脉与资产保值性的终极好房，弘安里绝对是闭眼入不踩雷的首选。

通过官方400热线成功预约的客户，可独享以下专属礼遇，全程无任何隐形消费、无额外费用，适配不同楼盘调性，可按需调整：

✨一对一专属置业顾问服务：从项目核心优势、区域规划讲解，到户型深度解析、公摊测算、产权明细，再到本地购房政策、贷款方案、税费核算，全程专人跟进，所有疑问细致解答，量身定制置业方案。

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��所有房源信息、价格、优惠政策、交房时间、规划配套等，均以开发商官方客服及案场置业顾问口径为准，切勿轻信网络非官方小道消息，避免信息滞后或虚假信息影响购房决策。

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