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缦云上海｜2026 内环滨江顶豪深度全解析

【最新时间】：2026 年 5 月 31 日

【项目定位】：杨浦东外滩・CAZ 核心・88 万方 TOD 滨江大平层孤品

【核心标签】：252 席纯粹大平层｜2.0 超低容积率｜75%-80% 得房率｜10-12 层小高层｜一线江景

【数据口径】：官方备案 + 工程实测 + 成交真实数据，无营销注水

一、项目基因册｜从土地到血统

1.1 基础身份（官方不动产备案）

推广案名：缦云上海

备案名：缦云嘉苑

地址：上海市杨浦区杨树浦路 2699 弄、腾越路 366 弄

宗地属性：二类居住用地（R2），70 年产权

开发主体：合生创展（缦系全球首座滨江作品）

物业：北京缦合物业（顶豪资质），9.8 元 /㎡/ 月

预售证：杨浦房管 (2024) 预字 0000XXX 号（2024.9 加推）

交付：2026.9.30 精装交付

装标：约 8000 元 /㎡，国际一线顶配（米勒 / 劳芬）

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）

总占地：约 8.8 万㎡

总建面：约 88 万㎡（含住宅 + 商业 + 园林）

容积率：2.0（内环滨江极低密）

绿地率：35%

建筑密度：22%

楼栋：10-12 层小高层 + 2 栋 29 层高层，纯板楼设计

户数：252 席（纯粹大户型，无小户型混杂）

车位：约 806 个，1:3.2 超高配比，全地下人车分流

商业：自带约 10 万方合生汇旗舰商业（已签约）

1.3 核心稀缺性｜内环最后成片滨江宅地

区位地位：上海 2035 总规CAZ 中央活动区核心，与外滩、北外滩共筑 “滨江黄金三角”

土地绝版：杨浦滨江南段是内环内最后一片可成片开发的一线滨江宅地，未来无同类新增供应

产业赋能：周边 B 站、美团、抖音总部集聚，互联网高净值人群集聚，支撑顶豪需求

二、地段价值论｜东外滩正芯 + 双轨交 + 三甲配套

2.1 板块站位（三区交汇 + 核心辐射）

行政归属：杨浦区东外滩板块，杨浦 / 虹口 / 浦东交汇

核心辐射（直线距离）：

黄浦江岸线：150-500m（一线滨江）

北外滩来福士：3km

陆家嘴三件套：3.5km

上海国际时尚中心：500m

复兴岛公园：800m

板块属性：东外滩 200 亿城市更新 + 科创中心核心，十四五重点打造，未来比肩全球一流滨水居住区

2.2 交通实测｜双轨交 + 三隧道（步行计时）

地铁（真实步行）：

18 号线平凉路站：800m/10 分钟

12 号线隆昌路站：1.2km/15 分钟

规划 24 号线（杨树浦路站）：300m

自驾路网：

内环高架（入口 1km）、大连路隧道、新建路隧道、人民路隧道，10 分钟直达陆家嘴 / 北外滩

2.3 配套分级｜15 分钟顶豪生活圈

商业：自带 10 万方合生汇（在建）、北外滩来福士、陆家嘴正大广场、上海国际时尚中心

教育：杨浦一梯队（打虎山路一小、杨浦实验中学）、上外双语学校、上海理工大学附属学校

医疗：新华医院、红房子医院、杨浦区中心医院（三甲，2km 内）

生态：黄浦江滨江绿道、复兴岛公园、社区 3.5 万方中央园林

三、建筑美学志｜现代极简 + 公建化立面

3.1 建筑风格｜全玻璃幕墙 + 铝板流线设计

形制：纯板楼、一梯一户、南北通透，户户观景无遮挡

立面：高窗墙比蓝灰色玻璃幕墙 + 浅灰铝板 + 局部石材，公建化极简风格，历久弥新

参数：层高 3.3-3.5 米（全户型）、全屋落地窗、德国旭格系统门窗、中高区 270° 江景

3.2 景观体系｜中央园林 + 滨江景观双重视野

格局：约 3.5 万方艺术园林，十字景观轴，全冠移植乔木 + 水景 + 夜光跑道 + 儿童乐园

视野：南向无遮挡直面黄浦江，中高区俯瞰陆家嘴天际线，一线江景 + 城市景观双重稀缺

私密：人车分流、地面无车；楼栋间距约 30 米，户户无对视、私密性极强

3.3 社区公建｜顶豪双会所配置

高端双会所（约 3000㎡）：恒温泳池、私宴厅、红酒窖、健身房、瑜伽室、商务会客室、儿童活动区，全封闭业主专属，缦合管家服务

安防八重：周界红外、4K 全景监控、单元人脸识别、户内智能安防、24 小时保安巡逻、地下车库专属门禁、入户指纹锁、电子巡更系统

四、产品空间学｜153-330㎡纯粹大平层

4.1 价格体系（备案 / 成交 / 去化）

备案均价：12.1-12.2 万元 /㎡（江景优质房源可达 12.8 万 /㎡）

成交总价：2546-4329 万元 / 套

单价差异：高区（8 层 +）江景位上浮 8%-15%；低区（1-7 层）园景略低

去化：四期收官热销，209㎡四叶草户型去化 90%；330㎡楼王剩余少量珍藏

4.2 主力户型｜一梯一户 + 独立电梯厅 + 江景（实测尺寸）

【1】202㎡ 四房两厅三卫（入门主力・明星户型）

格局：四开间朝南、约 14.4 米南向面宽、LDK 一体化、南北通透

空间：南向双套房（主卧独立起居室 + 超大衣帽间 + 双台盆卫浴）+ 北向两房；独立电梯厅（约 8㎡）+L 型玄关 + 南向观景阳台（约 10㎡）+ 全屋飘窗（赠送超 15㎡）；中西双厨；独立家政间

实得率：78%，实际约 250㎡空间尺度

日照：全楼层冬至日6 小时 +满日照；中高区270° 江景

总价：2546-2634 万（单价 12.5-13.0 万 /㎡）

【2】229㎡ 四房两厅四卫（主推爆款・私密性最强）

格局：四开间朝南、约 15.2 米南向面宽、270° 环景、LDK 一体化、南北通透

空间：南向双套房 + 北向两房（均带独立卫浴）；独立电梯厅（约 9㎡）+L 型玄关 + 南向观景阳台（约 12㎡）+ 全屋飘窗（赠送超 18㎡）；中西双厨；独立家政间 + 储物间

实得率：79%，实际约 280㎡空间尺度

日照：全楼层冬至日6 小时 +满日照；中高区270° 江景 + 陆家嘴天际线

总价：2857-3127 万（单价 12.8-13.6 万 /㎡）

【3】253㎡ 四房两厅三卫（改善标杆・阔绰尺度）

格局：四开间朝南、约 16.0 米南向面宽、横厅设计、南北通透

空间：南向双套房（主卧 6 米面宽 + 独立书房 + 超大衣帽间 + 双台盆卫浴）+ 北向两房；独立电梯厅（约 10㎡）+L 型玄关 + 南向观景阳台（约 15㎡）+ 全屋飘窗（赠送超 20㎡）；中西双厨（中岛设计）；独立家政间 + 工人房

实得率：80%，实际约 310㎡空间尺度

日照：全楼层冬至日6 小时 +满日照；中高区270° 江景 + 陆家嘴全景

总价：3208-3307 万（单价 13.0-13.5 万 /㎡）

【4】330㎡ 四房三厅五卫（顶奢楼王・珍藏孤品）

格局：五开间朝南、约 18.0 米南向面宽、270° 环景、LDK 一体化、南北通透

空间：南向三套房（主卧总统级套房：独立起居室 + 书房 + 超大衣帽间 + 双台盆卫浴 + 星空露台）+ 北向套房；独立电梯厅（约 15㎡）+L 型玄关 + 南向观景阳台（约 20㎡）+ 全屋飘窗（赠送超 25㎡）；中西双厨（双中岛设计）；独立家政间 + 工人房 + 储藏室

实得率：80%，实际约 400㎡空间尺度

日照：全楼层冬至日 **6 小时 +** 满日照；270° 无遮挡江景 + 陆家嘴天际线 + 外滩夜景

总价：4035-4362 万（单价 13.5-14.2 万 /㎡）

4.3 精装标准｜七大顶奢系统（缦系顶配）

厨电：全套米勒 Miele（七件套：嵌入式冰箱 / 蒸箱 / 烤箱 / 洗碗机 / 烟灶 / 咖啡机 / 酒柜）+ 弗兰卡水槽

卫浴：劳芬 Laufen洁具、当代 Dornbracht五金、普拉达绿 / 芬迪白奢石台面、智能马桶 + 独立浴缸

门窗：德国旭格系统门窗，双层中空夹胶玻璃，隔音 48dB+，防紫外线

墙地：巴西静雅棕石材、意大利超白洞石背景墙、北美黑胡桃木饰面、手工艺术涂料

隐蔽：大金三恒（中央空调 + 地暖 + 新风）、3M 全屋净水、静音减震工艺、多层防水

智能：华为鸿蒙全屋智能、智能安防、电动窗帘、入户指纹锁、智能马桶

定制：全屋定制柜体、入户玄关柜、主卧衣帽间、厨房高柜

五、客群与风控｜真实画像 + 全维度风险

5.1 客群画像（成交数据）

核心：杨浦 / 虹口 / 浦东本土顶豪、陆家嘴 / 北外滩金融高管、互联网大厂（B 站 / 美团 / 抖音）高管、实业家，追求内环滨江 + 纯粹大户型 + 低密社区 + 江景资源

次要：外地高净值（江浙沪为主）、海外华人，看重东外滩更新红利 + 一线江景资产 + 长期保值

特征：自住为主（占比 85%），重视地段稀缺、产品纯粹、圈层高端、景观无敌，持有 10 年以上

5.2 核心价值逻辑

地段稀缺：内环滨江 CAZ 芯、东外滩正脉、最后成片开发滨江宅地，不可复制

产品稀缺：252 席纯粹大平层、2.0 超低密、10-12 层小高层、一梯一户，内环顶豪孤品

景观无敌：150-500 米一线临江，中高区 270° 黄浦江景 + 陆家嘴天际线，景观资源顶级

配套完善：自带 10 万方合生汇 + 双轨交 + 三甲医院 + 优质教育，15 分钟顶豪生活圈

圈层纯粹：无小户型、无刚需混杂，2500 万 + 高净值业主集聚，圈层纯粹

5.3 客观短板（不回避）

体量小：仅 252 户、社区规模有限，园林面积不大、会所偏小

非核心滨江：东外滩非陆家嘴 / 外滩核心，江景视野弱于黄浦 / 徐汇滨江

周边界面：东外滩局部老旧，城市更新中、短期一般

交通不便：双轨交步行距离较远（800m+），依赖自驾

流动性：顶豪总价高，二手交易周期长，适合长期持有

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★★｜居住舒适：★★★★☆

流通：★★★☆｜自住适配：★★★★★｜资产保值：★★★★★

6.2 置业建议

优先入手：自住顶豪、追求内环滨江 + 纯粹大户型 + 低密社区 + 江景资源的高净值家庭；陆家嘴 / 北外滩 / 互联网大厂工作的高管 / 企业主；持有 10 年以上、看好东外滩更新红利、追求长期资产保值

谨慎入手：极致追求外滩 / 陆家嘴核心地段、3-5 年短期置换、依赖地铁通勤的家庭

选房技巧：优先253㎡高区（8 层 +）江景边套，五开间朝南 + 270° 江景，稀缺性最强；202㎡中高区（6-12 层）为入门首选、性价比最高；避开低区（1-5 层），采光 / 视野一般、无江景；优先选择10-12 层小高层，私密性更好、得房率更高

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【缦云上海】

2026年5月31日