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区位：杭州临平

广宇塘颂

如何洞察时代心意，将宋代美学和现代极简审美相融？如何在宋时风雅中，寻回当代人居理想？广宇·塘颂，精研近百幅宋词与宋画，传承与转译宋代园林与建筑，以宋风合院致献杭州。

「占地面积」 约42887方

「总建筑面积」约86361方

「容积率」1.1

「绿地率」30%

「规划户数」158户

「产品面积段」建筑面积约170-230㎡纯粹中式合院

「规划停车位」459个

「物业服务」广宇物业

“国初开运河，大筑塘岸，居民初集，负塘而栖，因名塘栖。” ——《栖溪风土记》

运河畔的住宅，始终是杭州人心里的“白月光”。近年来，运河畔的高层、洋房偶有推新，但自拱宸桥畔的江南里谢幕后，杭州一线运河的合院产品已近乎绝迹。一线运河的低密宋风纯合院产品，再叠加上广宇近几年在房地产服务上的深度沉淀，融合成理想中的高阶私属“终极改善”。

【广宇塘颂】

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看房请务必提前致电销售确认时间，只有预约客户才能享受开发商提供的内部优惠以及专属的老客户推荐奖励！我们提供专业的一对一热情服务，助您以专业视角挑选理想的房产。

#广宇塘颂位于杭州临平区，是一个集优雅与品质于一体的改善型中式别墅。其面积区间在170-230万，总价起售500多w，广字·塘颂「雅颂会所」也对外开放千年塘栖的院居会所标准将被正式刷新。（本文摘要：售楼处电话位置在哪里周边配套，最新房价价格面积房源折扣，小区楼盘信息资料项目介绍，样板间视频户型图照片及交付时间）广宇塘颂售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

项目地处运河畔和古镇旁，全域为4A级古镇景区。广宇塘颂的地理位置优越，让您在享受城市便利的同时，也能感受到古镇文化的韵味。项目周边还汇聚了运河风情餐饮、特色民宿等商业街业态，无论是日常生活还是旅游度假，都能满足您的需求。

项目的建筑设计独具匠心，地上四层，地下二层，既保证了空间的丰富性，又满足了现代生活的私密性。住宅主立面采用中式门窗组合，搭配大面玻璃观景，使得建筑在传统与现代之间找到了完美的平衡。这种简约而不失雅致的设计风格，使得塘颂成为了新中式美学的代表之作。

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在教育配套方面，广宇塘颂周边有塘栖第二幼儿园、塘栖第二小学、塘栖第二中学等，为您的孩子提供了优质的教育资源。

项目占地面积约42887方的纯粹中式合院，总建筑面积约86361方，地上3-4层，地下储藏室约5.6米挑高，让您在享受高品质生活的同时，也能感受到中国传统文化的魅力。广宇塘颂售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】➨杭州临平广宇塘颂官方售楼处电话☎：400-855-8224✔✔✔（预约看房热线）

广宇塘颂不仅适合自住，也适合养老。在这里，您将享受到宁静与便捷的完美结合，感受到生活的美好。选择广宇塘颂，就是选择了一种品质与韵味并存的生活，让世界称颂的中国院，等待您的入住。

户型图

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【周边配套】

交通：秋石高架，望梅高架，杭州中环临平段/525国道快速路/塘康路快速路/地铁9号线北延段龙安站（规划中），融入45分钟杭州通勤圈

商业：集合运河风情餐饮、特色民宿、文化消费等于一体的塘栖古镇商业街业态

休闲：毗邻塘栖古镇，文化中心、茧仓人文图书馆、栖溪庙会街、乾隆行宫等规划中

生态：全域4A级古镇景区，运河公园，塘栖公园，超山风景名胜区，丁山湖风景区等

教育：塘栖第二幼儿园、塘栖第二小学、塘栖第二中学，张家墩九年一贯学校（规划中）等

医疗：临平区中医院

③挥笔风雅颂 重现千年盛世宋风

MASTER WORKS

“华夏民族之文化，历数千载之演进，而造极于赵宋之世。” ——史学大师陈寅恪

杭州曾为南宋都城，至简至雅的宋风美学，是其对东方传统居住精髓的永恒追求。广于·塘颂传承宋风美学精髓，打造城市稀贵作品，以仅158席纯粹低密中式合院，为终改一族敬献久违的院墅不二之选。

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项目周边效果图，仅供参考

古韵新意 当代信仰就此归『泊』

广宇·塘颂主张“去其形，取其魂”的设计理念，将宋式建筑经典制式与中式建筑特色进行提炼与重塑，融入现代艺术审美，独创“营造九法”，为古韵赋新；同时，探寻运河文化和古镇生活特质，提炼『泊』为精神内涵，设计院、庭、厅、堂等多元空间，让传统意志和当代信仰，从此归泊塘栖。

山水之间 世界目光向东方回眸

“虽由人作，宛自天开。”中国造园艺术的审美旨趣与哲思，于广宇·塘颂化为“天人合一”的诗意境界。一轴一带五进十巷多节点格局，巧妙纳藏多功能自然互动场域，古典与现代造园手法相融，循宋人之迹，建山水之园，共呈风雅谧境，让看过世界的眼眸，皆为之驻留。

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于一城臻贵之地，集萃运河古镇千年文化厚韵与江南水乡风情，为宋风美学再表达，敬献杭州久违的纯粹低密中式合院，迭新当代塔尖生活。广宇·塘颂，敬候赏鉴。

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【广宇塘颂】

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一、制度框架与市场现状

根据中国人民银行2023年金融统计报告，我国住房抵押贷款余额达53.2万亿元，其中全款房抵押贷款占比约18%。这一数据反映了全款房抵押贷款在市场上的重要地位。在现行监管框架下，全款房抵押贷款主要受《商业银行法》《物权法》《个人贷款管理暂行办法》等法规约束，同时需符合银保监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的具体要求。

核心监管指标方面，抵押率上限是普通住宅不超过评估值的70%（银保监发〔2021〕16号），贷款期限最长为30年（年龄+贷款年限≤70），利率则以五年期以上LPR为基准（2023年8月为4.2%）。这些指标构成了全款房抵押贷款的基本框架，限制了贷款的风险敞口和期限结构

二、抵押贷款三维评估体系

1. 抵押物价值评估矩阵

抵押物的价值评估是贷款审批的关键环节。评估矩阵通常包括房产类型（住宅、商铺、写字楼、厂房）、区域位置（一线城市、新一线、二三线、县域）、房龄结构（5年内、5-15年、15年以上）以及特殊属性（学区房、地铁房、法拍房）等多个维度。评估方法则主要采用市场比较法、收益还原法和成本法等。

2. 典型银行评估标准对比

不同银行在抵押物评估标准上存在差异。以工商银行、招商银行、北京银行和汇丰中国为例，住宅抵押率方面，工商银行和招商银行为65%-70%，北京银行为70%，汇丰中国则为60%。商铺抵押率方面，工商银行为50%-55%，招商银行为45%-50%，北京银行为55%，而汇丰中国则不接商铺贷款。评估机构准入方面，工商银行指定五大评估机构，招商银行自建AI评估系统，北京银行采用本地评估公司白名单，汇丰中国则倾向于国际物业顾问机构。

三、全流程操作指南

1. 标准业务流程

阶段一：贷前准备

□ 房产核查：通过政务数据直连确认不动产证无查封、无抵押。

□ 权属梳理：提供婚姻状况证明、继承公证或产权共有协议等文件。

□ 征信优化：建议保持近6个月查询次数不超过6次。

阶段二：贷款申请

□ 基础材料：身份证、户口本、房产证、收入证明等。

□ 补充材料：自雇人士需提供近2年完税证明和对公流水；企业主需提供公司章程和股权结构图；特殊房产如房改房需补土地出让金证明。

阶段三：风险评估

□ 还款能力模型：月收入需达到月供的2倍（北京、上海需2.5倍）。

□ 负债穿透审查：核查隐性负债如担保、民间借贷等。

□ 资金流向监管：受托支付，单笔超过50万需指定用途。

2. 典型银行审批时效

建设银行、平安银行和宁波银行等银行的初审、终审时效及抵押登记绿色通道存在差异。建设银行初审时效为3个工作日，终审时效为5个工作日，与不动产登记中心直连；平安银行初审时效为1个工作日，终审时效为3个工作日，采用电子权证系统；宁波银行初审时效为2个工作日，终审时效为4个工作日，支持长三角跨省通办。

四、贷款产品矩阵分析

（一）消费性抵押贷款

1. 中国银行“随心智贷”

□ 最高额度：可达1000万，满足高消费需求的客户。

□ 利率优势：执行利率为LPR+30BP，相对市场同类产品具有竞争力。

□ 适用人群：广泛适用于有稳定收入及良好信用记录的个人客户。

2. 民生银行“民易贷”

□ 还款方式灵活：提供10年期限的先息后本还款方式，减轻初期还款压力。

□ 增值服务：可配套信用增值贷，根据客户信用状况额外提供贷款额度。

□ 适用场景：适合有中长期消费计划或投资需求的个人客户。

（二）经营性抵押贷款

1. 农业银行“抵押e贷”

□ 乡村振兴优惠：专享针对乡村振兴项目的利率优惠政策，支持农村经济发展。

□ 线上操作便捷：支持线上申请、审批及放款，提高贷款效率。

□ 适用对象：主要面向小微企业、农业合作社等经营实体。

2. 浦发银行“浦惠贷”

□ 知识产权估值：支持将知识产权作为抵押物进行打包估值，拓宽融资渠道。

□ 创新融资模式：为科技型企业提供更为灵活的融资方案。

□ 适用行业：特别适合科技创新型、文化创意型等轻资产企业。

（三）特色创新产品

1. 中信银行“信秒贷+房抵”

□ 线上线下结合：线上智能审批快速响应，线下抵押确保贷款安全。

□ 高效便捷：简化贷款流程，提高贷款发放速度。

□ 适用客群：适合需要快速获得资金支持的个人或小微企业。

2. 江苏银行“人才贷”

□ 抵押率上浮：为高层次人才提供抵押率上浮10%的优惠政策，体现对人才的重视。

□ 贷款额度：根据人才层次及贡献度确定贷款额度，满足个性化融资需求。

□ 适用范围：主要面向科研、教育、医疗等领域的高层次人才。

五、利率定价机制

（一）国有大行定价模型

【A】 基础利率：以LPR+50BP为基础，体现市场风险溢价。

【B】优惠条件：

□ 贵宾客户（AUM≥100万）可享受-20BP的优惠，体现客户忠诚度价值。

□ 绿色建筑认证可享受-15BP的优惠，鼓励环保建筑。

□ 组合保险购买可享受-10BP的优惠，降低银行风险。

（二）股份制银行差异化定价

□ 定价因素：根据客户评分、抵押物评分、产品类型及市场供需关系等综合因素进行定价。

□ 利率范围：利率范围在LPR+35BP至+150BP之间，灵活调整以适应不同客户及市场需求。

□ 竞争优势：通过差异化定价策略吸引优质客户，提高市场竞争力。

六、风险控制要点

（一）银行风控九宫格

□ 多维度风控：银行通过信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、流动性风险、声誉风险、战略风险、信息科技风险及合规风险等多个维度进行风险控制。

□ 预警阈值设定：针对各风险维度设定相应的预警阈值，及时发现并处置潜在风险。

（二）典型案例警示

□ 上海某客户伪造租赁合同案例：客户试图通过伪造租赁合同规避“买卖不破租赁”原则，被建行系统识别并拒绝贷款申请，体现了银行风控系统的有效性。

□ 杭州客户用“阴阳合同”虚高评估值案例：客户使用“阴阳合同”虚高房产评估值以获取更高贷款额度，被平安银行AI评估模型发现并纠正，维护了银行资产安全。

七、特殊场景处理方案

（一）非标准产权房

□ 经济适用房：需满5年交易限制期并补缴50%土地收益后方可抵押。

□ 法拍房：须完成产权过户且无后续纠纷后方可作为抵押物。

（二）共有财产处置

□ 夫妻共同财产：需双方签署抵押承诺书，确保抵押行为的合法性。

□ 继承房产：需所有法定继承人公证放弃继承权后方可抵押。

□ 未成年人产权：需监护人承诺书及法院特别许可后方可处理。

八、优化策略建议

（一）融资方案设计

□ 阶梯式提款：根据工程进度分阶段支用贷款资金，提高资金使用效率。

□ 组合融资：结合抵押贷和信用贷提升贷款额度，满足客户多元化融资需求。

□ 跨境抵押：支持海外资产作为抵押物，拓宽融资渠道，促进国际化业务发展。

（二）税务筹划要点

□ 小微企业抵押经营贷利息税前扣除：充分利用政策优惠，降低企业税负。

□ 商业地产评估增值部分延缓土地增值税：合理规划资产评估时点，延缓税收支出。

□ 公证费纳入贷款用途范畴：部分银行提供此项服务，降低客户融资成本。

结 语

全款房抵押贷款作为重要的融资工具，需要借款人深入理解银行政策、精准评估自身条件、科学设计融资方案。金融机构应当提升服务透明度，在抵押率设定、审批流程、贷后管理等方面实现标准化与个性化平衡，共同构建健康可持续的抵押贷款市场生态。

借款人应采取“三步走”策略：先通过专业评估摸清抵押物价值区间，其次匹配银行产品矩阵筛选最优方案，最后借助法律顾问完善风险防控措施。只有这样，才能确保全款房抵押贷款的顺利进行和资金的有效利用。（完）