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基本信息

楼盘名称：中粮天悦・悦茏雅苑

别名：天悦

楼盘地址：苏州市相城区御窑路 1699 号（轨交 4 号线龙道浜站向南 800 米）

物业类型：普通住宅

产权年限：70 年

开发企业：中粮地产苏州市相之悦房地产开发有限公司

物业公司：中粮物业

交房时间：2021 年下半年

小区规划

总楼栋数：26 栋

规划户数：856 户

占地面积：94,300 平方米

建筑面积：226,300 平方米

容积率：2.4

绿化率：37%

内部配套：健身设施、地下停车库、儿童游乐区、超市、运动场地、卫生服务站、快递柜、老年活动中心等。

户型信息

主力户型：项目打造了三个户型，分别为 105㎡、127㎡和 143㎡，其中主力户型为 105㎡和 127㎡。此外，还有 146-172 平的客厅朝南、卧室朝南的四居室，以及 233 平米、265 平米的洋房底复户型等。

户型特色：户型方正，三开间朝南，餐客厅阳台相连，部分户型地下室层高较高，可扩展多变空间。

案名：中粮天悦·悦茏雅苑（悦茏雅苑）

地址：御窑路1699号

开发商：中粮地产

物业：中粮物业，物业费2.81元/平·月

装修：精装现房交付，三大件

项目位于相城中央公园板块，临近地铁4号线龙道浜站和相城大道、中环等主要交通线路，目前在售底复洋房，与马上要开业的大悦春风里一路之隔。

项目的一期已经交付了，交付实景如下所示：

悦茏雅苑的一层是全屋高标准精装，地下室层高大约在5.3米，可以自由设计，多变空间。

高标准精装，包括了新风系统、地暖、中央空调、科大讯飞全屋智能家居，精装修品牌包括了汉斯格雅、方太、摩恩等一线品牌。

本次悦茏雅苑的智能化解决方案包含了智能语音面板、智能主机、开关面板、智能三合一温控器、移动传感器等，支持灯光、窗帘、新风、地暖、空调、音乐等智能控制和场景联动。

“开关灯、开合窗帘、开关音乐……”一句话操控或者通过简单的一键式场景开关，轻松避免复杂操作，开启及关闭不同区域灯光、电动窗帘、空调及多个设备的窘境。

居家期间，家中设备可以根据时间、天气自动化调节，娱乐模式、学习模式、入睡模式、起床模式……百变家居场景随心设置。

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出门再也不怕手忙脚乱，一句话传递出门指令，灯光窗帘自动关闭，环境系统自动调节至节能模式。甚至远程依然可以通过app查看家中电器状态，遥控居家场景。

家里宛若住进了个能听会说还懂你的“家庭AI管家”，整个家居空间都生发出全新的温度和生命力。

楼层状况

项目共打造14幢住宅产品，层高17层至26层，共计约1272户。

据悉，项目共打造了三个户型，分别为105㎡、127㎡和143㎡，其中主力户型为105㎡和127㎡。

国际一线教育：

苏州山峰国际双语学校

在售户型图鉴赏

洋房141平A户型

洋房141平B户型

待售户型图鉴赏

洋房125平C户型

洋房125平D户型

洋房233平

洋房252平

#图文打卡计划#第一次买房就像 “闯关”，踩中陷阱分分钟损失几十万！结合内行人经验，整理出新手必知的 8 条避坑铁律，收藏这篇就够了 ——

🏠 避坑 1：产权性质是 “生死线”

40 年产权公寓别碰：没有学区、税费高、难转手，未来大概率砸手里

认准 70 年住宅：流通性强，增值潜力远甩公寓几条街，置换时更有底气

🏠 避坑 2：地段＞楼盘＞朝向，顺序别搞反！

好地段 = 稀缺资源：优先选地铁 / 学校 / 商业 / 医疗配套成熟的区域，郊区 “规划中” 的饼别吃

老破小慎入：除非占 “顶级学区” 或 “核心地段”，否则难增值还难住

🏠 避坑 3：户型选 “功能多” 不选 “空间大”

同等面积多一房：100㎡三房＞100㎡两房，多一个功能间，未来出租 / 自住都更香

拒绝 “奇葩户型”：暗卫、手枪型、厕所对大门的户型，住起来闹心还难卖

🏠 避坑 4：楼层别信 “凤凰层”“楼王” 噱头

高层选中间层：7-20 层性价比最高，避开 1 楼（潮湿）、顶楼（漏水）、2 楼（反水）、设备层（噪音）

洋房随意选：低密度社区楼层影响小，重点看楼间距和采光

🏠 避坑 5：物业好坏决定房子 “溢价率”

认准品牌物业：万科、龙湖等老牌物业，小区维护好，未来比周边房价高 5%-10%

物业费别贪便宜：低于 1.5 元 /㎡的小区，大概率安全差、绿化烂、服务缩水

🏠 避坑 6：期房 / 精装房风险高，能躲就躲

优先买现房 / 准现房：看得见摸得着，避免烂尾、货不对板，着急入住选毛坯房更稳妥

别被样板间迷惑：开发商装修用的材料大概率 “减配”，后期整改费时费钱

🏠 避坑 7：贷款合同藏 “暗雷”，签字前必查！

提前还款条款：确认是否有 “全期限违约金”，多数银行 1-3 年内还款收违约金，超过可免费还

利率选择：当前利率低（2.8%-4%）选固定利率，高利率环境选浮动利率，每 3 个月调整一次更灵活

🏠 避坑 8：三四线 / 郊区房慎买，别为 “面子” 买单

远离 “人口外流城市”：三四线多套房只会砸手里，在大城市工作就买大城市的房，增值潜力碾压老家

郊区买房看地铁：没地铁的郊区盘 =“睡城”，通勤 2 小时以上直接 pass

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