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上海单体量最大的新盘，也“卖不动”了…
这两三年，上海大型二手房小区日子，特别不好过…上海长滩公告超百万方的滨江大城
最典型的两个例子：
闵行的上海康城、普陀的中远两湾城。
前者房价从 2023 年的 4.3 万 /㎡跌到 3.5 万 /㎡，很多业主首付都快跌没了；
后者更夸张，3 年前还能卖到 10 万 /㎡，现在链家上已经不展示最新的成交价格了……
这股跌势还传到了新房市场。
曾经超火的上海长滩，作为上海最大的新盘之一，今年也“扑街”了：
4月份，项目的五期房源，推出了368套房源，单价5.3万/㎡，仅有6组购房者认购，认购率不足1.6%！
要知道，5 年前一期开盘均价 5.5 万 /㎡，752 套房能卖掉 90%。现在房子都建好成了现房，价格还降了 2000 元 /㎡，项目却彻底卖不动了……
上海长滩，何以至此呢？
上海长滩，曾是上海单体量最大的新盘，位于宝山区上海绕城高速的北侧，与长江的直线距离不过50米。
整个项目规划为约146万㎡的超大滨江综合体。
分为7个地块开发，直面约1.75公里的滨江岸线，融居住、文化、休闲、办公、旅游等丰富业态。
项目初期，这里喊出的标语都是“前一百年看外滩，后一百年看长滩”、“上海看滨江，滨江看长滩”。
足见项目的地位之高！
那么如今上海长滩，变成什么样子了呢？
——初具规模，距离成熟运营还要有一段时间。
从现场的情况来看，约18万方环形“江豚形状”集中商业现在已经差不多建成了，未来会打造成奥特莱斯主题商业，预计明年才会开业；
中间的那个球体建筑是世界第三、全国最大的球幕影院，现在还建设中……
约180米高长滩观光塔，仅B1层区域和“云端咖啡馆”所在的15-18层开放，在上面可以清楚的看到长江与黄浦江的交汇处。
上港集团与万豪集团计划以万豪旗舰品牌“Marriott万豪”打造上海长滩高品质酒店，这将是万豪集团旗下豪华品牌首次入驻宝山区……
住宅方面，项目的1-4期已经建成了，超3000户业主交付入住。
人气最旺的应该是上海长滩的约3.3万方瀑布公园、约4.1万方坡地公园，还有约1.75公里的滨江观光步道了。
傍晚能看到不少形形色色的人在这里，跑步、溜娃、还有钓鱼。
这里的日落也堪称一绝！
值得一提的是，上海长滩的建筑与周边环境还是有明显的割裂感的。
往西走就是大片、大片的工厂，像宝钢物流公司，宝钢发展公司。往南走则是各种老破小，宝钢XX村之类的……
整个长滩更像一座“孤岛”。
项目与周边的环境有种割裂感，反而是码头的“工业”江景与这里显得更匹配。
别看上海长滩如今认购率惨淡，但是在5年前，这里也称得上宝山最火爆的区域之一了。
项目的前三期的网签率都已经接近100%了。
5年时间，为什么一个项目的热度、销量，能有这么大差距呢？
在笔者看来，最主要的原因还是上海楼市整体下行导致的。
不难看出，上海长滩卖的最好的那段时间，也是上海楼市最火热的期间。
此外，上海长滩本身也有着不小的问题。
1、长滩的位置，决定了目标客群受限制！
上海长滩虽然位于宝山主城的淞宝板块，但是该板块距离上海市区较远，轨交方面只有一条3号线。
购房人群主要是当地居民改善需求，或者在宝钢工作人员，外区客流很少，从而造成后续开盘热度逐步下降，购买力无法跟上。
2、产品和板块的“错位”非常明显。
上海长滩这次推出的是78-133㎡的1-3房，定位就是江景大平层，所以户型设计都很“前卫”。
例如，78㎡的户型被做成了1房间，但是有南向双阳台；118㎡的边套采用的是2房设计，只有主卧是朝南的；约130㎡的户型虽然做成了3房，但是也只有主卧是朝南的…
如果是在陆家嘴滨江、徐汇滨江、或者黄浦滨江，这样的江景大平层肯定是热门抢手货。
但是在宝山郊区，明显客户的购买力是不足的，这种小众的户型注定了在销售的时候，是房找人，而不是人找房。
3、最最关键的问题，产品的价格。
上海长滩五期的开盘均价为5.3万/㎡。要知道，2017年项目首开的价格为5.5万/㎡，中间几次开盘价格也曾到过5.7万/㎡。
如今，8年时间开盘价不长反跌，这种定价趋势对于购房者来说就有没有吸引力。
其次，上海长滩的五期房源还面临要和前期的二手房一起抢客户的问题。
在链家上可以看到，就在上个月上海长滩二期有一套98.66㎡的房源成交，成交总价仅为483万，折合下来均价不到4.8万/㎡。
如今这里的新房和二手房相比，竞争力又能高出多少呢？
上海长滩背后的开发商，是上港集团。
我国最大的港口股份制企业，是全球货物吞吐量第二、集装箱吞吐量第一的综合性港口。
房地产只能算是他的副业，就连在财报中也被归类到了“其他”类型。
尽管如此，房地产对于上港的影响也不小。
根据2024年上港集团的财报显示，上港集团实现营收381.17亿，房地产贡献了约35.39亿，占比超9%！
单上海长滩这一个项目就贡献了22.92亿。
现在，上海长滩已经成为一个“烫手山芋”。
该公司年报披露称，截至2024年12月31日，上海长滩共计有21.53万平方米的已建成住房没有销售，超过已投入资金的10%。
此外，上港集团还将长期持有长滩的部分商铺、写字楼、酒店，进一步占用了上港集团的资金。
由于上港长滩项目同比销售下降， 同时本期支付各项税费同比增加，直接导致了上港集团“经营活动产生的现金流量净额“下降了31%！
这里解释一下：
这个数据直观反映企业业务的 “造血能力”——若持续为负或大幅波动，可能暗示业务存在收入回款不足、成本控制不佳等问题。
尽管如此，作为扎根上海的 “港口国家队”，面对长滩项目挑战上港仍以国企担当破局！
今年年初，上港集团还设法携手中免商贸，打造长滩中免海港城。以弥补人口导入不足、商业资产养不活的尴尬，还为此引入了首创奥莱。
与此同时，还保留黄金岸线公共空间，规划国际酒店等配套，重塑区域生活方式。
这种 “产城融合” 逻辑超越单纯楼盘销售，更着眼于城市功能升级 ——让长滩成为滨江生态与现代商业交织的会客厅。
说在最后
上海长滩的故事还在继续，它既是楼市周期的见证，也是开发商重新理解市场的教科书。
凭借全球视野与城市深耕经验，相信上港集团有能力突破市场周期，将上海长滩打造成国企参与城市更新的标杆。
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