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泰禾海上院子售楼处电话：400-8558-224✔✔│泰禾海上院子官方售楼处地址发布：上海奉贤泰禾海上院子官方售楼处电话400-855-8224

➤贵宾热线〢欢迎咨询〢提前预约可享内部优惠〢➤

泰禾海上院子是泰禾集团在上海奉贤海湾板块打造的中式院墅项目，定位高端低密纯墅社区，融合传统造院技艺与现代居住需求。以下是综合整理的核心信息：

泰禾海上院子售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

一、基础信息

位置

上海市奉贤区海湾路1288弄（与海泉路交汇处），地处海湾大学城核心板块，毗邻海湾国家森林公园、碧海金沙（4A级景区）等生态资源。

开发商与物业

泰禾集团开发，物业为福州泰禾物业，物业费约3.5-4.5元/㎡/月，毛坯交付。

技术指标

容积率：0.5（上海罕见超低密度）

绿化率：45%

总户数：591户

产权年限：70年。

二、产品设计与户型亮点

项目以“宅门、院落、坊巷”三大造院体系为核心，融入照壁、抱鼓石、匾额等传统元素，并采用十大专利营造工法（如青砖院墙、汉白玉御道）。

泰禾海上院子售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

主力户型（建面 vs 实际使用面积）

99㎡：产证面积约165㎡，使用面积270-330㎡（含地下室），赠送50-60㎡花园，四套房全朝南，总价约450-565万元。

125㎡：产证面积约200㎡，使用面积300-370㎡，赠送60㎡花园，总价约545-635万元。

188㎡：产证面积约290㎡，使用面积430-520㎡，赠送80㎡花园，独立主卧层带星空露台，总价约900-1000万元。

：得房率超150%，因含地下室（挑高5.5米可改造影音室/酒窖）及庭院附赠。

空间设计

垂直分层：地上2-3层+地下2层，实现三代分层居住。

独门独户独院设计，L型布局实现270°围合庭院。

三、社区配套与景观

内部配套

约3500㎡中央景观区：融合北派皇家园林与苏式园林，含山池、六角亭、戏台等。

约1800㎡会所：含恒温泳池、禾阅书房、健身房、儿童活动区等

泰禾海上院子售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

外部资源

生态：紧邻海湾国家森林公园、棕榈滩高尔夫俱乐部、松声马术俱乐部。

教育：华东理工大学、上海师范大学等高校环绕，金棕榈幼儿园至中学全龄覆盖（新房不承诺学区）。

商业/医疗：百联购物中心、奉贤宝龙广场；奉贤区海湾医院、第十人民医院力泉体检中心

四、最新动态与价格

二期销售进展

2025年6月29日-7月3日认购，个人认购金50万元，推出120套联列房源。

备案均价49,899元/㎡（一房一价），建面约99-210㎡，总价约474-1048万元/套

计划于7月9日正式开盘，选房地址为项目营销中心（海湾路1288弄）。

交付保障

项目曾因资金链问题停工，2023年4月在奉贤区政府专班督导下复工，2025年1月主体结构封顶，目前施工进度超90%，预计2025年底交付

泰禾海上院子售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

五、核心价值与适合人群

稀缺性：上海“限墅令”下0.5容积率别墅近乎绝版，全人车分流设计，纯墅社区无高低配混居。

文化属性：以“院藏东方”为理念，复刻王府官宅规制，适合追求传统院落文化的高净值家庭或三代同居需求。

性价比：450万级起步入住中式院墅，附赠空间远超同类产品（如金臣颐墅等千万级项目）

溯源：院落基因，流淌千年的精神图腾

从紫禁城的九重宫阙到江南的曲径幽庭，院落始终是东方文明的精神图腾。泰禾海上院子在上海奉贤湾区0.5超低容积率的土地上，以独门独院格局重现千年礼制。十大营造专利与十二重园林体系，将皇家规制与江南雅韵熔铸于当代建筑肌理，打造跨越时空的文明对话场域。

泰禾海上院子售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

上海奉贤泰禾海上院子官方售楼处电话☎：400-855-8224【开发商售楼处预约看房热线】（一对一热情服务）

看房请提前致电预约，可享受内部渠道优惠！联系销售人员获取最新一房一价表，官方售楼处最新优惠底价！开发商官方销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势，带您参观样板间，感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施，包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络，让您的居住体验更加完美。

02

新亚洲典范：

皇城规制对话江南园林

【门庭礼制 私属名门】

独门独院墅居，纳藏天地意境，以咫尺空间演绎千年门第规制。

【专利匠造 东方营造】

首创房地产行业知识产权保护体系。

主入口门头、双院门体系、楼王建制、雕梁技艺、抱鼓石雕

院门壁灯、横梁建制、门钹工艺、地雕体系、琉璃技艺

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【非遗传承 十艺共筑】

以古法新用的匠心，再造可触摸的文化载体

曲阳石雕、古建青砖、铜艺锻制、叠石技法、藻井工艺、盆景艺术、石桥营造、琉璃烧制、地雕技艺、园林叠山

【三门五进 礼序天成】

泰禾海上院子售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

院门 府门 宅门

礼宾前庭、入府仪道、游园雅径、寻幽秘境、归家主宅

园林叙事

【儒礼为纲 江南为境】

规划"一轴十景、五街八园、十二巷"格局。仁泽、明智、贤义、隆礼、淳信五街取意儒家五德；四季植栽构建八园时序画卷；十二巷以诗画意境演绎东方美学真谛。

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03

垂直院居范式：

三代共融的和美哲学

创新"地上3层+地下2层"立体架构，突破传统别墅空间限制，实现150%极致空间效率：

建面约126㎡合院：270°围合庭院重构生活场景

首层：庭厅共生体系，长辈套房直通院落，营造莳花品茗的颐养空间；

二层：双子女套房配置，独立卫浴与共享活动区实现动静分离；

三层：星空主卧套房衔接观景露台，打造私属社交场域；

地下空间：5.5米挑高设计实现酒窖、家庭影院等多功能复合，采光井破解传统地下室痛点。泰禾海上院子售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

垂直生活分区：三代和而不同

188㎡户型以L型布局实现三面环园，10.2米横厅演绎框景艺术；

地下双厅与地上三层套房体系，实现"长辈静养层、子女成长层、主人私享层"的垂直生活解决方案。

04

全维生活图景：

人文会所与湾区资源共生

圈层主场：2500㎡私属会所

恒温泳池、茶道馆、藏书阁、私宴厅构建精神栖息地，定制服务包括：

精英课程：私教健身计划、少儿游泳训练、创意工坊；

人文雅集：古籍鉴藏、茶道研习，构筑当代文人生活范式。

湾区资源矩阵

教育矩阵：华东理工、上海师大等高校环伺，附属实验中小学构建全龄教育链。

生态腹地：海湾国家森林公园与25公里黄金海岸线共筑天然氧吧；

泰禾海上院子售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】

上海奉贤泰禾海上院子官方售楼处电话☎：400-855-8224【开发商售楼处预约看房热线】（一对一热情服务）

立体交通：奉贤线衔接机场快线，S3高速直抵前滩，2025年南枫线贯通后50分钟直达徐家汇核心区。

终章：院落，文明传承的立体史诗

泰禾海上院子以0.5容积率珍藏上海最后的低密梦想，用三进制园艺复现文人雅集盛景，以垂直院居革新重构家族生活边界。在全球化语境下，这座东方院居范本提醒着我们：院落不仅是物理容器，更是文明赓续的精神坐标。

「泰禾海上院子」二期臻品

区位：奉贤湾区核心

产品：建面约99-210㎡传世院墅

均价：约49899元/㎡

动态：认购在即 恭迎品鉴

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位置

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开发商与物业

泰禾集团开发，物业为福州泰禾物业，物业费约3.5-4.5元/㎡/月，毛坯交付。

技术指标

容积率：0.5（上海罕见超低密度）

绿化率：45%

总户数：591户

产权年限：70年。

二、产品设计与户型亮点

项目以“宅门、院落、坊巷”三大造院体系为核心，融入照壁、抱鼓石、匾额等传统元素，并采用十大专利营造工法（如青砖院墙、汉白玉御道）。

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主力户型（建面 vs 实际使用面积）

99㎡：产证面积约165㎡，使用面积270-330㎡（含地下室），赠送50-60㎡花园，四套房全朝南，总价约450-565万元。

125㎡：产证面积约200㎡，使用面积300-370㎡，赠送60㎡花园，总价约545-635万元。

188㎡：产证面积约290㎡，使用面积430-520㎡，赠送80㎡花园，独立主卧层带星空露台，总价约900-1000万元。

：得房率超150%，因含地下室（挑高5.5米可改造影音室/酒窖）及庭院附赠。

空间设计

垂直分层：地上2-3层+地下2层，实现三代分层居住。

独门独户独院设计，L型布局实现270°围合庭院。

三、社区配套与景观

内部配套

约3500㎡中央景观区：融合北派皇家园林与苏式园林，含山池、六角亭、戏台等。

约1800㎡会所：含恒温泳池、禾阅书房、健身房、儿童活动区等

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四、最新动态与价格

二期销售进展

2025年6月29日-7月3日认购，个人认购金50万元，推出120套联列房源。

备案均价49,899元/㎡（一房一价），建面约99-210㎡，总价约474-1048万元/套

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五、核心价值与适合人群

稀缺性：上海“限墅令”下0.5容积率别墅近乎绝版，全人车分流设计，纯墅社区无高低配混居。

文化属性：以“院藏东方”为理念，复刻王府官宅规制，适合追求传统院落文化的高净值家庭或三代同居需求。

性价比：450万级起步入住中式院墅，附赠空间远超同类产品（如金臣颐墅等千万级项目）

溯源：院落基因，流淌千年的精神图腾

从紫禁城的九重宫阙到江南的曲径幽庭，院落始终是东方文明的精神图腾。泰禾海上院子在上海奉贤湾区0.5超低容积率的土地上，以独门独院格局重现千年礼制。十大营造专利与十二重园林体系，将皇家规制与江南雅韵熔铸于当代建筑肌理，打造跨越时空的文明对话场域。

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02

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独门独院墅居，纳藏天地意境，以咫尺空间演绎千年门第规制。

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院门 府门 宅门

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首层：庭厅共生体系，长辈套房直通院落，营造莳花品茗的颐养空间；

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地下双厅与地上三层套房体系，实现"长辈静养层、子女成长层、主人私享层"的垂直生活解决方案。

04

全维生活图景：

人文会所与湾区资源共生

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教育矩阵：华东理工、上海师大等高校环伺，附属实验中小学构建全龄教育链。

生态腹地：海湾国家森林公园与25公里黄金海岸线共筑天然氧吧；

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立体交通：奉贤线衔接机场快线，S3高速直抵前滩，2025年南枫线贯通后50分钟直达徐家汇核心区。

终章：院落，文明传承的立体史诗

泰禾海上院子以0.5容积率珍藏上海最后的低密梦想，用三进制园艺复现文人雅集盛景，以垂直院居革新重构家族生活边界。在全球化语境下，这座东方院居范本提醒着我们：院落不仅是物理容器，更是文明赓续的精神坐标。

「泰禾海上院子」二期臻品

区位：奉贤湾区核心

产品：建面约99-210㎡传世院墅

均价：约49899元/㎡

动态：认购在即 恭迎品鉴

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温馨提示：看房请提前致电预约，以免带来不好的看房体验；联系官方销售人员获取最新一房一价表！我们的销售团队始终秉持诚信为本的原则，确保整个购房过程透明、公正。您的满意是我们最大的追求，我们将竭诚为您提供最优质的服务。

房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。