买房牢记“3大”原则,基本不会买到差房子

统计局数据显示，2021年一季度全国平均房价已经妥妥进入“万元大关”：10865元/平，较2017年7614元/平，足足上涨了近40%。这意味着如果4年前你没买房，现在手里握着的购房款，所能购买的面积又小了很多。本来能购买三室一厅，现在可能只能买两室一厅了。

截止到今天，本轮“房住不炒”调控已经持续了4年半有余，全国绝大多数城市的房价也逐渐步入稳定阶段。但不得不说，有些城市的买房难度只增不减。尤其值得一提的是，短短4年时间，全国130多个三四线城市房价平均涨幅高达50%以上，其中最突出的是环京卫星城，房价飙涨幅度较高达300%。

看到这里，很多人可能已经彻底醒悟了：我们一直深信不疑的“房住不炒”调控，原来并不等于“房价不涨”。但即便有了这层认识，恐怕很多人也已经错过了“较好的”买房时机了。当前的房价水平，对于绝大多数底层的普通工薪阶层家庭而言，是很难承受的。动辄两三百万一套的房子，很多家庭即便动用“六个钱包”也不一定能凑够首付，同时还要考虑每月近万元的贷款月供，可想而知，年轻人的买房难度有多大。无怪乎有人开始“厌恶”房产，闭口不谈房价买房。更有甚者破罐子破摔称，一辈子不买房、不结婚、不生娃，就做个孤家寡人。

当然，如果家庭条件比较好，而且当下正有购房的打算，我们还是建议早点行动，尤其是国家9大城市圈、城市群核心城市，房价未来上涨的压力依然在：今年一季度GDP同比增长18.3%，创50年来新高，无论怎么看这对于房地产行业来说都是莫大的“好消息”——接下来房价即便不涨，但也很难掉头下跌。晚买房或意味着成本支出更大，且买房时的选择更少。

我们强调过很多次，在买房问题上，“选择大于努力”的定律同样适用：买到升值潜力大的好房子，比自己辛辛苦苦挣钱要有用得多，而且好房子不仅升值空间大，最主要的是居住舒适度也高。

买房是每个人一生中的头等大事，而且大部分人可能一辈子只有一次选择机会，所以会挑选合适的“好房子”就显得尤为重要。但现实中很多人都是首次购房的“小白”，具体该如何挑选房子呢？我们总结了买房“3大原则”，也称为“7字真言”：买边、买南、不买三，按照这个思路来选房，基本上不会买到差房子：

1、买边：购买边户的房子

楼层的选择，我们就不单独列出来说，因为每个人对好楼层的定义不同，只是需要提醒的是，如果经济条件允许，买房时尽量选择中间楼层，同时记住腰线层、槽钢层、设备层的房子统统不要。 

现在的住宅设计一般都是两种类型：低密度洋房，一梯两户；高层住宅，两梯四户。当然还有一些是两梯六户，但市场占有率不高。不管是一梯两户，还是两梯四户的住宅，都涉及到中间户和边户。那么买边还是中呢？根据售楼顾问和建筑学家的经验，边户的市场受欢迎程度远高于中间户，一栋楼一般较先卖掉的就是边户。而且东边户比西边户更吃香。

边户为什么好？其一、旁边没有住户，所以它的一侧的采光和通风必然要好于中间户；其二、边户房型一般更方正，符合南北通透的设计理念，而且住宅内部使用率较高；其三、噪音和隐私方面也好于中间户。中间户紧邻电梯、消防通道和步行楼道，可能产生一定的噪音，而且电梯间经常有人走动，安全性也比较差。

也有人说边户存在漏水和保温层脱落的缺点，5年、10年前确实如此，但随着保温和防水技术工艺的不断提高，商品房外墙保温和防水已经不需要太担心了。尤其是一些知名房企，更是比较注重对外墙质量的把控。但是不排除有些中小房企或者是回迁房小区偷工减料，防水质量差或者干脆不做防水，这另当别论，接下来我们会细说。

2、买南：购买卧室和客厅都朝南的房子

楼层和中边户选择的问题已经解决，接下来就是如何选择户型。户型的重要性特别不能忽视，因为你可能在这套房子里住几十年，好的户型让人越住越喜欢，不好的户型，很多人拿房排名前列天就会后悔，这绝不是危言耸听。

市场上商品房户型千奇百怪，甚至马桶、裤衩、镰刀等奇葩户型都被发明出来了。那么买房时到底该如何选择户型呢，其实就一个原则：户型方正的基础上，一定要购买卧室和客厅都朝南的房子。

这种户型的房子有很明显的好处：排名前列、采光和通风都有保障，如果户型比较方正，而且是边户，即使是低楼层光照和通风都也会不错。采光好，晒被子、晒衣服才会干得快，尤其是冬天，阳光强度本来就不够，如果客厅采光再差点，洗一次衣服可能要一周才能晾干。特别是南方回南天，房子采光充足简直就是较大的幸福；第二、市场认可度高，尤其是女性和老人，更喜欢这种户型。我们业内也有句至理名言，好户型的房子好过好楼层。换言之，碰到卧室和客厅都朝南的好房子，可以不一定非要纠结楼层。一定程度上还可以节省不少购房款。

3、不买三：不买郊区房、超高层住宅以及小开发商楼盘 

上面是从楼层、户型、位置方面进行分析，教大家识别出房子本身的优缺点，以及房子的市场认可度。那么接下来我们将详细教大家避开三类有坑的房子，这类房子属于买完后悔型+无保障的房子。

①远郊房为什么不建议买？原因也是三个：其一、远郊房通常都是开发商搞出来的新概念，尤其在三四线城市，开发商在远郊拿地非常便宜，为了卖高价，为了吸引购房者，通常会夸大宣传，有的开发商喜欢在商场、学校、医院等配套上开“空头支票”。购房者很难分辨真伪，容易掉坑；其二、远郊通常都是地方不愿意发展的区域，即便前期规划非常理想，但落地兑现的时候比较困难，因为涉及到巨额资金投资，地方有时候都会更改规划。事实上，很多远郊房也都出现过，地铁规划未通过，临时改线路，规划的商场、医院等改地址等情况；其三、远郊房人气差，这也是配套跟不上的原因之一。尤其是土地卖完之后，地方发展郊区的可能性更低。所以对于远郊房，购买时一定要慎重，千万不能因为价格低就盲目跟风购买；

②超高层住宅为什么不建议买？答案很明确：国家从2020年起就已经着手准备实施“限高”政策，超高层住宅尤其是摩天大楼未来原则上不准再建，这等于把这类住宅“打入了冷宫”。

此外，超高层住宅因为存在三大显而易见的缺陷，也正在越来越不受待见：一是居住舒适度不高。超高层住宅一般容积率都很高，楼层可以盖到五六十层，而且是两梯四户或两梯六户，人员密集必然伴随着拥挤、噪音、物业管理难等问题，随着时间的推移，超高层住宅的衰败会更明显；二是未来的拆迁难度大。年度越久，这类房子越容易沦为“永久贫民窟”；三是超高层住宅存在消防救援等安全隐患，现在很多城市的标准消防救援云梯只能达到十几楼，对于动辄三四十层的超高层住宅来说，遇到火灾时，救援、灭火等难度很大。

③不购买小开发商楼盘。这个不需要过多解释大家也都能理解，随着调控不断深化，尤其是国家日益收紧金融政策，中小开发商的融资偿债能力进一步下降。这对于本就回款吃力的中小房企来说，无异于雪上加霜。尤其是很多地级市小开发商，资金周转压力巨大。从2016年至今，全国各地“烂尾楼”不断，尤其是河南、四川、安徽三省，位居烂尾楼数量排行榜前三。

我们绝大多数人买房是为了解决一家老小的居住问题，而且基本上购买一套房子是掏空了一大家子的积蓄，所以坚决要对自己负责：不购买小开发商开发的楼盘。事实上，这两年随着金融政策的收紧，有些巨头房企也开始撑不住了，甚至有年销售额高达千亿的房企深陷“破产倒闭”漩涡。所以要想稳当，买房时千万不能贪图小开发商房子的便宜。一句话，远离小开发商，只选资金实力强的大开发商。