楼市静淡,买房一年净亏50万?有三句话你应该看看

最近两年，大城市的房东是有点难熬的。

一方面，经过严厉调控，京沪深等一线城市已经横盘超过两年了，投资买房的收益确实不好看；另一方面，较低的租售比，看着心疼的利息，部分高杠杆的炒房客，现金流已经有点撑不住了。

每次到这种微妙时刻，就会有一些看空的文章流传起来，特别是那种带惊悚标题的，随随便便就10万+，看的我心拔凉拔凉的。

这些文章的观点基本就是：房价不动，房租收益完全覆盖不了利息和折旧成本，以一套1000万的房子一年亏5%为例，就是50万一年的浮亏，抵得上不少中产家庭的年收入，更别说拿浮亏跟理财产品收益相比了，那亏得更厉害。

看到这些，是不是很焦虑？

说实话，作为经历过多年楼市周期的老司机，我是一点都不担心的，因为横盘是楼市的普遍现象，在我眼里，横盘跟上涨、调整并无二致，都是楼市的常规操作。

上海经历过2010-2013三年不涨，杭州经历过2010-2016六年不涨，重庆也经历过2011-2016五年不涨。相反，我认为，横盘在当前是合理的，持有房产的成本也没有大家想的那么大。

很多时候，我们都是自己在吓自己。今天这篇就想和大家聊聊我们长持的信心从何而来。因为找了不少数据，文章有点长，希望大家耐心看完。

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阳光之下，并无新事。以上海楼市为例，回头看过去十几年，每次房价上涨都是脉冲式的，也就是短时间内完成上涨——横盘几年——短时间内完成上涨——横盘几年，循环往复，屡试不爽。

出现这种状况的原因很简单，本质是因为楼市调控改变了市场节奏，使得购买力呈现积蓄——释放——再积蓄——再释放的情形。

如果没有调控，楼市便会画出一根慢涨长牛的线条，像下图贵州茅台的股价那样，呈现多头排列，虽然也有回撤，但大部分情况都是缓慢向上，慢慢释放出优质的基本面。

而当前的大城市房产横盘状态，是经历了2015-2016年调控放松后的大涨，再次调控后的结果。每次调控放松，购买力就会大量释放，而上一轮“去库存”吃掉了数年的购买力，因此当前的横盘非常合理。

有过经验的朋友都知道，每次房价只要涨了很多之后，房价就会用时间来换空间，等等经济的增长。而2017年3月份就是这一轮房价的阶段性顶部。

这里有个重要的概念不知道大家有没有注意到，人民群众的平均收入水平增长了多少，房价的阶段性泡沫就被挤掉多少。

我看了下经济数据，全国层面，这两年人均可支配收入增长了15.5%。其实大家所谓房地产泡沫和风险，正在随着楼市的横盘一步步缩小，而不是加大。

那什么时候才是泡沫调整到位呢。

我有一个基本的判断方法，某个城市的房价是否回到合理水平，就看当地的刚需是否能认可当下的价格。注意是刚需自住，不是炒房客。

我们可以拿这个方法套在上海身上。

今年以来，上海二手房已经成交了超过16万套，是去年同期的1.5倍，其中大量是小于400万元的房子。这样的房子多为远郊新盘或者市区老破小，都是投资客不喜欢，但刚需能买得起的上车盘。

大量刚需已经开始进场，这是一个非常重要的见底信号。

上海目前的房价比起2017年调整了10%左右，但是比起2014年牛市起步的时候还是贵了90%的。也就是说，刚需经过两三年的磨砺，还是接受了这样一个更贵的价格，上海的高房价正在被夯实。

这几年的横盘，正在为未来的楼市构筑一个新的底部。

上海是这样，很多其他城市未来也会这样。大家如果按照这样的理念来理解横盘，眼前一下子会开阔许多。

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另外有一点大家非常容易忽视掉，就是横盘期的机会成本损失，也就是所谓的“持有亏损”，是远远小于专家的危言耸听的。

我们先来看看专家眼里的持有房产的收益，应该是这样的结构。

值得注意的是，专家们的测算公式里，横盘期的租金收益率是不变的。

其实稍微对楼市历史有些经验的朋友都知道，如果房价不涨，租售比就会因为人们收入的提升而上升，那么租金收益就会稳步上升，对冲部分成本。

因为房租，对标的是居住消费市场，它是和城市发展，城镇化率还有物价水平绑定的，有着自然的上涨压力。

而很多人没意识到的是，当前大城市的所谓租金收益率低，本质原因是房价涨得太快了，并不是房产租金回报低。其实大城市的房租一直在涨，就拿我自己在上海的房子来说，基本上每月几千块房租，到年底加个几百块租金，是很稳的。

高房价的分母，稀释了租金收益率，但不意味着作为分子的租金增速就很低。一旦等到房价不涨了，租金上的优势就会反映到数字上。

按照居民可支配收入的增幅来计算，假设租金每年上涨8%，如果十年房价不变，租金收益就会从当前一线城市的1.6%变成3.5%，十年平均收益为2.3%，大大高于当前水平。长此以往，会变成什么样子呢？

我们找到了一个类似的例子：二十年房价不涨的日本。

日本目前的租金收益率在6%左右，房价高的东京都心5区在5.5%左右，房价较低的川崎则超过了6.5%。

以日本东京千叶县的这栋楼为例，满室出租中，年收入租金为570万日元，房价的总额为7000万日元，那么这栋楼的租售比就是570/7000=8.1%。这种租售比在全世界都是靠前的，毕竟日本这么多年还是在发展，人们的收入还是在不断提高，房价不涨，租金还是会稳步提升。

房地产是一个不断变化的市场，用静态的眼光看动态的东西，难免贻笑大方。

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好，说到这里，我知道一定会有朋友提出，我们国家也会像德国那样管控租金的呀。房东是不能随便涨租金的。

但是如果大家细心研究下德国的租金制度就会明白：

德国的确限制了租金的上涨，但是任何限制供给价格的措施，不能从根本上解决问题。就好像控制住温度计，不意味着温度就不会上升。

在德国，真实的房租其实也是涨的。德国房东的解决方法是，带家具提供出租。

虽然德国《住房租赁法》规定，新租公寓的租金不能比该地区同类公寓的租金高出百分之十。但是对于带家具的公寓，房东有权收取家具附加费。

所以我们可以看到，德国带家具的公寓的出租价格，几乎是不带家具公寓的两倍。而且带家具出租的公寓，租金的上涨速度也比传统公寓还要快：自2005年以来涨了近50％；而不带家具的公寓，租金价格仅上涨了18％。

而德国法院尚未最终阐明应如何计算这笔附加费，所以房东收取的费用通常比实际附加费通常高出许多倍。例如，在柏林一套带家具的50平方米新公寓里，每月租金是1200欧元。但是按照租金指数看，每月光是支付的家具附加费就高达450欧元。

而且，再给大家一个数字，德国住宅租金收益率稳定在3-5%的较高水平，远超德国10年期政府债券的收益率，房主主动出租房屋意愿强。

所以拿着这样高的租金收益率，横盘期再长也不怕。

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还有观点认为，持有房产的每年资金成本为5%，大大高于当前租金，同样犯了静态眼光的错误。

发展中国家由于经济发展快、投资回报率高，因此贷款利率较高，而随着投资回报率回落，贷款利率也是一路走低。与发达国家相比，目前我国的贷款利率还是相对较高。

可以看到下面这张图，显示的是各个国家和地区的房贷利率，我们可以发现，越是发展中国家，房贷利率就越高，越是发达的地方，房贷利率越低。

如果房价多年不涨，利率持续走低，资金成本其实是逐渐减少的。这十年来，日本的房贷利率从3点几跌到了1点几，大大低于租金回报率。

所以我们会发现，楼市长期不涨，不仅不会亏钱，还会因为租售比上升、利率走低而赚钱，这点估计很多所谓专家是意料不到的。

随着我们逐渐走入发达经济体，增速开始变慢，从长期看，我们的利率也是会往下走的。二十多年来，就像下图显示的那样，我国长期贷款利率从九十年代的百分之十几降到目前不到5%，而LPR的实施更为利率继续下浮提供了灵活性。

随着人口红利下降，各种经济增长潜力的下行，货币政策会保持长期刺激，低利率是不可逆的趋势。

欧洲的负利率就是较好的证明。

2008年金融危机以前，欧洲的利率基本维持在3%-4%，GDP增速也可以保持2%-3%的增长，然而金融危机的到来，经济增速一下子变成负值，欧洲央行不得不降低利率以维持经济的活力。可以看到，金融危机后欧洲的利率不断走低，甚至在近期达到了负利率，才能勉强获得0%-2%的经济增速。

随着我国经济增速在保质量的前提下持续放缓，也同样需要更低的利率来降低企业和政府的融资成本，起到促进经济活力的作用。因此，长期来看，利率将不断下行，贷款持有者的资金成本也会越来越低。

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最后还有一个有意思的观点，专家们认为房屋的折旧成本高达4%，也就是每年房子放在那里，默认就是亏4%的。

其实这个思路蛮清奇的的，那换句话说如果差15年房龄，房子就能就打四折卖给我吗？差25年就可以白送？这明显是在拍脑袋了。

真实的情况是，房价折旧从来不是线性的。如果大家有过实战经验就会知道，在新房买入后的头两年，房价折旧是较快的，大概每年会有1%-2%，但是房龄越老，折旧就越不明显。

以一线城市为例，1995年的老公房与2015年的次新房比，在不考虑学区的情况下，单价基本上是打八折，老公房还可能因为得房率高、面积小而产生溢价，单价达到次新房价的90%也是比比皆是。

因此，以20年、20%的折价计算，平均每年1%是房屋折旧的上限，房龄差的越多，单位折旧还要再减。到达一定界限，房子就不会折旧了。

举个例子，如果你买的是新房，那么过5-10年，将会有5%-10%的折旧；而如果你买入的时候就是一个10年房龄左右的次新房，那么再过5-10年，和其他稍微新一些的次新房相比，几乎没有差价。

如果你买入的是产品力还可以的老房子，那么再过10年也不会有折价。

事实上，目前一些2000年左右的品质次新，和2005年甚至2008年的房子相比，价格是差不多的。上海翠湖一期天地雅苑是2001年的房子，14万的价格也没有比去年新开的翠湖新房便宜多少。

因此，对于主要购买二手房的朋友来说，潜在的折旧空间更小。所以，指望房价不涨，房东就亏得跳水大甩卖的，可以洗洗睡了。

只有那些玩脱了的炒房客，才会因为资金紧张在横盘期很被动。

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最后，还是想给大家一些建议。

1、刚买房入住的朋友，就不要担心这点房价的变化了，好好还贷，好好享受生活，短期内那点房价涨跌，都是浮盈、浮亏，跟你关系真不大。

2、想要改善置换的朋友，其实当下是非常适合换房的。购房者和房东心态都很稳定，也很有诚意，出现了难得的没有甲方的平衡状态，平进平出，平稳过渡。

3、投资的朋友，是时候想方设法把闲置的房子利用起来，多花点心思布置，提升租金收益。最近几年金融创新越来越多，你也可以趁此机会优化贷款，把高利率、低年限的贷款替换成低利率、长年限的；最后，有条件的，也可以提升一下自己，增加一些主业与副业的收入，从而改善现金流，比如给魔都财观写写楼市文章…

我挺喜欢当下这个不咸不淡的楼市。它会让那些期望一夜暴富的人，慢慢回归理性。另外，也会让那些摇摆不定的人，离开这个市场，给到留下来的人更多机会。

少一分戾气，多一分真诚，多好。