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桐安里（招商・桐安里）

【最新时间】：2026 年 5 月 31 日

【定位】：杨浦东外滩 CAZ、内环滨江低密风貌纯墅、70 席海派石库门孤品

【核心标签】：1.35 容积率｜185-305㎡联排 / 叠加｜毛坯｜2026.12 交付｜总价 2840 万起

一、项目基础信息

推广案名：桐安里（招商桐安里）

地址：杨浦区惠民路 777 弄（东至许昌路、南至惠民路）

开发商：招商蛇口（央企）+ 江苏海鸿集团

物业：招商局物业，约 16 元 /㎡/ 月

产权：70 年住宅，纯别墅社区（联排 + 叠加）

户数：70 席（17 栋 1-4 层低层风貌别墅）

容积率：1.35（内环极低密）

绿化率：35%

交付：2026.12-2027.3 分批交付，联排毛坯 / 叠加简装

备案均价：约19.6 万元 /㎡

二、地段与配套（东外滩 CAZ 滨江）

2.1 区位价值

杨浦东外滩 CAZ 核心，外滩 - 北外滩 - 陆家嘴黄金三角辐射圈

距黄浦江滨江步道约 500m，步行可达；东外滩城市更新核心区

2.2 交通（双轨交）

地铁：18 号线平凉路站（约 500m）、12 号线隆昌路站（约 600m）

自驾：内环高架、大连路隧道、新建路隧道，10 分钟到陆家嘴

2.3 15 分钟生活圈

商业：北外滩来福士、百联滨江、陆家嘴 IFC

教育：杨浦一梯队（福山外国语小学、打虎山路一小）

医疗：红房子医院、新华医院（三甲）

生态：滨江绿道、江浦公园、惠民公园

三、建筑与景观（海派石库门风貌）

3.1 建筑风格

风貌复刻：石库门 + 青砖红瓦 + Art Deco 装饰，还原 1930s 上海里弄肌理

形制：1-4 层低层，南北通透、高窗墙比、全明格局

工艺：非遗砌法、手工砖缝、定制门头，每户立面细节不同

3.2 空间结构（高附赠）

叠加（185㎡）：地上 3-4 层 + 地下 1 层 + 阁楼，北庭院 + 露台

联排（185-305㎡）：地上 2-3 层 + 地下 2 层 + 阁楼，私家庭院（20-80㎡）+ 星空露台

得房率：85%-248%（含赠送），实得面积翻倍

楼栋间距：约 8-12m，里巷式布局、私密感强

3.3 社区配套

会所：约 1000㎡，私宴厅、茶室、红酒窖、健身区

安防：24 小时管家、人脸识别、电子巡更、地下车库专属门禁

四、户型与价格（2026.5 最新）

4.1 价格体系

总价区间：2840-5900 万元 / 套

主力总价：3500-4500 万（235㎡联排）

单价：备案约 19.6 万 /㎡，实际成交18-21 万 /㎡

4.2 主力户型（纯墅）

1）185㎡ 叠加别墅（入门低密）

格局：地上 3-4 层 + 地下 1 层 + 阁楼，3 房 3 厅 4 卫

附赠：北庭院约 9㎡、地下室约 118㎡、阁楼约 43㎡

实得：约 357㎡

总价：2840-3200 万

2）235㎡ 联排别墅（爆款主力）

格局：地上 3 层 + 地下 2 层 + 阁楼，4 房 4 厅 5 卫

附赠：庭院约 24㎡、地下室约 165㎡、阁楼约 48㎡

实得：约 470㎡

总价：4200-4500 万

3）305㎡ 楼王联排（珍藏顶奢）

格局：地上 3 层 + 地下 2 层 + 阁楼，5 房 5 厅 6 卫

附赠：庭院约 80㎡、地下室约 200㎡、阁楼约 60㎡

实得：约 650㎡

总价：5500-5900 万

五、核心价值与短板

5.1 核心价值

内环稀缺：东外滩 CAZ + 滨江 1 公里 + 双轨交，纯墅十年难遇

超低密度：1.35 容积率、70 席纯墅、1-4 层低层，舒适度极高

海派风貌：石库门 + 里弄肌理 + 非遗工艺，历史文化价值强

超高附赠：庭院 + 露台 + 阁楼 + 双层地下室，实得面积翻倍

央企保障：招商蛇口开发，2026 年底准现房，交付确定性高

5.2 客观短板

总价高：2840 万起，门槛高于普通大平层，受众较窄

毛坯交付：联排毛坯，装修成本高（约 300-800 万）

非一线江景：距江约 500m，无直面江景，弱于黄浦 / 徐汇滨江

周边界面：东外滩局部老旧，短期城市更新周期长

物业成本：别墅物业费高，持有成本不低

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★☆｜产品稀缺：★★★★★｜居住舒适：★★★★★

流通：★★★☆｜自住适配：★★★★★｜资产保值：★★★★☆

6.2 置业建议

优先入手：终极改善 / 收藏型客户、看重内环低密 + 海派风貌 + 高附赠的高净值人群；企业主、家族自住、长期持有（8 年 +）

谨慎入手：短期投资（5 年内）、依赖高流动性、预算低于 3000 万的客户

选房技巧：优先235㎡中间楼栋联排，庭院规整、私密性好、总价适中；避开临路楼栋（噪音）；叠加优先高区（3-4 层），采光佳、视野好

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【桐安里】

2026年5月31日