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▸浦开云璟售楼处地址：上海市浦东新区金港路1368弄（近金葵路）（看房请提前预约）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！

▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！

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浦开云璟（上海浦东・金色中环 / 张家浜）

浦东中环 74 万方超级综合体 + 双地铁 + 万象天地 + 凯悦酒店 + 国企红盘，浦东金色中环标杆，2025-2027 年分批精装交付，曾是上海 “日光神盘”，2026 年价格回调后性价比突出。

一、基础档案

地址：浦东新区金港路 1368 弄（近金葵路，张家浜楔形绿地）

开发商：浦开集团（浦东国企），四期绿城代建

整体规模：总建面约 74 万方综合体，含住宅、10 万方华润万象天地、凯悦酒店、30 万方甲级办公

住宅：14-16 层小高层 + 部分高层，70 年产权，精装交付

物业 / 物业费：仁恒物业，约 7.9-10.58 元 /㎡/ 月

交付时间：一至三期已交付，四期（开云锦悦华庭）预计 2027 年 6 月

价格（2026.5）：一至三期均价 8.1-9.1 万 /㎡；四期南里 9.2 万 /㎡，北里 8.5 万 /㎡；总价约 600 万起

二、核心亮点

金色中环 + 张家浜生态 + 双地铁，地段硬核

浦东金色中环核心，紧邻约 340 万㎡张家浜楔形绿地（上海稀缺生态绿肺）

14 号线浦东足球场站步行约 350 米，在建 21 号线，双轨交覆盖；中环、龙东大道自驾直达张江 / 前滩 / 陆家嘴

万象天地 + 凯悦酒店 + 全龄社区，配套顶级

自带 10 万方华润万象天地（在建）、凯悦酒店，社区配中央景观花园、环形步道、全龄活动区

北接金桥、南靠张江、西联花木，产业人口密集，自住 / 租赁需求旺盛

国企背书 + 绿城代建 + 仁恒物业，品质可靠

浦东国企浦开集团开发，四期绿城代建，建筑品质有保障

仁恒物业加持，社区管理与服务标准高，居住舒适度佳

三、主力户型（2026.5，四期在售）

76㎡两房两厅一卫（入门刚需）：总价 600-650 万，全明格局、紧凑实用

107㎡三房两厅两卫（刚改爆款）：总价 850-950 万，三开间朝南、南北通透、采光极佳

127㎡四房两厅两卫（改善主力）：总价 1000-1100 万，四开间朝南、空间宽敞、功能性强

153㎡四房两厅三卫（改善顶格）：总价 1200-1300 万，大横厅设计、主卧套房、景观视野好

15万方T字公园环绕

全域架空+全风雨连廊社区

约4800㎡对景式水院+约1800㎡公园会所

全上海罕见实得率近100%的户型 ...

浦开云璟

二期即将入市

将推出两栋楼王产品

建面约108-133-145-188㎡

其中建面约145㎡、约188㎡为首次入市的新品

附全新户型图：

01、基本信息

今年6月，第五批次土拍首日，中建八局以总价81.95亿元竞得南大巨无霸地块，宝山区南大地块分为5个住宅地块（容积率为2.5-2.6）和1个办公和商业地块（容积率为7.2），建设用地总面积约9.9万㎡，规划总建筑面积约32.2万㎡。

90-01地块 ：东至90-02公共绿地，南至90-02公共绿地，西至90-02公共绿地，北至葑厚路，为办公楼、商业用地，出让面积15508.37㎡，容积率7.2，建筑面积111660.264㎡；

91-01地块：东至工学路，南至91-02公共绿地，西至陈家江路，北至葑厚路，为普通商品房，出让面积20019.76㎡，容积率2.6，建筑面积52051.376㎡；

92-01地块：东至汇丰路，南至92-03公共绿地，西至92-02公共绿地，北至葑厚路，为普通商品房，出让面积16235.89㎡，容积率2.5，建筑面积40589.725㎡；

93-01地块：东至规划一路，南至93-02公共绿地，西至汇丰路，北至葑厚路，为普通商品房，出让面积17461.97㎡，容积率2.5，建筑面积43654.925㎡；

94-01地块 ：东至鄂尔多斯路，南至94-02公共绿地，西至94-03地块，北至94-03地块，为普通商品房，出让面积10560.32㎡，容积率2.5，建筑面积26400.8㎡；

87-01地块：东至规划二路，南至规划二路，西至汇丰路，北至规划十路，为普通商品房，出让面积18873.49㎡，容积率2.5，建筑面积47183.725㎡。

根据设计方案显示，该地块拟建5幢16-17F高层住宅、1幢24F高层住宅以及若干社区配套用房，共计规划约436户。

为了匹配这座公园城的重量级地位，中建东孚汇聚了全球顶尖设计天团，共同执笔这一灵感篇章。特邀GAD、深圳壹空间、上海集艾、璞辉设计、澜道设计、上海D+H等多个业内天花板团队，从建筑、景观到室内，多维度共构这座国际生活公园大城。

「浦开云璟」将采用PARK-TOD就是实现公园和TOD无界串联的城市。在这里人、园、城无缝链接，通过“生息街道”、“城市会客厅”、“溪谷公园”等多元场景，重新定义了现代国际都会的生活范本。

PARK-TOD是影响全球的国际生活范式，纽约巴特利公园城，伦敦国王十字区，无不彰显着国际TOD的生活新方式。浦开云璟以“双TOD枢纽+科创产业引擎+公园环绕”的硬实力，匹配纽约、伦敦的世界级基因，又以“上海门户科创中心“实现维度超越，可以说它不止是上海新核，是生产、生活、生态三者的有机融合，更是创新浓度与生活密度的时空聚敛，是全球领先、国内典范的“世界级PARK-TOD”。

中建东孚在红线外的投入，堪称一场“史诗级”的践行：其利用原生水系打造线性公园—溪谷公园，并将溪谷公园和走马塘公园做了一体化的设计，在保留原水系的基础上，让自然回归自然，两者相互呼应，形成一个T字型的超大公园体系；以生息街道+溪谷公园的形式，打破了传统市政路的封闭感，实现商业、休闲、自然无缝衔接；中建东孚用城市会客厅+四季花径，将项目与城市交接处，打造成了南大智慧城的开放式空间。它既是从归家到社区的仪式过渡，也是面向市民的共享客厅。

浦开云璟的产品设计，遵循着一个核心逻辑：以超越市场标准的细节，兑现“自然主义”的承诺。

我们从三个维度来展现一下这件事情：

1、从“观景”到“融景”的立面革命！

浦开云璟并不满足于“靠近公园”，而是通过建筑手法的革新，确保每一位业主都能获得沉浸式的公园视野和地标级的建筑质感。

手法一，琴键式流体立面，致敬全球经典：

其建筑灵感源自迈阿密豪宅888 Brickell，并非简单的美学模仿，而是对当代经典比例的追求。

强烈的竖向线条与顶冠造型，在视觉上更显挺拔，与公园的自然曲线形成“刚柔并济”的艺术对话。

手法二，南向立面≥90%铝板与玻璃占比：

这一数据在上海中环沿线项目中堪称“超规格”。

它带来的直接价值是：极致的采光、颠覆性的视野和现代感。

结合局部弧形玻璃与超大窗墙比，真正实现了“引景入室”，让家变成公园的观景台，重新定义了居住的视野界限。

社区天际甲板与立体吧台：

创新性地为整个社区打造了一个天际甲板。

它巧妙地将 “天际花园” 的自然意境，与 “城际吧台” 的都市质感融为一体。

从内向外：这里不是一个简单的空中平台，而是一片被绿意点缀的空中观景阳台。

当您于此凭栏远眺，脚下是社区的繁华，眼前是延绵的溪谷公园。这种居高临下却又沉浸于自然的视野，让日常的放松，变成了一种心旷神怡的仪式。

从外向内：它仿佛一个朝向城市的友好界面，在此小酌或会友，都市的繁华天际线成为最壮观的背景。

总结而言，天际甲板超越了功能本身，它是一次生活方式的升级：让社交、观景、放空这些需求，在一个充满仪式感与艺术感的空中场所中，得到最极致的满足。

2、从“社区大门”到“天光地库”的全流程尊崇感！

浦开云璟预计首开的91地块，其归家的仪式感，被设计成一场充满仪式感与关怀的“公园漫游”。

约57米超尺度社区大门：

长达约57米、高约12米的定制透光云石与超白玻大门， 首先在第一印象上奠定了项目的奢雅基调，超越了常规社区的归家仪式。

酒店式单元门厅与奢石立面：

单元门厅搭配两侧大面积的高档奢石，将酒店的归家礼序引入日常生活。

这种“老钱风”材质的运用，不仅展现了低调的奢华，更在触感与视觉上带来了厚重的价值感。

约3.4米高的单元门，更是进一步强化了空间的宏伟尺度与归家的尊崇仪式感。

全风雨连廊系统：

整个上海顶豪圈都极为罕见的“全风雨连廊”设计，串联起园林、单元入口与架空层。

这意味着从您踏入社区那一刻起，无论晴雨，都可从容漫步至家门，这是一种贯穿日常的、体贴入微的尊严感。

宝山首个“天光地库”：

通过“双下沉式透光氧厅”设计，将自然光与绿化引入地下空间。

这彻底改变了传统地库的阴暗压抑，让每一次驾车归家，都如同驶入一座光与绿意交织的殿堂，解决了归家流程的“最后一公里”体验痛点。

3、91地块全域架空！

社区外，中建东孚打造了位于4800㎡水院中的约1800㎡会所+约1.5公里的生息街道。

社区内，预计首开入市的91地块设计社区全主题式架空设计，设置不同主题的功能空间。

这相当于为业主提供了覆盖全社区的、免费的、全天候的第二客厅，极大丰富了雨雪天气或极端气温下的社区活动选择。

从城市界面到归家动线，从社区共享到户内私享的每一个环节，浦开云璟不仅仅是碾压同级，更是超配。

这构成了其难以被超越的产品护城河，这确保了土地的价值，能被完整甚至超值地转化为业主日复一日的高品质生活体验。

02、推售信息

市面上的 3 房，无论新房还是二手，总逃不开得房率低、空间利用率差的通病。

而浦开云璟直接用 “越级空间力” 破局 ，把 “空间浪费” 变成 “每寸都实用”。

这份突破的关键，在于全系三阳台设计，这也是未来难再有的 “空间红利”！

最新规划下，阳台实行 “比例 + 阈值” 双控，120㎡户型阳台最大仅 12㎡、200㎡仅 16㎡，往后三阳台少见，像浦开云璟这样的产品更是难寻。

例如，约110㎡的3房户型，光3个阳台的面积就有约13㎡，而且只算一半面积的价格。

客厅+南向次卧的阳台，光是进深就有约1.8米，远超同类产品的1.2米。未来空间拓展能力非常强。

北房间可扩容至约8㎡，做卧室、书房或儿童房都不局促，也彻底告别市面 2+1 房 “北房小到用不了” 的尴尬。不仅如此，浦开云璟更让每处空间都能生长出自己的生活节奏。

约3.05米层高，面宽3.6米， 完全超过了好房子的标准。

前沿中横厅设计实现 0 走廊、0 浪费，餐厅 + 过道约5 米面宽， 哪怕放6人桌仍留足过道空间，面积直接对标市面 130㎡以上户型。

主卧 270° 景观飘窗几乎无墙垛的设计，定制L型飘窗垫，沿转角的两面墙，安装定制靠垫，再放上1-2个小抱枕就是把飘窗变成“发呆圣地”。

直接定制L型整体储物柜，柜体设计成抽屉+开门柜组合，就能打造成特定的储物空间。甚至可改造成全明梳妆台，为生活更添一份优雅。

建面约 133㎡3房，更是把“灵活尺度” 揉进日常。

南向总面宽约12.5 米， 比同价位户型足足多出 0.6 米！这份余量，直接撑起了约6.3 米的大横厅。

—— 这里可以是独属于自己的工作室、电竞房，也可以成为亲子嬉戏、好友小聚的核心场。

餐厅+客厅，再配上约1.8 米深的等宽大阳台，有着近 50㎡的开阔区域， 阳光漫进来时，连呼吸都透着舒展。

这样奢阔的空间大多只会出现在170㎡以上的大户型，哪怕是市区很多上千万的豪宅中都是很少见的。

项目对「高定细节」突破，实现越级的人性化配置。

装修配置，从源头就透着 “越级” 的诚意 ——华为全屋智能、日立中央空调地暖、百朗新风、东芝双开门隐形冰箱、杜拉维特智能马桶……

这些高端品牌更在细节处改善居住痛点，最明显的地方，就是对厨房的 “高定打磨”。

厨电五件套（油烟机、灶台、净洗中心、洗碗机、蒸烤一体机），甄选的是方太奢品级零售臻品， 而非将就的工程机。光是这一套设备在市场上的零售价，就高达约5.28万！

作为更懂中式厨房的品牌，方太直接拉满了厨房的情绪价值。

自动升降的隐藏式油烟机， 挥一挥手就能开启，低吸设计牢牢锁住油烟不扩散；烟灶联动、制冷空调、蒸烤同烹等功能， 适配多样烹饪场景。

方太更新款的「集成净洗中心」，集成了885mm的大单槽、17套大容量洗碗机，瞬间释放了厨房的空间。大单槽内独有“净食机”不仅能鱼肉降嘌呤、果蔬去农残，甚至还能虾蟹暂养。

洗碗机敲敲面板即可开门，独家专利的高能气泡洗，水汽混动，清洗能力强，直接破解顽固污渍的清洗难题。

另外他们还附赠

东芝双开门隐形冰箱，远超同价位段产品。

项目深知厨房物品繁杂、使用高频易乱，

打造了超容量橱柜，用立体收纳化繁为简 —— 吊柜拉篮、餐具厨具专属收纳区一一配齐，做菜时伸手就能拿到调料，真正做到 “藏纳有道，拿放有序”。

这样得高定细节充斥在空间的每个角落，例如：

迎宾玄关地面做了精致拼花； 客厅整块吊顶采用圆弧设计， 弱化棱角更显空间大气；背景墙用木饰面搭配高标阿富汗白玉岩板， 质感扑面而来……

03、版块信息

「浦开云璟」位于南大智慧城核心区域，南大智慧城正是上海“北转型”的核心引擎所在！根据规划，这里的建设标准被定为“不低于浦江两岸”。总规划建筑面积约540万平方米，能级超越前滩，相当于1.5个桃浦智创城。

它更与张江科学城、漕河泾开发区，共同构筑起“上海中环科创金三角”。截至目前，区域已吸引超800家前沿企业入驻，包括宇树科技、中车资产、行云集团等大咖，聚焦人工智能、生命科学、合成生物等未来产业。

强大的产业集聚，就是区域房价最坚实的支撑力。在这里，占位就是抢占未来！

浦开云璟被三大公园环绕，是名副其实的“园中之园”。原生水系走马塘公园、与之联动的溪谷线性公园，以及以及预计本月底即将开放的占地达300亩的南大中央公园。真正实现了“出门即公园，长在自然里的房子”。

北中环第一高，约250米城市超塔

超级地标，通常代表着区域的中心，也代表着区域经济的价值引擎与风向标。它聚合资本，引领潮流，不仅标志着当下的经济高度，更塑造着未来的资产图景。未来这里将打造北中环上第一高塔，开启属于南大的地标新时代。

浦开云璟打造PARK-TOD，其直线距离约700米还有一个华润万象汇，共同构成总建筑量约110万平方米的“商业活力心”。不仅满足日常消费，更汇聚环球商业与时代潮流购物需要。

浦开云璟所在南大板块属于上海主城区，项目位于祁连山路与南大路主干道交汇，一座城市的核心交通枢纽所在。驱车可快速通行，紧邻中环高架出入口，周边近S5沪嘉高速，约30分钟可达静安寺、虹桥枢纽等核心区。

横纵轨交主干线，全城迅速通达，构成北中环超快通达线路。约百米距离即达15号线南大路站，轻松抵达9虹桥枢纽，换乘2号线链接全域；从南大路站到铜川路换乘14号线，链接静安，轻松抵达陆家嘴。

以14所教育殿堂织就黄金学径——8所国际蒙氏园+2所双语小学+1所科创初中+1所市重点高中+2所九年一贯制旗舰校，构建从3岁到18岁的精英成长之路。南大实验学校与上师大附小（在建中）双星闪耀，形成「双一流高校附属+实验教育集团」的钻石师资联盟。（温馨提示：学区划分以政府主管部门及办学方政策确定，开发商不做承诺）

周边医疗资源丰富，华山医院北院（三甲）、仁济医院宝山分院、祁连社区卫生服务中心等，守护家人健康。

项目官方唯一售楼处・2026 权威认证服务说明

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一、购房前期：资质、预算、房源筛选

1. 购房资格问题

注意点：限购政策、社保/个税年限、户籍限制、离异/多孩额外规则、外地购房门槛

解决办法：

提前查询当地住建局官方限购政策，确认社保缴纳时长、断缴是否影响；

外地户口提前落户、补办社保，不要轻信“补缴社保购房”违规操作；

多套房、离异家庭提前核实房产套数认定标准，避免无法网签。

2. 预算规划超支

注意点：只算首付+月供，忽略契税、维修基金、物业费、装修、车位、税费等隐性成本

解决办法：

总预算预留15%~20%作为后期杂费；

月供控制在家庭月收入30%以内，最高不超40%，预留失业、应急资金；

刚需优先低公摊、低物业费楼盘，减少长期持有成本。

3. 盲目选地段、跟风买房

注意点：只看网红板块、炒作概念（文旅、远郊新城），无配套落地

解决办法：

优先选已落地配套：地铁、学校、商超、医院，拒绝规划中远期配套；

自住看通勤（单程通勤控制40分钟内），投资看人流量、产业落地情况；

避开远郊空城、烂尾高发片区、城市边缘无发展地块。

二、楼盘基本面：开发商、物业、土地&产权

1. 开发商实力差，烂尾、减配风险

注意点：小房企、高负债房企、频繁暴雷房企，容易延期交房、降标减配、烂尾

解决办法：

优先选国企、央企、本地稳健大牌开发商；

查房企失信、诉讼、停工新闻，避开债务违约楼盘；

优先买现房、准现房，期房要求查看资金监管账户，确保房款专款专用。

2. 产权年限&土地问题

注意点：商住两用公寓、40年产权、工业用地改住宅、土地年限缩水

解决办法：

刚需自住只选70年纯住宅，拒绝公寓、loft、小产权房；

看房本/土地出让合同，核实土地起始年限，避免剩余年限不足40年；

坚决不买小产权、集体土地建房，无房产证、无法落户、不受法律保护。

3. 物业资质差，后期居住体验差

注意点：低价盘配杂牌物业，安保差、卫生差、维修不及时、乱收费

解决办法：

提前查楼盘前期物业公司口碑、投诉率；

实地走访同品牌物业的已交付小区，真实体验管理水平；

购房合同明确物业收费标准、服务范围，避免后期随意涨价。

三、房屋硬件：楼栋、楼层、户型、采光

1. 楼栋位置不利因素

注意点：临街噪音、高架/铁路旁、垃圾站、配电房、化粪池、消防通道、公墓祠堂旁

解决办法：

索要楼盘不利因素公示表，开发商必须强制公示；

避开小区边缘楼栋、设备层楼下、垃圾收集点正对户型；

临街房源优先选双层隔音玻璃，加装隔音窗。

2. 楼层选择踩坑

注意点：低层潮湿采光差、顶楼漏水暴晒、腰线层/槽钢层开裂渗水、设备层噪音

解决办法：

黄金楼层：总高11层选3 - 7楼，18层选5 - 12楼，33层选10 - 25楼；

避开1 - 2楼（潮湿、隐私差）、顶楼、一楼、腰线层、设备层；

顶楼确认屋顶防水工艺、保温层，一楼确认防潮、排水系统。

3. 户型缺陷

注意点：暗厨暗卫、南北不通透、长走廊浪费面积、房间异形、采光面小

解决办法：

优先选：南北通透、全明户型、方正格局、动静分区；

拒绝手枪户型、刀把户型、走廊过长浪费公摊；

刚需至少保证主卧、客厅朝南，减少暗间数量。

4. 公摊&得房率不合理

注意点：高层公摊过高，实际使用面积小，赠送面积虚假宣传

解决办法：

多层洋房公摊10% - 15%，高层公摊20% - 25%，超出范围谨慎购买；

合同写明套内面积、公摊面积，口头赠送面积一律写入补充协议；

警惕“违建赠送”，后期大概率无法办证、会被整改。

四、配套核心：学校、交通、商业、环境

1. 学区房虚假宣传

注意点：销售口头承诺名校、学区划分每年变动、期房不承诺入学

解决办法：

不相信口头承诺，以教育局当年学区划分文件为准；

期房无交付不锁定学区，谨慎高价接盘学区房；

落户年限、学籍占用提前核实，避免有房无法入学。

2. 交通配套短板

注意点：宣传规划地铁、公交，多年未落地，自驾堵车无主干道

解决办法：

地铁优先已通车/在建路段，规划线路不确定性极高；

实地早晚高峰自驾、打车测试通勤路况；

查看小区车位配比，刚需小区车位比低于1:1慎重考虑。

3. 周边环境隐患

注意点：周边有化工厂、垃圾焚烧厂、高压线、高架桥、信号塔

解决办法：

地图搜索周边3公里产业布局，避开污染类企业；

高压线下楼栋、辐射设备旁房源直接排除；

雨季实地看房，排查小区内涝、排水不畅问题。

五、合同与交易：定金、贷款、霸王条款

1. 定金、认购书陷阱

注意点：先交定金不退、强制绑定车位/装修包、低价引流捆绑消费

解决办法：

未考虑清楚不交定金，分清「定金」不可退、「订金」可退；

拒绝强制捆绑车位、精装修包、储藏室，违规捆绑可投诉；

认购书写明：首付时间、交房时间、退房条件、定金退款规则。

2. 购房合同霸王条款

注意点：延期交房赔付极低、开发商免责条款多、房产证办理无时限

解决办法：

逐条核对合同，修改不合理免责条款，补充白纸黑字补充协议；

明确延期交房违约金、逾期办证赔偿标准；

样板间仅供参考，装修标准、用材品牌全部写入合同。

3. 房贷贷款风险

注意点：征信问题无法贷款、利率浮动、还款压力、流水不足

解决办法：

买房前先自查征信，杜绝逾期、多头借贷；

提前打印半年银行流水，流水不足提前优化；

对比多家银行房贷利率，优选等额本息/等额本金合理还款方式。

六、交房验收：验房、办证、税费

1. 交房减配、质量问题

注意点：绿化缩水、围墙降级、入户大厅减配、墙面开裂、空鼓、防水渗漏

解决办法：

收房必做专业验房，自带空鼓锤、水平仪，或聘请第三方验房师；

发现墙面空鼓、卫生间漏水、门窗破损，书面记录要求整改完毕再收房；

保留宣传海报、沙盘照片，后期减配可作为维权证据。

2. 房产证办理拖延

注意点：开发商挪用资金、资料不全，多年办不下不动产证

解决办法：

合同约定房产证办理时限（一般交房720天内）及逾期赔偿；

收房后及时索要完税发票、维修基金票据，自行跟进办证进度；

无房产证房屋禁止交易、抵押，避免权益受损。

七、特殊房源避坑：工抵房、特价房、二手房

1. 工抵房、低价特价房

注意点：抵押未解押、无法网签、产权纠纷、户型楼层极差

解决办法：

购买前核实房产抵押状态，要求先解押再签约、房款进监管账户；

不贪低价捡漏，低价房多为底层、顶楼、瑕疵房源；

所有优惠、特价条件写入合同，杜绝口头承诺。

2. 二手房额外风险

注意点：产权共有、房产查封、租客未搬走、税费高昂、凶宅

解决办法：

查房产查封、抵押、共有产权情况，所有产权人共同签字；

核实房屋是否有长期租约，确认交房清空；

提前了解房屋历史，避开凶宅、事故房，核算个税、增值税等全部税费