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保利世博天悦官方认证售楼处详细地址：上海市浦东新区雪野路 999 弄

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保利世博天悦｜2026 浦东世博滨江顶豪深度全解析

【最新时间】：2026 年 5 月 31 日

【项目定位】：浦东世博滨江・一线江景 S 湾・央企保利天字系纯大平层

【核心标签】：832 席低密纯豪｜2.0 容积率｜80 米亲江｜270° 环幕江景

【数据口径】：官方备案 + 工程实测 + 成交真实数据，无营销注水

一、项目基因册｜从土地到血统

1.1 基础身份（官方不动产备案）

推广案名：保利世博天悦

备案名：玖丽璟庭

地址：上海市浦东新区雪野路 999 弄（世博大道雪野路交叉口）

宗地属性：二类居住用地（R2），70 年产权（2017 年拿地，剩余 61 年）

开发联合体：保利发展（央企，全资开发）

物业：保利物业（国家一级资质），15 元 /㎡/ 月

预售证：浦东房管 (2024) 预字 0000518 号、(2025) 预字 0000326/0618 号

交付：2026 年 4 月已实景交付（准现房）

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）

总占地：约 83,700㎡（约 125.5 亩）

总建面：约 270,000㎡（地上 167,300㎡ / 地下 102,700㎡）

容积率：2.0（世博滨江低密天花板，纯大平层社区）

绿地率：35%（滨江森林社区，全冠移植）

建筑密度：22%

楼栋：14 栋（6 栋 8 层低密洋房 + 8 栋 15-22 层江景高层），纯大平层、无小户型、无复式混杂

户数：832 席（世博滨江稀缺纯大平层体量）

车位：1740 个，1:2.1 超高配比，全地下人车分流，专属入户车位

商业：配套少量社区底商，服务业主，不对外大流量开放

1.3 历史文脉｜不可复制的世博滨江基因

风貌地位：2010 年上海世博会核心区原址，黄浦江 S 湾黄金岸线，对望陆家嘴天际线

建筑遗产：毗邻世博文化公园、上海大歌剧院、久事国际马术中心，大国文化地标集群，永久城市资产

二、地段价值论｜世博滨江 + 前滩 + 陆家嘴黄金三角

2.1 板块站位（CAZ 核心 + 一江一河封面）

行政归属：浦东新区世博滨江板块，浦东 CAZ 核心区

核心辐射（直线距离）：

黄浦江江岸线：80m（一线亲江，S 湾头排）

世博文化公园：500m（2 平方公里城市绿肺）

前滩商务区：2.5km

陆家嘴金融城：3.0km

徐汇滨江：3.5km

板块属性：世博滨江最后一块 2.0 容积率纯大平层用地，一江一河战略核心，全域低密控高，未来无新增同类宅地，绝版资产

2.2 交通实测｜双轨交 + 三隧道（步行计时）

地铁（真实步行）：

13 号线世博大道站：400m/5 分钟（主力站）

8 号线耀华路站：600m/8 分钟（换乘站）

自驾路网：

内环高架（入口 1.2km）、南浦大桥、卢浦大桥、西藏南路隧道，10 分钟直达陆家嘴 / 前滩 / 古北

2.3 配套分级｜顶豪生活圈（15 分钟）

商业：2km 前滩太古里；3km 陆家嘴 IFC / 正大广场；自带社区精品商业

教育：上海协和双语学校、上海外国语大学附属浦东外国语学校、浦东模范中学

医疗：上海交通大学医学院附属仁济医院、上海儿童医学中心、浦南医院（2km 内，三甲全覆盖）

生态：80 米直达黄浦江滨江步道、500 米世博文化公园、社区中央园林

三、建筑美学志｜滨江公建化顶豪的现代演绎

3.1 建筑风格｜极简公建化 + 江景最大化

形制：铝板密拼 + 玻璃幕墙公建化外立面，灵感源自黄浦江 S 湾曲线，270° 环幕江景

工艺：SCDA + 雅布 Yabu Pushelberg 设计，德国旭格系统门窗 + 进口石材 + 高透光玻璃，隔音 45dB+，抗台风标准

高度：洋房 8 层、高层 15-22 层，控高 60 米，楼栋间距最大 120 米，户户南北通透、高区无遮挡江景

3.2 景观体系｜中央滨江园林 + 仪式水轴

格局：中央庭院 + 滨江绿带 + 仪式水轴三级体系，户户观景阳台，公共空间叠水景观 + 全冠香樟 + 四季花境

植被：全冠移植百年香樟、朴树、银杏，搭配四季常绿灌木 + 季节性花卉，五重立体绿化，户间视线隔离

动线：人车完全分流，地面无车；社区主入口仪式感拉满，直达中央园林与滨江步道

3.3 社区公建｜私享顶豪配套

高端会所（约 2600㎡）：双首层设计，恒温泳池、私宴厅、红酒窖、健身房、商务会客室、儿童活动区，全封闭业主专属，保利英式管家服务

安防八重：周界红外、全域 4K 监控、单元人脸识别、户内智能安防、24 小时保安巡逻、地下车库专属门禁、入户指纹锁、电子巡更系统

四、产品空间学｜纯大平层全维度解析（2026.5 成交主力）

4.1 价格体系（备案 / 成交 / 去化）

备案均价：16.8-18.3 万元 /㎡

成交总价：2700 万 - 6800 万元 / 套

单价差异：临江 / 高区 / 西边套（S 湾景）上浮 10%-15%；内侧 / 低区略低

去化：累计销售额超 240 亿，蝉联双百亿豪宅；全盘 832 套，已售超 700 套，剩余约 70 套现房；主推174-195㎡三房 / 四房（入门）、239-252㎡四房 / 五房（爆款）、300-500㎡楼王 / 顶复（稀缺）

4.2 主力户型｜江景大平层（实测尺寸）

【1】174㎡三房（入门级，主力去化）

格局：平层，一梯一户

面宽：南向 12m，三开间朝南，南北双阳台

层高：3.3m（奢阔层高）

空间：3 房 2 厅 2 卫，全套房；45㎡客餐厅一体化，中西双厨；主卧 30㎡（独立卫浴 + 步入式衣帽间）；南向双次卧，全明通透

总价：2700 万 - 3200 万

【2】195㎡四房（主推爆款，景观最优）

格局：平层，一梯一户

面宽：南向 15m，270° 环幕 S 湾江景，横厅设计

层高：3.3m

空间：4 房 2 厅 3 卫，全套房；55㎡LDK 一体化，洄游动线；中西双厨 + 独立储物间；主卧 35㎡（五件套卫浴 + 超大衣帽间）；南向三次卧，全明江景

总价：3500 万 - 4200 万

【3】239-252㎡五房（珍藏级，圈层首选）

格局：平层，一梯一户

面宽：南向 18m，8.6m 横厅，无遮挡 S 湾全景

层高：3.35m

空间：5 房 2 厅 4 卫，全套房；65㎡客餐厅，中西双厨 + 独立茶室；主卧 45㎡（独立起居室 + 书房 + 超大衣帽间 + 江景卫浴）；南向四次卧（均套房）；独立保姆房 + 专用电梯

总价：4800 万 - 6800 万

4.3 精装标准｜六大顶奢系统（保利天字系，6000 元 /㎡）

厨电：全套嘉格纳 Gaggenau（嵌入式冰箱 / 蒸箱 / 烤箱 / 洗碗机 / 烟灶）+ 德国铂浪高水槽

卫浴：劳芬 Laufen洁具、当代 Dornbracht五金、意大利大理石台面，智能马桶 + 独立浴缸

门窗：德国旭格系统门窗，双层中空夹胶玻璃，隔音 45dB+，防紫外线

墙地：意大利进口天然石材地面、北美黑胡桃实木饰面、手工艺术涂料

隐蔽：大金中央空调 + 新风系统 + 全屋地暖、全屋净水、多层防水、静音减震工艺

智能：霍尼韦尔全屋智能家居系统、智能安防、电动窗帘、入户人脸识别

五、客群与风控｜真实画像 + 全维度风险

5.1 客群画像（成交数据）

核心：前滩 / 陆家嘴金融高管、企业主、外企高管，追求一线 S 湾江景 + 低密纯豪 + 央企品质

次要：外地高净值（江浙沪为主）、海外华人，看重上海滨江核心资产 + 世博规划红利 + 保利品牌

特征：总价敏感度中等，重视地段稀缺性 + 江景资源 + 低密居住 + 圈层纯粹性，自住为主，长期持有

5.2 核心价值逻辑

土地稀缺：世博滨江最后 2.0 容积率纯大平层，80 米一线亲江 S 湾，无同类新增供应，绝版属性

产品稀缺：832 席低密纯豪，8 层洋房 + 22 层高层，圈层纯粹，不可复制

规划溢价：世博文化公园 + 前滩扩容 + CAZ 核心建设，未来 5 年价值爆发期

持有属性：长期自住 + 资产保值 + 江景收藏，短期投机属性弱，抗跌性强

5.3 客观短板（不回避）

位置偏南：距传统市中心（黄浦 / 静安）较远，依赖前滩 / 陆家嘴通勤

教育短板：缺乏顶级公立名校，依赖私立 / 国际学校

江景差异：低区 / 内侧户型江景视野受限，部分楼栋看世博园

体量偏大：总价门槛高，流动性受限

交付瑕疵：部分业主反馈大理石开裂等精装小问题

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★☆｜产品稀缺：★★★★★｜居住舒适：★★★★★

流通：★★★☆☆｜自住适配：★★★★★｜资产保值：★★★★★

6.2 置业建议

优先入手：长期自住、偏爱一线 S 湾江景、看重低密纯豪与央企品质的高净值家庭；持有 10 年以上资产保值 + 收藏需求；前滩 / 陆家嘴 / 世博工作的高管 / 企业主

谨慎入手：3-5 年置换变现、刚需 / 普通改善、极度依赖顶级公立学校的家庭

选房技巧：优先高区 / 西边套 / 临江户型，锁定 S 湾全景；195㎡四房为最优性价比；洋房优先8 层边套，私密性与视野更佳

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【保利世博天悦】

2026年5月31日