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今天聊凯德九章。

九章住宅的主力总价段，是300多万到500多万，按照重庆的房价水平，即使是在改善型产品的阵营里，这也是偏上的价位段了。

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九章这种产品，其实并不是重庆改善型产品的主流，在目前市场上，供应量更大的、客户更容易理解和接受的，是另一种产品：2以内的容积率，每层两户的板式结构，叠拼洋房等建筑业态，因为很多买家的逻辑是很朴素的，他们更容易接受这种产品维度的、肉眼可见的升级：我以前住的是塔楼，现在就要换个板楼，我以前住的是高层，现在就要换个洋房。人们总是更容易被新鲜感所吸引，并为之买单。

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相对而言，九章这种产品的价值逻辑，要更复杂一点，或者说是更隐性一些，因为很多客户在售楼部第一眼看到小区沙盘和户型模型的时候，很可能会感觉它和自己以前住的房子没有太大区别。

但这是不是就意味着，九章过往的几百组客户，花了三五百万，就改善了个寂寞？

也不是。

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九章所能提供的，是很强的地段含金量，以及地标性建筑。

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从地段上看，它所处的新牌坊板块，已经成熟得不能再成熟了，出行方便到不能再方便，商业多到不能再多。并且传统来讲，这种板块原本很容易有一个问题，那就是周边环境老旧，住户的收入水平和文明素质不太理想，但在新牌坊这个板块，却几乎不存在这个问题，因为这个围着龙湖早期项目展开的大社区，是重庆最早的富人区之一，说它是重庆早期的人居模板和标杆，应该也不算太过，所以它既有烟火气，也不缺档次感——这是新牌坊最难能可贵的地方，也是它最大的价值所在。

除此以外，新牌坊的地段含金量，还有一个重要的支撑，那就是它周边庞大的商务人群，财富中心、上丁企业公园、光电园、天王星海王星双子座等等一揽子星座……，为这一带的商业经营和住宅价格，给予了强有力的支持。

所以我们看到，在这个板块以内，卖相稍微好点的二手房，价格都不低：水晶郦城已经交房十几年了价格依然很坚挺、源著洋房曾一度是北区二手洋房的价格标杆，这种坚挺的二手房表现，反过头来又保证了新进人口的收入和消费水平，和新牌坊差不多同时期开发的大社区，比如坡区的直港大道、沙坪坝的凤天大社区、南岸的经开区，今天的区域形象和二手房市场表现，明显不如新牌坊，一部分原因或许就在这里。

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在建筑层面，九章作为北环周边唯一的超高层住宅，加上它大面积玻璃的、很现代的外立面设计，在完整呈现以后，地标性会非常强，九章的这几栋超高层建成以后，在新牌坊和北环周边，会是一群鹤立鸡群的存在。

（建筑效果图）

打个比方来讲，如果新牌坊原来的高层建筑，是一群160的妹子，那九章的出现，就像在这样一群妹子里面，突然来了个175的，并且身材更好、气质更新派、打扮更时尚，这个比喻并不夸张，甚至可以说有点保守，因为新牌坊几乎所有的高层住宅、高度都在100米以内，而九章的楼栋高度超过了150米——整整高出了三分之一。

目前九章的外立面还没做出来，对于它的销售而言，其实是比较吃亏的。

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所以九章的主要卖点，是新牌坊的地段价值，以及地标性建筑产品带来的档次感和附加值。

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然后我们看一下户型。

凯德九章售楼处电话：400-8826-821【售楼处电话】（一对一热情服务）凯德九章售楼处电话：400-8826-821【售楼处电话】（一对一热情服务）从建筑平面看，九章即将推出的T3号楼是四梯四户，这是城市中心住宅目前主流的平面布局方式，西派城一期绝大多数楼栋、香港置地即将开盘的启元，都是这种结构，客观的说，它很难做到像板式户型那样有三个完整的采光面、做到两面的绝对通透，这是没办法的事，很多时候你选择了一些东西的同时，就必须放弃另一些东西，所有便宜都占尽这种好事，通常轮不到你我。

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但就户型而言，我觉得它还是有两点优势的，准确的说是“两点半”：

第一点，它总共有四种户型，从功能格局看，3套四房、1套三房；从面积区间看，四个户型的面积分别是117、127、132、145平米。

即使是最小的三室，套内面积也做到了117、比市面上很多四室户型面积都更大，总价也是300多万起。它没有做小户型，没有低门槛的房源，所以这个楼盘的户型客群定位，是很强调同质化的，这在很大程度上，可以规避一些高低配楼盘里常见的不和谐——买五六百万房子的、和买一两百万房子的，住在一个围墙以内，各种不对眼，相互不喜欢。

第二点，同样是套内130平米左右的四房，凯德的做法，和市面上绝大多数开发商都不一样。多数开发商的做法更看重的，是各个功能空间的均好；而凯德的做法，是弱化次要空间，强化重要空间。

最典型的是套内132四房户型，角落的那一个多功能房，尺度和资源条件，都是很弱的，但它的客餐厅却做得非常嗨，一面落地窗一面大阳台，270度采光，重庆目前的几个高端再改项目，同样户型面积的前提下，它这个客餐厅应该是最好的。开发商和设计师的思路应该是，即使是套内130多平米的户型，重要空间也要做出豪宅感，并且宁愿为此牺牲掉一些次要空间，这是比较偏港式和新加坡风格的做法，因为在这些城市建面160多平米已经是妥妥的豪宅了，必须在空间尺度上体现出豪宅的气势，哪怕是局部空间。

（套内132户型图）

如果你仔细看其它户型，或多或少也能发现类似的设计理念，比如套内145户型。

（套内145户型图）

我们不能简单粗暴的说这两种方向哪一种更好，但对于消费者来说，多一种选择，总归是好事。

剩下那“半”点，是高楼层户型的景观优势，由于高度的优势，让它高楼层的业主视野完全无遮挡，晚上俯瞰城市万家灯火，其实是一种很好的视觉享受，这种视觉感受在很多时候其实是不亚于江景的。很多城市的高奢酒店，都会选择在超高层建筑的高区，卖顾客几大千一晚上，说明这种景观资源，还是值钱的。

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所以总体来说，九章相对于市面上大多数改善型产品，所提供的，是另一种改善。

作为一个高容积率产品，如果比单位土地上的住户密度，比户型的通透性，它肯定比不过新兴板块的低容积率项目，它所能提供的，是更繁华的城市界面、更便捷更丰富的生活。

对于改善型客户而言，最有意义的，其实不外乎两点：一是舒适度，二是档次感，就这两点而言，九章相比市面上的竞争对手并不弱，并且从供应端来看，它相比新兴板块的低密度产品，还要更稀缺一点。所以从开盘到现在，总共一年多一点的时间，整个九章已经卖了五百多套，相当于每天卖一套多一点，对于这个价位的产品来说，已经算是一个不错的业绩。

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项目住宅部分，总共是6栋超高层，2栋高层，已经推出的3栋总共还剩几十套房源，即将推出编号T3的楼栋，是精装产品。

它的装标不属于高奢类型，但天地墙、厨电、卫浴等等，配得都不差，比如卫浴和很多一线精装房一样用的唯宝，厨电用的弗兰卡，和来福士T2楼栋、以及玖玺台一样，标准比较在线，审美和视觉效果也不错。

（样板房实景）

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凯德这家公司，在重庆总共只有两个楼盘，一个是九章，另一个是在各种短视频平台上已经出现过无数次的来福士。相比内地开发商而言，这种外资企业、这种老牌地产商，资金成本比较低，对周转率的要求没那么高，所以对于客户来说，安全系数相对比较高，产品还原能力也比较强，抛开来福士这种总投资超过200亿的超级项目不说，就算是九章这种超高层住宅，也是非常花钱的，在现在这种市场和行业背景下，换成一个高负债率的内地开发商，很可能就已经花不起了，但凯德依然可以按照计划、一五一十的推进项目开发，来福士住宅部分，已经交了几栋楼了，在这个交房就维权的时期，几乎没看它什么维权。

这些状况，至少可以在一定程度上证明，凯德资金实力、产品能力，都还是不错的，在目前这个兵荒马乱的楼市，这已经算是比较难得了。

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回到客户身上说，我个人觉得，相比新兴板块、价位接近的那些低密度改善型产品，九章这种项目，更适合那些还处于事业上升期，日常比较繁忙、未来可能还会持续繁忙的客户。

那些已经从战场上半退休、或是退休的人，在换房的时候，可以更多的、去追求自然的慰藉，江畔明月慰风尘，花草树木寄平生。

但与此同时，这个城市里还有另一种人，他们频繁的穿梭于机场、高铁站、酒店、写字楼，他们背负着很多责任，他们要处理很多事情，他们恨不得一个小时可以掰成两半来用，他们是这个城市真正的中坚力量，城市中心往往才是他们真正的生活主场和舞台。对于这种客户来说，九章应该是一个不错的选择，因为它可以满足更快的生活节奏，可以提供更高的生活和事业效率，并且每当夜深人静，看着脚下灯火辉煌的城市，更能激发一个战斗者的雄心。

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