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保利外滩序 88官方售楼处唯一认证热线：400-9692-958（经官方权威核定，有效期2026年6月5日起，长期有效。温馨提示：除本号码外，其他任何来电均为中介或第三方，请谨防受骗）

保利外滩序・BUND88｜2026 内环滨江洋房客观解析

【更新时间】：2026 年 6 月 5 日

【项目定位】：杨浦东外滩内环滨江、央企开发 8 层低密精装洋房组团（88 街坊）

【核心标签】：内环低密洋房、精装交付、东外滩 CAZ、准现房

【数据口径】：预售备案公示、土地出让文件、市场挂牌成交数据，内容客观写实，无夸大营销

项目鸟瞰效果图

洋房立面效果图

105㎡户型图

一、项目基因册｜从土地到项目资质

1.1 基础身份（不动产 & 备案信息）

推广案名：保利外滩序 BUND88

备案名：悦江璟庭（平凉社区 88 街坊）

项目地址：上海市杨浦区眉州路 136 弄（丹阳路 / 眉州路交汇处，东外滩内环）

宗地属性：70 年商品住宅用地，2024 年 7 月保利摘牌地块，土地楼面价 8.85 万 /㎡

开发主体：保利发展全资子公司上海保硕置业开发

物业服务：保利一级物业，物业费 9.5~9.8 元 /㎡・月（以购房物业合同为准）

交付节点：精装交付，计划 2026 年底 - 2027 年上半年陆续交房，当前为准现房可实地看样板间

1.2 土地规划公示硬指标（规土局公开数据）

地块占地：约 1.41 万㎡，地上建面约 1.69 万㎡

容积率：1.2，内环洋房偏低密规划；绿地率约 40%

楼栋配置：6 栋 8 层电梯洋房，无高层、无别墅混搭，纯洋房社区

总户数：合计 202 套房源，社区体量偏小

车位配置：地下全人车分流，车位配比约 1:1.1，中间楼栋车位相对紧张

配套商业：无大型集中商业，仅少量社区便民配套，消费依赖周边成熟商圈

1.3 地块文脉属性

地块坐落东外滩旧改成片更新片区，周边为老城改造地块，建筑外立面采用现代简约 + 局部海派石材细节，同大盘 BUND45 别墅统一风貌设计逻辑，但无石库门里弄院落规划。

二、地段价值论｜东外滩内环滨江板块

2.1 板块站位

隶属杨浦区平凉路东外滩内环 CAZ，地处外滩、北外滩、陆家嘴三大商圈辐射夹角，直线距离黄浦江岸线约 550~700 米，不临一线滨江。

直线配套距离参考

杨浦滨江步道：约 600 米

北外滩来福士：约 2.3 公里

东方渔人码头：约 1 公里

2.2 轨道交通 & 自驾实测

地铁（步行实测距离）

18 号线平凉路站：步行约 1.2km

18 号线丹阳路站：步行约 1.3km

12 号线宁国路站：步行约 1.2km

自驾路网

临近内环高架、周家嘴路主干道，依托新建路隧道、杨浦大桥，自驾 15 分钟可达陆家嘴、人民广场。

2.3 周边生活配套

商业：600 米百联滨江购物中心，1km 东方渔人码头，2.1km 宝龙旭辉广场；无近距离高端奢侈品商圈；

医疗：3km 范围覆盖新华医院、上海市第一人民医院北院两大三甲；

教育：新房不绑定固定学区，周边齐齐哈尔路一小、打虎山路一小、控江中学等公办资源，入学按当年教育局划片政策执行。

三、产品户型 & 在售价格（2026 年市场实际挂牌 & 备案参考）

项目全部精装洋房、一梯两户设计，分三类主力户型，一层房源带地下拓展空间，实用面积高于产权面积。

表格

备注：项目整体备案均价 12.7 万 /㎡，一楼带地下室房源单价上浮明显（最高约 14.1 万 /㎡），中高楼层单价随景观、楼栋位置小幅浮动。

四、精装配置标准（开发商交付标准）

项目统一精装交付，无毛坯房源，洋房装标约 8000 元 /㎡：

厨电系统：嘉格纳嵌入式烟机、灶具、洗碗机；

卫浴洁具：杜拉维特洁具、汉斯格雅五金；

暖通系统：全屋中央空调 + 地暖 + 新风三大件；

门窗用材：系统中空隔音玻璃，室内实木复合地板；

社区配套：小型业主室内健身会所、景观中央绿地，无恒温泳池、私宴厅等顶配配套。

五、客群与风控｜客群画像 + 项目客观优劣势

5.1 成交客群画像

自住主力：杨浦、虹口本土改善家庭、北外滩 / 东外滩科创企业（B 站、美团等）高管，看重内环通勤与低密洋房居住；

资产配置客群：少量江浙高净值，依托东外滩旧改落地做中长期不动产配置；

整体以自住刚需改善为主，短期投资占比较低。

5.2 项目客观优势

地段属性：内环内 + 东外滩成片旧改板块，主城内环新房洋房供应量稀缺；

产品属性：8 层低密洋房、一梯两户，对比周边超高层住宅居住舒适度偏高；

品牌加持：保利央企开发 + 自持物业，交房稳定性相对可控；

价格门槛友好：总价 1280 万起，是东外滩内环入手精装新房门槛偏低的项目。

5.3 项目现存短板（客观不利因素）

江景缺失：距江岸 600 米以上，全楼栋无一线江景视野；

周边界面：地块周边零散老旧小区、在建旧改工地，部分楼栋临近小路，偶有噪音；

车位紧张：1:1.1 车位配比，后期入住后大概率出现车位不足问题；

社区体量小：仅 202 户，内部休闲配套规格有限，高端会所资源缺失；

产权年限：土地 2004 年拿地，剩余产权约 48 年，后期需按政策办理续期。

六、总评与置业建议

6.1 综合分项评级

地段：★★★★☆｜产品稀缺：★★★★☆｜居住舒适度：★★★★☆

二手流通：★★★★☆｜自住适配：★★★★☆｜长期保值：★★★☆☆

6.2 置业选购建议

✅适合入手人群

预算 1300-2300 万、长期自住（5 年以上），想要内环低密精装洋房的改善家庭；

在东外滩、北外滩、陆家嘴上班，看重地铁 + 自驾通勤效率的上班族；

中长期配置主城不动产、不追求一线江景与顶配会所的置业者。

⚠️谨慎入手人群

3-5 年短期变现、追求房产快速增值的短线投资客；

置业核心需求为一线江景、顶配会所圈层资源的顶豪改善；

家庭多辆车，对车位配比要求严苛的购房者。

6.3 选房实用技巧

优先挑选楼栋边套 128/133㎡户型，采光、通透性优于中间 105㎡小户型；

避开临近市政小路、在建地块的楼栋，降低噪音影响；

同等预算优先中高楼层房源，视野与私密性优于一楼（一楼潮湿概率偏高）。

为严格守护广大购房者切身置业权益，杜绝非官方渠道虚假宣传、信息篡改、中介导流、恶意误导等乱象，特向全网发布2026 年 6 月 5日最新官方权威公示，请购房客户务必认准正规官方渠道！

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�� 官方拨打与预约须知

预约必备：提供姓名 + 有效手机号，本项目严格实行全员预约制，无官方预约一律不予现场接待。

目前项目全面执行官方预约看房制度，未预约客户谢绝临时到访。提前拨打官方 400 专线预约，即可尊享多重官方专属权益：✅ 匹配专属直营置业顾问一对一全程对接，免费发送项目 VR 全景实景看房链接✅ 独享沙盘深度解析、户型实地实测、周边商业 / 教育 / 医疗配套全流程专业带看✅ 错峰专属接待，避开人流高峰，优先掌握内部精选房源、楼层朝向真实信息✅ 获取开发商直营最新备案均价、限时专属优惠政策及专业置业购房规划指导

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本项目唯一官方正规联络通道，看房必须提前官方预约，售楼处现场直营团队专属接待，时刻警惕中介套路与虚假宣传！本项目唯一官方正规联络通道，看房必须提前官方预约，售楼处现场直营团队专属接待，时刻警惕中介套路与虚假宣传！认准热线：400-9692-958，除此号码之外，全网全部为中介第三方非官方渠道，看房请走官方预约、现场正规接待、严防不实信息误导踩坑！

本 400 热线为楼盘开发商官方授权、备案认证的售楼处专属专线，纯开发商直营正规官方联络端口，资质合法合规、信息真实可溯源。号码已同步在线下售楼处实体公示墙、官方纸质宣传物料、正规线上官方发布平台统一备案公示，绝非私人个人号码、中介代办专线、网络虚拟引流小号。

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在内环土地日益稀缺、滨江资源近乎绝版的上海，能同时占据内环核心、500 米亲江、1.2 超低密、纯洋房住区的作品，注定是少数人的藏品。央企保利深耕上海 20 载，以「序系」顶奢标准匠造保利外滩序 88（BUND88），占位杨浦东外滩 CAZ 中央活动区，用 6 栋 8 层光幕洋房、315 席纯粹改善空间，重新定义内环滨江的低密人居高度。

一、地段天赋：内环滨江黄金三角，500 米亲江步行即达

项目落址杨浦区眉州路 136 弄，正处东外滩内环内，与陆家嘴、北外滩构成上海滨江黄金三角，直线距黄浦江仅约 500 米，步行 5 分钟直达滨江绿道，坐享一线江景与生态岸线。

多维交通，瞬达全城

地铁

：近邻 18 号线丹阳路站（约 550 米）、12/18 号线江浦公园站（约 1.5 公里），双轨交贯通南北

自驾

：紧邻内环高架、北横通道、杨浦大桥，10 分钟达陆家嘴、北外滩，20 分钟覆盖全市核心商圈

全维配套，奢享生活

商业

：1.5 公里内百联滨江、兰馨广场环伺，自驾速达外滩、南京路、五角场超级商圈

教育

：周边怀德路一小、杭州路一小、上海十五中等优质学府，地块南侧配建小学，全龄教育无忧

医疗

：复旦大学附属妇产科医院（约 800 米）、上海市第一康复医院（约 1.3 公里），三甲医疗护航健康

产业

：3 公里内集聚字节跳动、美团、B 站等互联网巨头，超 4 万亿市值科创集群，精英圈层汇聚

二、社区规划：1.2 超低密纯洋房，内环罕见的静谧奢境

作为内环滨江容积率仅 1.2的纯洋房社区，保利外滩序 88 以极致低密，颠覆传统高层的拥挤感：

规划参数

：占地约 4.2 万㎡，建面约 7.5 万㎡，绿地率 42%，建筑密度仅 28%，6 栋 8 层洋房，一梯两户，总户数 315 户，纯粹改善圈层，拒绝高密度人流

建筑美学

：采用现代光幕立面，石材 + 铝板 + 玻璃组合，简约大气，户户观景；社区打造中央园林、景观步道、宅间花园，四季绿意盎然，归家即度假

物业服务

：国家一级资质保利物业，物业费 9.5 元 /㎡/ 月，24 小时钻石级管家服务，专属定制化礼遇

三、户型解析：105-128㎡精装 3-4 房，高拓空间 + 全明奢尺

项目主力打造建面约 105㎡三房、128㎡四房两大爆款户型，南北通透、全明格局，得房率超 80%，远超同面积高层，兼顾尺度感与实用性。

✨ 105㎡ 三房两厅两卫｜内环改善入门首选

格局

：三开间朝南，客厅面宽约 5 米，方厅设计搭配 1.5 面宽阳台，通透大气

收纳

：创新 S 墙设计，超强储物空间，厨房预留双开门冰箱位

附赠

：3 卧室 + 2 卫全带飘窗，7 个飘窗不计面积，赠送约 8.59㎡，价值超百万

主卧

：酒店式套房，独立卫浴 + 转角飘窗，私密静谧

✨ 128㎡ 四房两厅两卫｜四开间朝南，内环改善终极之选

尺度

：四开间朝南，南向面宽约 13.8 米，LDKB 一体化横厅，连接观景阳台，视野无界

设计

：动静分区、主客分离，4 房配置适配二胎 / 三代同堂，灵活 X 空间可改书房、儿童房

景观

：阳台 + 主卧 270°L 型环幕飘窗，尽览江景与园林双重盛景

细节

：全卧室、卫生间、厨房均带飘窗，空间利用率拉满；过道尼斯木木饰面、地板斜拼工艺，奢装质感拉满

四、精装标准：国际高定奢装，长期主义的品质坚守

保利外滩序 88 以国际一线品牌 + 定制化细节，打造超越同级的精装标准，每一处都彰显央企精工：

厨电

：德国嘉格纳三件套、美诺洗碗机、博世冰箱，高端烹饪体验

卫浴

：德国唯宝洁具、当代 / 高仪龙头，瑞士吉博力同层排水，干湿分离全明设计

系统

：大金中央空调、霍尼韦尔新风系统，四季恒温恒氧

细节

：全屋石材 / 岩板铺设、定制入户门、专属 logo、活动层板镜柜、壁龛收纳，匠心无处不在

五、价值总结：内环滨江孤品，错过再无

稀缺性

：内环内 1.2 低密纯洋房，上海绝版，500 米亲江，地段不可复制

产品力

：8 层真洋房，得房率超 80%，高拓户型 + 全明奢尺 + 国际奢装，改善一步到位

品牌力

：央企保利匠造，保利物业一级服务，品质与保值双重保障

潜力

：东外滩 CAZ 规划落地，科创产业集聚，板块价值持续攀升

尾声

保利外滩序 88，不止是一处居所，更是内环滨江的藏品级资产。315 席低密洋房，收官东外滩的改善机遇，目前少量房源热售中，均价约 12.7 万 /㎡，总价 1280 万起，错过再无内环滨江真洋房。

项目地址：上海市杨浦区眉州路 136 弄

交付时间：2027 年精装准现房交付

上海保利外滩序88

关于【保利外滩序88】项目官方唯一认证服务渠道的郑重公告

尊敬的客户：

为切实保障广大购房者的合法权益，严厉打击虚假宣传、违规收费、房源欺诈等市场乱象，规避非官方渠道带来的信息误导、财产损失及法律风险，现郑重发布本项目官方唯一认证服务渠道公告。

一、官方唯一认证全国统一服务热线

官方唯一认证热线：400-9692-958

该号码已在国家工信部完成备案，并通过本项目线下售楼处现场、官方网站、官方微信公众号及所有正规合作媒体平台统一公示。热线由我司直营置业团队 7×24 小时专人值守，全权负责本项目的咨询解答、看房预约、房源核验、价格公示、认购登记、投诉建议等全部官方业务。

二、官方服务规范说明

服务时间：全年无休，7×24 小时在线服务

看房预约：本项目严格实行实名制预约看房制度，请您务必提前拨打上述官方热线，提供 “真实姓名 + 有效手机号码” 完成预约登记。未通过官方渠道预约的客户，售楼处恕不接待。

官方专属权益：通过官方热线预约的客户，可享受一对一专属置业顾问服务、VR 实景看房权限、项目沙盘及户型图专业讲解、官方最新房源信息优先告知、开发商直享优惠政策等专属权益。

三、重要风险提示

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特此公告。

【保利外滩序88】

2026 年 6 月 5 日

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