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这个位置偏离主城区，从区位上显示，周边虽然商业成型，但交通稍显拥堵。
值得一提的是，从区位图可以看出，这个地段周边项目定位主要以刚需为主，大华星曜主推高端系。让房哥觉得，本是一个偏“平民”的区域，突然冒起了一个豪宅小区。
四周观景：50%的高楼、50%农村
你们猜它大概要卖到多少钱？
该地块地处海口城南片区、迎宾大道以西，周边汇聚多个成熟大型社区，如恒大海口文化城、碧桂园公园上城、中海锦城等。
F-5-05-01地块规划建设11栋18层地上住宅及1层地下商品住宅楼，配套3栋2-3层地上裙房。
大华星耀规划示意图
该地块规划用地面积 22185.98 平方米，总建筑面积 77570.49 平方米，其中地上建筑面积60483.47平方米，地下建筑面积17087.02平方米。
从规划显示，大华星曜有2.6的容积率，17-18层层高，绿化率达到约35%，并且为纯板楼的设计，比刚需项目稍占优势。
实际是地块性质比较特殊，属于混合用地，分别有市场化商品宅地和商业用地，以及回迁商业用地和安置房宅地。
F-5-05-02地块作为丁村城市更新回迁商品房项目，有2栋20层、1栋21层、4栋22层、3栋25层的回迁安置房住宅楼。
去年12月拿地，截至5月底，大华星曜的整体进度还算迅速，房哥在临时售楼处了解到，首批会出售3号和5号楼，样板间预计在7月底开放。
面积段是建面99-143平，以打造海口唯一四代光幕奢宅，高赠送。根据现场营销姐姐介绍，户型产品最高得房率达到110%！(房哥觉得，这是否打假滨江路某个也是第四代豪宅？)
选择性是多，但产品对于市场而言，相对比较普通。但目前样板间还不能实探，得房率尚不清楚。
据了解，架空层规划建设有阅读区，儿童的游乐场等等。
设计方案鸟瞰效果图显示，该项目规划有游泳池等设施。此外，项目同步配建社区服务站、幼托服务中心、老年人综合服务中心及业委会等公共服务设施。
在小区入户区域，大堂打造10米层高，对标丽思卡尔顿酒店，且还有“劳斯莱斯”星空顶地库。
酒店式社区大堂示意图
在商业配套方面，700 米直达新城吾悦广场，近享东站商业广场、喜盈门国际建材广场、万人海鲜广场等。
大华星曜打造的是第四代光幕奢宅，从“城央顶配择址、先锋美学设计、光耀活力园林、奢阔悦享空间，四大维度构建星曜生活体系”。
比起周边的其他楼盘属性都定位刚需，从规划打造上，大华星曜的产品就是偏高端了。
房哥在现场也了解到，目前项目已经开始认筹，就交5000元，就能到开盘的时候抵4万块钱的房款。至于房价，也是不少置业者最为关心的问题。
从目前周边“邻居”目前的二手房源的价格，多数在18000元不等，比如：
房哥问到，开盘的时候大概能有多少钱呢，置业顾问表示，预估会有23000元每平。同比周边的项目，这个价格作为在这个地段，明显偏高。
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房哥踩盘评测：
即使目前释放的信息有可能是23000元 /㎡，算上星曜系标配的精装标准和社区配套，实际综合成本已显著高于同区域现有水平，对比同板块在售项目，中海锦城二手房挂牌均价约1.85 万/㎡，碧桂园公园上城新品毛坯备案价1.98万/㎡，星曜系定价形成约3000-4000元/㎡的价差。
价格倒挂的背后，是大华对城市更新红利的提前占位，丁村片区规划还任重道远，教育用地或引入重点中学分校，这些远期利好构成价格体系的重要支撑。
如图所示，周边村落围绕，整体规划更新，还需时间
但现场看房的改善型客户李先生和房哥表示：周边二手房挂牌量持续增加，2.3万的价格足够在国兴片区选筹，这里的价值兑现还需要时间。
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