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上海江湾金茂府
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年末岁初的上海土拍市场，金茂“杀疯了”！从去年11月七批次开始，到今年首批次土拍，金茂在上海连下5城。去年12月30日当日，金茂在宝山连中三元；今年2月20日，金茂联手庆隆，以89.64亿竞得虹口瑞虹“地王”地块，楼板价达到约11.75万/㎡，据行业猜测未来售价将达到20万/㎡。金茂为什么这么猛？有句话说得好：“别人笑我太疯癫，我笑他人看不穿”。要对上海楼市脉络和金茂上海30年历程有所了解，才能看懂金茂的行为。
先给结论。这源于金茂独特的拿地与开发策略：同频时代趋势，打造标杆产品，引领板块蜕变。直白地说，金茂拿地总是看前一步，选择处在爆发前夕的板块，用断层领先的产品，越级拉升板块能级，帮助板块实现腾飞的“最后一跃”。2014年，金茂拿下当时的闸北大宁地块，楼板价与周边新房售价基本持平。当时面粉与面包同价的质疑不断。2015年，静安与闸北合并，大宁金茂府首期入市，以科技住宅超级产品引爆市场。
大宁金茂府实景图
之后更成为“二手之王”，以超出周边40%的价格，让金茂府成为一个现象级IP。目前周边
次新9-12万，而大宁金茂府依然保持在14-16万。
示意图
回过头来复盘，大宁金茂府的成功，市场契机、板块自身潜能与金茂府超级产品力，缺一
不可。
金茂新拿的五块地，也正逐一揭开面纱。
去年底金茂斩获的淞南18号线通南路站地铁上盖K1-11地块，今日正式发布案名：
江湾金茂府
这是上海首个TOD金茂府！
18号线通南路站（在建，预计今年底通车）仅50米，真正的地铁上盖，还自带商业！4站复旦
大学，9站东外滩，11站陆家嘴滨江。
而且是金茂府系3.0迭代新品，五衡科技，泳池会所，金茂酒店服务，高定装标，等等
鼎流产品力当仁不让！这些肉眼可见的价值点，已经足以江湾金茂府提前预定北上海2025年度
爆款红盘！另外，深入了解江湾金茂府的价值逻辑，会发现正是金茂一以贯之的开发策略：借势板
块格局重塑之东风，以超级产品引领板块蜕变。
示意图
这和大宁金茂府的传奇故事一脉相承！
爆款红盘还不够，江湾金茂府的成就，将是能够穿越周期的大江湾经典作品！
项目主力户型为建面约110-180㎡3-4房，即将入市。
江湾金茂府 上海首个TOD金茂府！宝山·淞南等待入市！将推约105-177㎡3-4房！
2024年上海第八批次土拍中，招商&金茂联合体拿下18号线通南路站附近2宗溢价地块。
其中，附带商业K1-11商住混合地块，由金茂操盘；背面的纯住宅D1-04地块，将由招商操盘。
宝山淞南K1-11地块将率先入市！
地块位置在外环以内，18号线二期通南路（在建）地铁口，根据规划18号线二期将于2025年12月31日进入初期运营。
根据公示方案，K1-11地块靠近长江南路有酒店和商业；拟建11栋12-17层可售住宅，总户数876户，可售住宅约807套；另需建设1栋保障性住宅房，以及部分社区配套。
项目地面无车位，全人车分流，规划机动车位1248辆；有部分楼栋底层局部架空，同时项目设置有下沉庭院，预计配置地下会所。
当“大江湾+TOD生活体+金茂府3.0迭新作品”在此交汇，江湾金茂府必将重新树立北上海人居新高度！
TOD生活体，下楼即达的繁华
项目总建筑面积18.8万㎡，地上计容总建筑面积12.48万㎡。根据项目规划设计方案：项目拟建11栋12-17层住宅，可售住宅约807套；靠近长江南路一侧规划有酒店、商业、菜场、社区食堂等多元业态。
地铁上盖、又有自带的商业、酒店等，几乎在家周围就能享受一切便利且高端的生活配套。这在上海的7座金茂府（含在建）中，也是独一档的生活体验。
江湾之冠，地标艺术美学
项目摒弃传统塔冠的繁复装饰，采用天际塔冠造型，以弧美轮廓与金属铝板，在光影变幻间展现低调而奢华的质感，赋予金茂府“江湾之冠”的迭新与引领。
在建筑立面上，通透玻璃幕墙叠加铝板，缔就钻感镜幕墙，「江湾之钻」钻感面屏+大窗墙比，地标艺术美学，境启全新奢宅风尚。
营造约60m尺度奢阔归家门庭，通过奢石、铝板、水景、弧线等精妙组合，成就江湾显赫的府邸门面，礼遇每一次的世界归来。
八大功能全维会所，归家即度假
江湾金茂府还打造了约1800㎡下沉式庭院会所，茶室、私宴厅、行政酒廊、恒温泳池、健身房、瑜伽空间、会客厅、儿童游乐等八大功能；还有约2000㎡超级架空花园，打造多样化主题；业主归家即度假，满足高端客户的各类活动需求。
另外，金茂还将五星级酒店管理经验运用到住宅中，提供酒店式服务；嫁接金享俱乐部服务，打造业主至尊交际金圈。
五衡科技，为健康保驾护航
在科技住宅领域，金茂一直承担着领军者的角色：一直被模仿，从未被超越。
作为金茂府系3.0迭新作品，江湾金茂府将金茂引以为傲「12大绿金科技」进一步优化，带来“衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静”的五衡科技系统，告别空间潮湿、空气流通不畅、邻居噪音干扰等痛点，全覆盖科技系统则完美解决苦恼，实现稳定、恒久的健康生活享受。
金茂5衡科技示意图
据悉，江湾金茂府 将推约105-120-140-177m²户型，给准业主较为全面的户型选择。
户型图如下：（过程稿，以开发商发布为准）
在18号线（二期在建）、19号线（在建）及军工路快速路（在建）和长江西路快速路（准备开工）等重大交通赋能下，新江湾城下一站的淞南迎来历史机遇，城市焕新由此启幕。
小五角场，成熟公共中心
淞南中心位置的五岔路口，被誉为宝山淞南小五角场，而后在官方的空间规划中，进一步明确了“一心三线”，其中的“一心”便是小五角场——淞南公共中心（来源：上海宝山）。
活跃的沿街店铺、商业，形成了区域内浓厚的烟火气息。项目一街之隔，就是祥腾生活广场和939红街坊等集中型商业。
18号线，轨交生命线
今年底，18号线二期工程将开通运营，这条“换乘王”的到来，必然将打通区域的任督二脉，源源不断的注入发展活力！
作为贯穿上海东北部与东南部的切向线，18号线串联杨浦、虹口和浦东：
从通南路（在建）出发，3站财大，4站复旦，5站五角场城市副中心，7站新华医院，10站杨浦滨江，11站陆家嘴滨江……
科创+商业+医疗+名校+公园等等城市核心资源与配套，18号线一线直达！
目前在运营的18号线拥有10座换乘站点，与12条线路交汇换乘，名副其实的轨交大动脉。
不仅如此，18号线二期（在建）作为宝山唯一东西向轨交，串联1号线、19号线（在建）和3号线，每一条都是上海重磅线路，再度拔高了18号线的通达度。
而纵观18号线沿线新房价格，形成了巨大的价格剪刀差，最高价差将达到10万/平+！
“中环北抬”颠覆交通格局
根据上海近日发布的《2025年上海市重大工程清单》中，全长约7.3公里的军工路快速路新建工程，将在今年内完工！
这也就意味着，上海的“中环北抬”，将在今年迈出重要的一步！
而淞南地区，无疑是其中最大的受益者之一。
凭借着东侧的逸仙路高架，目前的淞南已经可以做到快速连接中环，而军工路快速路的通车，将进一步提升出行效率。
北侧的长江西路快速路也已“箭在弦上”，作为近期准备实施的重大项目被列入了2025年上海市重大工程预备项目。
轨道交通+快速路网的持续升级，淞南地区的交通区位，即将迎来前所未有的突破。
交通瓶颈一旦打破，淞南的地利将迅速转化为先行发展优势！
一步新江湾；四站到复旦；五角场无缝连接。
开车约12分钟达逸仙路高架，15分钟即可抵达内环线！20分钟可抵达杨浦五角场！23分钟可抵达虹口龙之梦！
吴淞创新城：吴淞城市副中心为上海市9个副中心之一。《关于加快推进南北转型发展的实施意见》中，明确了大力发展吴淞创新城，以吴淞创新成为核心向外辐射，承接市区外溢资源，并大力发展科创产业，带动地区快速转型，实现人口配套双提升！
板块内顶配：板块断供数年！地铁上盖，自带商业！未来淞南板块核心区！
配套优势——真正的地铁房！
双轨交：18号线通南路（在建 预计2027年通车）仅50米！真正的地铁上盖！3号线长江南路站。
三条快速高架：逸仙路高架，长江西路快速路（中环北抬）中环路。
逸仙路高架：12分钟可以快速直达，15分钟可达南北高架，内环高价，中环高架，30分钟可抵达各个核心城区。
一街之隔商业配套：939红街坊（麦当劳，必胜客，达美乐）、祥腾生活广场（屈臣氏，ktv等）。
20分钟车行国际商业配套：宝山万达、杨浦五角场、长江国际生活广场、悠方购物中心、大宁商圈、虹口龙之梦。
复旦大学附属中山医院为三级甲等综合医院，未来18号线2站换乘3号线，25分钟即可抵达，亦或者驾车北向7公里就能抵达。
同济大学附属上海第四人民医院，南向4km车程，为二级医院。
上海大学附属仁和医院，西侧4km车程，为二级医院。
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