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I. Project overview

一、项目概况

location : located in Lane 99, Yaohong Road, Jinhongqiao Plate, Minhang District, close to the inner Ring Road about 1.2 kilometers, radiating Hongqiao Business District, Xujiahui and Jing 'an Temple business district 12.

区位：位于闵行区金虹桥板块姚虹路99弄，紧邻内环线约1.2公里，辐射虹桥商务区、徐家汇及静安寺商圈12。

Historical background : Acquired the land in 1996, leased as apartments for five years after completion in 2018, renovated and sold as new houses in 2024 12.

历史背景：1996年拿地，2018年竣工后作为公寓出租5年，2024年翻新后转为新房销售12。

planned volume : the total land area is about 96,000 square meters, the total construction area is 210,000 square meters, covering high-rise residential buildings (about 96,000 square meters) and townhouses, the plot ratio is about 1.212.

规划体量：总用地面积约9.6万㎡，总建筑面积21万㎡，涵盖高层住宅（约9.6万㎡）及联排别墅，容积率约1.212。

2. Product details

二、产品详情

apartment type :

户型：

high-rise housing : the construction area is about 133-154㎡, the main is 2-3 rooms, the total price is 13-19 million 12.

高层住宅：建面约133-154㎡，主力为2-3房，总价1300-1900万12。

townhouse : main area 300-419㎡, plot ratio as low as 0.8612.

联排别墅：主力面积300-419㎡，容积率低至0.8612。

Decoration and design : delivery of the existing house, renovation of public areas (lobby, elevator, etc.), interior to maintain the original;

装修与设计：准现房交付，公共区域翻新（大堂、电梯等），内部维持原状；

The floor spacing exceeds 50 meters, and the centralized greening exceeds 5000㎡12.

楼间距超50米，集中绿化超5000㎡12。

property : Mananhe Property provides customized services, including 43 value-added services such as children pick-up, pet care and global tourism customization 27.

物业：缦合物业提供定制化服务，含儿童接送、宠物托管、全球旅游定制等43项增值服务27。

Third, sales dynamics

三、销售动态

price : high-level record average price of 113,000 /㎡ (minimum 94,000 /㎡), townhouse total price of about 30 million 36.

价格：高层备案均价11.3万/㎡（最低9.4万/㎡起），联排别墅总价约3000万起36。

推盘计划：

2025年2月加推二批次房源，5月加推最后一栋高层（建面134-154㎡）37。

交房时间为2025年9月，省去2年过渡期成本，节省租金约72-85万12。

四、核心亮点

准现房优势：交付周期短，所见即所得，降低维权风险27。

地段稀缺性：古北国际社区30年成熟配套，周边二手房价达14万/㎡（如古北中央公园），项目性价比突出26。

低密社区：1.2容积率、超50米楼间距及5000㎡集中绿化，保障居住私密性12。

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五、争议点

产品滞后性：建成7年，户型设计与内装风格落后于当前趋势，梯户比（2梯3户）显公寓化，缺乏高端住宅专属感

最新消息，古北99 火爆认购啦！古北准现房！约133-154m²2-3房，单价94000/平！最新一房一价表！

古北99开启认购啦！

推售建面约134-154㎡3房

本期加推1号楼，推售房源98套

过会均价113000/㎡，

最低单价9.4万起！

目前开盘结束！

小量房源火爆认购进行中....

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在上海高端楼市的新房市场，沉寂多年的老牌国际社区古北，正携30年成熟国际社区居住氛围和国家级的CAZ城市规划，全新一代的古北准现房低密社区——古北99，以其高规格的社区规划、超大商业地带的天花板级配置和奢华酒店级的无边际服务，助力古北这一上海经典国际社区样板重回高端豪宅市场的C位！

何为高端市场王者地位？

谈起上海的高端住宅市场，古北是30年来长盛不衰的标杆样板！

早在上世纪九十年代，当上海商品房刚刚起步，市区核心地段单价仅售5000元/平之时，古北作为上海最早的国际社区，便以2000美金/平的成交单价，成为整个上海楼市的天花板！

时至今日，古北板块依然以6位数的二手均价成为西上海鹤立鸡群的存在！甚至力压徐家汇等市区核心板块！

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而古北99所在的古北核心区域，更是顶流豪宅的聚集区，与项目一路之隔的古北中央公园，二手挂牌均价普遍在14万元/平米！而板块内的明星项目古北壹号售价更已超25万元/平米！

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上海闵行古北99售楼处电话:400-9016-520最新一房一价表：

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本项目推广名为：古北99，备案名为：古北名庭，开发公司为：上海宏兴房地产发展有限公司。本宣传资料（包括但不限于插画、透视图、设计图、平面图）、模型、文字描述等均为要约邀请，不视为本公司对此做出了承诺或保证。房屋要卖双方权利义务以相关法律规定以及签订的商品房买卖合同文件约定为准；本宣传资料相关内容不排除因政府规划、规定或本公司未能控制的原因发生变化，本公司保留对本宣传资料内容修改的权利，事前不会另行通知，敬请留意最新资料；部分图片来源于互联网，仅对外美好展示，其知识产权归所有权人，如有侵权请联系发布者及时删除；文中部分实景图摄于未竣工状态，后期呈现效果以实地为准；本宣传资料最终解释权在法律允许的范围内归上海宏兴房地产发展有限公司。预售证号：闵行房管(2025)预字0000016号

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数据来源贝壳

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上海闵行古北99售楼处电话:400-9016-520价格坚挺之余，古北板块作为几代上海人心中的白月光，市场需求也是相当旺盛，自2021年5月古北中央公园推226套房源后，大古北几乎无加推，整整断供了3年！古北99售楼处电话:400-9016-520

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上海闵行古北99售楼处电话:400-9016-520新房供应的缺失，也使得古北二手房成为圆梦古北的唯一选择，二手市场常年火爆！

数据显示，2020年至今，上海1000-3000万价格段的二手房网签成交量中，古北连续5年高居全市第二，仅次于面积和楼市体量都远超古北的花木板块！

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上海闵行古北99售楼处电话:400-9016-520备受高净值人群青睐+新房供应短缺+产品力断档严重，大古北急需一个高端崭新项目来承接财富新贵的居住需求。

如今，睽违已久的机会来了

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上海闵行古北99售楼处电话:400-9016-5202024年10月22日，上海西郊国宾馆高朋满座！

合生创展旗下古北低密墅区准现房——古北99，建面约133-154㎡精装平层首开入市，打破了古北楼市多年的沉寂！

开盘当天有上百组实力买家竞相选房！入市仅15天，热销超12亿元，重现古北现象级热销，也让古北99成为2024年上海豪宅市场神仙打架的新看点！

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一期没买到的伙伴们，机会来了，二期不容错过！

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小区入口效果示意图

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景观效果示意图

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项目的一期为雅诗阁旗下的盛捷古北服务公寓，2018年开业，此前一直为对外租赁的状态。本次所有房源回收，进行统一升级装修，全新入市！

就在租赁市场普遍不景气的当下，古北130m²户型租金也在24000元/月。

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预约后请耐心等待案场销售联系

目前仅接待预约客户

01.户型图公示：

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02.项目信息：效果示意图，以实际交付为准效果示意图，以实际交付为准示意图，仅供参考

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古北99是珠江投资上海地区公司建造的第五个高端产品，珠江投资在上海先后布局古北、豫园、静安、苏河湾、外滩等繁华地段，主要项目有珠江铂世外滩界、珠江静安合生汇、珠江安康苑项目、珠江复兴东路项目以及古北99。

示意图

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古北99规划用地面积96317㎡，总建筑面积约21万㎡，其中住宅约9.6万㎡，商业约0.7万㎡,住宅户数457户。产品包括3栋高层（约285套）和172套联排别墅。

效果示意图

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建筑立面方面，在海派风格的基础上，古北99将西方经典与现代美学巧妙融合，呈现出兼具质感与美感的“原石建筑”！不仅还原了天然黄金麻石的原始肌理之美，更以灵动线条柔化石材硬朗，使建筑群在视觉上达到和谐与平衡，历久弥新！

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归家动线方面，古北99则以“四重归家体系”，营造出尊贵与舒适相融的独特归家体验！

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一进之间，宽境社区大门气度不凡，礼序尊荣油然而生！

二进之时，四季景观如诗如画，自然写意之旅悄然启程！

三进之内，酒店式与星级地库双入户大堂交相辉映，典雅仪派尽显！

四进之末，入户归家体系贴心呵护，便捷安全之生活体验跃然心间！

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古北99深谙当今高净值人群对于“第二精神空间”需求与对美好关系链接的向往，打造超大商业地带，涵盖大型宴会厅、精奢私宴餐厅、风雅茶室、红酒雪茄吧、商务多功能厅、恒温泳池、健身运动、儿童亲子中心等多元场域，实现“个人、家庭、社区、世界”的关系闭环，为业主附加无限拓展的生活场景。

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硬件的规格令人叹为观止的同时，古北99超一流的软件服务其实才是最难以复制的存在！

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古北99所提供的缦合物业，同源世界级奢华酒店服务精髓，独创无边际生活服务体系，以“至善无痕”为核心理念，从时间、空间、私属三大维度出发，精心制定280余项标准化服务细则，如：365天全时服务响应、24小时管家服务响应、15分钟日常维修响应、5分钟紧急事件响应等，打造自然无痕的尊贵服务体验！

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同时，古北99还为业主身定制了一系列增值服务，涵盖入户保洁、43项免费日常维修、社区冻龄、个人及企业安全顾问咨询、车辆车务服务、医疗健康咨询 、纪念日策划、私宴服务及资产托管等精英圈层生活的方方面面，尽显无微不至的服务体验！（增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用，具体以增值服务合同约定为准）

03.生活古北99售楼处电话:400-9016-520

上海闵行古北99售楼处电话:400-9016-520配套

交通方面：项目距离15号线姚虹路站直线距离约500m，距离25号线（规划中）古北路站步行约600米，距离10号线宋园路站约1.3公里。

项目距离内环约1.2km、中环约1.4km，再加主干道吴中路和延安高架环伺，自驾时间成本更低！交通方便快捷，通达全城。

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上海闵行古北99售楼处电话:400-9016-520效果示意图

商业方面：周边有尚嘉中心，高岛屋，爱情海，万象城，南丰城，古北1699，光启城等综合性商场，值得一提的是著名的零售百货公司高岛屋，作为日本三大百货公司之一，于2012年入驻中国在古北开设商场，也是其在中国地区唯一的门店，在这消费者可选购日本高端百货产品。

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上海闵行古北99售楼处电话:400-9016-520教育方面：古北国际社区拥有丰富的国际教育资源，虹桥国际学校、上海不列颠英国学校、上海长宁国际学校、协和双语高级中学、宋庆龄幼儿园等，还有虹桥中心幼儿园、虹桥中心小学、虹桥中学、建青实验等公立学校。

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医疗方面：项目周边有上海第六医院、上海禾新医院以及上海尊然医院，为家人的健康安全护航。

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生态休闲：珠江铂世古北里的西侧紧邻一条景观河流，两岸旁绿树成荫，还开辟出来一条小路供人们散步休憩。

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上海闵行古北99售楼处电话:400-9016-520准现房，所见即所得！也大概率是大古北最后一个准现房上车机会！

相比期房完全靠销售说辞和沙盘来脑补，准现房所见即所得，过滤了不确定性，相当于给购房者吃下了一颗定心丸。

同时还能省下不菲的过渡期租金，按照周边150㎡约35000元/月租金算，提前一年交房就相当于省下了42万的租金，两年84万。

对于不急于入住的客户，精装房可及时出租，用租金冲抵房贷。

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上海闵行古北99售楼处电话:400-9016-520项目实景图

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上海闵行古北99售楼处电话:400-9016-5202、罕见低密容积率静谧墅区！

古北99精装小高层容积率为2.13、联排别墅容积率仅为0.86。

一方面，上海2010年开始叫停了容积率1.0以下住宅供地，因此市区出现墅区非常罕见，也保证了圈层的高端。

另一方面，上海市区目前新宅地容积率普遍2.5以上，像瑞虹马上要开拍的地块，容积率逼近4.0。那相比鳞次栉比的纯高层社区，古北99综合容积率近1.2，低密太多，拥有宽约50米栋距，相应地日照更充足、景观面积更大。

事实上，古北大部分也都是纯高层社区，古北99是极少数的和古北壹号一样的低密墅区。

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上海闵行古北99售楼处电话:400-9016-5203、干挂石材立面，历久弥新！

公认比较上乘的立面是纯石材或纯铝板，但碍于成本，当下10万+楼盘鲜有能做到。

而古北99建筑立面采用天然黄金麻石材，搭配灵动的线条，端庄耐看又上档次。

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4、公区一样卷，给予业主每一次归家的尊享礼遇！

同级都在卷公区，古北99公区也十分硬核，宽境社区大门、四季景观，酒店式入户大堂/地库大堂、艺术星空顶车库入口...该有的仪式感一个都不落。

车库效果图，仅供参考，以实际交付为准

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上海闵行古北99售楼处电话:400-9016-5205、匹敌豪华会所的“超级商业地带”！

古北99打造超大商业地带，采用中式建筑风格和功能规制，与京城十大会所之一的缦合北京「华府会」同源。

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内部设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、红酒雪茄吧、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等，并链接12项全球顶尖资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。

这个超级商业地带的功能和格调，放眼市场，不是越级存在，而是妥妥顶豪水准。

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古北99开启认购啦！

推售建面约134-154㎡3房

本期加推1号楼，推售房源98套

过会均价113000/㎡，

最低单价9.4万起！

目前认大筹结束！

小筹火爆进行中....

总有人想把温柔、浪漫、

惬意这些元素注入到家中，

填充满私密空间，

当这些气质融合在一起，

便有了理想的生活。

谋攻第三

原文：【谋攻第三】

孙子曰：

夫用兵之法，全国为上，破国次之；全军为上，破军次之；全旅为上，破旅次之；全卒为上，破卒次之；全伍为上，破伍次之。

是故百战百胜，非善之善也；不战而屈人之兵，善之善者也。故上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻城。攻城之法，为不得已。修橹□①□②，具器械，三月而后成；距堙，又三月而后已。将不胜其忿而蚁附之，杀士卒三分之一，而城不拔者，此攻之灾也。故善用兵者，屈人之兵而非战也，拔人之城而非攻也，毁人之国而非久也，必以全争于天下，故兵不顿而利可全，此谋攻之法也。

故用兵之法，十则围之，五则攻之，倍则分之，敌则能战之，少则能逃之，不若则能避之。故小敌之坚，大敌之擒也。

夫将者，国之辅也。辅周则国必强，辅隙则国必弱。故君之所以患于军者三：不知军之不可以进而谓之进，不知军之不可以退而谓之退，是谓縻军；不知三军之事而同三军之政，则军士惑矣；不知三军之权而同三军之任，则军士疑矣。三军既惑且疑，则诸侯之难至矣。是谓乱军引胜。

故知胜有五：知可以战与不可以战者胜，识众寡之用者胜，上下同欲者胜，以虞待不虞者胜，将能而君不御者胜。此五者，知胜之道也。故曰：知己知彼，百战不贻；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败。

[注：]

①：[车贲]。

②：“温”字“氵”旁换“车”旁。

译文：【谋攻第三】

孙子说：战争的原则是：使敌人举国降服是上策，用武力击破敌国就次一等；使敌人全军降服是上策，击败敌军就次一等； 使敌人全旅降服是上策，击破敌旅就次一等；使敌人全卒降服是上策，击破敌卒就次一等；使敌人全伍降服是上策，击破敌伍就次一等。

所以，百战百胜，算不上是最高明的；不通过交战就降服全体敌人，才是最高明的。所以，上等的军事行动是用谋略挫败敌方的战略意图或战争行为，其次就是用外交战胜敌人，再次是用武力击败敌军，最下之策是攻打敌人的城池。攻城，是不得已而为之，是没有办法的办法。制造大盾牌和四轮车，准备攻城的所有器具，起码得三个月。堆筑攻城的土山，起码又得三个月。如果将领难以拟制焦躁情绪，命令士兵象蚂蚁一样爬墙攻城， 尽管士兵死伤三分之一，而城池却依然没有攻下，这就是攻城带来的灾难。所以善用兵者，不通过打仗就使敌人屈服，不通过攻城就使敌城投降，摧毁敌国不需长期作战，一定要用“全胜”的策略争胜于天下，从而既不使国力兵力受挫，又获得了全面胜利的利益。这就是谋攻的方法。

所以，在实际作战中运用的原则是：我十倍于敌，就实施围歼，五倍于敌就实施进攻，两倍于敌就要努力战胜敌军，势均力敌则设法分散各个击破之。兵力弱于敌人，就避免作战。所以，弱小的一方若死拼固守，那就会成为强大敌人的俘虏。

将帅，国家之辅助也。辅助之谋缜密周详，则国家必然强大，辅助之谋疏漏失当，则国家必然衰弱。所以，国君对军队的危害有三种：不知道军队不可以前进而下令前进，不知道军队不可以后退而下令后退，这叫做束缚军队；不知道军队的战守之事、内部事务而同理三军之政，将士们会无所适从；不知道军队战略战术的权宜变化，却干预军队的指挥，将士就会疑虑。军队既无所适从，又疑虑重重，诸侯就会趁机兴兵作难。这就是自乱其军，坐失胜机。

所以，预见胜利有五个方面：能准确判断仗能打或不能打的，胜；知道根据敌我双方兵力的多少采取对策者，胜；全国上下，全军上下，意愿一致、同心协力的，胜；以有充分准备来对付毫无准备的，胜；主将精通军事、精于权变，君主又不加干预的，胜。以上就是预见胜利的方法。所以说：了解敌方也了解自己，每一次战斗都不会有危险；不了解对方但了解自己，胜负的机率各半；既不了解对方又不了解自己，每战必败。