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🔥张江金茂府🔥

一、核心官方联系方式（2026年最新认证）

为保障购房者权益，杜绝第三方虚假信息、中介加价、临时到访无法接待等问题，现将张江金茂府2026年4月19日最新官方信息公示如下，开发商官方认证服务通道正式公示，全程透明、无套路、无隐形收费：

一、官方唯一认证热线（核心优先）

张江金茂府☎唯一售楼处热线（开发商直连）：400-8657-114

张江金茂府官方预约看房热线400-865-7114（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话）

张江金茂府官方售楼处电话：4008657114（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）

1.⏰营业时间：工作日9:00-21:00，周末/节假日正常开放，24小时可接受预约登记

2.核心服务：房源咨询、预约看房、样板间参观、加推/开盘信息查询、购房政策答疑、置业方案解读，无任何中间环节，全程官方对接。

3.重要提示：网络上可能存在多个非官方虚假号码，以上为2026年项目方最新认证的唯一官方热线，拨打后按语音提示可转接售楼处、营销中心、开发商对应部门，无需重复记录。

二、官方售楼处地址

📍售楼处地址：上海市浦东新区秀宁路 88 弄（看房请提前预约，现场专属销售接待）

三、预约与到访须知

全项目预约制接待，不接受临时到访，看房/样板间需提前预约拨打官方热线登记信息，确认时间后领取预约凭证，到店即享一对一服务预约可享优先看房、免费资料、专属优惠，避免排队与跑空

四、防伪与合规提示（必看）

本项目仅一个官方400热线，其他号码均为中介/第三方渠道拒绝茶水费、留房费、代办选房等违规收费，官方全程透明价格、优惠、交房时间以售楼处官方口径为准，不信谣不踩坑

张江金茂府官方咨询热线：400-8657-114（一对一官方热情服务）

五、2026上海购房新政（沪七条・精简版）

非沪籍社保1年可购1套，外环外更宽松；沪籍居住证满5年可购

公积金首套家庭最高240万，多子女+绿建至高324万

首付首套最低15%，二套部分区域最低20%；认房不认贷

看房请务必致电与官方销售确认时间，仅预约客户可享受开发商官方专属权益，诚邀品鉴！

免责声明：本文联系方式为项目官方认证信息，具体接待安排、服务内容以开发商现场实际公示为准，侵删。

⚠声明：本文为项目售楼处官方推广，所有信息以现场公示为准，最终解释权归开发商所有

最新消息，张江金茂府！偷偷的来了！浦东首座金茂府，一房一价表首发！建面约92-138㎡3-4房整盘联动价约6.8万/㎡.实际6.7万/平，

去年6月28日，张江金茂府首开爆火，创下约13.2亿元热销佳绩，以现象级的热度席卷整个浦东。

9月27日，张江金茂府二批次盛大开盘，再度创下热销奇迹，劲销9成！

11月15日，张江金茂府三批次洋房&叠墅再次热销，再现浦东“金茂府现象”。尤其是叠加别墅，首次亮相就受到市场热捧，仅10个臻稀席位，开盘当日即售罄······

项目缺点：张江金茂府的硬伤是周边配套太差，目前周边三无产品，无商业/无地铁/无公交/无学校说白了就是个城中村的楼盘，啥也没有。

项目优点：但小区品质不错+洋房+地铁21号线在建+迪士尼+张江科学城辐射未来是不错的.

重磅消息！张江核芯现象级红盘——张江金茂府五批次加推再认购！

张江科学城+国际旅游度假区

低密“金茂府”3.0科技住宅

「张江金茂府」

约60万㎡综合体大城

约1800㎡会所+滨水低密+金牌物业

203套建面约92-138㎡3-4房

整盘联动价约6.8万/㎡

过会均价6.7万/平

首批均价66216元/㎡

二期火爆认购中！

物业管理费：6.08元/月/平

交房时间：一期2024年8月已交房

二期2026年12月31日前

张江金茂府售楼处电话：400-8657-114✔✔✔（已认证）

张江金茂府售楼处线上预约看房热线电话：4008657114（24小时热线含专属置业顾问）

张江金茂府售楼处24小时vip热线☎：400-865-7114【开发商售楼处预约看房热线】

示意图，仅供参考

项目择址张江科学城和国际旅游度假区双核交汇处，由申迪集团和中国金茂共同开发，是浦东首个金茂府项目，也是目前张江科学城及国际旅游度假区板块唯一待售新房项目。

2024年3月中国金茂官方发布金玉满堂四大产品线，其中金代表金茂府3.0系列。截止目前，府系3.0项目在全国有：天津体北金茂府、上海中环金茂府、上海张江金茂府、西安科技路金茂府、苏州狮山金茂府、南京桃园金茂府、杭州上城金茂府、宁波明湖翡丽金茂府。

作为金茂府府系3.0在浦东的首次落地，张江金茂府全面继承府系3.0“两核五美两配套两服务”理念。其中，“两核”指的是金茂府的招牌“科技核心”及“超低能耗建筑”；“五美”则指对户型、公区、精装、景观、地库五个维度全面提升；“两配套”指的是“沉浸式业主会所”与“高定式便捷商业”，“两服务”就是“酒店式物业服务”与“圈层化定制服务”。

作为浦东首座金茂府3.0，张江金茂府将从“科技硬核+超低能耗”入手，通过12大科技，以衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡净的健康人居，为不同的家庭成员们提供舒适空间。项目周边沔青公园、迪士尼乐园、薰衣草公园等丰盈生态资源环绕，成就独一无二的自然、宜居、低密的人居绿洲。

承袭金茂府的超级产品力，该项目打造了浦东少有的稀缺纯低密洋房叠墅社区，其特有的高端圈层属性更是吸引了张江科学城众多高知高智群体慕名而来，而被冠以“二手之王”的金茂府产品，此次也将成为2024年浦东置业优质之选。

最新一房一价表曝光：

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前期一房一价表：

免责声明:1.本宣传资料为要约邀请，针对本项目概况进行介绍仅供参考不作为销售承诺。项目不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化，最终以双方签署的正式《上海市商品房预售/销售合同》及其他相关协议文本为准。2.关于项目所属片区学校位于项目红线外，其建设进度、师资力量、生源确定等事项均由政府相关主管部门主导。距离为地图直线距离，最终以政府相关主管部门出具的书面文件为准。项目效果图仅供参考，以最终规划审批为准。部分图片来源于网络，仅为示意，如有侵权请联系删除。3.本项目推广名为:张江金茂府，备案名为:康茂嘉苑，本公司上海国际旅游度假区横沔开发建设管理有限公司在法律规定的范围内对本宣传资料保留修改和解释的权利。本宣传资料发布时间:2024年9月.

01.

坐拥“中国硅谷”张江科学城产业高地

难得的真正张江科学城置业机会

作为我国第一批国家级高科技园区，经过20多年的开发建设，张江已经成为上海集聚科创资源、高新产业、高端人才、创新创业的高科技园区。

目前张江科学城规划面积已经从95平方公里拓到220平方公里，从“高科技园区”转型发展为“上海大都市中心区域全球领先的科学城”。

「张江金茂府」则是2017年张江科学城95平方公里规划范围内（信息来源于张江科学城官网）仅有的新房项目，整盘联动价6.8w/㎡，首批均价仅约6.6w/㎡，难得的真正张江科学城的置业机会！

示意图，仅供参考

张江科学城现有国家、市、区级研发机构440家，高层次人才不断在这里集聚。

预计2025年，张江战略新兴产业工业总产值1.1万亿元，累计新增上市企业100家，将建成超过3000万方产业集群，可居住人口约70万，就业岗位约88万个。（数据来源于张江二十条）

示意图，仅供参考

未来将成为“科研要素更集聚、创新创业更活跃、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、文化氛围更浓厚”的世界一流科学城。

张江金茂府位于张江科学城南部片区，周边有康桥工业园，上海国际医学园区等，与地标建筑张江科学之门直线距离约4.8km，承接张江一线红利。

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示意图，仅供参考

张江科学城南部城市公共活动核芯区未来主要服务张江科学城南部地区，是以医疗、科研、商业、文化、体育为特色的综合型地区中心。

张江这座全球瞩目的科创中心，其核心资产的璀璨“光环”早已照耀四方。

然而，对于那些在这里追求梦想、创造未来的世界级科创人群来说，他们需要的不仅仅是一个工作的地方，更是一个能够满足他们所有生活想象的家。

一座全新的生活之城正在崛起——张江金茂府应运而生！

02.

“金茂府”品牌实力、溢价力、

科技力、服务力、审美力、兑现力！

金茂府在当下市场品牌实力十足！

2023年，全国百强房企全年累计销售操盘规模同比降低16.5%，行业压力仍在。

在这样的深度调整期，2023年中国金茂完成了对经营业务及组织结构调整优化。同时围绕建筑科技，中国金茂推动完善科技系统，完成金茂府3.0升级，进一步巩固科技IP核心竞争力。

示意图，仅供参考

千亿房企中国金茂，秉承母公司中国中化“科学至上”的核心理念，中国金茂始终坚持高端定位和精品路线，全国布局56城，开发300余个项目，其中在29个城市打造了73座金茂府！致力于成为中国领先的城市运营商。（数据来源于金茂官网）

示意图，仅供参考

自2005年以来，金茂已经连续19年入围“中国500最具价值品牌”榜，2023年更是以582.09亿元的品牌价值位列第174名。（数据来源于金茂官网）

示意图，仅供参考

申迪集团&中国金茂，强强联合

上海申迪（集团）有限公司创立于2010年8月，是经市政府批准设立的全资国有企业，负责与华特迪士尼公司合资合作，共同投资、建设、管理和运营上海国际旅游度假区。（数据来源于申迪集团官网）

同时，承担上海国际旅游度假区的土地开发、基础设施建设和相关产业发展任务。

示意图，仅供参考

示意图，仅供参

“金茂府”产品自带硬核溢价力

“金茂府”系凭借过硬的产品力，让大宁金茂府、西郊金茂府等科技住宅成为区域内改善天花板的同时，也让金茂府的品牌能力成为行业内的佼佼者~

大宁金茂府实景，仅供参考

据贝壳数据统计，金茂府与同板块二手房相比，挂牌均价比板块均价高出50%以上，最高溢价甚至突破114.71%！

数据来源于链家网，仅供参考

金茂府系圈层服务力

多年以来，金茂以极致产品力和品质圈层服务为各大艺术、文化、时尚等圈层名流，提供进阶塔尖的高端入场券。

来源网络，仅供参考

金茂府汇聚了一群城市精英，他们是财智的化身，是社会的中坚力量。

在这里，可以与志同道合的朋友畅谈天下，可以尽情享受高端的生活配套设施，可以感受那份属于圈层的荣耀与自豪。

金茂府，用实力证明了楼市无淡市的神话，成为了这座城市永恒的焦点。

苏州狮山金茂府，仅供参考

从北京到上海，从成都到西安，再到南京以及杭州、苏州，金茂府旗下金宴中国、金彩中国、绿跑中国已持续举办多次，包括文化、艺术、建筑等各行各业的大咖，都曾是金茂府会客厅的座上客，金茂府已逐步凝聚成一个高端的生活圈层，为高阶的理想生活作序。

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示意图，仅供参考

张江金茂府“府系3.0”革新产品力

届时，“金茂府”已经由“会呼吸的房子”1.0进阶至“自然生长的房子”3.0

2009年，金茂开始打造“科技住宅”，12大科技系统给了房子四季如春的体验，这是金茂府1.0时代，主打“会呼吸的房子”。彼时，金茂觉得未来的房子需要更健康。

2018年，在科技焕新基础上引入智慧化，打造“会思考的房子”，金茂府2.0时代。彼时，金茂觉得未来的房子需要更智慧。

2023年底，金茂发布府系3.0，从“科技双核”“社区五美”“两服务、两配套”十一大维度入手，全面提升居住体验。当下，金茂觉得未来的房子是“自然生长的社区”。

「张江金茂府」不仅仅是浦东第一座金茂府，还是进阶的“金茂府3.0”版本，更是容积率仅约1.6低密金茂府！

03.

浦东第一座“金茂府”

封面作品匠心力作！

即将开放样板间，满足浦东对科技住宅的期待！

「张江金茂府」金茂府系3.0做了一次全功能、全维度、超规模的升级，从“科技双核”“社区五美”“两服务、两配套”十一大维度入手，将树立浦东科技人居的新标杆。

示意图，仅供参考

「张江金茂府」利用科技及超低能耗硬核，深度进阶12大科技系统与五衡科技等技术核心。

示意图，仅供参考

围绕阳光、水、温度、湿度、声音、空气六大环境要素，构建的12大科技系统，带来全面领先于市场的衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡净五衡居住体验，打造更适合中国人的健康智慧科技社区。

示意图，仅供参考

五衡居住体验：

衡温：室内四季如春，冬季衡温约20-22°、夏季约24-26°，一套薄被足够

衡湿：室内保持约30%-70%人体较舒适的湿度，保护敏感肌、呼吸道健康

衡氧：24小时新风过滤，无需开窗、空气过滤入户，时刻呼吸更新鲜空气

衡净：末端净水处理系统，维护生活用水洁净

衡静：系统降噪、隔热，保障业主安静舒适睡好觉

示意图，仅供参考

科技双核

硬核节能，将低碳理念全面贯穿到生命周期内，通过高性能外墙保温系统、可再生能源利用等硬核技术，与常规建筑相比整体设计节能约一半。

社区五美

「张江金茂府」在保障科技领先的同时，还兼顾美学审美在线！从室内跨越到室外，全方位丰富金茂府的内涵和气质！

聚焦在公区提升、景观优化、精装颜值、智慧地下停车库及户型创新等，打造出颜值更优、功能更强、细节更值得推敲的“五美社区”。

示意图，仅供参考

两配套

匠筑约1800㎡精奢会所，规划游泳池、健身房、会客厅等，引入便捷商业，同频高端人居生活格调。

示意图，仅供参考

约600万级起产品配套会所已经实属难得，张江金茂府打造的高定会所不仅拥有下沉水光庭院，还非常细节的为孩子们打造儿童泳池、给业主准备的兰心瑜伽室、健身区……为张江科学城带来更人性化服务私享会所。

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还有中央洽谈区供业主使用，进行邻里交流、会客洽谈等，举手投足间尽显优雅品味，排面与实用性兼得！

示意图，仅供参考

两服务

通过高标准生活服务和定制化圈层服务，全面满足客户日常生活需求，尽显金茂宠粉实力！

示意图，仅供参考

金质服务——金茂服务，属于国家一级资质物业，金茂服务被USGBC国际绿色认证机构认证为“LEED-EB铂金级”，被冠以“国宾级物业服务”。

尊崇归家礼序仪式感满满

项目还着力打造奢华酒店式的入户大堂+智慧地下车库，让业主的每一次归家都充满仪式感与尊崇感。

示意图，仅供参考

细节满分！户型亮点十足！

项目预计首开6#、11#、12#、13#、14#洋房，主力建面约92-138㎡3-4房，满足首次置业或改善人群需求打造！

示意图，仅供参考

建面约92㎡3房2厅1卫户型

三开间朝南、方正格局，是一家三口或年轻夫妻居住的超级舒适户型。

进门玄关设计，增添归家仪式感

U形厨房设计，动线合理，煎炒烹炸空间充足。

客、餐厅联通绰约尺度阳台，促进家人间沟通交流。

主卧套房设计，隐私性较好，飘窗设计更有效延申室内空间，也可以作为休闲区域使用，收纳空间设计的也比较充足，切实考虑年轻人买买买的购物习惯。

双次卧均设计了衣帽收纳空间，居住舒适度较高。

示意图，仅供参考

建面约100㎡3房2厅2卫户型

此户型比较适合三口之家或三代同堂居住，户型空间尺度感十足！超大面宽阳台更大化接触阳光，居住舒适度拉满！

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入户玄关设计有效隔离室内外空间，增添归家仪式感，玄关处还设计了收纳空间，细节满满！

动静分区设计；主卧套房设计隐私性更强；在玄关、厨房、卫浴等功能区域，充分考量生活场景细节，随时随地满足收纳所需，细节满分！

示意图，仅供参考

建面约138㎡4房2厅2卫户型

此户型为飞机户型，可以说是改善人群非常喜欢的户型，建面约138㎡4房2厅2卫设计，动静分区，三开间朝南，各空间尺度奢阔，还有一个大面宽景观阳台，实现功能性和舒适度兼得。

示意图，仅供参考

「张江金茂府」即将开放样板间，产品革新科技住宅3.0亮点十足！浦东人民将首次实地感受“金茂府”科技住宅的魅力！革新张江人居生活方式——

04.

多维人居舒适度up！

张江超舒适、近距离通勤生活方式

「张江金茂府」距离张江核芯仅约5km，坐拥张江前排置业地理位置，与周浦某些新房相比，不仅距离优势明显，价差也不明显，基本属于同总价段。

对张江科技人才来说，这里或许是更好的选择！

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背靠国际旅游度假区，兑现力up！

「张江金茂府」位于上海国际旅游度假区内，规划面积约24平方公里，以上海迪士尼为核心，着力构建“一核四片三带”空间格局，是市级商业中心，国际消费窗口。

2010年迪士尼签约，上海国际旅游度假区陆续引进全球的配套资源，且进行了一系列的规划落地。

2016年，11号线迪士尼站开通运营，度假区高架通车，上海迪士尼乐园开园，比斯特购物村开业；

2019年，邻家美利亚酒店开业，上海薰衣草公园开园……

整个上海国际旅游度假区的宏伟蓝图正在不断提升、兑现~

公共交通设施也在不断更新建设中……未来「张江金茂府」妥妥的轨交盘！

已有的轨交11号线途经前滩、徐家汇、上海西站、南翔等地区中心，直达苏州！在建轨交21号线、机场联络线，未来开通后将大大提升板块交通势能！

未来机场联络线快速通达浦东机场、上海东站、莘庄以及虹桥商务区，轨交21号线南北向通达张江科学城核芯、森兰国际社区等。

横沔玖境生活低密、生态宜居up!

「张江金茂府」位于上海国际旅游度假区西片区横沔玖境，周边生活低密舒适！

示意图，仅供参考

张江金茂府并非一个常规的住宅项目，它是由申迪集团、中国金茂两大巨擘联袂打造，涵盖居住、商业、生态等多重业态的约60万㎡城市综合体的一部分，并且临近上海迪士尼，将拥有更丰富的生活方式，远远丰富于其它居住板块！

示意图，仅供参考

这里有拥有“浦东版新天地”式的约20万m²横沔古镇商业规划，再现江南水乡的滨水商业空间氛围，打造国际化、高端商业氛围！

示意图，仅供参考

横沔地处西片区，未来将以横沔老街为主体，打造东方人文体验区。

示意图，仅供参考

未来可以在这里枕水而居，感受水波荡漾带来的宁静与舒适。夜晚降临，还会看到上海最醉人的烟花天空，五彩斑斓的烟花在夜空中绽放，如同梦境一般。

无论是追求宁静的休闲时光，还是寻找刺激的冒险体验，这里都能满足。

示意图，仅供参考

4大主题乐园，生态环境舒适

与项目直线距离约500米的沔青公园，约3公里的上海薰衣草公园、迪士尼星愿公园、周浦花海，组成了约6平方公里原生水乡！有城市绿肺，更有江南意境。

张江金茂府售楼处电话：400-8657-114✔✔✔（已认证）

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张江金茂府售楼处24小时vip热线☎：400-865-7114【开发商售楼处预约看房热线】

实景示意图，仅供参考

项目的东侧便是世界级文旅名片——迪士尼乐园。

是一个能让你随时踏入其中，尽情徜徉于梦幻童话世界的奇妙之地，可以暂时忘却尘世的纷扰与焦虑，让心灵和身体得到彻底的放松和休憩。

实景示意图，仅供参考

金茂府3.0，不仅仅是一次颠覆性的升级，更是一座代表着世界尖端科创水准的超级居住典范。在这座城市的脉搏中，它傲然挺立，以其卓越的设计和独特的魅力，向世界展示着未来居住的新可能。

「张江金茂府」作为浦东第一座“金茂府”！占据“中国硅谷”张江科学城产业高地+国际旅游度假区两大世界级规划+金茂府3.0科技住宅硬核产品力，内外兼修，未来必将占据张江科学城人居封面！革新张江人居生活方式！

示意图，仅供参考

张江科学城+国际旅游度假区

低密“金茂府”3.0科技住宅

「张江金茂府」

一期已卖完

二期火爆认购中！

约60万㎡综合体大城

约1800㎡会所+滨水低密+金牌物业

203套建面约92-138㎡3-4房

整盘联动价约6.8万/㎡

首批均价66216元/㎡

2026年4月官方唯一认证直联方式（最新）

为保障购房者权益，规避非官方渠道误导，现将项目2026年4月最新官方信息公示如下，敬请认准：

一、核心联系方式

项目官方售楼处电话优先拨打：400-8657-114（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话）

官方预约热线：400_8657_114（开发商直接联系方式，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询），需提前电话预约看房

营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约

⚠️温馨提示：此为本项目2026年4月最新认证的开发商直联热线，无中介，可直接对接案场。项目实行预约制，看房/参观样板间必须提前电话预约。网络上存在大量其他400号码（多为平台/中介），请以本条为准。

售楼处地址：上海市浦东新区秀宁路 88 弄

二、拨打与服务说明

预约到访

近期客户较多，建议提前拨打官方热线预约，避免排队等待。

专属权益

预约成功可享一对一专属服务、免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。

到访提示

项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约。

三、防伪与合规提示

核验要点

认准统一热线4008657114，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；一切以开发商/售楼处官方口径为准。

信息更新

如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

售楼处电话：4008657114工作日9:00-21:00，周末无休官方预约看房热线：400-865-7114（可直接咨询房源动态、活动详情）开发商售楼部热线：400-8657-114（开发商直连，解答项目规划、购房政策等）

说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录。

售楼处营业时间：日常9:00-21:00，便于您提前规划行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线，预约专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目讲解、户型解析，到政策解读、置业方案定制，全程跟进，细致解答。

一、先核购房资格（没资格，一切白搭）

1.沪籍家庭/单身

单身：限购1套（含与父母共有，未成年时共有可剔除2套）

已婚家庭：限购2套；夫妻一方沪籍即算沪籍家庭

多子女家庭：前2套按首套认定、利率优惠

2.非沪籍（2026新七条，外环内外差异化）

外环外：连续缴1年社保/个税（39个月内满36个月），不限套数

外环内：连续缴1年社保/个税，限购1套；缴满3年，可增购1套（共2套）

居住证满5年：无需社保/个税，全市限购1套

临港新片区：工作满1年+社保，可增购1套，人才可直接购房上海市人民政府

3.关键认定规则（必查）

认房不认贷：上海无房，全国有房贷已结清，按首套算；有未结清房贷，按二套算

剔除共有：未成年时与父母共有≤2套，可不计入家庭套数

限购查询：提前在「随申办-不动产」查家庭名下住房，避免认筹被拒

二、算清预算+贷款（先预审，再交钱）

1.首付比例（2026最新）

首套（无房+无未结清房贷）：全市最低15%；外环外/临港等区域可低至20%上海市人民政府

二套（有房/有未结清房贷）：外环内25%；外环外（嘉定、松江、青浦、奉贤、宝山、金山）20%

2.贷款（商贷+公积金，先预审再认筹）

商贷：利率≈LPR-45bp（首套3.05%、二套3.09%）；月供≤家庭月收入50%；流水需覆盖月供2倍以上

公积金（2026新政，额度大幅提升）：

首套：个人最高90万、家庭180万；补充公积金+20万/人、+40万/家庭

二套：个人最高80万、家庭160万

上浮：多子女+20%、绿色建筑+15%，叠加最高324万/家庭；可提公积金付首付、不影响贷款额度上海市人民政府

预审必做：认筹前带征信、流水、收入证明去银行预审，贷款批不下来，定金不退

3.税费+隐性成本（预留总房价5%-8%）

契税（新房唯一大税）：

首套：≤90㎡1%、90-140㎡1.5%、>140㎡1.5%

二套：≤140㎡1%、>140㎡2%；三套及以上3%

维修基金：约2%-3%（按建筑面积，高层/多层不同）

其他：物业费、产权登记费、交易手续费、车位费（产权车位约20-50万）

三、新房核心流程：认筹→积分→摇号→选房→网签→监管→放款→收房

1.认筹（5天左右，关键节点）

准备材料：身份证、户口本、婚姻证明、未成年子女出生证、社保/个税、征信、收入证明、无房证明、资金证明（认购金10%-20%，储蓄卡支付）

人脸识别：不要自访售楼处、不要乱点小程序，会被判定为自访客户，无法走中介渠道、丢优惠；首次到访必须由中介带看，留痕备案

认购金：仅刷储蓄卡、走开发商监管POS；认筹顺序不影响摇号概率

2.积分入围（热门盘必过，认筹比>1:1.3触发）

积分=基础分+社保年限分（满分70-80分）

基础分（最高60分）：家庭/单身、沪籍/非沪籍、有无房、婚姻年限、子女数

社保分：每月0.1-0.2分，缴满20年≈24分

规则：按积分从高到低取前130%入围；未超1:1.3，全部入围摇号

避坑：提前算分，热门盘（内环、学区、倒挂）需60分+，低分慎冲

3.公证摇号+选房

全市统一公证处摇号，公开公平；按摇号顺序依次选房，过时作废

选房前：查不利因素公示（垃圾站、变电站、高架、噪音、采光遮挡）、得房率、公摊、车位比、容积率、交付标准、装修品牌型号（样板间拍照留证）

4.网签+资金监管（重中之重，防钱房两空）

网签：选房后7天内签《商品房买卖合同》，必须网签备案（随申办可查），仅签认购书无保障；网签前再次核限购、贷款资格

资金监管：首付、尾款必须进上海市官方资金监管账户，严禁转给开发商/销售个人账户；监管资金按工程进度放款，烂尾也能保本金

合同审核重点：

交付时间、延期赔付（日万分之二-五）、产证办理期限（交付后90-180天）

装修标准：品牌、型号、规格、环保等级，写清“样板间与交付一致”，避免减配

退房条款、违约责任、公摊、车位、配套（学校、商业）承诺、不利因素告知

禁止签“阴阳合同”、空白合同，所有补充协议逐条看

5.放款+还贷+收房+办证

放款：网签后银行审批、抵押、放款，次月开始还贷

收房（验房必做）：

核验三书一证一表：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》，缺一不收房

验房重点：空鼓、裂缝、漏水、门窗、水电、地暖、装修减配、面积误差（±3%内多退少补，超3%可退房）

先验房、再签字、再收物业费

办证：收房后90天内，开发商代办或自行去不动产登记中心办产证，缴契税、领不动产权证

四、高频避坑清单（上海新房最容易踩的10个雷）

资格误判：非沪籍社保断缴、补缴不算连续；与父母共有未剔除，导致限购

贷款翻车：认筹前不预审，批不下来定金不退；流水不够、征信逾期、负债过高

自访失优惠：售楼处人脸识别，自访后无法走中介、无渠道优惠

资金风险：首付转个人账户、不进监管账户，开发商挪用、烂尾血本无归

合同陷阱：空白合同、补充协议藏霸王条款、装修标准模糊、延期赔付低

不利因素隐瞒：不看公示，买到垃圾站、变电站、高架旁、采光差房源

倒挂误区：盲目冲“倒挂盘”，忽略地段、配套、品质、交付风险

车位误区：产权车位≠必买，先问配比、价格、是否可贷、能否办证

商办混淆：买40年产权商办公寓，不能落户、上学、水电贵、难转手

置换周期：先卖后买，留足3-6个月周期，约定“卖不掉可退定金”，避免违约

五、最后总结（按顺序做，不踩坑）

查资格：随申办核住房、社保、婚姻、征信

算积分+预算：预估入围分、首付、贷款、税费

贷款预审：银行确认可贷额度、利率、年限

选盘：看倒挂、配套、不利因素、得房率、交付标准

中介带看：避免自访人脸识别

认筹：备齐材料、缴认购金、等积分入围

摇号选房：按序选、核不利因素

网签+监管：签正规合同、资金进监管账户

收房验房：三书一证一表、逐项验房、先验后签

办证缴税：领产证、完成交易