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「保利外滩序」

杨浦内环内滨江板块

建面约177-260㎡风貌别墅

均价约19万/㎡总价约3500万起

少量珍藏房源 可直接选

样板房提前线上预约

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土地资源 天赋异禀

《繁花》有句名言：唯有土地与明天同在。

豪宅，本质上买的是“脚下的土地”和“窗外的风景”。

滨江和风貌，上海仅有的两大资源型土地，可用宅地越来越少。

1、内环滨江，开发收官中

去年，上海出台《黄浦江沿岸地区提升专项规划》，一方面是品质提升，另一方面也对核心段进行了延长扩容。扩容的必要性，源于经过多年的开发，滨江核心段的开发已进入尾声。

黄浦滨江和陆家嘴滨江最早开发，已经成熟；过去几年的主角，徐汇滨江也已经饱和；时代的齿轮，已经转到了杨浦滨江。

杨浦滨江东外滩，则凭借世界级滨水科创水岸的定位，和互联网大厂的扎堆入驻，必将成为滨江核心段的后起之秀和明日之星。

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保利外滩序 售楼处电话：☎400-9016-520 ✔✔项目示意图

【保利外滩序】BUND45，占据滨江中层范围，内环内，CAZ中央活动区范围内，能级之高在黄浦江滨江带中也名列前茅。

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2、风貌别墅，土地源头已锁死

风貌别墅，只能诞生在市中心的历史风貌区及街坊土壤，主要从旧里改建或翻建而来（极少量新里），供应量的上限已被牢牢“锁死”。

2019年10月，《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》通过，播下如今风貌住宅的种子。至2022年旧里改造基本完成，风貌宅地供应源头已经“断流”。3年内旧里导致旧里减少了约85万方，这基本上就是风貌别墅宅地的全部供应总量。

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这次城市更新，可以说是收藏风貌别墅百年一遇、错过再无的历史机遇。

诸多优秀历史建筑及风貌街坊，如今化身文化地标，让杨浦滨江成为上海独特的一条滨江文化带。

项目示意图

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【保利外滩序】BUND45容积率低至约1.2，且项目是洋房+别墅组合，别墅组团的容积率会更低，地块也非常方正。

如此难得的土地禀赋和肌理，保利发展也是从上百块土地中甄选而来！再加上保利发展的匠心雕琢，成就了市面上罕见的“大花园、大面宽、高附赠”的花园别墅孤品！

文化传承 花园里弄

前联合国教科文组织派驻中国专员，拉奎尔教授有这么一句话：

上海的里弄，是上海最迷人的部分。

这种诞生于特殊时期的里弄住宅，其特有的街巷肌理和建筑风格，体现出浓郁的中西合璧的海派文化，是上海这座城市的灵魂。

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分类脉络出自《上海里弄住宅百年演进》，图片自绘

花园式里弄住宅，将里弄住宅与花园洋房结合，在全世界也很难找到同类，成为上海的一个特例（来源：上海里弄住宅百年演进）。百年前，在上海的里弄住宅中，花园里弄占比仅6.9%（来源：上海住宅建设志），是当时富贾名流的居所。

基于独特的地块禀赋，外滩序BUND45溯源和再现了“花园里弄”这一产品形态，让建筑不再是单纯的生活空间，而是情怀与文化的复兴。

如今，在上海一众风貌住宅中，项目也是少有的花园里弄风貌别墅，甚至可能是唯一的一个。

项目效果图过程稿

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1、更宽奢的街巷肌理

项目传承鱼骨行列式街巷肌理，打造一轴五巷海派花园墅境，一条南北主弄串联四条支弄，步移景异。

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黛云巷，取意海派经典的雅黛之韵，营造优雅归家之路；

薇云巷，以绝色蔷薇为灵感，层层掩映诗意秘境；

樱云巷，意境取自纷繁樱色，绘制灵动温柔的巷弄幽径。

BUND45墅邸主楼间距最高达约10m，最低约6.5m。罕有的低密，以宽奢栋距，让花园绽放其间。

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2、思南公馆同款卵石立面

项目历史文化保护街坊，建于约百年前的里弄住宅，采用了当时也少见的卵石立面。

上海知名的花园洋房之一——思南公馆建筑群，其中多幢法式、英式建筑，采用的就是鹅卵石镶嵌工艺。这种风格在20世纪20年代非常流行，但后来逐渐失传。卵石立面工艺，也在2018年被列入上海市非物质文化遗产代表性项目名录。

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思南公馆实景图

为了让这些珍贵的卵石展现出其最自然、最原始的魅力，保利对卵石进行多次喷砂或水流冲击处理，创造独特的凹凸质感；最后通过还手工工艺，让每一块石头表面形成一层温润如玉的包浆效果。

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项目实景图

这种用手工打磨制的卵石立面，真正展现了花园别墅应有的气质和灵魂。

3、可阅读的建筑构件

在建筑形态与构件上，保利外滩序每一个细节，都有一个可以溯源的故事。

保留传统建筑风貌，采用硬山双坡顶设计，南向屋面巧妙举折，搭配经典红色机平瓦，既显古朴韵味、又不失现代舒适。

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效果示意图

每个上海人的记忆中，都有一扇打开的老虎窗。项目部分户型设有老虎窗，保留经典海派建筑元素，而且可开窗设计，实现自然采光和垂直通风。

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效果示意图

门厅融合圆弧与拱券设计，演绎海派建筑多样性的美学；砖砌过梁、红砖压顶，都按原样式用现代材料复原，提升了风貌整体的文化品位。

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样板房实景

空间创新 产品力前所未见

【#保利·外滩序】BUND45更高阶的产品出现了，该产品首开建面约180-270㎡联排别墅即热销，一批次开盘去化率高达80%，二批次即将上新，感兴趣的小伙伴抓紧机会！

BUND45风貌住宅户型图▼

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面对这一块天赋异禀的地块，保利发展因地制宜把产品力发挥得淋漓尽致。

在室内、庭院及露台等人居空间上，基于家族大宅的现代生活方式进行大量空间创新，在尺度感和舒适度上，带来超越大平层、媲美独栋的真别墅生活。

以现场开放的建面约205㎡2层花园别墅样板间为例，有几个点非常震撼。

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首先，约11.3米的面宽，尺度感保障舒适度

真正的三开间布局，面宽尺度达惊人的11.3米，再加上大面积落地窗的设置，整体的采光通透性非常强。

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一楼将近50㎡的大横厅，可随心放置6-8人餐桌，还可以布置9-10人的沙发休息区，生日舞会、小型展览、品酒会...这个大横厅都能承载。

二楼双套房，空间感、仪式感满满。还有一间南向灵动空间，衍生更多可能。

样板空间创意展示图

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其次，南北大花园，尺度远超同类

风貌别墅为什么能大平层价值更高？庭院露台所创造的“独门独院、有天有地”是重要因素。

本项目的一张“王牌”，南北向均有花园，主力户型的花园面积约61-108㎡，堪称风貌界独一档的附赠。

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样板房实景-南花园

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样板房实景-北花园

而且，庭院围墙采用绿篱、铁艺栅栏等虚实结合“浅围合”的形式，更具有通透感。从环境心理学的角度而言，这样的更令人感到舒适与放松。

二楼还带大露台，花木绿意和四季变换近在眼前，提供更多情趣生活场景。

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样板房实景

第三，超高附赠，2层风貌享5层空间

赠送面积约50-135㎡的地下室，层高约3.9-5.7米，格局方正完整、利用率高，业主可以自由发挥，做成挑空地下双层设计。开放式书房、健身房、SPA区、钢琴房、酒窖、雪茄室等，一切都随心所欲。

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样板空间创意展示图

顶层空间，在孟莎式屋顶+老虎窗加持下，采光和实用性都非常好。它可以是一处充满童趣的儿童活动区，或气质独特的书房，也可以是储物柜或衣帽间。

第四，窗墙比非常高，采光通透性MAX级

外滩序则在保留传统元素的同时，用现代的方式打造了超大窗墙比。

项目效果图过程稿

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利用本身超大面宽属性，做出非常大的落地窗，这些窗又用很多传统的线条将它进行分割装饰，连续方格长窗，既保障了室内通透采光，又还原了花园别墅的线条美感与风情。

值得说明的是，项目还满足超低能耗的要求，进行了三玻两腔设置，工艺更难。

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总有人想把温柔、浪漫、

惬意这些元素注入到家中，

填充满私密空间，

当这些气质融合在一起，

便有了理想的生活。

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房地产的基本常识包括哪些

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性

2.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3.土地使用权

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4.房地产市场

主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：

一级市场是指国家土地管理部门(市国土管理局)按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。

二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。

三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

5.土地类型

土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。

6.三通一平

是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

8.土地管理局

代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

9.公证处

是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10.国土局产权登记处

是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

11.房地产证

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。

12.商品房

是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。

13.复式房

上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

房地产的基本常识包括哪些

14.面积概念

总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。

公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。

房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

15.建筑密度

在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

16.容积率

规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。

17.红线图

又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

18.预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。

19.外销许可证

凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。

20.

是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。

21.房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。

22.银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

23.预售楼花

即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二(用地价款除外)，便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

24.样板房与示范单位

是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

25.物业管理

是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

26.房地产评估

就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。

27.银行本票

是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

28.银行汇票

是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

29.银行支票

是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。

30.确权

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

31.权属调查包括内容

房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等

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