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🔥建发海宸🔥

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深耕上海20载，筑就30余明星项目，2025年建发房产第六次落子新江湾，以“海纳百川，源流东方”为理念，打造海派东方灯塔钜作——建发海宸，再次印证了长期主义的坚定与远见！

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项目定位：杨浦区新江湾城核心区，建发房产上海首座灯塔作品，以1.55超低容积率打造纯低密滨水生态住区，融合小高层、洋房与叠墅业态，主打市区稀缺生态资源+海派东方风格+全龄改善产品三重价值。

一、基础参数（权威口径）

项目要素详细信息开发商上海新闳湾企业发展有限公司（建发房产旗下）项目地址杨浦区新江湾城江湾城路566弄（江湾城路与殷高东路交汇处）占地面积约10.29万㎡（102,900㎡）总建筑面积约15.95万㎡容积率1.55（市区罕见超低容积率）绿化率35%+总户数1,156户（超千套大体量低密社区）车位数/配比约1,761个，1:1.52建筑类型10栋11-13层小高层+30栋4-6层叠墅/洋房，限高40米产权年限70年（普通住宅/洋房/叠拼）物业建发物业，物业费约7-8元/㎡/月交付标准精装修预计交房2027年12月31日

上海【建发海宸】

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如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

二、产品与户型

主力业态：

小高层：建面约109-210㎡3-4房，精装交付，均价约11.6万元/㎡，总价约1200-2400万元/套

洋房/叠墅：建面约105-250㎡，总价约1300-3000万元/套，满足从刚需到终极改善全龄需求

核心户型：

户型建面(㎡)总价(万元)特点3室2厅2卫105-109约1200起三开间朝南，高得房率，适合刚需改善4室2厅2卫125-143约1400-16003阳台+4飘窗，全明通透，改善主力4室2厅3卫161-189约1800-2100主卧套房，南北通透，大尺度空间4+1室2厅3卫210+约2400起终极改善，独立家政间，超大面宽

建筑特色：

海派东方风格，融合传统中式元素与现代设计语言

滨水景观设计，紧邻新江湾湿地公园与黄浦江支流

纯低密规划，限高40米，保障居住舒适度与私密性

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三、价格与销售动态

销售节点详情一批次开盘2025年9月30日，推出约200套房源，备案均价11.07万元/㎡二批次开盘2025年11月15日，推出109套房源，建面125-210㎡，备案均价11.5985万元/㎡（较一批次上涨约5200元/㎡）主力均价小高层约11.6万元/㎡，洋房/叠墅约12-14万元/㎡总价区间1200-3000万元/套认购条件首套房存款证明约120万元，二套房约240万元，认购金约100万元销售进度二批次持续热销中，一批次少量房源在售

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四、周边配套

交通：

轨交：距10号线新江湾城站约1.2公里，18号线殷高东路站约1.5公里

自驾：临近殷高东路、淞沪路等主干道，快速接入中环、逸仙高架

公交：江湾城路殷高东路站仅300米，1公里内15+公交站点

生态：

直线距新江湾城生态走廊约50米，湿地公园约1公里，城市绿肺环绕

紧邻黄浦江支流，享滨水生态景观资源

周边3公里内80+公园，生态环境优越

商业：

自带社区商业配套，满足日常需求

周边：悠方购物公园（约1.8公里）、新江湾城生活广场（约2公里）

3公里内可至五角场商圈，享百联又一城、合生汇等大型商业体

教育：

北侧紧邻在建交大附中杨浦实验学校

周边：中福会幼儿园、上海音乐学院实验学校、同济第一附属中学等优质教育资源

3公里内50+所学校，教育资源丰富

医疗：

上海市肺科医院（约2.5公里）、上海市虹口区江湾医院（约3公里）

新华医院（约4公里）等三甲医院，医疗配套完善

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五、核心亮点与价值

市区稀缺低密：1.55超低容积率，市区罕见超千套大体量纯低密社区，限高40米，告别高密度社区拥挤感

生态资源优势：紧邻新江湾湿地公园与黄浦江支流，享市区稀缺生态环境，打造“公园旁的家”

海派东方标杆：建发上海首座灯塔作品，融合传统中式元素与现代设计，打造海派东方风格新标杆

全龄改善产品：105-250㎡全产品线覆盖，从刚需到终极改善，满足不同家庭阶段需求

品牌保障：建发房产国企背景，品质与交付有保障，建发物业提供优质服务

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真正的产品主义，从不停留在口号。建发海宸对海派文化的当代转译，堪称教科书级别！

建发海宸取意上海市花白玉兰的素蕊灵韵，打造出独具辨识度的玉兰门庭与繁花立面，海派大师为大门精雕非遗掐丝珐琅门钹，三大东方臻色描绘海派建筑艺境，这不止是海派建筑，更是承载城市记忆的艺术品！

约4200㎡高定摩登会所，围绕社交和运动两大主题，规划十大功能场景，集恒温泳池、双私宴厅、健身房、影音室、品茗室、下午茶室等于一体，成为融合浪漫与摩登的生活剧场。

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星级酒店式精装车库，以臻石铺设的奢艺坡道、天光云影的圆穹天井、从容停泊的尊属车位，焕新车行归家的仪式感。

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首层入户大堂轩昂挑高，地下入户大堂典雅气派，尽显海派灯塔的非凡腔调，礼遇业主出入的每个瞬间。

户型曝光：

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整体看，全人车分流是标配，项目大部分楼栋东南向排布，就是为了5层叠加可以对着湿地公园，且完美规避了西南向未来看加油站的问题。

建发海宸集中会所，仅1/2/9/19四幢楼做了局部架空层，配套服务设施集中布置于主入口两侧楼栋。

项目为业主配置了约4200㎡摩登会所与约1370㎡泛会所空间，整体面积超5500㎡，远超市面上豪宅会所的尺度，你能想到的会所功能这里都能实现！

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更令人惊奇的是，虽然规模如此之大，但在功能划分上面建发却精细到不行。

比如相较于豪宅会所标配的泳池，建发海宸特意搭配了儿童泳池和泡池。再比如豪宅会所标配的私宴厅，建发海宸特意预备了2个，让大家族的社交宴请更加从容。

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层高比较优秀，绝大部分楼栋层高在3.05米以上，沿河大户型层高都在3.2米。

梯户比配置非常高。小高层全部2梯2户高规格设计，洋房1梯2户，4层叠墅则是私家电梯入户，完全独立电梯，6层叠墅就没有私家电梯了。

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整体的户型分布：

沿东侧河道与绿地排布别墅产品、洋房/小高层200㎡以上的终极改善大平层户型。

小区中央靠近会所的位置排布150㎡左右的改善四房户型，这5幢楼中间是第二个社区中轴景观，楼栋舒适度非常高。

小区西侧和北侧则分布的是洋房的103㎡左右户型和小高层的120㎡左右三房户型。这两个户型主要是为了满足中小套要求，同时给到的产品配置并不低，比如前面提到的层高和梯户比等等。而且因为小区北侧同样是绿地+河道，南侧是绿地，所以南北两侧的小户型同样享受景观视野。

地块北侧和东侧临河，南侧临城市绿化带，限制条件较多，交通主要出入口沿西侧的江湾城路布置，方便出行。

主入口标志性的大门，以及提升项目的形象和辨识度的配套售楼处布置在地块高层和洋房叠墅地块的交界位置，方便后期流线划分，便于组织交通。

沿河住宅地块的小高层+洋房+叠墅规划方案充分考虑了自然景观资源、居住需求和生活品质等因素。通过合理的建筑布局、景观设计和配套设施规划，打造出了一个非常宜居的环境。

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据悉，项目整体为海派东方风格，融合了中西方建筑元素。海派东方风格通过文化融合、创新设计、精选材质和精湛工艺，打造出既具有文化底蕴又符合现代生活品质的住宅建筑，成为高端住宅市场的新标杆。

建识东方，发献大美，建发房产通过“儒门、道园、唐风、华纹”匠造理念，基于王府中式、盛世唐风、禅境中式、风雅宋韵、海派东方、诗意东方等多元产品风格，凝练为【锦】、【秀】、【华】、【章】四大产品系列，致力于成为“新中式生活匠造者”。

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灯塔项目作为建发房产高阶造宅的集大成之作，厦门建发宸启瑞湖、北京建发海晏、福州建发紫宸、佛山建发灯湖缦云等灯塔作品发布即“王炸”，燃沸楼市。

建发「宸系」中式作品，铝板与玻璃幕墙外立面，配园林景观。约1150套房源高低配，限高40米，含小高层、洋房、叠墅产品，满足刚需与改善需求。出入口古典园林五进景观体系，人车分流设计打造舒适归家体验。

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当建发房产遇上五年一遇的新江湾城，海派东方灯塔作品注定成为2025年上海楼市的“现象级爆款”，更将成为新江湾客群的“上车良机”，毕竟，新江湾城+海派灯塔+低密大盘这样的组合，不容错过。

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建发海宸占据新江湾城南部门户位置，东邻高端项目上海院子，北侧紧邻在建的上海市交通大学附属中学杨浦实验学校（含九年一贯制及高中部），步行700米可达10号线殷高东路站。

周边九龙仓玺园、仁恒怡庭等豪宅林立，居住氛围成熟。

该地块容积率仅1.55，限高40米，规划建筑面积约15.95万㎡，楼板价达5.42万元/㎡，将打造1156套小高层与叠墅组合产品。

新江湾城不仅是上海罕见的生态宜居板块——拥有原生态湿地公园与低密城市界面。

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图源网络

更坐拥"产学研"黄金三角：

名校云集：复旦大学、同济大学、上海财经大学三所顶尖高校环绕，衍生出兰生复旦中学、复旦二附中、上音实验学校等全龄段优质教育资源；

产业：湾谷科技园、复旦软件园、创智天地三大产业园汇聚7000余家科技企业，耐克、IBM、西门子等跨国总部扎根，形成高知人才聚集地；

交通：在建的军工路快速路（预计2025年竣工）将串联中环北段，大幅缓解北上海交通压力，新江湾城成为最大受益者，联动宝山、浦东的区位优势进一步凸显。

新江湾正芯，生态公园畔

1.55超低容积率

「建发海宸」

二批将推建面约125/161/189/210㎡

滨水低密洋房

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。