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虹口北外滩核心 钻石地段

苏州河+黄浦江交汇之地

「天潼198」

全新户型图曝光！

合院新样板间可预约

7月底即将开放！

项目主推建面约273-641㎡洋房、大平层，建面约502-907㎡合院别墅，现在还有少量房源热销中！

全新户型图如下：

样板间实景：

天潼198(公寓)展示样板间实景图

更多细节：

天潼198合院设计细节示意

天潼198位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。

项目建造历史风貌高层、多层和里弄住宅，另有少量商业、美术馆和酒店式公寓。

天潼198住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。

共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：

让我们来看看部分户型图，先是小高层：

然后是叠加别墅的D-3户型约297㎡下叠。

来看看叠加别墅的剖面图。

叠加别墅的2-3-4楼D-4特殊户型约433㎡。

*特别说明，以上户型图等资料来源于互联网，最终以开发商公示为准！

项目风格复古、隽永，典型的海派风味建造。

天潼198打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。在寸土寸金的传统市中心，大尺度的别墅和花园，着实难能可贵。

项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。

项目效果图

「天潼198」位于北外滩核心区，距离外白渡桥非常近，外滩可以步行达，享受外滩的顶级配套。

右下地块即为项目位置

项目附近

项目目前建造进展如火如荼。

作为虹口北外滩的上佳地段，「天潼198」坐享北外滩4平方公里的城市规划，更是成为了媲美陆家嘴的中央活动区，直面黄浦江+外滩，拥有特别的优势！

其实，说豪宅，我们经常提到陆家嘴，因为上海已经有一个成熟的可供模仿与超越的全球规划模板。但实际上，到目前为止，真正可以称为世界级规划的在上海只有三个：苏河湾、外滩和北外滩！

世界级规划区域

要知道，相比于其他版块，北外滩发展后劲尤其强势，特别在2021年7月份上海市人民政府发布“北外滩4平方公里热土开发机制”后，规划从纸上走向落地， 未来的北外滩，更将成为规划承诺兑现的高地。

白玉兰广场

国际金融航运新中心

苏宁宝丽嘉

提篮桥中心商业休闲区

而在它的周边，也是产业能级的至高点，北外滩沿线的甲级写字楼现状大约是200万㎡；3年内再建成100万㎡，规划中预计增添200万㎡，总计相当于约500万㎡甲级写字楼，或将提供约50万个高收入岗位。

示意图

再看项目的位置，选址于黄浦江与苏州河交汇处，距离上海著名的外白渡桥仅约260米，家门巷口的这道湾就是黄浦江精华之所在，从这里可以直接步行至外滩。这里是上海市中心真正核心的优质地段！

距离外白渡桥约260米

虹口北外滩核心 钻石地段

苏州河+黄浦江交汇之地

「天潼198」

全新户型图曝光！

合院新样板间可预约

7月底即将开放！

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上海虹口外滩•天潼里198：外滩核心的稀缺文化资产价值

Shanghai Hongkou Bund • Tian Tong Li 198: The Scarce Cultural Asset Value in the Heart of the Bund

一、核心定位与战略背景

天潼里198位于上海虹口北外滩核心板块（天潼路与乍浦路交汇处），由新湖中宝与理想国际联合打造，总占地面积约4.6万平方米，总建筑面积约8.2万平方米，容积率低至0.9，绿化率高达48%，规划有247-907㎡全系别墅产品，共125席稀缺住宅，是内环内罕见的低密风貌豪宅社区311。项目地处"外滩-陆家嘴-北外滩"黄金三角枢纽，步行5分钟可达外滩万国建筑群，与陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成黄浦江金三角7。作为上海"十四五"规划重点打造的"国际航运与金融服务核心区"，北外滩板块依托"全球会客厅"定位，近年来集聚了大量航运总部、金融机构及高端商业体10。

Core Positioning and Strategic Background

Tian Tong Li 198 is located in the core area of Hongkou North Bund (intersection of Tian Tong Road and Zha Pu Road), jointly developed by Xinhu Zhongbao and Ideal International. With a total land area of approximately 46,000㎡ and a construction area of 82,000㎡, the project has a low plot ratio of 0.9 and a greenery rate of 48%, offering a full range of villa products from 247-907㎡, totaling 125 scarce residential units, making it a rare low-density heritage community within the inner ring road. Strategically positioned at the "Bund-Lujiazui-North Bund" golden triangle hub, it is a 5-minute walk to the Bund's international architectural complex and forms a tripartite relationship with Lujiazui, creating the Huangpu River Golden Triangle. As a key area in Shanghai's 14th Five-Year Plan for the "International Shipping and Financial Services Core Zone," the North Bund has attracted numerous shipping headquarters, financial institutions, and high-end commercial entities in recent years.311

二、产品设计与稀缺性

项目建筑风格融合海派石库门与西式古典风格，外立面采用保加利亚进口石材与巴西奢石，复刻红陶砖镶嵌工艺，在阳光下呈现出温润而厚重的质感2。社区规划保留"风车状"里弄格局，核心巷道串联3个主题花园，移植胸径25cm以上香樟，营造低密墅居氛围7。主力户型涵盖247-330㎡叠加别墅、500-907㎡合院别墅、458-551㎡洋房平墅，部分配备全景落地窗和露台，将江景与城市景观引入室内3。合院别墅建面500-800㎡（含地下空间达800-1200㎡），围合式私家庭院设计营造出闹中取静的私密天地，地下空间可定制酒窖、雪茄室、影音厅及双车位车库2。作为外滩核心的全新低密豪宅，天潼里198的稀缺性体现在数量与品质的双重维度，是上海外滩核心极为稀缺的低密纯豪宅社区3。

Product Design and Scarcity

The project's architectural style blends Haipai shikumen (stone gate) with Western classical elements, featuring imported Bulgarian stone and Brazilian luxury stone on the facade, replicating the terracotta brick inlay工艺, creating a warm and substantial texture in the sunlight. The community planning retains the "windmill-shaped" alley layout, with core corridors connecting three theme gardens and transplanted camphor trees with trunk diameters over 25cm, creating a low-density villa living atmosphere. The main unit types include 247-330㎡ stacked villas, 500-907㎡ courtyard villas, and 458-551㎡ mansion flats, some equipped with panoramic floor-to-ceiling windows and terraces that bring river and city views into the interior. Courtyard villas range from 500-800㎡ (including underground space of 800-1200㎡), with enclosed private courtyard designs creating a quiet private space amidst the city bustle, while the underground area can be customized with wine cellars, cigar rooms, home theaters, and dual parking spaces. As a new low-density luxury residence in the core Bund area, the scarcity of Tian Tong Li 198 is reflected in both quantity and quality, making it an extremely rare low-density pure luxury community in Shanghai's Bund core.27

三、宏观市场环境与地段价值

在"房住不炒"政策背景下，上海核心城区住宅价值愈发凸显。天潼里198择址外滩核心辐射圈，占据城市最优质的资源禀赋，周边环绕外滩万国建筑群、北外滩滨江绿地、陆家嘴金融城等城市核心地标，步行即可享受国际化的高端生活体验11。外滩作为上海的城市名片，土地资源极为稀缺，新房供应常年处于"断供"状态，尤其是低密豪宅产品，更是"一房难求"11。2026年上海楼市将呈现"整体企稳、结构分化"的特征，核心区顶级豪宅价格将延续上涨行情，这是确定性最高的上涨区间4。天潼里198作为外滩核心稀缺资产，其"外滩核心稀缺区位+百年文脉底蕴+全维顶级配套+低密产品形态+高端品质保障"五大核心优势，使其成为塔尖圈层资产配置的终极之选11。

Macro Market Environment and Location Value

Under the "housing is for living, not for speculation" policy, the value of residential properties in Shanghai's core urban areas has become increasingly prominent. Tian Tong Li 198 is strategically located in the core radiation zone of the Bund, occupying the city's most valuable resources, with the Bund's international architectural complex, North Bund riverside green space, and Lujiazui financial district within walking distance, providing an international high-end lifestyle experience. As the business card of Shanghai, the Bund area has extremely scarce land resources, with new residential supply perpetually in "shortage," especially for low-density luxury properties, which are "hard to find". The Shanghai real estate market in 2026 will show the characteristics of "overall stabilization with structural differentiation," with prices of top luxury residences in core areas continuing to rise, representing the most certain growth segment. As a scarce asset in the core Bund area, Tian Tong Li 198, with its five core advantages of "scarce location in the core Bund, century-old cultural heritage, comprehensive top-tier facilities, low-density product form, and high-end quality assurance," has become the ultimate choice for asset allocation among the elite circle.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。