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龙湖御潮江上正式取证，震撼推出 约2.8万/㎡起的江湾奢宅！

杭州钱塘「龙湖御潮江上」

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作为下沙沿江板块十年断供后的首个改善项目，138席限量房源，以“主城地铁+天街旁”的稀缺配置，直击杭州购房者的终极向往！

· 地铁200米：距离1号线云水站仅200米，30分钟直达钱江新城、西湖商圈，通勤无忧。

· 天街旁红利：紧邻约17万方钱湾天街（2025年底完工），下楼即享都会级商业、餐饮、娱乐一站式生活。

二、江湾绝版地段，醇熟资源环绕

项目占据下沙沿江核芯，坐拥 “江景+学府+高知圈层” 三重价值：

1. 生态稀缺：800米直达钱塘江岸，漫步江景文化公园，私享城市一线江景资源。

2. 全龄教育：600米内全龄优质学校，2024年状元生源校加持，步行接送无忧。

3. 高知圈层：毗邻杭州最大高教园区，超25万产学研精英汇聚，圈层纯粹。

三、龙湖顶配产品力，定义江湾奢宅新标杆

· 精工立面：铝板+晶钻玻璃打造的蓝调峯面，取意钱塘江潮，颜值与质感并存。

· 归家礼序：四进制豪宅动线，11米飞瀑景观、45米叠水长轴，演绎东方园林美学。

· 奢装交付：龙湖智创物业护航，六大主题会所空间（品潮茶室、思潮书吧等），重塑高阶生活场景。

· 户型稀缺：建面约110-139㎡精装3-4房，2T2/2T3梯户比，兼顾私密与舒适。

当全杭州改善盘陷于内卷时，御潮江上用「空间革命+产品引领+生活越级+配套红利」重构游戏规则——这不是一次简单的换房，而是用江湾价格买入钱二级别的生活图腾，更是在杭州住宅改善史上提前占位，御潮江上完成了真正的改善四维跃迁。

在户型空间演绎上，御潮江上同样让人“眼前一亮”。

新规之下，近年来杭州市场上的户型已经非常固化。说起房型、面积段，大家脑中自然会出现两三种款型，甚至开间尺度都大差不差。

但，御潮江上，不一样。它的每个户型都在尝试，突破空间的边界和想象力，各有各的惊喜与震撼。

建面约110㎡宽阳三房=四开间朝南+12.7米超长采光面

◆ 碾压级空间：37㎡大横厅=别家130㎡配置

◆ 阳光三卧室：全南向+飘窗，儿童房都能晒被子

◆ 实际得房率超90%，连阳台都白送一半面积

建面约125㎡全能四房=双套房+超6米客厅+可变五房

◆ 主卧270°环幕窗：躺着看江景

◆ 客厅多送5㎡：X空间秒改书房/儿童游戏区，四房立马变五房

◆ 三阳台配置：洗晒/观景/花房全搞定

在同等面积段里，这样的产品，放在整个杭州也难再找出第二个。

空间的极致利用无论是用于自住，还是未来在市场的高频流动，都是同等面积段的唯一之选。

在实体样板内，就能完全感受到这种“突破尺度边界”的空间魅力，也能听到客户们此起彼伏的称颂声。

御潮江上，带来了本土人文美学的“高阶解法”。在文化转译上则更为彻底，毫不夸张地说，杭州难有与之齐肩的项目！

从门庭开始，其实就步入了御潮江上的人文叙事——

超50米的御道崇门，横亘于眼前，你就读懂了何为“显赫的具象化”。“江山如画”奢石，恰似奔腾不息的江潮，彰显出一种克制的华丽。

在建筑立面上，御潮江上同样有着对江潮的致敬。设计师从“交叉潮”中提取灵感，将潮水碰撞的轨迹转化为立面的交叉流线；晶钻玻璃幕墙如平澜江面，三面铝板弧线则模拟退潮后的沙滩肌理，形成“蓝调钱塘江”的光影叙事。

转过爱马仕灰奢石屏扇打造的琉璃门廊，抬眼所见约11米飞瀑，你就开始进入了白居易的“诗情化境”。

整个园林，以白居易诗词为灵感，构建可观可赏的潮韵序列：

“飞瀑潮鸣”模拟的是冲天潮的形态，你会想到白居易"白浪茫茫与海连"的壮观；

“卧波听潮”，风帘叠瀑，萃取了钱塘江波纹潮的形制，又有“潮头欲过满江风”况味；

“静潮思澜”作为山水中庭，是从以白居易“郡亭枕上看潮头”为灵感，打造了“郡亭五景”：云松涛取自《钱塘湖春行》的意境；海门石暗合《潮》的磅礴……园林不再是静物，而是流淌着白居易才情的立体诗卷。

在白居易诗词的氤氲中，每一刻皆可与江潮共呼吸。

同样颠覆认知的，是仅供100多户私享的「潮颂·CLUB」。

一个社区需要怎样的私享会所？在御潮江上，你会找到答案。

它不是市面上常见的“功能盒子”，而是场景的深度定制演绎。耗资千万打造的六大高定空间，完全嵌入到生活场景之中。

（实景图）

“思潮书吧”，灵感来自世界最美图书馆之一皇家葡萄牙语图书馆，大幅全面屏玻璃窗，与园境无界，看书之余，可以纵揽园林美景。

（实景图）

270°转角的“潮汐咖啡”，面前即是波澜池水，林间的风声、溪涧的水声，再加上咖啡的馨香，让人仿佛置身于远离尘嚣的静谧世界。

（实景图）

瑜伽所需的“潮谧梵境”、品茗闲谈的“潮韵茶庭”、律动自由的“潮悦健身”，以及孩子们的探险乐园“潮探宇宙”……当兴趣社群在场景中自然生长，圈层便有了温度。

下沙江湾的居民都知道，御潮江上，是伴随着新的商业标杆——钱湾天街一起诞生的，“地段好的没话说”。

“天街+地铁+学正”，正好构成了御潮江上房价的“黄金铁三角”。

天街效应带动二手房溢价：钱湾天街的落子，彻底终结了沿江“逛街靠金沙湖”的窘迫。四大活力广场串联“生态+艺术+社交”场景，一站地铁即达，御潮江上成了名副其实的“天街房”。参考金沙天街案例：其2公里内二手房溢价率超50%，足见「天街效应」对资产价值的加持。（成交数据来源于安居客）

学区王牌，改善家庭的“优教IP”：直线距离学正中小学仅约800米，步行可达的“10分钟教育圈”，让家长告别通勤焦虑。2024年钱塘区中考榜首花落学正，更印证其教育质量的含金量。（新房不承诺学区，以官方公布为准）

地铁BUFF，资产价值黄金线：直线距离1号线云水站约200米，4站接驳金沙湖CBD；与钱塘江岸直距不足1公里，推窗见潮，漫步即达。这种“繁华与自然零切换”的稀缺占位，注定成为下沙沿江的价值制高点。

总结下来，龙湖·御潮江上，在沿江这么好的生活氛围下，拥有着区域内时代的产品，可以说是板块改善唯一的选择，未来十年二十年最抗打、最宜居、最具性价比的好房子。

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房产知识

1、土地产权年限：商品住宅为70年，公寓、LOFT等多为40年或50年。

2、房屋性质：公寓、LOFT等主要为商业性质，水电均为商业，一般不通燃气、暖气。

3、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

4、商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

5、购买条件：商品住宅会有较多限制条件，户口、社保、纳税证明等；公寓、LOFT一般不需要，基本上不在限购范围。

6、付款条件：商品住宅首套较低首付比例为总价的20%--30%，且非首套房的首付比例更高，按揭年限最长可达30年；公寓、LOFT等没有首套和非首套之分，首付比例一般为总价的50%，按揭年限最长为10年。

7、现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

8、准现房：指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。（但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。）

9、期房：指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。目前市面上销售的新房基本上都是期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

10、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

11、成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

（1） 内墙面为普通仿瓷涂料

（2） 客厅楼地板为普通瓷砖

（3） 普通铝合金窗

（4） 普通胶合板门

12、民用建筑高度与层数，根据《住宅设计规范》划分为：1-3层为低层住宅，产品主要为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。4-6层为多层住宅，产品主要为叠拼别墅、花园洋房（有的有大平层概念）等。7-10层为中高层住宅（也叫小高层），很多城市广义上将18层以下的住宅也称之为小高层。11-30层左右为高层；30层以上为超高层。小高层及高层一般为普通住宅，超高层一般为城市豪宅

13、保障性住房：指政府为住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房和定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。经济适用房在满足一定条件的情况下可以转变为商品住宅。

14、房地产”五证“：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。开发商再取得五证之前，是不允许销售的，一般会有认购行为（一种是在开发商未拿到预售证，而向购房者预约房源，待拿到预售证正式销售时正式成交。即在没有正式的销售许可的情况下，开发商与购房者达成购买协议。也叫认筹、预约、预定。）

15、房地产“二书”：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

16、购房资格：各个城市的条件不一样，因地制宜。目前可多关注当地人才引进计划，实际上是尽可能放开限购的伎俩。

17、资金情况：对于首付比例及月供有一个相对明确的概念。

18、购房需求分析：先安家?孩子教育？工作较近？改善？投资等等。明确以上问题后，接下来要在市面的产品上进行考察、选择。买房就是资金、品牌、地段、配套、户型、物业等方面做权衡，根据自己的情况选择。

19、买房意向金：在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

20、面积赠送：购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

21、住宅的净高：是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

22、住宅的开间：是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

23、住宅的长度和进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

24、住宅的层高：是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

25、个人住房贷款还款方式：分为等额本金还款和等额本息还款两种。

26、首套房优惠：配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受首次购房的各种优惠政策。

27、哪些公用面积应分摊：应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

28、哪些公用面积不能分摊：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

29、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

30、银行按揭：按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

31、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

32、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请，每个城市政策可能有所不一样。

买房要买楼王吗? 是宣传陷阱还是真的赚到

作为购房者，在接收到的各种房产营销信息中一定看到过类似“xxx项目楼王加推，只此一栋，错过不再有！”这样的宣传语。其中“楼王”两个字特别引人注意，一旦带上这个字眼就表明该楼栋是整个项目中最优质的一栋。具体优质在哪，下文会介绍。

从情感角度来说，好东西人人都有兴趣，尤其在听完置业顾问的介绍后普遍都会动心。但较好的东西往往也标上了最贵的价格。房子不同于普通商品，其单价高，每平米贵1000，整套房就要多出十几万。多花一笔大价钱买一份长久的“王者”体验到底值不值呢？你需要知道以下几点：

什么是“楼王”

“楼王”的概念来源于香港，原是指楼房顶层面积较大、定价最贵的一两种户型。现在我们说的“楼王”通常是指社区里所有楼栋中综合条件较好的那一栋建筑，“楼王”一般占据着整个小区较好的资源。

根据楼盘的规模差异，还会细分出更多品类，例如“楼王组团”，泛指超级大盘中的较佳区域内多个楼座共同组成的部分，楼王组团中往往还会出现“楼王之王”；再如一期楼王、二期楼王等等，泛指分期开发的楼盘中每一个开发周期内的楼王。

“楼王”的特点

位置较好：“楼王”通常是位于小区的“C位”。排名前列不会离小区外围很近，避免车来人往的噪音干扰和空气污染。第二离小区各个出口都较近，保证进出方便，去地铁站、超市、幼儿园都不会走很长。

景观较佳：“楼王”一般离相邻的楼栋会较宽一些，视野更开阔；不会被其它建筑大面积遮挡，保证采光不受影响；另外，对外，如果楼盘本身就靠近山、海、江、湖、林等自然景观，那“楼王”基本也会占据欣赏景观较佳的位置。对内，“楼王”通常靠近中央园林，能欣赏到较佳的小区内部园林景观。

配套最全：“楼王”通常可享受最完备的小区内部基本配套，如健身设施、游乐设施、休闲设施、景观设施、生活设施等。

户型最优：一般楼王的产品会是整个楼盘中较高端的，如面积较大、装修标准较高，户型设计较好的产品。另外，楼王的梯户比一般也会是小区比较好的。

朝向较好：通常是坐北朝南，保证空气流通，光照适宜。

价格较高：开发商深知自己楼盘优劣势，也知道每栋楼、每套房子的优劣势，楼王占据较佳资源，所消耗的内部资源往往都是最多的。为了使商品房价值与价格相匹配，达到收益较大化；楼王位置的标价往往较高，与其它楼栋拉开一定差距。

“楼王”不是特别的

排名前列，我们需要清楚的是，“楼王”一说，原本就是从香港传过来的一个概念，现在常被房产商用作宣传房屋时的一个亮点。有时，开发商会宣传他的多个楼栋都为“楼王”，用这样的噱头去吸引购房者，利用购房者“害怕错过”的心态，催促购房者尽快成交。有时，是借着楼王的名号，名正言顺地卖出高价。所以，宣传中所谓的“楼王”也许并非真“楼王”，需要购房者仔细辨别。

第二，“楼王”并非会在每一个方面都达到较佳，比如有一线江景景观的楼栋也许离地铁站比较远。“楼王”只是一个综合下得出的相对最优结果。购房者要根据自身需求进行选择。

第三，“楼王”概念不是所有小区都适用。有的楼盘只有几栋建筑，每一栋都临街，位置、楼间距、景观都差不多，这种情况下，购房者千万不要被商家所谓的话术牵着鼻子走。

第四，“楼王”不一定对所有人都是较好的，也千万不要认为买房就一定要买“楼王”。如果购房是为了长期居住，那就从自身的预算、交通需求、生活需求等出发去评定选择即可。预算够，又要追求较高的居住体验，买“楼王”当然可以。预算不够，可以考虑“楼王”邻近的几栋。如果购房是为了投资的话，更需要考虑几年后出手，你所购买的“楼王”的价格能不能与同小区的其它楼栋拉开差距。

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