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NO.1

城市排屋有多难得？

上个月，一套评估价7871万的华家池华墅，经过整整599次竞拍，创下了9034万的年度法拍纪录，比评估价高出近1200万，折合单价高达14万/㎡！要知道，这可是一套“一房双证”的排屋，不仅要占两张房票，还是毛坯房。

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稀缺资产的价值之高、市场对真·稀缺品的渴望之深，可窥得一斑。

都说改善的尽头，是一个有天有地的居所。但遗憾的是，限墅令下，排屋类低密项目卖一套少一套；尤其是地处城市核心地段的项目，更是凤毛麟角。

但最近，就在杭州第三中心，一批让改善客们心心念念许久的宝藏排屋，终于要入市了。

那就是闲湖城·琥珀湾，即将首开。

为了这一刻，杭城的富人们已经等待了许多年。

NO.2

这一批琥珀湾的排屋，一共只有119套，占据了闲湖约140米长的湖岸线，地段位置非常优越。

房源全部为地上三层，地下一层，轻松实现有天有地的生活。毫不夸张地说，这样的产品在寸土寸金的杭州，已是稀缺的珍藏品。

这批建筑为加州风，第一眼就是满满的休闲风情。面积段从建面约248方到390方，纯粹的定位、阔绰的尺度，直接将舒适度拉满，让客群圈层也更为纯粹。

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闲湖城琥珀湾实景图

从产品看，琥珀湾有几张超级王牌。

首先，项目实现了有天有地的迷人生活。

琥珀湾边套的花园绿地几乎都在110方以上，哪怕中间套大部分也超过了70方。这样一片超级绿地，收藏春花秋叶，感受诗意栖居；这里可以是孩子的独享游乐天地，也可以是老人打太极遛鸟的私属场所；一把躺椅、一壶清茶，萌宠绕足，惬意无边。

尤为惊艳的是，琥珀湾部分房源的花园前面，还有清澈的溪流淌过，碧水绕石，绿意满盈；一帧一秒，都是舍不得移开目光的景色。

琥珀湾排屋体验区实景图

除了迷人的花园绿地，琥珀湾还让购房者实现了阳台/露台自由。如建面约288方边套户型，2楼就可以设计成3个套房，拥有自己的独立卫生间，每一个房间抬眼即景，让购房者实现了阳台或露台自由，饱览四季风情。

最诗意的，自然还是3楼主卧套房外的超级大露台。望远山氤氲、听流水潺潺，在清脆鸟鸣声中，感受一种世外桃源般的隐逸与恬淡，心旷神怡。

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琥珀湾排屋体验区实景图

NO.3

产品的第二张王牌，当属高得房率，项目有着当下杭州几乎绝版的赠送面积。

比如说建面约248方的户型，实际使用面积达到了逆天的约500方，如此优越的“高得房率”，在当下的楼市中几乎难有匹敌者。地下室层高约5.4米，能够轻松隔成2层，享受近200方的赠送面积；而客厅的挑高达到了约7米，可以根据喜好分隔功能空间。

这样的产品，在建筑新规之下，已经“绝版”。

琥珀湾排屋体验区实景图

第三，项目拥有全明地下室，而且免费全赠送。

琥珀湾的地下室有着非常出色的通风和采光，大部分房源都奢侈地拥有着两个大采光井，实现与阳光亲密接触、自由畅快呼吸，这让多少同类产品艳羡。

由于层高出色，地下室也有了更多可能，先生的酒窖、雪茄墙、游戏厅，太太的瑜伽室、手工坊、健身区，孩子的游乐场，统统能够轻松按下。百变空间，随心想象，每一位家庭成员都能有一方自己的私享空间。

更重要的是，当很多项目都在将地下室独立按面积销售之时，闲湖城却“实诚”无比，依然选择免费赠送地下室空间，不额外收费。对于购房者来说，这无疑是超级大福利。

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琥珀湾排屋体验区实景图

项目的第四张王牌，就是准现房的优势。

相较于很多项目靠效果图卖房，琥珀湾的准现房状态，让购房者能够更好地实地感受排屋的居住品质，更沉浸式地了解未来生活之感。

琥珀湾排屋体验区实景图

琥珀湾还专门在项目现场，用两套房源，为大家打开了排屋生活的未来体验。

我们在建面约288方的边套，现场感受一楼空间的3面采光，采光和通风好到爆炸；透过客餐厅的大玻璃窗往外看，秋日暖阳下，秋叶色彩斑斓，宛若一幅多彩油画。每一扇窗，都美的让人移不开眼睛。

而那个阔绰的大厨房，绝对是女主人的最爱，再多的瓶瓶罐罐都能随意铺展，甚至想安装中岛台都能轻松hold住。

NO.4

经过多年沉淀，闲湖城早就拥有了一般低密住区所缺失的迷人烟火气。

当下的杭州，无论西湖、湘湖、金沙湖，节假日都人头攒动。但是在闲湖，湛蓝的湖水、清风拂面，让人流连忘返；这一切，全都属于闲湖城业主的私享。在这样的秋日，沿着湖边散步、慢跑，看秋叶色彩斑斓，赏秋水清澈潋滟。

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东海闲湖城实景图

在时光的浸润下，这座“城”正变得越来越鲜活，各类生活配套丰盈而醇熟。特色地方美食、儿童培训中心、咖啡店、便利店，每一个转角，都有着别样美好。最让我们诧异的是，小区内部还在新建电影院，妥妥的“别人家小区”，羡煞多少人。

平时不想做饭，还可以去小镇食堂吃吃家常菜，家里来了客人，也可以到黄龙饭店定个宴席，此外还能享受恒温泳池、健身房、羽毛球馆等一系列的酒店设施。

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闲湖城黄龙饭店实景图

家门口的育海外国语学校和三之三闲湖城幼儿园，让每一个清晨不再兵荒马乱；手牵手的上学路，将是孩子童年的美好回忆。(期房不承诺学区，具体以教育部门公示为准)

走出园区，一脚踏入的就是澎湃崛起的杭州第三中心。这片土地，正在高速成长当中，红利不断兑现、骨架不断拉伸，到处透露着勃勃生机。

东海闲湖城区位示意图

东海·闲湖城北面直线距离约3.5公里处，就是正在建设的绿汀路TOD，上盖的华润万象城正在热火朝天的建设当中；边上就是即将开建的未来科技城公共中心，共同组成了未来科技城的又一个引擎。此外，杭州西站已经通车，约399米的杭州第一高楼正在向天空生长；浙一医院一期已经开业，二期还将增加2000床位......

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而闲湖城就与这片繁华城芯触手可及，近距离享受这些高能级的城市配套。

NO.5

出可拥澎湃杭州未来、归可享静谧院落生活，这样的一个机会，是多少人的梦寐以求。所以也就不难理解，琥珀湾为什么能让这么多人翘首以盼。

更何况，这一批排屋的首开均价刚刚4W出头，甚至比未来科技城核心区的洋房，都还要便宜。市区一套高层房源，现在却能直冲“宇宙中心”的珍藏版排屋，这样的机会又有谁舍得错过？

闲湖城实景图

就在上周，杭州信贷政策迎来大松绑，给了改善家庭一个“超级礼包”，也让高品质的改善房源更为稀缺。

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天时、地利、人和之下，琥珀湾宛若甘霖，解渴塔尖客户。也难怪，琥珀湾即将首开的信息刚刚传出，未来科技城的高净值人群和城西的富人们，都已摩拳擦掌，时刻准备出击了。

有天有地的隐逸生活、绝版的赠送面积、触手可及的澎湃城芯，更何况，还多了一层“准现房”的buff。这样的机会，一次错过可能就是永远。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。

（三）小区品质

小区品质关系到居民的居住体验和生活质量，主要包括小区环境、配套设施、物业服务等方面。

小区环境方面，绿化率是一个重要的指标。较高的绿化率能改善小区的生态环境，增加空气湿度，降低噪音污染，为居民提供良好的居住环境。一般来说，小区绿化率应不低于30%，优质小区的绿化率可能达到40%以上。除了绿化率，小区的景观设计也很重要，合理的景观布局、丰富的植物种类、优美的水景等，能提升小区的美观度和居住舒适度。

小区配套设施是否完善直接影响居民的日常生活便利性。基本的配套设施包括停车场、儿童游乐设施、老年人活动中心、健身设施、休闲广场等。停车场的车位配比要充足，一般车位配比应不低于1:1，以满足居民的停车需求；儿童游乐设施和老年人活动中心能为不同年龄段的居民提供娱乐和活动的场所；健身设施和休闲广场则方便居民进行体育锻炼和休闲放松。

物业服务是小区品质的重要保障，优质的物业服务能为居民提供舒适、安全、便捷的居住环境。物业公司的服务质量可以通过调查小区的口碑、物业费的收缴率、物业服务人员的专业素质和服务态度等方面来判断。物业服务的内容包括小区的安保、清洁、绿化维护、设施维修等，良好的安保措施能保障居民的人身和财产安全；及时的清洁服务能保持小区环境的整洁；专业的绿化维护能保证小区景观的美观；高效的设施维修服务能及时解决居民生活中的问题。