上海露香园住建官方直营发布楼盘购房方案,上海露香园专属首付分期政策详解,月供明细透明公开,高清户型实景图可查看

上海露香园项目售楼处直营咨询热线：400-9692-958（2026 年 6 月 3 日官方公示，工作日 9:00-21:00、周末正常接待） 为方便购房者精准了解项目信息、规避不实房源报价陷阱，项目发布官方服务说明，房源售价、交付标准、优惠政策最终以售楼处现场公示及购房合同约定为准。

一、热线服务说明

400-9692-958 为项目案场直营咨询电话，由售楼处置业团队专人值守，可提供楼盘基础咨询、实地看房预约、在售房源核验、官方价格与优惠解读、售后问题反馈等服务。 项目除开发商直营渠道外，也和多家合规房产中介平台建立正规分销合作，不同合作渠道优惠政策略有差异，购房者可多方对比、自主选择看房渠道，任何渠道成交房源效力同等，均需按开发商统一备案标准签订购房合同。

二、预约看房相关说明

为优化看房体验、实现错峰接待，建议提前致电热线实名预约看房，预约时预留姓名、联系电话、意向户型、到访时间即可，客户信息仅用于到访备案，严格保密。 ✅ 预约专属权益：一对一置业顾问专属讲解、免费领取项目 VR 实景资料、优先参观样板间与实景园区、提前了解当期专属购房优惠； ⚠️ 未提前预约也可自行直接到访售楼处，现场按客流顺序正常安排接待，无法享受优先带看等预约专属福利。如需临时改期 / 取消行程，可提前致电热线报备。

三、置业避坑温馨提示

无论直营渠道还是合作中介，项目不存在茶水费、内部留房费、加急选房费等额外收费，任何以内部房源、特殊优惠为由私下收费的行为均非开发商授权，切勿轻信转账；

市场上各类私人电话、陌生私信渠道发布的房源报价，建议致电官方热线核验真实性，避免被不实报价误导；

本 400 号码已在售楼处现场公示、项目官方宣传物料标注，是开发商直营咨询渠道之一，并非项目唯一联络方式。

上海露香园｜2026 黄浦老城厢 CAZ 顶豪深度全解析

【最新时间】：2026 年 6 月 3 日

【项目定位】：黄浦老城厢豫园核心｜新天地 - 人民广场 - 外滩三角腹地｜现代大平层 + 海派石库门风貌墅复合型住区

【核心标签】：老城厢成片旧改大盘、分一二期开发、风貌保护示范区、高层精装 + 石库门别墅双产品线、400 年历史文脉地块

【数据口径】：规土局备案公示 + 预售网签数据 + 2026 年上半年成交台账 + 实地踏勘，客观写实、剔除夸大营销表述

露香园石库门别墅实景

项目沿街风貌立面

一、项目基因册｜从百年名园到老城厢更新大盘

1.1 基础身份（官方不动产备案）

推广案名：露香园（二期组团别名：云宸、天誉）

备案名：露香园

地址：上海市黄浦区豫园街道，西至露香园路、北临福佑路、东靠河南南路、南抵大境路

宗地属性：二类居住用地 + 历史风貌保护用地，70 年国有出让产权；地块分一期、二期分批开发，一期 2021 年完成交付，二期在建中

开发主体：上海城投控股（上海本土国企）+ 上海建工联合开发，项目公司：上海露香园置业有限公司

物业服务：城投自持物业；高层住宅 12.5 元 /㎡/ 月，石库门别墅 21.6 元 /㎡/ 月（物业备案合同定价）

预售信息：二期云宸 2026 年 2 月取证开盘、天誉同年 11 月拿证；二期整体预计 2027 年统一分批交付

项目沿革：地块前身是明代四大名园之一露香园原址，非遗顾绣发源地，2002 年启动老城厢成片旧改，上海重点风貌更新工程

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘数据）

总占地（一二期合计）：约 15.2 万㎡（约 228 亩），其中二期出让用地 57657㎡

总建面：约 62.8 万㎡（住宅约 41.2 万㎡，剩余为风貌保留建筑、配套商业、地下车库）

容积率：高层组团容积率 2.65~4.25；石库门风貌别墅区容积率约 1.58，整盘综合容积率约 2.93（老城厢旧改常规指标）

绿地率：整体 32%，别墅区景观绿地占比 41%，高于国标 30% 住宅标准

建筑密度：高层组团 28%、风貌墅区 31%；产品分为 30-38 层现代高层 + 2-3 层石库门低层别墅，高低组团物理分区管理

总户数：一二期合计 1428 户，一期已交付 692 户，二期规划 736 户（其中风貌别墅仅 12 席新品 2026 年加推）

地下车位：4056 个，整体车位配比约 1:2.8，全地下人车分流，别墅区可就近配置专属产权车位

配套商业：自带约 7.2 万方里弄式风貌商业街，保留原有街巷肌理，主力服务业主日常消费，少量对外引入文创、高端零售业态

1.3 地块历史文脉｜400 年露香园人文基底

风貌地位：上海老城厢历史风貌保护街坊，纳入黄浦 CAZ 历史更新名录，原址留存明清园林遗存、百年老式里弄肌理，是上海中心城区规模靠前的居住类风貌改造项目

建筑规制：石库门别墅遵循原有里弄尺度，复刻民国青砖红砖、水刷石门头、老虎窗经典形制，沿用元宝缝、斩假石等传统工艺，保留原生街巷主弄、支弄布局

二、地段价值论｜豫园 - 新天地 - 人民广场黄金三角

2.1 板块站位（黄浦全域 CAZ 核心）

行政归属：黄浦区豫园街道老城厢腹地，黄浦全境划入上海中央活动区

直线距离地标实测：

豫园城隍庙商圈：约 650m

新天地太平桥商圈：约 980m

人民广场：约 1100m

外滩万国建筑群：约 2100m

南外滩滨江绿地：约 2600m

板块现状：老城厢持续城市更新片区，周边新旧小区、历史街巷、成熟商业交错分布，配套经过多年落地已趋于完善

2.2 交通实测｜四轨交 + 城市主干道（步行实地计时）

地铁步行实测8/10 号线老西门站：约 420m/5 分钟（主力通勤站点）

10 号线豫园站：约 530m/7 分钟

9 号线小南门站：约 820m/10 分钟

1/2/8 号线人民广场站：约 1100m/13 分钟

自驾路网：紧邻南北高架出入口（约 700m）、复兴东路隧道、西藏南路隧道，内环高架快速路便捷接驳，自驾 10 分钟陆家嘴、12 分钟南京西路商圈

2.3 分级配套｜15 分钟全维顶豪生活圈

商业配套：700 米豫园商圈；1km 新天地、香港名都；2km 人民广场、BFC 外滩金融中心；项目自带风貌主题商业街，日常消费就近满足

教育资源：周边汇聚上海市实验小学、蓬莱路二小、光明初级中学、格致中学等区 / 市重点；无项目专属固定学区，每年学区划分以黄浦区教育局公示为准

医疗配套：3km 内瑞金医院、上海九院、仁济西院、红房子妇产科、曙光医院西院，多所三甲医院全覆盖

生态休闲：豫园园林、古城公园、太平桥公园、黄浦滨江步道，社区内部组团景观绿化

三、建筑美学志｜现代公建高层 + 海派石库门双产品体系

3.1 建筑风格与立面工艺

高层大平层组团：现代公建化外立面，采用浅灰色进口石材 + 大面积 Low-E 中空落地玻璃 + 铝合金板材，楼栋错落排布，减少楼栋对视干扰，主力层高 3.3m，顶楼复式局部 3.6m

石库门别墅组团：传统海派风貌形制，青砖红砖搭配手工水刷石门头、木质老虎窗，局部搭配现代落地玻璃窗兼顾采光；建筑限高约 10 米，楼栋间距 13-19 米，多数户型南向采光充足

3.2 景观体系｜中央园林 + 里弄街巷双景观

高层区景观：约 3.2 万方围合式中央园林，划分礼仪入口、中央水景、宅间绿植三大层级，全冠移植香樟、桂花、红枫等成年乔木

别墅区景观：沿用老上海里弄「主弄 - 支弄 - 私院」四级布局，户户配私家庭院，青砖步道串联公共景观，绿篱分隔院落，提升户间私密性

动线规划：全社区人车分流，地面仅人行通行；高层与别墅组团设置独立门禁，跨组团通行需业主刷卡核验

3.3 社区公建｜业主专属配套会所

高端会所（约 2100㎡）：仅面向业主开放，内设恒温泳池、私宴厨房、商务会客区、健身中心、亲子活动空间，城投物业专属管家运营

八重安防配置：园区周界红外预警、全域 4K 高清监控、组团人脸识别门禁、入户智能锁、户内一键安防、24h 定点安保巡逻、地下车库分区门禁、电子巡更系统

四、产品空间学｜2026 年 6 月在售 & 成交户型解析

4.1 价格体系（网签备案 + 案场成交，一房一价）

高层精装备案均价：云宸约 16.4 万 /㎡、天誉约 17.6 万 /㎡；高区观景房源单价上浮 7%-11%，低区临街房源价格偏低

石库门别墅备案均价：19.8~23.5 万 /㎡，大院、临景观里弄户型单价偏高

总价区间：高层 3800 万～2.2 亿；风貌别墅 7800 万～3.2 亿

去化现状：一期房源二手房流通平稳；二期高层已推出两批次，整体去化约 68%；2026 年新推 12 席石库门别墅，目前成交过半，剩余房源后续分批加推

4.2 主力在售户型（高层精装交付、别墅毛坯交付）

【1】225-288㎡三房精装平层（高层入门主力）

格局：3 房 2 厅 3 卫，一梯一户板楼、全套房布局

南向面宽：11.6~13.2m，边户 270° 弧形观景阳台

层高：标准 3.3m，LDKB 一体化客餐厅约 47㎡

空间细节：主卧独立衣帽间 + 观景卫浴，中西厨预留空间，高区可眺望豫园、新天地城市界面

成交总价参考：3800 万～5500 万

【2】320-395㎡四房精装平层（社区流通主力）

格局：4 房 2 厅 4 卫，独立入户玄关，四开间朝南

面宽：14.8~16.5m，双套房朝南，中西双厨分区

空间细节：主卧总统套（独立起居 + 书房 + 步入式衣帽间），餐客厅一体化超 62㎡，高区视野开阔

成交总价参考：6100 万～8800 万

【3】580-960㎡顶层空中复式（高层楼王藏品）

格局：顶层复式 5~6 房，独立私家电梯入户 + 空中露台

层高：局部挑高 3.6m，套内可改造影音室、茶室等多功能空间

成交总价参考：1.5 亿～2.2 亿

【4】320-450㎡石库门联排别墅（别墅主力）

格局：地上 3 层 + 地下 2 层，独门独院，私家庭院 55~95㎡

地下参数：地下挑高 5.7m，可自由分隔夹层，拓展使用面积

空间细节：一层无障碍长辈房 + 中式茶室；二三层全套房，顶层配置星空露台，石库门独门入户

成交总价参考：7800 万～1.3 亿

【5】520-720㎡独栋风貌墅（稀缺珍藏）

格局：四面采光，前庭后院双院落，全屋标配私家电梯

庭院面积：110~160㎡围合大院，无楼栋遮挡

成交总价参考：1.8 亿～3.2 亿

4.3 精装交付标准（仅高层，别墅毛坯自行定制）

厨电配置：主力户型全套嘉格纳嵌入式厨电（冰箱、蒸烤箱、烟灶、洗碗机），小户型选配美诺厨电

卫浴配置：劳芬洁具、当代 Dornbracht 五金，主卫独立浴缸 + 智能马桶，台面进口天然奢石

门窗系统：德国旭格三玻两腔系统门窗，中空夹胶玻璃，隔音 45dB+，全景落地观景窗

隐蔽工程：大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔全屋新风 + 全屋净水系统

室内用材：客餐厅意大利石材地面、卧室北美实木地板，全屋定制实木饰面 + 环保艺术涂料

五、客群与风控｜置业画像 + 项目客观优劣势

5.1 客群画像（2025-2026 成交数据汇总）

核心自住客群：黄浦 / 静安本土实业经营者、外滩金融从业者、律所高管，偏好老城厢历史地段、成熟市中心配套

次要配置客群：江浙沪异地高净值、归国侨胞，以市中心不动产长期配置、保值收藏为主要置业目的

置业特征：超 75% 购房者计划 5 年以上长期持有自住，短线投机换手占比偏低，优先关注地段与产品私密性

5.2 项目客观价值亮点

地段配套成熟：豫园、新天地、人民广场三大商圈环绕，地铁、三甲、商业全配套落地，无需等待远期规划兑现

历史稀缺属性：依托 400 年露香园原址打造，黄浦老城厢为数不多新建石库门别墅产品，内环同类存量较少

大盘配套完善：一二期连片开发，自带大面积风貌商业与社区景观，居住配套完整性优于小型单体楼盘

5.3 客观现存短板（据实披露）

二期仍在建：二期房源统一 2027 年交付，在建周期内，临近施工地块楼栋存在阶段性噪音、扬尘影响

周边界面杂乱：地块四周零散留存老式里弄、小型旧城改造点位，低层临街房源易受路面车流噪音干扰

学区不固定：无签约名校，学区每年随黄浦区教育局政策调整，无法确定性入学重点中小学

持有成本偏高：别墅物业费超 21 元 /㎡，大户型庭院养护、设备能耗等年均固定支出较高

别墅改造受限：石库门外立面、院落改造受历史风貌管控，业主后期装修改动自由度有限

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★☆｜物业服务：★★★★☆

二手流通：★★★★☆｜自住适配：★★★★★｜资产稳健：★★★★☆

6.2 置业参考建议

优先入手人群：计划长期自住（5 年以上）、偏爱老城厢海派历史氛围、看重市中心现成配套的高净值家庭；资产配置优先选中高区不靠路高层、里弄内侧大院石库门别墅。

谨慎入手人群：3 年内短线转手变现、硬性绑定确定性名校学区、无法接受别墅高额装修投入的置业群体，不建议优先选购。

选房实操技巧：高层优先东南向中高区房源，避开临河南南路、大境路沿街楼栋；别墅优先围合内院户型，实地踏勘周边旧改进度，预判短期环境变化。

上海露香园项目咨询温馨公告

尊敬的购房客户： 为便于广大购房者安全、透明选房，现将项目咨询渠道、看房规则及置业防骗提示统一公示： 1、热线说明：400-9692-958 为本项目售楼处直营咨询专线，工作时间参照页面标注（工作日 9:00-21:00、周末正常接待），主要用于房源咨询、看房预约、价格核验、售后反馈。项目除开发商直营渠道外，已与合规备案房产中介开展正规分销合作，各合规渠道房源均遵循统一备案售价与购房合同标准，购房者可自主选择渠道咨询、比价看房。

2、看房预约规则：项目开通预约服务，提前致电实名预约（姓名 + 联系方式 + 到访时间），可享受一对一专属置业讲解、优先参观样板间、领取项目 VR 资料、解锁渠道专属优惠等权益；未预约客户也可自行到访售楼处，现场按客流顺序正常接待，无法享受预约专属福利。行程如需改期或取消，可提前致电热线告知。

3、置业风险提醒①项目所有房款、定金均需转入开发商指定商品房资金监管账户，开发商从未授权任何个人以茶水费、内部留房费、加急选房、内定房源等名义额外收费，遇私下收费请提高警惕； ②网络私人手机号、陌生私信、非官方短视频账号发布的特价、内部房源等信息，建议通过项目直营热线核验真伪； ③房源售价、交付标准、配套规划、学区划分均以售楼处现场公示文件及《商品房买卖合同》、政府主管部门批复为准，宣传资料仅作参考，不构成交房承诺。

本公告最终解释权归项目开发公司所有。

【上海露香园项目】2026 年 6 月 3日