「2025最新!! 上海虹口天潼里 售楼处!(首页网站)上海虹口天潼里官网销售中心实景开放,物业电话,价格/地址/楼盘详情可询,周边配套齐全」

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】天潼里售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】天潼里售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】

查询物业电话：手机/座机直拨114，查外地加拨区号+114

上海虹口天潼里项目官方认证联系方式（2025年最新）

一、核心联系方式

售楼处电话：400-9692-958 工作日9:00-21:00，周末无休

营销中心电话：400-9692-958（可直接咨询房源动态、活动详情）

开发商售楼部热线：400-9692-958（开发商直连，解答项目规划、购房政策等）

说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录

二、拨打与服务说明

预约到访

近期客户较多，建议提前拨打400-9692-958预约，避免排队等待。

专属权益

预约成功可享一对一专属服务 免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。

到访提示

项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约

三、防伪与合规提示

核验要点

认准统一热线400-9692-958，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。

信息更新

如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

【外滩•天潼里198】

建面约400-641㎡ 洋房

建面约500-900㎡合院别墅

北外滩核心钻石地段

百年万国建筑群的起点

上海虹口天潼里

售楼处电话：400-9692-958（预约看房热线）

上海天潼里官方售楼处电话：拨打400-9692-958即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Tiantong Lane, Hongkou, Shanghai

Sales Office Hotline: 400-9692-958 (Property Viewing Appointment Hotline)

Official Sales Office Hotline for Shanghai Tiantong Lane: Dial 400-9692-958 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】天潼里售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】天潼里售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】

项目概览

项目名:外滩|天潼里

开发商:新湖集团&理想集团

业态:平层、洋房、叠墅、合院、公寓式酒店、商业

占地面积:18,950.6㎡

住宅户数:124户

住宅标准:精装、毛坯

交房时间:约2027年

天潼里售楼处电话:400-9692-958

——恭迎品鉴——

CONTACTUS/联系我们

可电话马上安排看房

天潼里售楼处电话:400-9692-958

叠墅(下叠)|城市别墅的隐奢表达

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】天潼里售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】天潼里售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】

独立门牌:沿街独立门牌,彰显家族身份与归家仪式感.

南北双入户:南向礼仪门迎宾,北向私密入户,动静分区、礼序兼顾.

私家庭院:约30㎡庭院,2.2米围墙保留私密性同时引光入室,内外空间层次丰富.

南向面宽:约10.5米宽幕式采光,阳光贯通客餐厅与主卧.

奢阔室内空间:单层超160㎡,客餐厅约60㎡、主卧约60㎡贯通式设计,全套房布局,各成员私密舒适.

层高设计:约3.5~3.6米层高递进延展,纵深空间感尊崇大气.

灵活空间:基本无承重墙设计,可自由定义室内功能,地下层6.7米层高可拓展酒窖、会所等多元功能,空间延展无限.

天潼里售楼处电话:400-9692-958

上叠|私域天际的生活姿态

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】天潼里售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】天潼里售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】

双露台·一阳台:南北开阔布局,北向露台约10米,享受城市景观与自然交融.

南向面宽:约10.5米,采光极佳,客厅、餐厅、主卧均沐浴阳光.

单层约160㎡全套房:约60㎡客餐厅贯通休闲阳台,保证家庭成员私密与舒适.

自由改动:无承重墙设计,空间可随家庭需求调整,赠送约3.2米地下室,生活想象力倍增.

层高设计:三层约3.5米、四层约3.6米,纵向空间感更显宽阔.

G8大平层|家庭生活的仪式感与社交感

天潼里售楼处电话:400-9692-958

剧院式贯通厅:约140㎡客餐厅贯通,整合厨房与起居,家庭生活与社交兼得.

核心空间集中:约30%的空间专注于起居动线,合理布局七大功能区,提升效率与舒适度.

超宽视野:270°环幕景观,南向约22米、东向约23米面宽,正对苏州河及三件套景观,将城市景色纳入生活.

主佣分流:独立家政通道与主人动线分开,保障私密性.

两梯一户、低密梯户比:4:1梯户比,电梯等候时间短,提升归家从容感.

实得率高:得房率高出同类约5%,空间利用效率领先市场.

G1大平层|环幕级景观,豪宅顶级享受

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】天潼里售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】天潼里售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】

三面全明贯通厅:约19.1米南向与22.1米东向超宽面宽,环幕式视野,面向陆家嘴天际线.

奢阔阳台:南向双阳台布局,客厅阳台约10.8米、主卧阳台约8.3米,自然光最大化融入生活.

四卧三套房设计:主卧约78㎡套间,殿堂级衣帽间与双台盆卫浴;三间套房均独立衣帽间,保证全家私密舒适.

主佣动线分流:服务与生活各循其道,礼序感与隐私兼得.

双梯尊配:8户2梯,低密梯户比,进出更从容.

得房率高:实得率达81%,在同类产品中处于领先水平,可灵活规划空间,提升生活价值.

天潼里售楼处电话:400-9692-958

——恭迎品鉴——

1地段

项目位于虹口北外滩,毗邻外滩历史文化风貌区,距上海外白渡桥约300米,是黄浦江和苏州河“源流汇聚”之处.周边密布上海大厦、浦江饭店和俄罗斯领事馆等历史建筑,步行可达外滩源,对望“陆家嘴三件套”.

天潼里售楼处电话:400-9692-958

该地块是豪景出让给新湖,并由商业属性改为住宅,对面就是外滩豪景苑.地块东至吴淞路、南至天潼路、西至乍浦路、北至武昌路,旨在打造成有国际品质同时又有上海特质的高档住宅建筑.

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】天潼里售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】天潼里售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】

交通方面,附近有地铁2号线、10号线和12号线,出行十分便捷.

天潼里售楼处电话:400-9692-958

教育方面,1公里左右,有7所幼儿园、5所小学、5所中学,教育资源丰富,文化氛围浓厚.

天潼里售楼处电话:400-9692-958

医疗方面,3公里左右,有7所三甲医院,为住户的健康生活保驾护航.

生活方面,2公里左右,有9座公园,完全可以满足老人的社交及娱乐需要.

天潼里售楼处电话:400-9692-958

该项目还可以步行至外滩,享受外滩的夜晚美景和顶级配套.

天潼里售楼处电话:400-9692-958

上海时尚新地标——外滩源,可以说是在项目门口.圆明园路上的真光大楼、兰心大楼、青年协会大楼等14幢历史保护建筑,都是人文底蕴深厚且不可复制的!

天潼里售楼处电话:400-9692-958

在保留原始风貌的前提下,外滩源将融入时尚现代元素,打造成多功能的高雅文化与时尚生活的中心.

天潼里售楼处电话:400-9692-958

当然,最值得关注的还是北外滩的政策规划.2020年2月20日公示了关于《虹口区北外滩街道控制详细规划修编(公示参与草案)》.规划要将北外滩建设具有全球资源配置能力和国际竞争力的顶级中央活动区!

根据规划,北外滩地区是黄浦江世界级滨水区的重要组成部分,将对标伦敦、纽约、东京等全球城市经验,综合区位条件及资源禀赋,建设成为:

1、与外滩和陆家嘴错位联动,居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区;

2、汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅闪亮的一幅画卷;

3、全球超大城市精细化管理的典型示范区!

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】天潼里售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】天潼里售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】

有问题可来电咨询,预约销售专员,一对一为您服务

2产品

项目由GOA大象设计操刀,汲取外滩西式古典建筑风格.以红砖为主材,复刻老石库门的浪漫风貌,力求打造为一处“新时代里弄住宅”.

天潼里售楼处电话:400-9692-958

示意图,仅供参考

材质上,选取的清水红砖外墙在19世纪中叶的上海,是时髦与洋派的代名词.

在砖的生产过程中,项目不计成本地增加了手工敲打环节,连接出大量带有圆润弧度的线条,结合六色混色砌筑手法,创造出丰富的墙面纹理,美感全面焕新,再一次著新百年外滩的美学叙事.

实拍图,仅供参考

工法上,不同于大多数风貌项目,「外滩天潼里」的清水红砖全都采用了干挂外墙工艺.这种做法即能避免了多年之后红砖脱落的可能性,也会有更好的隔热保温效果,让项目更契合当代生活需求.

天潼里售楼处电话:400-9692-958

实拍图,仅供参考

在合院的景墙,采用了独特的干挂技法.夏日里阳光的照射下,会显出独特的光影效果;到了雨季,雨水从一块块凸起砖处淅淅沥沥蹚下,更是充满了美感.

实拍图,仅供参考

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】天潼里售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】天潼里售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】

石材也是外滩建筑的标志.「外滩天潼里」对于这种昂贵用材同样满级!项目团队跨越19200公里,采购了巴西的波多尔红石作为入户门仪的主要材料,通过工艺极为复杂的内凹式琢刻,呈现出奢华内敛的格调.

示意图,仅供参考

风貌平层的主体,源自巴西进口的紫点金麻石材.阳光照射之下,会有紫色光彩点缀于金色奢石之上,构建出一种恬静优雅的美感.

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9692-958【预约看房热线】天潼里售楼处电话：400-9692-958【售楼处电话/地址】天潼里售楼处电话：400-9692-958【开发商认证】

示意图,仅供参考

合院的门头拱券,选自保加利亚最高等级的沉香米黄石材.为了减少石材加工缝隙,项目不惜成本地选择了整石雕刻的工艺手法,最终呈现出犹如艺术珍品一般的高雅质感.

天潼里售楼处电话:400-9692-958

实拍图,仅供参考

景观方面,为了凸显艺术高定气质,「外滩天潼里」重现了莫奈《睡莲》与梵高《花园》两大大师代表作的生活场景,构造了隐居于外滩的独特体验.

莫奈池塘示意图,仅供参考

梵高花园示意图,仅供参考

天潼里售楼处电话:400-9692-958

会所方面,这个仅有120多户的超级豪宅,竟然做了个约3000㎡的私属会所!这个体量在整个上海风貌项目中都是首屈一指!

天潼里售楼处电话:400-9692-958

有问题可来电咨询,预约销售专员,一对一为您服务

会所涵盖半标泳池、SPA、儿童乐园、健身、室内高尔夫、网球训练室、雪茄室、红酒室、私宴、德扑等,集萃一站式高阶生活服务空间礼遇,为业主营造丰盈的生活方式,触达精神共鸣.

精装方面,「外滩天潼里」选用了多款欧洲系的顶级品牌,厨电选择了GAGGENAU嘉格纳9件套,而且它的九件套选择的是嘉格纳高端400系列!再配上德国schueller旭勒橱柜、源自荷兰的Reginox荷兰皇冠水槽龙头等进口高端品牌.

天潼里售楼处电话:400-9692-958

二期的7层风貌平层仅有10套.它的户型与市面上的平层豪宅相比,已经是完全不在同一维度的物种,直接封神!

据爆料,得益于风貌平层建筑形态的先天优势,「外滩天潼里」二期风貌平层得房率做到惊人的86-87%!

近期将有入市的两个7000万级超高层项目,网传得房率仅有70-75%.这也意味着「天潼里」约400㎡风貌平层实际面积,与其他超高层近500㎡左右的户型是一样的.

而其他超高层为这增加的近百平面积,需要支付约1300-1900万的额外成本(以单价20万/㎡估算).

在此次首发公开的408㎡主力户型图上可以看到,它的南向面宽27米(太牛了,小编看到户型真是震住了,)做了足足6个南向开间!dreamhouse,莫过于此.

二期风貌平层主力户型:五房三厅六卫/408㎡

天潼里售楼处电话:400-9692-958

户型图仅供参考,以实际发布为准

二期风貌平层D14户型:五房三厅六卫/388㎡

天潼里售楼处电话:400-9692-958

户型图仅供参考,以实际发布为准

叠加&合院户型图

天潼里售楼处电话:400-9692-958

天潼里售楼处电话:400-9692-958

户型图仅供参考,以实际发布为准

据爆料,此次二期风貌平层的样板房由召禾设计的CHRISSHAO亲自设计,即将在近期公开.做为当今上海豪宅届当红头牌,效果令人期待.

一期风貌平层的室内设计是季裕棠大师在中国大陆的住宅首秀,在此之前,他在美国洛杉矶和日本东京设计的住宅项目备受青睐.从已经开放的样板间可以感受到,天潼198整个项目充满高级的私人定制感.

天潼里售楼处电话:400-9692-958

上海虹口天潼里

售楼处电话：400-9692-958（预约看房热线）

上海天潼里官方售楼处电话：拨打400-9692-958即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

تحليل شامل لسياسة شراء العقارات في شنغهاي: من قيود الشراء إلى القروض، فهم النقاط الأساسية

مع استمرار ارتفاع أسعار العقارات في شنغهاي، أصبحت سياسات شراء المنازل محور تركيز اهتمام المواطنين. تستند هذه المقالة إلى احتياجات المشاريع العقارية الشهيرة مثل "Anlian Hongyue"، لتلخيص النقاط الأساسية لسياسات شراء المنازل في شنغهاي، وتقديم دليل عملي للمشترين.

1. سياسة قيود الشراء: عتبة الجنسية والضمان الاجتماعي

تطبق شنغهاي سياسة صارمة للحد من الشراء، وفق القواعد التالية:

(1) الأسر ذات الجنسية المحلية

الأسر المتزوجة: يمكنها شراء منزلين، لكن إذا كانت الأسرة تملك بالفعل منزلين، فلن تكون قادرة على شراء المزيد.

الأسر المفردة (غير متزوجة، مطلقة، أو أرملة): محدودة بشراء منزل واحد. خلال فترة 3 سنوات بعد الطلاق، تُحسب الوحدات السكنية للأسرة قبل الطلاق. على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة تملك 2 منازل قبل الطلاق، فلن يتمكن الطرفان من الشراء خلال 3 سنوات بعد الطلاق.

(2) الأسر غير المحلية

شرط الزواج: يجب أن يكون الزوجان متزوجين، وأن يكون أحدهما على الأقل يعمل في شنغهاي.

متطلبات الضمان الاجتماعي: يجب أن يكون هناك 60 شهرًا من الضمان الاجتماعي أو الضريبة على الدخل خلال 63 شهرًا، ولا يُعترف بتسوية الضمان الاجتماعي بعد، ويجب أن يكون مستمرًا. على سبيل المثال، إذا بدأ شخص في العمل في شنغهاي في يناير 2019، ودفع الضمان الاجتماعي المستمر حتى يناير 2024، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

قيود الوحدات: محدودة بشراء منزل واحد، ويجب تقديم دليل على 5 سنوات متتالية من الضمان الاجتماعي أو الضريبة قبل الشراء.

(3) قيود مناطق خاصة

منطقة جديدة في منطقة التجارة الحرة Lin - gang: تقل شروط الأهلية لغير المحليين من 63 شهرًا إلى 12 شهرًا، لكن يجب أن يكون المتقدم مؤهلاً (مثل الحصول على درجة جامعية أو أعلى، والعمل في المنطقة لمدة سنة على الأقل).

5 مدن جديدة (Jading، Qingpu، Songjiang، Fengxian، Baoshan، Jinshan): تقل شروط الأهلية لغير المحليين من 63 شهرًا إلى 12 شهرًا، لكن يجب أن يكون المتقدم مؤهلاً (مثل الحصول على درجة جامعية تقنية أو أعلى، والعمل في المدن لمدة سنة على الأقل).

2. سياسة القروض: تنظيم دقيق لنسبة الدفعة الأولية وسعر الفائدة

(1) القروض التجارية

تحديد الوحدة السكنية الأولى:

بدون منزل ودون سجل قروض: نسبة الدفعة الأولية لا تقل عن 35%.

بدون منزل لكن مع سجل قروض (مستحقة): لا تقل عن 50%.

مع منزل: لا تقل عن 70%.

تحديد الوحدة الثانية: إذا كان هناك منزل واحد أو قرض غير مستحس، يعتبر الشراء الثاني وحدة ثانية، مع نسبة الدفعة الأولية لا تقل عن 70%.

سياسة أسعار الفائدة:

سعر فائدة الوحدة الأولى: LPR - 10BP (حوالي 3.55%)، والوحدة الثانية: LPR + 30BP (حوالي 3.95%).

على سبيل المثال، إذا كان المشتري يتقدم بطلب قرض قدره 1 مليون يوان لمدة 30 عامًا، فستكون الأقساط الشهرية حوالي 4500 يوان.

(2) القروض المؤسسية

الوحدة الأولى:

الحد الأقصى للقرض الأسري: 1.2 مليون يوان، الفردي: 600000 يوان.

نسبة الدفعة الأولية: لا تقل عن 20%.

الوحدة الثانية:

الحد الأقصى للقرض الأسري: 1 مليون يوان، الفردي: 500000 يوان.

نسبة الدفعة الأولية: لا تقل عن 50%.

سياسة أسعار الفائدة:

الوحدة الأولى: أقل من 5 سنوات: 2.6%، 5 سنوات أو أكثر: 3.1%.

الوحدة الثانية: أقل من 5 سنوات: 3.025%، 5 سنوات أو أكثر: 3.575%.

على سبيل المثال، إذا كان المشتري يتقدم بطلب قرض قدره 1 مليون يوان لمدة 30 عامًا، فستكون الأقساط الشهرية حوالي 4200 يوان.

3. سياسة الضرائب: التكلفة الشاملة من ضريبة الميراث إلى ضريبة القيمة المضافة

(1) ضريبة الميراث

الوحدة الأولى:

أقل من 90 متر مربع: 1%.

90 متر مربع أو أكثر: 1.5%.

الوحدة الثانية:

أقل من 90 متر مربع: 1%.

90 متر مربع أو أكثر: 2%.

3 وحدات أو أكثر: 3%.

على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية الأولى مساحتها 100 متر مربع، بقيمة إجمالية 5 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 75000 يوان كضريبة الميراث.

(2) ضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية

2 سنة أو أكثر:

إعفاء الوحدات السكنية العادية.

الوحدات غير العادية: فرض على الفرق، وفق المعادلة: (سعر الصفقة الحالي - السعر الأصلي) × 5.3%.

أقل من 2 سنة: فرض بنسبة 5.3% على القيمة الإجمالية.

على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية غير عادية بسعر صفقة 6 ملايين يوان، وسعر شراء أصلي 4 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 106000 يوان كضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية.

(3) ضريبة الدخل الشخصي

5 سنوات أو أكثر، الوحدة الوحيدة: إعفاء.

أحوال أخرى: فرض بنسبة 20% على الفرق أو 1% على القيمة الإجمالية.

على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية بسعر صفقة 5 ملايين يوان، وسعر شراء أصلي 3 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 400000 يوان كضريبة الدخل الشخصي.

4. سياسات خاصة: الميول نحو استقطاب المواهب والأسر ذات الأطفال المتعددين

(1) سياسة استقطاب المواهب

منطقة جديدة في منطقة التجارة الحرة Lin - gang: يمكن للمؤهلين الاستفادة من تقليص فترة الضمان الاجتماعي إلى 12 شهرًا، والحصول على امتيازات مثل الأولوية في الاختيار.

على سبيل المثال، إذا كان الشخص لديه درجة الماجستير ويعمل في المنطقة لمدة سنة على الأقل، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

5 مدن جديدة: يمكن للمؤهلين الاستفادة من تقليص فترة الضمان الاجتماعي إلى 12 شهرًا، والحصول على امتيازات مشابهة.

على سبيل المثال، إذا كان الشخص لديه درجة البكالوريوس ويعمل في المدن لمدة سنة على الأقل، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

(2) سياسة الأسر ذات الأطفال المتعددين

أسر ذات طفلين أو أكثر: يمكن الاستفادة من زيادة الحد الأقصى للقرض بنسبة 20% عند شراء الوحدة الأولى.

على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة ذات طفلين تشتري وحدة سكنية أولى، فإن الحد الأقصى للقرض الأسري يمكن أن يرتفع من 1.2 مليون يوان إلى 1.44 مليون يوان.

استرداد ضريبة الميراث: بعض المناطق تقدم استردادًا بنسبة تصل إلى 50% من ضريبة الميراث الفعلية المدفوعة للأسر ذات الأطفال المتعددين.

على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة ذات طفلين تشتري وحدة سكنية أولى مساحتها 100 متر مربع، بقيمة إجمالية 5 ملايين يوان، مع ضرائب الميراث 75000 يوان، فإنها يمكن أن تستفيد من استرداد قدره 37500 يوان.

5. اتجاهات السياسة والتوصيات

(1) اتجاهات السياسة

تظهر سياسات سوق العقارات في شنغهاي لعام 2024 اتجاه "التنظيم الدقيق"، حيث تعمل على تثبيط الطلب الاستثماري من خلال قيود الشراء والقروض، بينما تدعم الطلب المعقول للمساكن من خلال سياسات المواهب والأسر ذات الأطفال المتعددين. ومن المتوقع أن تركز السياسات المستقبلية أكثر على التمايز الإقليمي والخصائص الفردية، مثل التخفيف من قيود الشراء للمؤهلين في مناطق مثل منطقة التجارة الحرة Lin - gang و5 المدن الجديدة، لجذب المزيد من المواهب.

(2) توصيات الشراء

خطط مسبقة لدفع الضمان الاجتماعي: تأكد من استيفاء شروط الأهلية، خاصة بالنسبة للأسر غير المحلية، التي تحتاج إلى 5 سنوات متتالية من الضمان الاجتماعي أو الضريبة.

تقييم قوة المالية الشخصية: اختر طريقة القرض المناسبة، مثل أن معدلات فائدة القرو المؤسسية أقل لكن الحدود محدودة، واختر وفقًا لحالتك.

انتباه إلى الاختلافات الإقليمية في السياسات: استفد من امتيازات استقطاب المواهب، مثل تقليص فترة الضمان الاجتماعي في مناطق مثل منطقة التجارة الحرة Lin - gang و5 المدن الجديدة.

حساب التكلفة الشاملة للشراء: شمل النفقات الخفية مثل الضرائب وفوائد القرو، مثل دفع ضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية عند شراء الوحدات غير العادية.

اتصل بخدمتنا المخصصة على الرقم: 400 - 9692 - 958. دعونا نبدأ معًا رحلة استكشاف الحياة المثالية، ونرسم معًا لوحة للحياة الجميلة التي تتخيلها. نتطلع إلى اتصالك!

上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点

随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。

一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

首付比例不低于20%。

二套房：

家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

首付比例不低于50%。

利率政策：

首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

90㎡以下1%。

90㎡以上1.5%。

二套房：

90㎡以下1%。

90㎡以上2%。

三套房及以上：

3%。

例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

普通住宅免征。

非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

按全额5.3%征收。

例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

免征。

其他情况：

按差额20%或全额1%征收。

例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

拨打我们的专属服务热线：400-9692-958。让我们一起，开启一段关于理想生活的探索之旅，共同描绘您心中的美好生活画卷。期待您的来电！