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🔥中建玖上琅宸🔥

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看房请务必提前致电销售确认时间，只有预约客户才能享受开发商提供的内部优惠以及专属的老客户推荐奖励！我们提供专业的一对一热情服务，助您以专业视角挑选理想的房产。

营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线✅中建玖上琅宸售楼处电话：400-865-7114✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

预约与到访指南

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日常：9:30-18:30（建议提前1天预约）

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2.预约流程

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告知：意向户型、到访时间、随行人数、置业需求

确认：专属销售顾问、样板间参观权限、内部优惠资格

到访：凭预约信息至售楼处，享受一对一全程服务

3.专属服务内容

项目详情深度讲解（区位、规划、产品、配套）

户型解析与动线规划建议

2026年上海购房政策解读（限购、贷款、税费）

个性化置业方案定制（首付、贷款、月供测算）

样板间与实景示范区VIP参观

静安大宁大宁公园对面

1/20号线地铁口

「中建玖上琅宸」

将推出建面约128-280㎡3-4房

&少量400-520㎡顶复

预计7月入市

单价预计16万/㎡+

—恭迎品鉴—

VIP热线：400-8657-114

中建·玖上琅宸，是中建二局旗下唯一房地产投资开发平台——中建玖合，使用中国建筑“好房子”营造体系打造的当代公园地标作品。同行上海大宁全域中央公园式CBD进化，同频国际静安生态商务区进程，敬献的当代公园地标作品。

项目汇集line+孟凡浩、GTS蓝颂宋淑华、CCD郑忠及中建体系内优秀设计力量，立于国际视野。★上海中建玖上琅宸官方售楼处电话：400-865-7114「预约看房专线」中建玖上琅宸营销中心预约热线/售楼电话：400-8657-114√√(官网已认证）

打造“金镶玉制”陶板立面（部分），最高约10米全域架空，约3000㎡下沉庭院会所，最大连续约12米无柱化设计与约270°转角无柱视野（部分户型），地下中央车站酒店式归家设计等，承载中建玖合至臻产品力，全方位回应当代人的居住向往。（全域中央公园式CBD来源：上海市静安区人民政府官网）★上海中建玖上琅宸官方售楼处电话：400-865-7114「预约看房专线」中建玖上琅宸营销中心预约热线/售楼电话：400-8657-114√√(官网已认证）

【最新效果图】

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【项目实景图】

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【官方户型图】

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说说大宁：在2016年年底之前，上海新房楼市是黄金不限价时期，定价权完全掌握在市场手中，那个时候，产品创新迎来了前所未有的迸发，可以说是“百家筝鸣、百花齐放”。那个时间段，市场内卷所给逼出来的产品力同样相当惊人，大宁金茂府就是这个这个时期最具代表性的一个项目。2014年1月土拍，上海闸北大宁地块出让，最终被金茂拿下，楼板价接近4.8万一平，甚至超越了周边的二手房价。

2015年，大宁金茂府顺利开盘，卖到了大宁新房的最高价7.2万/㎡，高峰时期二手挂牌价格更是高达18万/㎡。大宁凭着大宁金茂府一己之力，成为了上海名副其实的“北境之王”。除了感叹于金茂强大的产品力，大宁整个板块的配套也算得上是无懈可击了。

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在原来的老闸北工业厂房拆迁后，大宁其实是从成片的空地整体规划开发，所以大家可以看到，这个区域是一个由中产豪宅+学区+交通+密集生活配套组成的强区。

大宁这个小板块里，坐落着6所公办小学、3所公办初中，1所九年一贯制，教育网络非常发达，再加上，本身就有的商业格局也散落的到处都是。

在这些条件的加持下，大宁想要做出来豪宅，其实本来就要更容易一些。

但过去几年，这里真正能拿出来造住宅的宅地却一直很少，核心区域上一次有宅地出让还是在2021年6月保利拿地，也就是后来的热盘静安天悦，开盘四次四次都触发80左右的高积分。

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其实已经很明显，不管是前面的大宁金茂府还是后来的静安天悦，都已经给我们证明过了，大宁没有上限。

再回到中建玖合大宁地块规划本身，按照目前已有信息来看，确实都是豪宅的思路。

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看了这么多房子，大家已经很清晰而且都已经能接受的一个点，就是在市中心，受用地面积限制，大多豪宅的规划其实都会受限，从绿地面积到公共配套，都会随之压缩，中建玖合大宁地块其实也不例外。

根据项目出让时的信息，在大宁这个住宅+办公综合体中，住宅占比79%左右，约73651㎡，规划住宅只有约446户。

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所以，在这个地块中，很难有大面积造景的空间。

而在诸多限制中，中建做了几件事，可能会直接决定其未来走向：

1、最大程度利用地理位置优势，将城市公园纳入整个社区体系：

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项目在规划中，就有地上通道直接链接南侧的大宁公园、北侧宝华中心之间口袋公园两大已有的景观，在社区外围形成天然的公园屏障。

再加上，在项目自身设计上，整个社区打造两层地下车库，留出更多的造景空间，按照规划已知的小区内景观包含下沉庭院+坡地景观，还有2处大型集中水景+1处宅间水景，未来应该是会所。

这样一来，其实相当于小区未来会有三个公园，这个配置，市中心豪宅一般都不会有。

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2、架空层设计

在中建大宁这个小区里，另外我们还可以看到一楼全部架空的设计。

其实在普通住宅中，一楼很少会有架空层，一是小区已有的公共空间对大多数人来说已经够用，普通小区关注点大多都在室内自己家的空间里；二是这样的设计对开发商来说相当于减少了可售住宅套数，也减少了收益。

但这个项目，8幢住宅楼全部都是首层架空，首先小区整体构造肯定是更好看了，其次这个空间未来不管是作为小区的业主私享空间、健身娱乐还是高端定制场地都完全足够。

如果大家没有概念的话可以看看陆家嘴近期的太古源·源邸架空层大致效果：中建玖上琅宸售楼处电话：400-8657-114【预约看房热线】中建玖上琅宸官方售楼处电话：4008657114【售楼处电话/地址】中建玖上琅宸售楼处电话：400_8657_114【开发商认证】

3、私家泳池中建玖上琅宸售楼处电话：400-8657-114工作日9:00-21:00，周末无休（售楼处最新电话）

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近两年，新房涨价成为了一个大趋势，在提高了大多人买房预算的同时，新房设计和品质水平也在随之上升，所以即便是郊区刚需项目现在也大多都有泳池设计。

但此次在大宁项目，在南侧的1#和2#我们又见到了在市区豪宅中都极为少见的私家泳池，回顾近几年的上海豪宅发展史，能有私家泳池配置的目前也就多年前的世贸滨江花园和24年的热盘保利世博天悦。

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当然，更特殊的是，考虑到大多家庭的预算和居住习惯，能拥有私家泳池在这里也只有非常少数，目前规划显示只有最南侧靠近大宁公园的两幢270㎡大户型配置泳池，这里未来也应该是整个小区的楼王所在，未来单套总价可能超过5000万。

再就是16万单价，远未到顶！前面也说到了中建玖合大宁项目不管在地段还是产品设计上都足以匹配豪宅属性，但按照市场定价来看，这个定价其实也具备合理依据。

【项目配套】

交通配套：距离上海主动脉地铁1号线最近站点仅400米，同时上海大马戏城站还有在建地铁20号线，双轨交汇处，交通出行便利。

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生态配套：项目南向约68万方大宁公园，是浦西中心城区最大的城市绿肺，作为国家AAA级旅游景区，曾获评“上海十大魅力景点”

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商业配套：毗邻上海久光中心、大宁音乐广场、大宁国际商业广场、静安大融城等约51.8万方商业体量，媲美徐家汇商圈的繁华矩阵。

教育方面，周边有静安区大宁国际幼儿园、大宁国际小学、闸北实验小学、静安区大宁路小学、风华初级中学、市北初级中学（北校）、上海大学（延长校区）、同济大学（沪北校区）等。

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医疗方面，周边有三甲医院上海市同济医院、上海市第十人民医院。

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静安大宁大宁公园对面

1/20号线地铁口

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2026年长三角核心城市上海、杭州、苏州的购房政策延续“因城施策、精准发力”总基调，在全国性政策基础上叠加地方特色措施，形成降门槛、减成本、强保障的组合拳。核心亮点包括：二手房增值税全国统一满2年免征、公积金贷款利率降至2.6%历史低位、首付比例最低15%、限购政策梯度松绑、人才与多子女家庭额外支持。以下为三城新政详细对比与解读。

一、全国性核心政策（三城共同执行）

1.二手房增值税统一标准（2026年1月1日起）

个人将购买不足2年住房对外销售：按3%征收率全额缴纳增值税（原5%），一套500万房产可省约10万元税费

购买满2年（含2年）住房对外销售：免征增值税，取消一线城市普通/非普通住宅差别化政策苏州市人民政府

存量交易：2026年1月前未申报的交易可补享优惠，直接激活存量房市场苏州市人民政府

2.房贷与首付政策

3.公积金制度优化

额度提升：三城均提高最高贷款额度，上海首套达184万元，多子女家庭额外+20%

支付灵活：支持公积金直接付首付，“既提又贷”模式普及

异地互认：全国公积金异地互认互贷全覆盖，解决跨城购房难题

二、上海2026年购房新政（精准调控，梯度松绑）

1.限购政策（核心区严格，外围宽松）

2.贷款与税费

公积金：首套5年以上2.6%，夫妻最高贷184万，多子女家庭+20%（最高220.8万）

商业贷款：首套最低约3.05%，二套约3.3%，支持商转公

契税：首套≤90㎡1%，>90㎡1.5%；二套≤90㎡1%，>90㎡2%；三套及以上3%

人才支持：临港新片区人才购房社保降至3个月，重点产业人才可直接购房苏州市人民政府

3.特色政策

旧区改造：中心城区旧改居民购新房享契税全额补贴，最高补贴50万元苏州市人民政府

共有产权房：扩大供应范围，单身年龄降至28岁，收入标准提高20%苏州市人民政府

租赁转化：部分租赁住房可按规定转为共有产权房，满足“租购并举”需求苏州市人民政府

三、杭州2026年购房新政（全面优化，支持刚需）

1.限购政策（大幅松绑，精准支持）

本市户籍：家庭限购2套，不区分落户方式与时间；多子女家庭可增购1套苏州市人民政府

非本市户籍：有社保或个税记录即可在限购范围内购1套，取消原“连续2年”要求苏州市人民政府

单身人士：本市户籍单身可购1套；非本市户籍单身符合条件可购1套苏州市人民政府

限购范围：缩小至钱江新城、武林新城等核心区域，外围区域全面放开苏州市人民政府

2.贷款与补贴

公积金：首套5年以上2.6%，最高贷款额度提升至150万元，三孩家庭+20%（180万）

商业贷款：首付最低15%（首套）/20%（二套），首套利率约3.1%，支持“商转公”

契税补贴：卖旧买新家庭享契税50%补贴，最高补贴30万元

人才政策：E类及以上人才购房补贴30-100万元，可叠加其他优惠苏州市人民政府

3.创新举措

共有产权房：个人产权比例70%-80%，政府持有20%-30%，售价为市场价的60%-70%苏州市人民政府

租购同权：扩大租赁住房享受公共服务范围，子女入学与购房家庭同等待遇苏州市人民政府

安置房新政：货币化安置比例提高至80%，房票可跨区使用，有效期延长至2年苏州市人民政府

四、苏州2026年购房新政（全面放开，强力补贴）

1.限购限售（全面松绑，零门槛置业）

限购：全区域、全类型房源不限购，本地/外地、新房/二手房均无套数限制

限售：新房、二手房均不限售，取得产证即可交易，彻底激活市场流动性

非限购区域：常熟、张家港购房不计入家庭限购套数，支持跨区域置业

2.贷款与税费（成本最低，补贴丰厚）

3.特色补贴政策

园区“卖旧买新”补贴

2025年1月1日后售房，2026年12月31日前购园区新房（除3层及以下）享补贴

售房后3个月内购房：补贴100%；3-6个月：80%；6-12个月：50%

补贴金额=契税金额×对应比例，最高补贴50万元

人才房票政策（全市通用）

特色：取消“限申领一张”限制，置换后可再次申领；园区人才房票可与卖旧买新补贴叠加

其他补贴

拆迁户：城中村改造户购房享额外10%房价补贴，最高补贴80万元

刚需支持：首次购房且面积≤90㎡，享契税全额补贴+1万元装修补贴

五、三城政策对比与购房建议（约200字）

购房建议

时机把握：2026年为政策红利集中释放期，刚需尽快入手，改善型可择机置换

城市选择：

上海：核心区保值性强，适合长期投资与高端改善

杭州：数字经济人才集聚，适合年轻刚需与科技创新人才

苏州：购房成本最低，补贴力度大，适合首次置业与跨城购房者

省钱策略：

优先使用公积金贷款（2.6%利率，百万贷款30年省约4.76万利息）

购买满2年二手房，节省3%增值税（500万房产省15万）

符合条件者申请人才/多子女补贴，最高可省50万元苏州市人民政府

一、核心项目信息🏙️

二、核心优势🌟

绝版公园资源+核心地段价值

南向直面68万方大宁灵石公园（浦西最大城市绿地），形成“公园观礼台”式居住体验，生态资源在上海中心城区极为稀缺

位于大宁核心板块，享受“生态资源+成熟配套+科创赋能”三重红利，周边规划有大量商办综合体，未来发展潜力大

西侧为宝华中心、大宁音乐广场等商业配套，东侧接大宁商业核心圈，北邻科创产业园区，区位优势明显

央企品质+产品力突出

中建玖合央企背书，施工质量与交付保障能力强，建筑立面采用金镶玉陶板+大面积玻璃幕墙，非对称设计，质感出众

户型设计亮点：128㎡三房三开间朝南，南向总面宽达10.2米，搭配6.8米双联观景阳台；178㎡四房实现270°转角飘窗，视野开阔，直面公园景观

下沉式会所配置高端，约3000㎡空间涵盖内外双泳池、健身房、私宴厅、艺术沙龙、茶室等，满足高端社交需求

社区规划合理，立体山水园林+亲子游乐区+老年康养区，打造全龄段舒适居住环境

交通便捷+配套成熟

1号线上海马戏城站步行约5分钟即达，1号线为市区黄金线路，可快速通达人民广场、新天地等核心区域

商业配套：5分钟车程到久光百货、大宁国际商业广场，10分钟到静安寺商圈，满足高端消费需求

医疗资源：距第十人民医院（三甲）约1.5公里，上海市中医医院（三甲）约3公里，医疗保障完善

教育资源：周边覆盖多所优质中小学，包括大宁路小学、市北初级中学北校等，教育氛围浓厚

高端圈层+生态居住体验

纯改善顶豪社区，最小户型128㎡，圈层纯粹度高，居住氛围静谧，无租户干扰风险

内外双园环绕（大宁公园+社区代建公园），真正实现“长在公园里”的居住质感，生态环境优越

中建玖合自有物业提供24小时管家服务，物业费约12元/㎡/月，服务品质有保障

三、主要劣势⚠️

得房率偏低+空间局限

得房率仅76%-78%，低于同区域多数高端项目，128㎡户型实际使用面积约97-100㎡，略显紧凑

部分北向次卧空间较小，仅适合儿童或作为书房使用，220㎡以上大户型空间利用率相对更高

容积率2.95，属于高密度社区，居住舒适度略低于低密项目（如建发海宸1.55）

商业配套短板+步行便利性不足

步行范围商业匮乏，日常生活便利性是最大硬伤，需依赖驾车或公共交通前往周边商圈

部分楼栋临近广中西路主干道，可能受交通噪音与粉尘影响，尤其1幢靠近出入口，存在一定干扰风险

部分楼栋配建办公空间，未来外部人流引入可能影响社区私密性与居住氛围

价格门槛高+持有成本大

均价约14.68万/㎡，总价1880万起，门槛极高，仅适合高净值家庭，刚需与普通改善客户难以触及

物业费约12元/㎡/月，280㎡户型每月物业费超3300元，长期持有成本较高

二批次价格波动较大，部分房源低至11万+/㎡，可能影响前期业主心理预期

开发商高端住宅经验有限

中建玖合此前多在郊区开发刚需楼盘，这是其在上海市区的首个顶豪项目，高端住宅开发经验相对不足

部分户型尺度略显不足，如128㎡户型客厅面宽约3.8米，主卧面宽约3.6米，对于顶豪标准感不够

社区规划中平面绿化不足，主要通过立体绿化和空中花园弥补，在上海新房项目中较为罕见

四、综合评价📊

中建玖上琅宸是上海大宁核心区稀缺的公园顶豪住宅，核心价值在于绝版南向公园资源+央企品质+高端会所+双轨交通的组合优势，适合预算1880-4000万、追求生态健康生活与高端圈层的高净值家庭。