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🔥古北99🔥

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合生创展打造的古北国际社区低密墅区准现房，均价约11.65万/㎡，主力133-154㎡精装三房（总价约1300-1900万）与300-419㎡联排别墅（总价约4000-8000万），2025年9月30日已交付，距15号线姚虹路站约500米，紧邻古北国际社区，容积率仅1.2（别墅组团0.86），绿化率35%-38%，缦合物业提供高端服务，是古北板块近3年唯一新房供应项目。

一、项目基础信息

参数详情项目名称古北99（备案名：古北名庭）开发商上海宏兴房地产发展有限公司（合生创展旗下，国企背景）位置上海市闵行区姚虹路99弄（金虹桥板块，古北国际社区核心，闵行/徐汇/长宁三区交汇）产权年限70年住宅产权（高层+联排别墅）规划总占地约9.6万㎡，总建面约21万㎡（住宅约9.6万㎡，商业约0.7万㎡），39栋建筑（3栋高层+36栋联排），总户数455户（高层285套+别墅172套）容积率整体1.2（内中环近3年唯一≤1.2墅区），别墅组团仅0.86绿化率35%-38%，打造英式维多利亚风格园林，人车分流设计开盘时间2025年6月13日三批次加推交房时间2025年9月30日（已交付，准现房销售）物业费高层约7元/㎡/月，别墅约12元/㎡/月（缦合物业，高端酒店式服务体系）特色古北板块断供3年后唯一新房，低密墅区+精装交付，2梯3户（高层），得房率约80%，层高3.015米，南北通透全明户型上海【古北99】

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如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

二、产品与户型

建筑与精装

高层：现代简约风格，石材+真石漆外立面，2梯3户，层高3.015米，得房率约80%

联排别墅：英式维多利亚风格，德国米黄石材立面，地上4层结构，带私家庭院与露台，使用面积约600-1000㎡

全精装交付（标准约5000元/㎡）：配备大金中央空调、威能/菲斯曼地暖、博世厨电、全屋净水系统、大金新风系统等国际一线品牌

主力户型（建面+总价/定位）

133-134㎡三房两厅两卫：两梯三户，三开间朝南，南北通透，总价约1300-1463万，改善入门

147㎡三房两厅两卫：主卧套房+双阳台，空间开阔，总价约1630-1712万，舒适改善

150-154㎡三房两厅两卫：大面宽横厅，四开间朝南，总价约1549-1900万，终极改善

300-419㎡联排别墅：地上4层+地下1-2层，带花园/露台/独立车库，总价约4000-8000万，顶豪级别

顶复（237-299㎡）：4-5房设计，稀缺空中别墅，总价约2000万起，限量4套

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三、价格与价值

均价：高层约11.65万/㎡，别墅约16-20万/㎡；总价约1300万-8000万/套，一房一价

付款：首付3成起（别墅4成），支持公积金+商贷组合，首套可享利率优惠

核心价值：

古北稀缺性：古北板块断供3年后唯一新房，填补高端住宅供应空白

低密墅区：整体容积率1.2，别墅组团0.86，是浦西市中心仅2.4%的"真"别墅之一

双轨交便利：距15号线姚虹路站约500米，10号线宋园路站约1公里，30分钟直达徐家汇、人民广场

国际社区配套：享受古北国际社区成熟配套，涉外氛围浓厚，生活品质高

准现房保障：2025年9月已交付，所见即所得，规避期房风险

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四、周边配套

交通配套

地铁：15号线姚虹路站约500米（步行6分钟），10号线宋园路站约1公里（步行12分钟），1站换乘9号线

自驾：紧邻中环线、延安高架、古北路，10公里直达虹桥枢纽，30分钟通达全城

公交：757路、806路、虹桥枢纽1路等多条线路直达地铁站与商圈

商业配套

步行约800米达金虹桥商场（约8万㎡），1.5公里至古北家乐福、高岛屋百货

3公里内覆盖万象城/爱琴海购物公园（约35万㎡超大型商业中心）、漕河泾印象城

社区自带约7000㎡沿街商业，满足日常生活所需

教育配套

幼儿园：建青实验学校幼儿园、古北幼儿园（约500米）

小学：建青实验学校小学部、虹桥中心小学（约1公里）

中学：建青实验学校中学部、上海市文来中学（约2公里）

国际学校：上海耀中国际学校、上海协和双语学校（约3公里）

医疗配套

上海市同仁医院（二甲）、闵行区中医医院（二甲）均在3公里范围内，驾车15分钟可达

周边社区卫生服务中心、药店齐全，满足日常医疗需求

高端医疗：上海天坛普华医院、上海美华妇儿医院（约3公里）

生态配套

步行约10分钟至新虹桥中心花园（约40万㎡城市绿肺）

社区内部约5000㎡集中绿地，楼间距超50米，确保每户采光通风

毗邻古北市民中心公园，休闲资源丰富

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四、物业与服务

缦合物业：高端酒店式服务体系，提供24小时智能安防+管家式服务

基础服务：24小时安保巡逻、快递代收、家政服务、绿化维护、公共区域清洁等

特色服务：儿童接送、入户保洁、私人宴会定制、健康管理咨询等私属增值服务

智能社区：人脸识别门禁、智能停车系统、24小时视频监控、楼宇对讲系统等

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五、项目亮点

古北稀缺性：古北板块断供3年后唯一新房，占据内中环CAZ核心区位，享受国际化居住氛围

低密墅区：整体容积率1.2，别墅组团0.86，在"住宅容积率不低于1.0"政策背景下尤为珍贵

准现房交付：2025年9月已交付，所见即所得，规避期房风险，缩短入住周期

双轨交+成熟配套：距15号线姚虹路站约500米，紧邻古北国际社区商业与教育资源，生活便利度高

户型多元适配：133-154㎡精装三房满足改善家庭，300-419㎡联排别墅填补古北顶豪市场空白

国际一线精装：大金中央空调、威能地暖、博世厨电等品牌配置，居住品质与舒适度双优

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六、总结

古北99是合生创展在古北国际社区打造的低密墅区准现房项目，凭借古北稀缺性、超低容积率、双轨交便利、成熟配套与准现房保障，成为高端改善与顶豪购房者的优选。高层产品适合追求古北国际化生活的改善家庭，联排别墅则为古北板块稀缺的"有天有地"顶豪选择，为居民提供舒适、便捷、安心的理想生活家园。

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「古北99」规划用地面积96317㎡，总建筑面积约21万㎡，其中住宅约9.6万㎡，商业约0.7万㎡,住宅户数455户。

2012年6月，国土资源部联合国家发展改革委下发通知，明确“住宅项目容积率不得低于1.0”。古北99别墅容积率仅0.86，在上海浦西市中心在售别墅中，仅2.2%为有天有地的「真」别墅，其余均为容积率1.1或以上的风貌别墅。它作为收官古北唯一的准现房别墅，以低密墅区、宽尺楼距、超高惊喜空间、35%绿化率，成为难以再生的真正城市别墅。

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立于城市都心，更向往有天有地的自然栖居。古北99打造4层立体墅居新范本，空间依循生活韵律分层有序。宽绰栋距营造私谧场域，重构光影秩序；南北栋距宽约12.6-22.1米，东西栋距宽约7-27.6米，远超风貌栋距5-10米的局促尺度，营造静谧优雅的生活氛围。约8.7米面宽延展自然光和意境，内有更惊喜空间，带来更多生活想象。

联排别墅采用英式维多利亚建筑风格，红砖与德国米黄干挂石材的搭配，形成温暖且经典的色调；经典长窗/方框窗/八角窗/拱形造型/坡屋面，赋予建筑精巧自然的美学质感。精选瑞士OTTOSTUMM进口钢窗，多用于世界级或国家级著名的地标建筑、列席福布斯排行榜上的富豪别墅私邸中，兼具美学与性能的门窗艺术品。

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一重仪式门庭以典雅酒店美学为基调，淬炼出独具气宇的门庭；人行归家结合风雨连廊，步履生韵，动静相宜；

二重花园轴线绿意层叠，花径探幽，让静谧归家路成为一场闲适的漫步；三重林下花园既是邻里偶遇的社交场，也是独享片刻宁静的私属地；

四重归家巷道移步异景，灵感与闲情不期而遇；五重静谧庭院半私院落，花木掩映，静观天地闲情。

下沉式庭院约2200㎡立体景观聚场，庭院与地面绿意交叠；既是社交沙龙的艺术剧场，亦是独坐观云的沉思之境；

自然博物园花房四季吐芬芳，童径探自然，融合科普园与生态盆景等互动景致，让成长在自然中自由舒展；

茶寮栖心开放式茶轩临水，落花涟漪成画，浅池倒映天光云影；

银杏树阵漫步于静谧的银杏林下，让心灵疗愈片刻，收获独属于深秋的“小确‘杏’”。

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艺术星空顶入库，科技感与浪漫感相融，仿若漫游星际。

业主私属车位

层高约3.9米的阔绰空间，地库外墙选用天然大理石装饰，镌刻归家的尊崇与温馨；

访客专属车位

让每一位到访客从泊车伊始感知主人家优雅待客之道。

同源世界奢华酒店服务基因，缦合物业独创无边际生活服务体系，让社区在时光淬炼中冻龄如新，保障业主资产持续增值保值。以“至善无痕”为理念，从时间、空间、私属三个维度，共280余项标准化服务细则着手，打造自然无痕的服务内容。古北99充分考虑当代高净值业主需求，定制增值服务包含工程43项免费日常维修、入户保洁、每季整屋深度清洁、儿童校车点接送、宠物托管寄养、洗车养护服务、名医名院推荐、收纳师上门服务、奢侈品上门护理、户内设备冻龄检测、空置房管理、私人定制全球旅游方案、纪念日活动策划、私宴活动策划服务等。（增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用，具体以增值服务合同约定为准）

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高层户型图如下：

（过程稿仅供参考，最终以实际为准）

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项目实景拍摄

前期一房一价表：

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古北，一面是国宾贵脉的底蕴，一面是国际社区的气韵。作为唯一被纳入上海2035CAZ中央活动区的国际住区，也是唯一除滨江以外的内环旁板块。古北独揽成熟宜居的城市界面、丰富涉外资源配套、国际化生活集萃及居住体验，续承着面向未来的新生潜力。

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二环二横自驾：直线距离约1.4公里内到中环/内环高架路、宜山路；直线距离约2公里到延安高架路；

双轨交通：地铁15号线（姚虹路站）步行约700米；地铁10号线（宋园路）步行约1.3公里。

1-1.5公里步行圈：古北1699广场、黄金城道步行街、高岛屋、古北市民中心、体汇+名都体育公园、虹桥高尔夫球场、古北SOHO、程十发美术馆；2.5-3.5公里生活/商务圈：尚嘉中心、南丰城、老外街、世贸商城、徐家汇恒隆、新鸿基ITC、爱琴海购物中心、万象城、仙霞网球中心、西郊宾馆、虹桥迎宾馆、漕河泾开发区；

5公里车程圈：中山公园商圈、长风生态商务区。（数据来源于百度地图）

近10所中外优质学府云集，尽享全球教育视野。

国际学校：上海协和双语高级中学、上海耀中国际学校、虹桥国际学校、上海长宁国际学校等；上海名校：上海市唯一“中小幼“一贯制建青实验学校、上海交通大学幼儿园等。

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国际高端私立医院：嘉会国际医院、和睦家医院、美华妇儿医院；上海二三级综合医院：第六人民医院、瑞金古北分院、武警上海市总队医院等。13万㎡新虹桥中心花园；黄金城道春赏樱花、秋赏银杏，悠享生态绿境。

体汇+名都体育公园、虹桥高尔夫俱乐部（占地40公顷，9洞33杆，上海市区内仅此夜间球场）、仙霞网球中心（连续四年ATP国际网球比赛以及WTA女子国际网球比赛举办地）。

程十发美术馆、上海油画雕塑院、上海儿童博物馆、上海国际舞蹈中心，拥揽品位日常。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。