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最新消息

浦东内中环北蔡楔形绿地

「绿城上海逸庐」

将推出建面约120-145㎡小高层+约200㎡叠墅，

共271套房源，展厅开放接待！

目前销售团队已组建

感兴趣伙伴可对接官方预约咨询绿城上海逸庐售楼处电话☎：400--969-2958（预约热线）✔✔✔

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效果示意图绿城上海逸庐售楼处电话☎：400--969-2958（预约热线）✔✔✔

绿城北蔡项目正式定名

「绿城·上海逸庐」

周末开放展厅

首批将于9月入市

推出210套房源

主推建面约120-145㎡高层

&约200㎡左右叠墅！

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案场销售会第一时间与您联系

官宣户型图

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来看绿城庐系的代表产品：

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据悉本次北蔡新项目同样品质出彩，立面为石材/铝板/玻璃，下沉庭院+立体景观，叠拼有露台、院子等，附赠空间非常充足。

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绿城北蔡地块与张江科学城核心腹地、花木—龙阳路城市副中心毗邻，周边高能级产业环绕。交通方面，紧邻罗山高架路，3公里内接驳内环高架路网，18、16、13号线三轨交环绕，是浦东轨交最便捷地区之一。

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值得一提的是，该地块所处的北蔡楔形绿地，是上海2035总规明确的10片楔形绿地之一，占地面积约11平方公里，相当于7.5个世纪公园，是上海市中心城范围内浦东地区的重要生态支点。生态宜居是该地块一大特色。根据规划，未来该区域绿化覆盖率达到70%以上、森林覆盖率达到50%以上、人均公园绿地面积达到82平方米以上、出门200米有休闲绿地。

很多人关心目前这里的规划进展如何了？根据该地块的答疑纪要，地块南侧规划小学预计2025年7月开工、2028年4月招生；地块西南侧的中学预计2025年8月开工；地块东侧绿地预计2029年建成！

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项目情况

根据项目规划设计方案，绿城北蔡地王项目将建4幢14至16层高层住宅、5幢4至5层多层住宅、配套公建用房及1幢KT站。用地面积20415.99平方米，总建筑面积约73000平方米，其中地上约45000平方米，地下约28000平方米，容积率2.0。项目采用人车分流，产品类型与翡雲悦府及华润越秀项目类似，均为高层与叠加住宅组合。绿城上海逸庐售楼处电话☎：400--969-2958（预约热线）✔✔✔

按出让要求，项目中小套型住宅建筑面积占比不低于45%，即18374.39平方米以上。中小套型住宅设计标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米，小高层住

建筑面积不大于110平方米，高层住宅建筑面积不大于120平方米。

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地块拟建4幢14-16层高层住宅，以及5幢4-5层多层住宅，配套公建用房和社区配套设施；地面没有停车位，全部人车分流。

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回顾这个地块土拍，在当时热度就非常高：

在今年的上海第三轮土拍中，北蔡这个地块共有7家房企报名参拍，经过多轮鏖战，以40%溢价率，5000元/㎡的装修集采价、300㎡公共服务设施，0.6高端人才住房配建比例等高品质要求被绿城拿下；成交楼板价达到了71412元/平，可售楼板价超8万，未来售价有可能接近11-13万。据悉，项目叠加很可能将打造“雲庐”系产品。绿城上海逸庐售楼处电话☎：400--969-2958（预约热线）✔✔✔

绿城·雲庐系列是绿城中国近年来推出的高端低密住宅产品线，主打“诗意栖居”与“现代科技融合”的居住理念。

以下为合肥绿城·咏溪雲庐项目部分效果，仅作示意参考

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另外，网传该项目高层主力为110-140㎡户型，另外还有200㎡叠墅户型。

按7.14万楼板价+5000元/㎡精装+3轮竞品质成本计算，预计项目公寓价格可能在11万左右/㎡，叠加12万左右/㎡！北蔡地区目前在售的西派海上售价约9.2万/㎡，浦发莲园一批次售价约9.18万/㎡，都没有超过10万！对比隔壁西派海上9.2万/㎡的联动价，绿城要贵出将近20%！但先别觉的贵，北蔡楔形绿地还有多幅宅地待出让，容积率估计都是2.5，绿城的2.0低密反而成了稀缺品绿城上海逸庐售楼处电话☎：400--969-2958（预约热线）✔✔✔。

根据项目规划设计方案：项目拟建4幢14-16层高层住宅，以及5幢4-5层多层住宅及配套公建用房和社区配套设施，社区人车分流。

绿城上海逸庐售楼处电话☎：400--969-2958（预约热线）✔✔✔也就是说，绿城项目在产品类型上和翡雲悦府及华润越秀项目一样，都是高层+叠加的产品组合。据悉，项目叠加很可能将打造“雲庐”系产品。绿城·雲庐系列是绿城中国近年来推出的高端低密住宅产品线，主打“诗意栖居”与“现代科技融合”的居住理念。

另据网传高层主力为110-120㎡户型，另有140㎡以上大户型；绿城上海逸庐售楼处电话☎：400--969-2958（预约热线）✔✔✔

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其中小高层住宅共计约215套

2#、9#预计为建面约110㎡左右的3房户型，一梯两户无连廊；

4#、6#预计为建面约125-140㎡左右的4房户型，电梯门双开，类一梯一户设计！

多层住宅则为叠墅产品，共计约58套！

另外从设计方案也可以看出，项目地面无车位，全人车分流，机动车出入口分别位于西侧规划四路、以及北侧规划二路；

规划有下沉式庭院、预计同时会配置地下会所，环下沉式庭院还设置有风雨连廊！

全人车分流：

绿城北蔡项目增设3个消防出入口，解决了消防回路问题。地面单车道设计，增加了绿化面积。地面真正实现人车分流。

叠加别墅享受绿地公园+河道景观：

绿城北蔡项目东侧有大片绿地公园，叠加别墅靠东侧布置也是为了远离道路、享受绿化景观资源。绿城上海逸庐售楼处电话☎：400--969-2958（预约热线）✔✔✔

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产品系

据相关消息透露，该项目的叠加住宅部分极有可能打造为“雲庐”系产品。作为绿城中国近年来重磅推出的高端低密住宅产品线，“雲庐”系列以其独特的居住理念备受市场关注，其主打“诗意栖居”与“现代科技融合”，致力于为居者营造出既富有诗意美感又兼具现代科技便利的高品质居住空间。

另据网传高层主力为120-140㎡户型，另有200㎡叠加户型。

*示意图

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区位概况

绿城北蔡地块位于浦东内中环，紧邻张江科学城和罗山路高架，距离18号线芳芯路站约1.5公里。

该地块东侧为绿地，预计2029年建成；南侧规划小学，预计2025年7月开工，2027年7月建成，2028年4月招生；西侧河对岸为住宅和商业混合地块。

北蔡楔形绿地总用地面积约19.64公顷，总投资超3亿，东侧绿地为G1公共绿地，主要建设绿化种植、景观桥梁、园路地坪等，预计2029年建成。

*示意图

项目周边配套完善，规划有众多商办、商业用地，以及2所幼儿园、1所小学、1所初中。

其中，南侧小学和西侧中学均由浦开集团建设，小学已于2025年1月取得规划设计方案批复，中学于2025年3月取得批复，预计2025年8月开工。学校接管由新区教育局统筹安排，具体以教育局公示为准。

*示意图

目前市场上对于绿城项目未来售价的猜测说法不一，有说11万、有说10万以内（高层部分）

从区域价格看：

北蔡地区目前在售的西派海上售价约9.2万/㎡，浦发莲园一批次售价约9.18万/㎡，都没有超过10万。

从拿地成本指标看：

绿城项目与翡雲悦府的拿地成本基本相同

都是高层+叠加的产品

都是2.0容积率

都是5000元的装修标准

楼板价也非常接近，仅相差约3000元一平

所以若从成本角度看，绿城项目的未来售价应该与翡雲悦府不相上下，这应该是市场预测有所差别的主要原因。

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抵押贷款概述

在面对资金短缺的困境时，大多数人通常会选择两种方式来解决：一是寻求亲友的帮助，二是通过贷款机构获取资金。然而，与亲友间的债务关系往往伴随着复杂的情感因素，因此，许多人更倾向于选择贷款，这样能够更清晰地计算成本。贷款方式多样，包括信用贷款、担保贷款和抵押贷款。对于那些无法或不愿办理信用贷款的人来说，抵押贷款便成为了一种常规选择。

在民间借贷中，住房抵押贷款变得越来越重要。简而言之，住房抵押贷款就是将房产作为抵押物，向银行申请一定额度的资金。这个过程虽然看似简单，但其中涉及到的常识和细节却不容忽视。

02

抵押贷款条件及要求

◆ 抵押物产权要求

住房抵押贷款的抵押物必须具备清晰的产权。这包含两层含义：首先，抵押物必须拥有独立产权，即申请人在申请抵押贷款时，必须独立拥有房子的所有权。若房产为多人共有，则必须获得所有共有人的书面授权。集体产权和大部分小产权房产通常不被接受（尽管极少数地方农商行可能提供小产权自建房的抵押贷款）。其次，该房产的产权必须清晰无抵押，即房产未在供、未抵押、未为他人提供担保，其全部所有权归属于申请人。

◆ 个人征信要求

住房抵押贷款对个人征信也有一定要求。尽管抵押物为房产，但银行仍会关注借款人的征信记录，包括逾期天数、逾期次数、逾期金额以及查询次数等。不过，与信用贷款相比，抵押贷款的征信要求相对宽松一些。通常，征信一年内不能出现连续三个月的逾期，两年内累计逾期次数不超过六次，且三个月内机构查询次数不超过五次。

◆ 贷款金额核定

贷款金额的核定是住房抵押贷款的重要环节。贷款金额通常不超过房产价值的70%，具体额度会受到多种因素的影响，如房产购买时的价格、房龄、地段、周围房产均价、装修情况以及楼盘大小等。银行会指定评估机构对房产进行价格评估，并结合内部审核结果和申请人资质，最终确定贷款金额。

◆ 贷款利率与期限

利息与期限方面，住房抵押贷款的利率通常低于信用贷款。但具体利率还需根据不同银行来确定。此外，抵押贷款的期限最高可达30年，个人可申请的最高期限则与房龄相关。例如，房龄为20年的房产，最高期限为20年，但具体批贷年限还需银行审批。

◆ 贷款手续及时间

办理住房抵押贷款的手续相对繁琐，办理时间较长。由于涉及房产评估和产权抵押等环节，整个流程通常需要10个工作日到一个月不等。然而，某些商业银行已简化程序并与房管局建立特殊审批通道，从而缩短了审批时间至3个工作日左右。

◆ 还款方式选择

在还款方式上，住房抵押贷款提供了多种选择。除了常见的等额本息和等额本金外，许多银行还推出了先息后本的还款方式。这种方式的优点在于提高资金使用率，但利率可能会相对较高。申请人应根据自身资金安排和利益考量来选择合适的还款方式。

03

贷款用途及影响

◆ 贷款用途分类

贷款用途对住房抵押贷款而言具有显著影响，它不仅关乎贷款额度、期限，还直接影响贷款利率。目前，贷款用途主要分为个人消费、生意经营及投资三类。个人消费通常最受银行青睐，因其风险较低；而生意经营用途则可能面临银行更严格的审核。至于投资用途，一般包括商品房投资和其他投资。

◆ 贷款用途对审批的影响

需注意的是，国家禁止将贷款资金挪作首付款，并严格控制贷款资金流入房地产市场。同时，对于股票、外汇、期货等高风险投资，银行通常持禁止态度，因此投资用途通过审批的概率较低。银行在审批时也会考虑借款人的职业背景，例如企业法人一般不适宜申请消费贷。此外，借款人还需提供明确的用途证明。

04

申请材料及其他注意事项

◆ 申请材料要求

房产抵押贷款的申请资料与其他贷款类型基本一致，包括身份证明、工作与收入证明、婚姻状况证明、贷款用途证明以及其他财产证明（如有）。特别需要强调的是，工作与收入情况不仅对贷款的成功申请至关重要，而且对贷款额度和期限的确定也具有重大影响。在评估抵押贷款时，除了考虑房龄因素外，工作和收入证明也是银行决策的关键依据。

◆ 其他注意事项

A、一旦房产抵押贷款办理完毕，房产的所有权将转归银行，而申请人仅享有使用权，直至贷款全部清偿。

B、房屋抵押贷款的申请人必须符合一定的年龄要求，通常介于18至65岁之间。因此，在确定贷款期限时，不仅需要考虑房龄，还需同时考虑申请人的年龄，例如，一位50岁的申请人，即便其房龄仅2年，其贷款期限也可能最多只有15年。

C、许多银行对房屋抵押贷款的提前还款设有条件。符合条件的申请人可以享受免违约金及后续不再计息的优惠。因此，在办理贷款时，务必咨询清楚相关政策，并仔细核对合同条款，以便根据个人情况选择合适的贷款期限。例如，对于提前还款条件较为宽松或代价较低的申请人，可以选择较长期的贷款期限，从而既提高资金的使用效率，又能减轻每月的还款压力。

购房指引如下：

前期准备

1.明确购房资格：

符合上海最新的购房资格，详情可拨打售楼处电话：400-969-2958咨询置业顾问做最终的确认

2.确定预算：

根据自己的经济实力，确定购房预算，包括首付、贷款金额以及未来的还款能力等。

3.准备材料：

身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、社保或纳税证明等相关材料，以备认购和贷款时使用。

看房选房

4.电话预约：

拨打售楼处电话：400-969-2958，与工作人员沟通预约看房的具体日期和时间段。

5.线上官网预约：

在浏览器搜索 “官方网站”，进入官网首页，找到 “预约看房” 板块，点击进入预约页面，依次填写真实有效的个人信息，然后选择预约看房的日期和时间，提交预约申请。

6.微信公众号预约：

在微信搜索 “” 官方公众号并关注，进入公众号后，在菜单栏中查找预约看房的入口，点击进入预约界面，填写个人信息以及预约看房的时间，提交预约内容。

7.实地看房：

按约定时间前往售楼处，在工作人员的带领下参观样板房和楼盘现场，了解房屋户型、面积、朝向、装修标准等细节，同时查看小区环境、配套设施等情况。

8.选房：

了解清楚项目情况后，结合自己的需求和预算，选择心仪的房源。

认购签约

9.认购：

项目开启认购后，在规定时间内，携带身份证、户口本、结婚证、收入证明等材料前往售楼处进行认购，同时缴纳一定金额的认购金。

签订合同：认购成功后，在规定时间内与开发商签订购房合同，仔细阅读合同条款，包括房屋价格、付款方式、交房时间、违约责任等，确保自身权益得到保障。

办理贷款

10申请贷款：

如果需要贷款购房，在签订合同后，向银行提交贷款申请，同时提供收入证明、银行流水等相关材料，银行会对购房者的资质进行审核。

等待审批：银行审核通过后，会与购房者签订贷款合同，并确定贷款金额、利率、还款方式等。

放款：银行完成放款手续后，购房者需要按照贷款合同约定的时间和方式进行还款。

11.交房验收

交房通知：开发商在交房前会提前通知购房者交房时间和相关事宜。

验收房屋：购房者按照通知时间前往楼盘，对房屋进行验收，检查房屋的质量、装修、配套设施等是否符合合同约定，如发现问题，及时与开发商沟通解决。

办理交房手续：验收合格后，办理交房手续，缴纳契税、维修基金等相关费用，领取房屋钥匙，正式完成购房流程。

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