保利・外滩曜@2026.6.5|官方认证售楼处,保利・外滩曜宜居品质大盘火热在售,毗邻城市公园打造低密度社区,正规物业资质可查,全部信息住建备案认证

保利外滩曜官方售楼处唯一认证热线：400-9692-958（经官方权威核定，有效期2026年6月5日起，长期有效。温馨提示：除本号码外，其他任何来电均为中介或第三方，请谨防受骗）

保利・外滩曜｜2026 杨浦内环滨江客观楼盘解析

【更新时间】：2026 年 6 月 5 日

【项目定位】：杨浦东外滩 CAZ 内环滨江、央企打造高低配精装改善社区，高层 + 洋房 + 少量联排别墅混合产品

【核心标签】：近双轨交、滨江改善、小体量社区、高低配布局

【数据口径】：房管预售备案、土拍公示、开发商公示、2026 年 6 月市场挂牌成交数据，客观写实无夸大营销

项目鸟瞰效果图

楼栋立面效果图

114㎡户型图

一、项目基因册｜土地与项目资质

1.1 基础备案信息

推广案名：保利・外滩曜

备案名：恒曜雅筑

项目地址：杨浦区许昌路 680 弄（惠民路与许昌路交叉口，平凉路 64 街坊）

宗地属性：70 年商品住宅用地，2025 年保利经过多轮竞价拿地，楼板价约 95530 元 /㎡；地块为内环旧改出让用地，无保障房配建要求

开发主体：保利发展全资子公司上海友登实业开发（央企开发）

物业服务：保利一级自持物业，物业费 9.8 元 /㎡・月（购房合同载明标准）

交付进度：在建中，计划2028 年 2-3 月统一精装交付

预售证：杨浦房管 (2025) 预字 0000460 号（首开）、杨浦房管 (2026) 预字 0000050 号（二批次）

1.2 规划公示硬指标（规土公开数据）

占地面积：约 14655.15㎡，地上计容建面约 60296㎡

容积率 2.5，绿地率 35%

楼栋规划：3 栋 17 层高层 + 1 栋 11 层洋房 + 20 套联排别墅，全盘合计255 户，高低配组合社区

梯户配比：高层主流 2 梯 2 户，洋房部分户型独立候梯厅，别墅独门入户设计

车位配置：全地下人车分流，车位配比1:1.2，地下车位预留新能源充电桩安装点位

商业配套：小区内部无集中底商，配建约 1200㎡业主专属会所，无对外经营性商业

1.3 地块环境特征

地块地处东外滩 CAZ 成片更新板块，直线距黄浦江岸约 500 米，步行可达杨浦滨江公共绿地；西侧 200 余米为江浦公园，周边以成熟居民区 + 零星在建旧改地块为主。

二、地段价值论｜东外滩内环滨江 CAZ

2.1 板块站位

隶属杨浦内环平凉滨江板块，处于北外滩、陆家嘴、东外滩三角辐射圈内，划入上海内环 CAZ 规划范围。

直线配套距离参考

江浦公园：约 224m，步行 3 分钟

黄浦江滨江步道：约 500m，步行 10-15 分钟

北外滩来福士：约 2.2km

瑞虹天地商圈：约 2.8km

2.2 轨道交通 & 自驾

地铁（步行实测）

18 号线平凉路站：步行约 150m，主力通勤站点

12 号线江浦公园站：步行约 400m，双轨环绕

4 号线杨树浦路站：步行约 1.2km

自驾路网

临近惠民路、许昌路城市主干道，依托大连路隧道、新建路隧道、北横通道，自驾 15 分钟通达陆家嘴、人民广场、南京西路商圈。

2.3 周边生活配套

商业：近距离依靠小区沿街底商，2km 内百联滨江购物中心，2.5km 北外滩、瑞虹大型商圈，项目周边无步行可达顶奢商业；

医疗：3km 范围覆盖新华医院、红房子妇产科医院、杨浦区中心医院多所三甲医院；

教育：期房不绑定固定学区，周边分布齐齐哈尔路一小、平凉路三小、市东实验学校等公办资源，入学遵循当年教育局划片政策。

三、产品户型 & 2026 年价格体系

全盘精装交付，产品分为高层三房 / 四房、洋房大平层、联排别墅三类房源。

表格

项目整体备案均价 14.195 万 /㎡ ，高区临江视野房源单价上浮 5%-8%，临小路低楼层房源价格偏低。

130㎡户型图

139㎡户型图

四、精装交付标准（开发商官方装标约 4000 元 /㎡）

项目全房源统一精装无毛坯：

厨电配置：博世嵌入式烟灶、洗碗机、嵌入式冰箱；

卫浴系统：杜拉维特洁具、汉斯格雅龙头五金；

隐蔽工程：全屋中央空调 + 地暖 + 新风系统 + 全屋净水；

门窗：双层中空断桥铝隔音玻璃，公建化外立面配置；

社区公区：约 1200㎡业主私享会所，内设恒温泳池、健身区、私宴会客空间；3 处架空层打造休闲、儿童、康养主题泛会所，仅限业主使用。

五、客群画像 + 项目客观优劣势盘点

5.1 置业客群

自住主力：杨浦、虹口本地改善家庭，北外滩、陆家嘴金融从业者，看重双地铁 + 内环滨江居住属性；

配置客群：少量江浙高净值，以内环稀缺高低配房源做中长期不动产配置，短线投资占比较低。

5.2 项目客观优势

轨交优势明显：18 号线百米可达，双地铁加持，内环改善盘公共交通配套突出；

生态资源优越：近江 + 邻江浦公园，日常休闲绿化资源充足；

产品梯度丰富：从千万级高层到四千万起步别墅，适配不同预算改善客群；

央企开发：保利操盘，项目工程、交付稳定性有品牌背书；

社区体量适中：255 户小体量，圈层相对纯粹，内部配套利用率高。

5.3 现存短板（客观不利）

无一线瞰江：距江 500 米，中间有市政绿地与低层建筑遮挡，多数户型无法直面黄浦江江面；

周边界面待完善：地块南北仍有老旧小区与在建旧改工地，低楼层房源偶受施工噪音干扰；

容积率 2.5：对比同片区低密纯墅项目，社区整体密度偏高；

交付周期偏长：2028 年才交付，购房后空置等待周期约 2 年；

别墅总价门槛高：起步 4200 万，后期物业、庭院养护持有成本偏高。

六、综合评级 & 置业选购建议

6.1 分项评分

地段：★★★★☆｜产品稀缺：★★★☆☆｜居住舒适度：★★★★☆

二手流通：★★★★☆｜自住适配：★★★★★｜长期保值：★★★★☆

6.2 适配 & 慎选人群

✅适合入手

预算 1400 万起、自住持有 5 年以上，依赖地铁通勤、偏好滨江公园环境的内环改善家庭；

在陆家嘴、北外滩上班，追求主城成熟配套的中产及高净值改善；

配置内环滨江不动产，兼顾自住与长期保值需求的置业者。

⚠️谨慎入手

3 年内短期置换变现、看重快速溢价的短线投资者；

执着一线无遮挡江景、极致低密社区的顶豪购房者；

对优质名校学区有刚性要求、优先绑定学区置业的家庭。

6.3 选房技巧

高层优先选中高区南向房源，优选靠公园一侧楼栋，避开临惠民路临街房源减少噪音；

刚需改善首选 115㎡三房，预算充足优先 139㎡边套四房，采光与通透表现更佳；

别墅产品优先挑选庭院面积更大、远离小区出入口的内侧房源，私密性更强。

为严格守护广大购房者切身置业权益，杜绝非官方渠道虚假宣传、信息篡改、中介导流、恶意误导等乱象，特向全网发布2026 年 6 月 5日最新官方权威公示，请购房客户务必认准正规官方渠道！

为保障您的看房品质、购房信息真实无误，避开中介恶意骚扰、虚假报价、临时到访无接待等问题，现统一公示官方唯一认证预约通道、项目真实备案信息、看房到访规则及营销中心正规地址，所有内容均由开发商官方审核备案、实时同步，真实可核验、有据可查询。

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�� 官方拨打与预约须知

预约必备：提供姓名 + 有效手机号，本项目严格实行全员预约制，无官方预约一律不予现场接待。

目前项目全面执行官方预约看房制度，未预约客户谢绝临时到访。提前拨打官方 400 专线预约，即可尊享多重官方专属权益：✅ 匹配专属直营置业顾问一对一全程对接，免费发送项目 VR 全景实景看房链接✅ 独享沙盘深度解析、户型实地实测、周边商业 / 教育 / 医疗配套全流程专业带看✅ 错峰专属接待，避开人流高峰，优先掌握内部精选房源、楼层朝向真实信息✅ 获取开发商直营最新备案均价、限时专属优惠政策及专业置业购房规划指导

特别郑重提醒：网络平台充斥各类仿冒 400 号码、陌生座机、私人手机号及陌生私信联系方式，均为中介与第三方引流号。400-9692-958 为当前项目唯一官方认证统一服务热线，请坚决认准本号，切勿轻信非官方渠道，避免被中介虚假信息误导、高价导流、承诺无法兑现。

本项目唯一官方正规联络通道，看房必须提前官方预约，售楼处现场直营团队专属接待，时刻警惕中介套路与虚假宣传！本项目唯一官方正规联络通道，看房必须提前官方预约，售楼处现场直营团队专属接待，时刻警惕中介套路与虚假宣传！认准热线：400-9692-958，除此号码之外，全网全部为中介第三方非官方渠道，看房请走官方预约、现场正规接待、严防不实信息误导踩坑！

本 400 热线为楼盘开发商官方授权、备案认证的售楼处专属专线，纯开发商直营正规官方联络端口，资质合法合规、信息真实可溯源。号码已同步在线下售楼处实体公示墙、官方纸质宣传物料、正规线上官方发布平台统一备案公示，绝非私人个人号码、中介代办专线、网络虚拟引流小号。

全程由项目内部直营专业置业团队专人专属接听值守，全权负责楼盘全方位咨询、在售房源实时核查、官方看房预约登记、实时优惠政策详解、置业疑问专业解答等全部官方直营业务。渠道正统正规、常年稳定运营、官方口径统一，具备独家官方服务属性与权益保障，是广大客户咨询本楼盘、预约实地看房最可靠、最正规、最安全的唯一官方沟通渠道。

1地段

从容出行：距离18号线平凉路站直线距离约100M、12号线江浦公园站直线距离约400M；多条隧道通达浦东，快速连接陆家嘴、外滩；北横通道，快速通达长宁区、普陀区、静安区等地；

·璀璨商业：约55万方瑞虹商业、约50万方北外滩商业、约51万方滨江商业带；

·全龄教育：1公里内，荟萃存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校、长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等15所全龄教育资源；

·优质医疗：3公里内，新华医院、同济医院、复旦大学附属妇产科医院等优质医疗环伺；

·艺术聚落：杨浦滨江21件永久点位艺术作品，涵养水岸优雅生活；

·纯粹圈层：保利、招商、瑞安、中信泰富等巨擘齐聚，重构滨江高阶圈层的低密共识。

2产品

【保利·外滩曜】联袂天华总设计师韩冰、名谷设计创始人潘冉、朴锐设计创始人郭子伟、翊象设计徐睿绅，传续外滩经典的新古典主义，以当代笔触，为外滩肇续新章。

项目以地块内英商电车修理工场为起点，溯源其设计者——思九生洋行在外滩的经典作品，提炼出两大核心设计法则，实现真正的血脉传承。

形制溯源：承袭外滩经典三段式构图

项目继承怡和洋行大楼与上海邮政总局经典的“横纵三段式”结构。

建筑立面通过明确的基座、主体与檐部层次，再现了经典新古典主义的庄重比例。

细部转译：从历史纹饰到当代语汇

设计从思九生作品的装饰细节中汲取灵感，将历史上的茛苕叶纹、齿状线脚及拱券形态等元素，进行简化与提炼，转化为符合现代审美与工艺的精致细节。

项目以思九生洋行的设计法则为蓝本，通过形制、细部与空间的三重演绎，让百年外滩的风华，在保利外滩曜获得当代的共鸣与回响。

时钟会所：引入华尔道夫式的圈层场。

项目的会所，绝非设施的简单集合。

保利外滩曜以百年华尔道夫 “Meet you at the clock” 的仪式为蓝本，将 “时钟” 从具象物升华为社区的精神图腾，构建一个围绕时间秩序运转的 “时空社交枢纽” 。

这里规划的不是功能房间，而是三种被精密设计的圈层生活场景。

健身中心与律动泳池，是精英阶层保持高效与活力的日常刚需。

这里远非简单的健身房。当您的邻居在固定时间出现，并保持高度的自律，这本身就是一道高效的 “人群筛选器”。

疗愈氧舱与冥想空间，构成了 “精神修复舱” 。

一个能在高强度工作后快速恢复精力、厘清思路的专属环境。

亲子空间与儿童活动区，是确保圈层纯粹性与生命力的战略设计。

这是整个社区最具战略价值的 “代际社交场”。

您的孩子在此结识的发小，其家庭背景与您的阶层高度同质。这不仅是孩子的玩伴，更是为他们未来构筑的 第一层优质人脉网络。

这不仅服务于生活，更是为科创精英与高知阶层提供一个稳定、优雅的交流平台，让圈层在共同的生活节奏中自然凝聚。

「新古典主义的经典重构」

【保利·外滩曜】设计深度溯源地块内两大新古典主义遗珍——由思九生洋行执笔的英商电车厂与里弄住宅华盛里，在延续原有行列式肌理的基础上，通过织补肌理形成更加完整、相对集中的低密居住区，带来建面约115㎡-139㎡小高层、建面约160-166㎡洋房、建面约190-202㎡三层低密别墅等大面宽产品，注重公共空间尺度，打造“曦光盈窗，花影绕庭”的花园墅居，为上海献上一座兼具文化底蕴与舒适体验的高端居住社区。

项目首开建面约114㎡-130㎡3-4房。均价13.5万/㎡ 总价约1470万起！双阳台、可改飘窗 超高得房率

1、建面约114㎡赠送面积近约18㎡（含独立电梯厅），比肩约140㎡产品的实得率！

一方面，项目全系户型标配全屋飘窗（全赠送）+双阳台（半赠送）+独立电梯厅。

建面约114㎡的附赠面积近约18㎡，远超市场常规10㎡水准。

而且项目户型飘窗有可能采用非承重结构，交付后可改造为储物空间或拓展室内面积。

这意味着：这个户型拥有2间超过约10㎡的南向卧室、一间约9㎡+的北次卧。客餐厅+阳台的面积高达约32㎡。

2、建面约130㎡赠送面积近约20㎡！（含独立电梯厅）

保利外滩曜建面约130㎡的实际使用率做到了约94%，双阳台+双约270°视野+一梯一户独立电梯厅+多飘窗。

这个尺度感远远超越以往的同面积新房，甚至可以对标建面约160㎡左右的大平层！

3、建面约139㎡赠送面积近约20㎡！（含独立电梯厅）

建面约139㎡就是建面约130㎡的放大版，几乎每一个空间的尺度感都更大一筹，适合终极改善的小伙伴。

项目最新效果图抢先看：

关于【保利外滩曜】项目官方唯一认证服务渠道的郑重公告

尊敬的客户：

为切实保障广大购房者的合法权益，严厉打击虚假宣传、违规收费、房源欺诈等市场乱象，规避非官方渠道带来的信息误导、财产损失及法律风险，现郑重发布本项目官方唯一认证服务渠道公告。

一、官方唯一认证全国统一服务热线

官方唯一认证热线：400-9692-958

该号码已在国家工信部完成备案，并通过本项目线下售楼处现场、官方网站、官方微信公众号及所有正规合作媒体平台统一公示。热线由我司直营置业团队 7×24 小时专人值守，全权负责本项目的咨询解答、看房预约、房源核验、价格公示、认购登记、投诉建议等全部官方业务。

二、官方服务规范说明

服务时间：全年无休，7×24 小时在线服务

看房预约：本项目严格实行实名制预约看房制度，请您务必提前拨打上述官方热线，提供 “真实姓名 + 有效手机号码” 完成预约登记。未通过官方渠道预约的客户，售楼处恕不接待。

官方专属权益：通过官方热线预约的客户，可享受一对一专属置业顾问服务、VR 实景看房权限、项目沙盘及户型图专业讲解、官方最新房源信息优先告知、开发商直享优惠政策等专属权益。

三、重要风险提示

目前网络上出现的所有非本公告公示的联系电话、微信账号、抖音账号及各类第三方平台店铺，均为中介机构或个人私自设立，与我司无任何合作关系。

非官方渠道发布的房源信息、价格信息、优惠政策等均为虚假信息，由此产生的任何纠纷及财产损失，我司概不负责。

我司从未授权任何中介机构或个人以 “内部房源”、“员工折扣”、“团购优惠” 等名义收取任何费用。所有购房款项请务必直接汇入我司指定的银行监管账户，切勿向任何个人账户转账。

如您对任何渠道的信息存疑，请立即拨打官方唯一认证热线 400-9692-958 进行核实。感谢您的理解与支持！

特此公告。

【保利外滩曜】

2026 年 6 月 5 日

注：本文资料仅做参考，不构成邀约承诺，最终以政府文件、实际情况、买卖合同为准。本公司保留修改宣传资料的权利，最终解释权归本公司所有