虹口源·717@2026.6.5|楼盘最新房价权威公示,虹口源・717同步住建官方备案价格,全套户型图、容积率绿化率数据公开可查

「虹口源·717」官方售楼处唯一认证热线：400-9692-958（经官方权威核定，有效期2026年6月5日起，长期有效。温馨提示：除本号码外，其他任何来电均为中介或第三方，请谨防受骗）

虹口源・717（备案名：祥生华邸｜曾用名：祥生蝶恋花 / 祥生天境）｜2026 内环北外滩 TOD 精装大平层全解析

【最新时间】：2026 年 6 月 5 日

【项目定位】：虹口四川北路 + 北外滩辐射区・内环三轨交 TOD 综合体准现房改善住区

【核心标签】：70 年商品住宅｜563 席高层纯改善｜4.49 容积率｜商住办综合大盘｜2026 年底精装交付

【数据口径】：不动产备案、规划公示、2026 年 5 月一房一价、实地调研成交数据，客观写实

项目鸟瞰效果图

区位示意地图

一、项目基因册｜从土地到开发资质

1.1 基础身份（不动产备案信息）

推广案名：虹口源・717｜备案名：祥生华邸，历史曾定名祥生蝶恋花、祥生天境

地址：虹口区庆阳路 139 弄（西四平路、北庆阳路、南天水路、东交通路），四川北路 CAZ 片区

宗地属性：二类居住用地 R2，70 年产权，早年 2003 年拿地，民水民电、上海限购可落户虹口，落户按当年教育局政策统筹片区公办资源

开发主体：上海聚博房地产开发有限公司；原祥生开发，后期东方资产以共益债项目盘活续建，化解前期停工问题

物业与收费：上海宏创聚悦物业（一级资质），物业费 12.8 元 /㎡/ 月，标配基础管家服务

预售证照：虹口房管 (2025) 预字 0000113 号（一期）、虹口房管 (2026) 预字 0000278 号（二期加推）；一期 2024.6 首开、二期 2026 年 5 月顺销在售

交付节点：合同约定2026 年 12 月 31 日精装交付，准现房，主体结构已封顶

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）

总占地：约 37400㎡，总建面约 280000㎡（地上 17 万㎡+ 地下 11 万㎡，住宅 + 甲级办公 + 配套底商 + 风貌街区复合业态）

容积率 4.49，绿地率 28.22%，建筑密度合规备案

楼栋排布：合计 10 栋高层，楼层 13~32 层，全高层产品、无别墅 / 洋房，住宅组团与南侧商办分区布局

总户数：全盘住宅563 套，大户型占比超 90%，小户型配比少，圈层偏改善属性

车位配比：整体约 1:1.7，全地下人车分流车库，预留新能源充电车位

配套业态：自带约 4000㎡社区配套商业（对内 + 少量对外经营），无大型集中购物中心，配业主小型休闲会所

1.3 历史文脉溯源

地块属于四川北路老城更新片区，临近多伦路历史文化风貌街区，项目局部保留原有里弄肌理，社区景观融入老虹口海派建筑元素，周边聚集民国历史人文遗存、名人故居资源。地块历经多年旧改开发周期，中间经历房企债务问题停工，2023 年司法预重整后盘活续建。

二、地段价值论｜北外滩 + 四川北路 + 外滩陆家嘴三角腹地

2.1 板块站位（直线实测距离）

行政归属：虹口区四川北路街道，内环内 CAZ，北外滩 1.5km 辐射圈，外滩、陆家嘴、北外滩黄金三角中间区位

核心地标测距海伦路地铁站：步行约 235m；黄浦江滨江步道：约 1500m；北外滩来福士：约 1200m；白玉兰广场：约 1800m

瑞虹天地太阳宫：约 900m；人民广场：约 2200m；陆家嘴滨江：约 2100m

板块属性：四川北路成熟老城 + 北外滩成片开发叠加，内环可出让住宅用地稀缺，周边以旧改、商办地块为主，新增同类住宅供给有限；周边城市界面持续更新完善中

2.2 交通实测｜三轨交 + 多维自驾路网

轨道交通（步行实测）

4/10 号线海伦路站：235m/4 分钟；10 号线四川北路站：338m/5 分钟；在建 19 号线海伦路站点：约 380m，三轨交汇 TOD 属性突出，串联静安、外滩、陆家嘴、徐汇主城

自驾路网：500m 衔接内环高架、新建路隧道、北横通道、外滩隧道，早晚高峰四平路、周家嘴路主干道车流易拥堵

地面公交：300 米内多路公交站点，通达虹口足球场、南京东路、外滩沿线通勤

2.3 配套分级｜15 分钟全维度生活圈

商业

1km：瑞虹天地太阳宫 / 月亮湾、四川北路商圈；2km：北外滩来福士、白玉兰广场；3km 南京东路、外滩源商圈，成熟商业落地度高

教育

周边汇集虹口三中心小学、四川北路一小、澄衷中学、继光高级中学、华东师大一附中等公办院校；无签约确定性名校学区，落户后按当年虹口教育局划片统筹入学

医疗

3km 内覆盖上海市第一人民医院、上海中医医院、仁济西院多家三甲医院，就近配社区卫生服务中心

生态

步行可达多伦路文化街区、北外滩滨江绿地、虹口足球场公园，休闲生态资源丰富

三、建筑美学志｜现代海派公建化高层社区

3.1 建筑风格｜ArtDeco + 海派现代立面

外立面：大面积铝板 + Low-E 中空落地玻璃公建化外立面，提取老上海 ArtDeco 线条元素，高区房源可远眺陆家嘴与黄浦江天际线

户型配置：主力 2 梯 2 户，楼王大户型 1 梯 1 户，独立私梯前厅；标准层高 3.1~3.15m，南北通透格局居多

楼栋间距：围合式排布，组团楼间距约 28~38m，中间楼栋采光优于临四平路、庆阳路沿街楼栋

3.2 景观体系｜中央围合园林

格局：中央下沉式景观庭院 + 组团邻里花园 + 楼栋入户小景三级结构，无大面积私家庭院（纯高层）

植被：全冠乔木 + 四季花灌搭配景观水景、海派艺术雕塑；人车全分流，地面仅人行活动空间

动线：机动车全部下地入库，内部景观步道环绕中央草坪，适配全龄休闲活动

3.3 社区私享配套

约 1200㎡业主专属会所，配置健身区、休闲会客室、亲子活动空间；八重安防：周界红外预警、全域 4K 监控、入户人脸识别、户内紧急安防、24h 定点巡逻、地下车库分区门禁、指纹入户锁、电子巡更系统。

四、产品空间学｜全户型解析（2026.5 在售行情）

4.1 价格体系（官方备案 + 实际成交）

整体备案均价：138000 元 /㎡（一房一价）；低区临路单价约 11.2~12.5 万 /㎡，中区 13.5~14.2 万 /㎡，高区景观房源上浮 8%~12%，最高备案单价约 15.3 万 /㎡

总价区间：1282 万～7658 万元 / 套；一期 228 套已去化约 80%，二期剩余可售房源 100 余套，356㎡楼王存量稀缺

101㎡两房户型图

143㎡三房户型图

173㎡四房户型图

4.2 主力在售户型明细（整体得房率 78%~79%）

【1】101㎡两房（内环入门稀缺，存量少）

格局：平层 2 梯 2 户，南北通透、独立玄关，全明厨卫

空间：2 房 2 厅 2 卫，双卧朝南，刚需改善入门户型，小区小户型配比稀缺

总价：1282 万～1550 万，剩余房源不足 30 套

【2】140-143㎡三房（项目主力走量款）

格局：三开间朝南，LDKG 一体化横厅，南向面宽约 12m

空间：3 房 2 厅 2 卫，主卧独立套房 + 步入式衣帽间，中高区部分房源远眺江景

总价：1700 万～2141 万，二期主推户型

【3】173-178㎡四房（进阶改善优选）

格局：边户布局，270° 采光面，中西双厨设计

空间：4 房 2 厅 3 卫，全套房设计，双阳台配置，空间尺度宽裕

总价：2300 万～2850 万

【4】356㎡五房（顶层楼王珍藏）

格局：1 梯 1 户专属私梯，整层大平层，环幕观景面

空间：5 房 3 厅 5 卫，总统主卧套间（起居室 + 书房 + 超大衣帽间），独立私宴厅，高区直面陆家嘴全景

总价：6800 万～7658 万，全小区仅十余套

4.3 精装交付标准（合同装标约 12000 元 /㎡）

厨电：西门子全套嵌入式厨电（烟灶、蒸烤箱、冰箱、洗碗机）

卫浴：杜拉维特洁具 + 高仪进口五金，主卫独立浴缸 + 智能马桶，天然石材台面

隐蔽系统：大金中央空调 + 威能地暖 + 全屋置换新风 + 全屋净水系统

门窗：系统中空夹胶 Low-E 玻璃，全屋基础智能家居、电动窗帘预留点位

五、客群与风控｜真实画像 + 全维度优劣势

5.1 客群画像（市场成交统计）

自住主力：虹口、静安、黄浦本地改善家庭、北外滩 / 陆家嘴金融从业者，看重内环地段 + 轨交通勤，以长期自住为主；四川北路原住民置换占比偏高

资产配置客群：江浙高净值置业者，依托北外滩规划做长线不动产配置，自住兼保值需求

置业特点：偏爱成熟配套 + 准现房属性，对短期房价波动敏感度偏低，短线投机占比少。

5.2 项目核心优势

地段配套成熟：内环三轨交上盖，1 公里全落地高端商业、三甲医疗，不用等待规划落地，生活便利性突出；紧邻北外滩承接片区发展红利

准现房优势：2026 年底交房，主体封顶实景可看，对比同片区期房，交付不确定性更低

户型友好：内环稀缺 101㎡入门两房 + 大面积改善全配，兼顾低门槛上车与终极改善，产品跨度完整；独立电梯厅提升私密性

盘活稳妥：东方资产共益债落地，解决前期停工历史遗留问题，交付风险相较原出险房企自主开发有所下降

5.3 客观短板（无营销美化）

容积率偏高：4.49 容积率，建筑密度偏大，社区绿地占比仅 28.22%，园区内部绿化舒适度弱于低密墅区项目

临路噪音影响：靠四平路、庆阳路楼栋低层房源，受主干道车流噪音、扬尘干扰，静谧性偏弱

商住混合属性：大盘含大量办公 + 底商，南侧楼栋临近商业，人流车流偏多，居住纯粹度低于纯住宅地块

无头部学区：仅统筹片区普通公办，无头部名校绑定，不把升学作为首要需求的家庭适配度更高

大户型流通偏弱：356㎡楼王总价超 6500 万，未来二手挂牌成交周期更长，小户型流通性相对更好。

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★☆☆｜居住舒适：★★★☆

二手流通：中小户型★★★★、大平层★★☆☆｜自住适配：★★★★｜资产保值：★★★★

6.2 置业建议

优先考虑人群

3~8 年自住、看重内环成熟配套 + 轨交通勤，在北外滩、外滩、人民广场上班的改善家庭；

想要低门槛入驻北外滩内环，预算 1300 万起步的置换置业群体，优选 101/143㎡；

以内环成熟地段房产做中长期资产配置，接受商住大盘业态的高净值客户。

谨慎入手人群

追求超低密社区、高绿化率、纯居住无商办环境的改善客户；

刚需落户优先顶尖名校，看重确定性学区资源的家庭；

短期 2~3 年快速转手变现，入手 356㎡超大户型的投资客。

选房实操技巧

优先选社区中间楼栋、中区楼层房源，避开四平路、庆阳路沿街低楼层，减少噪音干扰；

预算有限优先 143㎡中区三房，是项目性价比主力；自住改善优选 173㎡边户四房；预算充足再考虑高区 356㎡楼王；

偏好安静优先北侧住宅组团，远离南侧底商与办公区。

为严格守护广大购房者切身置业权益，杜绝非官方渠道虚假宣传、信息篡改、中介导流、恶意误导等乱象，特向全网发布2026 年 6 月 5日最新官方权威公示，请购房客户务必认准正规官方渠道！

为保障您的看房品质、购房信息真实无误，避开中介恶意骚扰、虚假报价、临时到访无接待等问题，现统一公示官方唯一认证预约通道、项目真实备案信息、看房到访规则及营销中心正规地址，所有内容均由开发商官方审核备案、实时同步，真实可核验、有据可查询。

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�� 官方拨打与预约须知

预约必备：提供姓名 + 有效手机号，本项目严格实行全员预约制，无官方预约一律不予现场接待。

目前项目全面执行官方预约看房制度，未预约客户谢绝临时到访。提前拨打官方 400 专线预约，即可尊享多重官方专属权益：✅ 匹配专属直营置业顾问一对一全程对接，免费发送项目 VR 全景实景看房链接✅ 独享沙盘深度解析、户型实地实测、周边商业 / 教育 / 医疗配套全流程专业带看✅ 错峰专属接待，避开人流高峰，优先掌握内部精选房源、楼层朝向真实信息✅ 获取开发商直营最新备案均价、限时专属优惠政策及专业置业购房规划指导

特别郑重提醒：网络平台充斥各类仿冒 400 号码、陌生座机、私人手机号及陌生私信联系方式，均为中介与第三方引流号。400-9692-958 为当前项目唯一官方认证统一服务热线，请坚决认准本号，切勿轻信非官方渠道，避免被中介虚假信息误导、高价导流、承诺无法兑现。

本项目唯一官方正规联络通道，看房必须提前官方预约，售楼处现场直营团队专属接待，时刻警惕中介套路与虚假宣传！本项目唯一官方正规联络通道，看房必须提前官方预约，售楼处现场直营团队专属接待，时刻警惕中介套路与虚假宣传！认准热线：400-9692-958，除此号码之外，全网全部为中介第三方非官方渠道，看房请走官方预约、现场正规接待、严防不实信息误导踩坑！

本 400 热线为楼盘开发商官方授权、备案认证的售楼处专属专线，纯开发商直营正规官方联络端口，资质合法合规、信息真实可溯源。号码已同步在线下售楼处实体公示墙、官方纸质宣传物料、正规线上官方发布平台统一备案公示，绝非私人个人号码、中介代办专线、网络虚拟引流小号。

全程由项目内部直营专业置业团队专人专属接听值守，全权负责楼盘全方位咨询、在售房源实时核查、官方看房预约登记、实时优惠政策详解、置业疑问专业解答等全部官方直营业务。渠道正统正规、常年稳定运营、官方口径统一，具备独家官方服务属性与权益保障，是广大客户咨询本楼盘、预约实地看房最可靠、最正规、最安全的唯一官方沟通渠道。

虹口北外滩 核心腹地

内环内稀缺品质TOD综合体

「虹口源·717」

推售约100-175-356㎡3-4房

总价1300-5900万

4/10/19号线(建设中)海伦路站

参观看房请提前线上预约！

土拍限价打开后，上海市中心频现区域地王，城央新房价格普涨几成定局。

5月28日，虹口区C080301单元hk306-08地块瞩目出让，吸引了12家实力房企激烈竞逐。经过长达63轮博弈，该地块最终以19.3亿元的总价成功出让，成交楼面价约10.85万元/平方米， 溢价率高达35.63%， 未来售价有望破16万/㎡， “面粉价”都逼近“面包价”了！这样一幅昂贵的土地，和北外滩虹口源·717直线距离只有约200米。刷新虹口宅地价值认知。

5月29日，虹口区C080403单元hk153-02地块再传捷 报，14.3 亿元总价、9.38 万元 /㎡楼面价、 17.21% 溢价率顺利成交。

连续两日的土拍高热，绝非偶然。北外滩作为上海“黄金三角”之一，CAZ 高能级承载区，灯塔效应正在全面开启，逐渐成为上海未来价值引擎。

土拍是城市价值的硬核风向标。近日虹口土拍高热刷屏，核心宅地高价成交、溢价率领跑，不仅印证上海楼市热情，更实锤北外滩价值的顶级认可度。 约200米的距离，价差接近3万/㎡，这再度彰显了北外滩虹口源·717的极致性价比！

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当下，在土地价值逻辑重构的内环，哪个项目拥有显著的性价比和更高的确定性？ 答案，正是虹口源·717！ 其以接近同区域新地块楼面价的13.8万元/㎡单价入市，总价段仅约2000万左右，是当下置业城央核心的稀缺机会，其性价比显而易见。

项目效果图

虹口人民心心念念的三轨TOD住宅 「虹口源·717」，是继瑞虹之后的虹口内环内仅有的又一个大型综合体项目。

「虹口源·717」地块为祥生地产首次落子上海。祥生地产为了打造此项目可谓下足血本，为了进一步完善战略布局最终通过申请获得银团贷款100亿，创下上海旧城改造规模最大的银团贷款项目。

鸟瞰图

「虹口源·717」项目住宅建筑面积为9.71万平方米，商办建筑面积为6.59万平方米，两地块的最大建筑高度为100米。

同时祥生力求将项目打造为大体量综合体臻品人居。项目是全新城市综合体，未来将自带高端商业，品质生活住宅，黄金项目优质配套。

北外滩虹口源·717 接待中心绽放盛典落下帷幕，一扇通往海派人居的大门已正式向全球精英敞开。

整个项目的彩平如下

住宅楼基本都位于北侧：

南面基本上是办公+商业：

最新消息！虹口内环内 稀缺品质TOD综合体，4/10/19号线(建设中)海伦路站！ 【虹口源·717】20 26年交付准现房！ 二期少量100户型仅剩4席，总价约1300万；建面约140㎡3房，总价约1800-2100万！ 即将加推175㎡（80套）改善大四房，少量约200㎡、356㎡大平层！ 参观看房请提前线上预约！

地库实体示范区已盛大开放

地库实景图

一房一价表如下

老样子，漂亮的效果图先行

在售户型图如下

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143㎡样板间效果图如下：

而当 「虹口源·717」的设计效果图一公开，典雅的立面外观和空间美学的设计感。

现代格调和海派奢雅勾勒出了建筑封面，赋予了冰冷建筑更多的质感。

国际酒店式的物业服务，对服务的内容品质、细节考虑，照顾到业主的方方面面。

花园式布景真就如同把家安在了公园之中。

对于新房“青黄不接”的虹口来说，北外滩虹口源·717的准备入市，无疑是一个好消息。 价格方面，先来看看新房，2022年12月开盘的海泰北外滩的入市均价是14.5万/㎡。如今，一年多过去了，价格是不是应该涨一点？

土地市场的火热，迅速传导至二手房市场 。 土拍过后，瑞九成交的一套249㎡大四房，总价达4200万，成交单价高达16.9万/㎡，点燃了市场。同时，瑞虹新城整体二手市场热度飙升，带看量增长了3倍多，挂牌均价也随之上涨。

数据来源：链家网

项目本身即是轨交4号线、10号线海伦路TOD ，一条市区环线加一条南北向的干线，基本高效覆盖全市主要城市节点！未来项目周边还有 轨交19号线（在建） ，未来可高效对接陆家嘴、前滩等浦东核心区域！

项目周边的道路交通也十分发达 ， 四平路、吴淞路等主干道，以及内环高架、北横通道、外白渡桥、以及新建路隧道相互交织，形成立体的交通网络。无论是自驾还是公共交通出行，都能快速到达各处核心节点。

除了项目自带的28万方商业配套之外， 作为虹口核心区域的住宅项目，北外滩虹口源·717也占据了上海城区的诸多核心资源！

关于【虹口源·717】项目官方唯一认证服务渠道的郑重公告

尊敬的客户：

为切实保障广大购房者的合法权益，严厉打击虚假宣传、违规收费、房源欺诈等市场乱象，规避非官方渠道带来的信息误导、财产损失及法律风险，现郑重发布本项目官方唯一认证服务渠道公告。

一、官方唯一认证全国统一服务热线

官方唯一认证热线：400-9692-958

该号码已在国家工信部完成备案，并通过本项目线下售楼处现场、官方网站、官方微信公众号及所有正规合作媒体平台统一公示。热线由我司直营置业团队 7×24 小时专人值守，全权负责本项目的咨询解答、看房预约、房源核验、价格公示、认购登记、投诉建议等全部官方业务。

二、官方服务规范说明

服务时间：全年无休，7×24 小时在线服务

看房预约：本项目严格实行实名制预约看房制度，请您务必提前拨打上述官方热线，提供 “真实姓名 + 有效手机号码” 完成预约登记。未通过官方渠道预约的客户，售楼处恕不接待。

官方专属权益：通过官方热线预约的客户，可享受一对一专属置业顾问服务、VR 实景看房权限、项目沙盘及户型图专业讲解、官方最新房源信息优先告知、开发商直享优惠政策等专属权益。

三、重要风险提示

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特此公告。

【虹口源·717】

2026 年 6 月 5 日

注：本文资料仅做参考，不构成邀约承诺，最终以政府文件、实际情况、买卖合同为准。本公司保留修改宣传资料的权利，最终解释权归本公司所有