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上海楼市目前正处于冰火两重天的状态，与刚需买家较为浓烈的观望情绪截然相反，市区豪宅买家正在和时间赛跑。

原因无它，只因为当下市区豪宅正处于迅猛的涨价周期内！

2020到2023年上海豪宅新房成交均价基本处于横盘态势，在2024年进入涨价周期。

2023年上海豪宅新房成交均价约13.4万/㎡，2024年来到约17万/㎡，1年涨幅超过26%。

2025年市区豪宅涨价的势头只增不减，年初上海壹号院还是17万+，如今涨到18.5万/㎡。徐汇滨江中能建项目卖14.3万/㎡，绿城项目直接来到19.5万/㎡。

对于豪宅买家来说，地段固然重要，但4房的功能性同样是承载家族荣耀的必选项。

纵观上海公认的四大顶级豪宅区，黄浦、陆家嘴和徐汇滨江四房的门槛已经全线总价4千万起步！

那么对于2千万级预算的买家来说，还有能进阶城心豪宅板块的机会吗？

答案是有的！

老静安昌平路，苏州河旁【昌平云岸】少量精奢大平层在售！

择址老静安核芯板块，坐揽苏河第一界面，

一梯一户私宅仪式感，尊享独立归家空间。

建面约176-183-188-197-205-274m²4房

均价14.5万/m²，总价约2516-4700万

实景示范区盛大开放中！

户型图赏鉴

项目是准1梯1户的梯户比配置，全户型都有相对私密的归家空间，面积实用率非常高！

项目样板间实景图

建面约176㎡4房2厅2卫户型：

格局上非常正气，是市面更受欢迎的飞机户型，南北通透+三开间朝南，保证了充足采光和优秀的通风效果。豪华套房主卧则保证了业主超高的居住舒适度。

入户设置玄关，玄关处配置收纳空间，不仅提升了居者入户的仪式感与尊崇感，也让进出大门随手的物品有了大容量的储藏空间。

另外，南向的次卧也有了独立的衣帽间，舒适度明显更进一步！

建面约183㎡4房2厅2卫户型：

该户型主卧整体足足有约5.9米的南向开间，比客厅还要开阔。这在整个豪宅领域都是极为少见的！

而这种超大尺度的南向开间，至少为项目的主卧带来了2大独特优势，对舒适度的提升是指数级的！

第一、双衣帽间的设计：凭借超大南向开间，项目可以做出双衣帽间的设计，对于衣服包包众多的女主人来说简直有致命的吸引力！

第二、奢侈的南向主卫：基本上市面上绝大多数豪宅的主卫都是北面，而项目却给出了南向的主卫，让男女主人早晨伴着明媚阳光梳洗，好不惬意。

项目样板间实景图

建面约197㎡4房2厅3卫

该户型的亮点是双套房的配置、

而且你仔细看，2个套房分列客厅左右，并且配置极为相似。

这样两代人不仅保持了各自独立性和私密性，在舒适度上也接近。摒弃长久以来被默许的牺牲与奉献，这种“家庭平权”式传世大宅才是市场上新的爆款！

豪装配豪宅，超高品质肉眼可见！

高端品质既有容貌，更有内涵。项目的家装设计以实居感受为核心，臻选全球一线品牌序列，大宅风范由内而生！

项目空调选用大金中央空调VRV-S系列、甚至厨房和套间卫生间都配置了大金专用空调，这在上海其他项目几乎是看不到的。

新风系统则选用美国霍尼韦尔新风系统。整套系统由静电紫外线杀菌机，全热新风净化机，电动风阀，传感器（CO₂，PM2.5，温湿度），环境控制器组成（监控空气品质数据，自动开启外循环新风或内循环净化，实现室内恒净，恒氧的空气品质要求），未来无需频繁更换滤网耗材。

项目样板间实景图

项目样板间实景图

厨电方面，4房及以上户型厨房电器选用德国奢侈品牌嘉格纳，这是许多米其林星级主厨的标配。

橱柜则选用诺尔德橱柜，全球销量前三，整装柜体（不含台面）德国进口！

项目样板间实景图

项目样板间实景图

值得一提的还有，项目所有墙面都使用全屋装配式墙板，除了吊顶没有任何一处使用乳胶漆，底板使用竹木纤维板，环保美观，稳定不易变形，也提升了实用面积（省去了传统墙面找平刷腻子等工序）。

项目样板间实景图

项目样板间实景图

据悉项目精装还包含铂浪高水槽+龙头、德鲁士进户门、耶鲁门锁等国际一线大牌！

项目信息

静安73街坊项目位于老静安苏州河以南，项目西侧就是鸿印里，往东就是苏州河。去年1月，鸿印里开盘推出333套房源，均价14.2万/m²，认购人数破千，入围分81.4分，开盘当天毫无悬念售罄！

静安73街坊项目共分为南北两个地块，中间被现有的住宅隔开。

示意图

北地块东至西苏州路、南至南草坪小区、西至昌化路、北至昌平路，用地面积16019.4平方米，建筑面积113448.3平方米，容积率4.52，绿化率35%。

根据设计方案显示，北地块拟建5栋高层住宅，目前项目已结构封顶。

示意图

昌平云岸的背后是新静安集团，作为区属国企性质的城市建设者，参与并见证了30多年来静安区城市面貌焕新的全程，无论是集团实力还是开发经验，新静安集团都值得信赖！

更重要的是，新静安集团从来没有把昌平云岸当成一个只追求盈利的住宅项目，而是要打造新一代老静安品质封面之作，重新定义城心的潮流生活！

首先是恢弘大气的门头，项目以浮岛为灵感，将几根立柱化作悬浮的雕塑，撑起一片轻盈的仪式感。

门头顶部的镂空透光铝板雕花精致唯美，当阳光倾泻，光与影在镂空间起舞，在地面织就一幅不断变幻的自然画作。

仿佛它不仅是社区的入口，更是城市界面的艺术展馆 。当访客驻足，当业主归来，这道门，以当代美学重新定义归家即度假的奢适体验。

驱车进入小区，你会看到昌平云岸不惜重金打造的一个五星级的地下车库。

在昌平云岸，归家的尊崇始于车轮触地的第一刻，这里的地下空间早已超越功能本身，化作一场精心编排的感官仪式。当座驾滑入由石材铺就的坡道，星空穹顶便以流动的光晕温柔相迎，香槟金色的艺术线条在视线尽头舒展，如同为每位归家业主铺就的隐形红毯。

昌平云岸深谙：真正的奢侈，是让平凡的日常场景成为身份的暗语」

外立面方面，项目采用现代风格，立面设计上删繁就简，玻璃与铝板外立面简洁干练而不失典雅，用简洁明了的线条勾勒出整体的效果，从而减少外立面对于室内空间的的阻碍和遮挡，整体看起来简约大气，同时提升业主居住的舒适感。

未来屹立苏州河畔，俨然又是一道靓丽的城市风景线！

项目一楼设计星级入户大堂，挑高穹顶之下，天然石材与金属线条交织出当代艺术馆般的恢弘气度。这里不仅是归家的第一重仪仗，更是名流圈层的社交艺术厅，精致的皮革沙发休憩区，也能成为您会客洽谈的隐贵主场。

为了满足不同年龄段业主的需求，项目设有泛会所，涵盖健身、阅读、娱乐等功能，极大的丰富了业主的日常情趣！

生活配套

交通方面：地块距离1/12/13号线汉中路站约600米，距离13号线自然博物馆约1.1km，距离7号线昌平路约900米。

商业方面：两个项目位于静安区南京西路板块，周边约1公里就能到南京西路“金三角”中信泰富广场、梅龙镇广场和恒隆广场，静安寺商圈也近在咫尺。

恒隆广场

与泓印里一街之隔，位于西北侧为在建面积约8万方的MOHO合生汇，建成后将是集美食生活、创业办公、娱乐社交与体验式购物于一体超大型城市综合体。

静安MOHO MALL

教育方面：项目周边有静安区教育学院附属学校、静安实验小学等。

医疗方面：项目周边有上海市静安区中心医院、上海市普陀区人民医院、上海长征医院等。

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静安昌平云岸作为老静安CAZ核心的苏河一线滨水豪宅，凭借稀缺区位、高端产品与完善配套三重核心优势，已成为上海内环高端住宅市场的标杆之作，为塔尖人群提供了不可复制的城市核心资产与生活解决方案。

Changping Yun'an in Jing'an District, as a riverside luxury residence at the core of the CAZ (Central Activities Zone) in old Jing'an, has become a benchmark in Shanghai's high-end inner-ring residential market, offering irreplaceable urban core assets and lifestyle solutions for the elite.

一、核心定位与背景

1. 城市核心的稀缺占位

项目位于上海市静安区昌平路99弄（原淮安里地块），是老静安板块内近年来少有的新建住宅项目，地处CAZ中央活力区核心，与苏州河直线距离不足百米，尽享得天独厚的地理位置与自然景观。作为上海传统高端居住区，老静安土地资源几近枯竭，昌平云岸是近十年板块内唯一成规模的新建商品住宅，稀缺性不言而喻。

Located at No. 99 Changping Road in Shanghai's Jing'an District (formerly the Huaianli site), it isone of the few newly built residential projects in the old Jing'an area in recent years, situated at the core of the CAZ (Central Activities Zone), with a straight-line distance of less than 100 meters to the Suzhou River, enjoying a unique geographical location and natural scenery. As a traditional high-end residential area in Shanghai, the land resources in old Jing'an are nearly exhausted, making Changping Yun'an theonly large-scale newly built commodity residence in the area over the past decade, highlighting its scarcity.

2. 区域价值的多重赋能

项目坐拥"左手世界级商圈、右手世界级水岸"的黄金站位，步行900米可达南京西路商业带，200米漫步至苏州河滨水步道。随着《苏河湾东区文化博览中心规划》落地，项目东侧的东斯文里将被注入18万㎡高端商业、艺术展馆与滨水公共空间，形成"商业+文化+生态"的三极驱动，极大提升区域价值。

The project boasts aprime location with "world-class commercial zones to the left and world-class waterfront to the right", just a 900-meter walk to the Nanjing West Road commercial district and a 200-meter stroll to the Suzhou River waterfront promenade. With the implementation of the "Suhewan East District Cultural Exhibition Center Plan," the Dong Siwenli area east of the project will be infused with 180,000 square meters of high-end commercial space, art galleries, and waterfront public spaces, creating a three-pronged development model of"commerce + culture + ecology"that significantly enhances the area's value.

二、产品设计与稀缺性

1. 低密社区的规划理念

项目总占地面积约2.3万平方米，总建筑面积约8.5万平方米，由4栋8至17层的小高层住宅及1栋32层的高层建筑组成，容积率仅1.8-4.52，远低于内环平均水准，营造出内环罕见的低密居住氛围。社区内规划"一轴三园"景观体系，即中央景观轴、樱语园、桂香园、松涛园，实现四季有景。

With a total land area of approximately 23,000 square meters and a total construction area of about 85,000 square meters, the project consists of four 8- to 17-story mid-rise residential buildings and one 32-story high-rise building, with aplot ratio of only 1.8-4.52, significantly lower than the average for the inner ring, creating a rare low-density living environment. The community features a"one-axis, three-gardens" landscape system, including the central landscape axis, Yingyu Garden, Guixiang Garden, and Songtao Garden, offering seasonal scenery throughout the year.

2. 高端户型的创新设计

项目主力户型为建面约176-274㎡的四房，另有87-326㎡的一房至六房，满足全龄段居住需求。准一梯一户设计，全户型私密归家空间，得房率高达80%以上。其中：

176㎡四房：三开间朝南+南北通，南向总面宽13.8米，玄关处配置收纳空间

274㎡顶奢户型：270°转角阳台直面苏州河，4套房+5卫设计，仅6套的藏品级尺度

The main apartment types arefour-bedroom units ranging from 176-274 square meters, along with one- to six-bedroom units from 87-326 square meters, catering to the needs of all age groups.Quasi one-lift-one-household designensures private home-return spaces for all units, with a high usable area rate of over 80%. Key highlights include:

176㎡ four-bedroom unit: Three south-facing rooms with north-south ventilation, a total south-facing width of 13.8 meters, and storage space in the entrance area

274㎡ top luxury unit: 270-degree corner balcony facing the Suzhou River, four bedrooms with five bathrooms, limited to only six units of this premium scale

3. 顶级精装与配套设施

项目配备4000㎡私人会所，含恒温泳池、红酒窖、天际观景台等设施。精装标准选用国际一线品牌：

厨房：嘉格纳7件套（嵌入式冰箱/蒸汽烤箱/咖啡机等）+德国柏丽全定制橱柜

卫浴：劳芬悬浮浴缸+汉斯格雅境雨花洒+智能雾化玻璃

科技系统：霍尼韦尔新风除霾+全屋地暖+静音门锁系统

The project features a4,000 square meter private clubwith facilities including a heated pool, wine cellar, and sky observation deck. The high-end interior finishes use international top brands:

Kitchen: Gaggenau 7-piece set (built-in refrigerator, steam oven, coffee machine, etc.) + German Bulthaup fully customized kitchen cabinets

Bathroom: Laufen floating bathtub + Hansgrohe rain shower + smart mist glass

Technology systems: Honeywell fresh air purification + whole-house heating + silent door lock system

三、宏观市场环境与地段价值

1. 静安区房地产市场现状

2025年12月，静安区新房平均单价为119890.58元/㎡，环比持平，同比下降3.02%。内环内置业门槛持续攀升，新房市场4房至少约3300万才能置业内环，而昌平云岸4房产品建面约188㎡，总价约2600万起步，具备显著性价比优势。

In December 2025, the average price of new residential properties in Jing'an District was119,890.58 yuan per square meter, remaining stable month-on-month but down 3.02% year-on-year. The threshold for purchasing property within the inner ring continues to rise, withfour-bedroom units in the new housing market requiring at least 33 million yuan to purchase within the inner ring. In contrast, Changping Yun'an's four-bedroom units, with an area of approximately 188 square meters, start at atotal price of about 26 million yuan, offering significant cost-effectiveness.

2. 稀缺价值的市场验证

老静安大户型资源极度稀缺，2019年至今，上海新房供应约45万套，其中内环内建面160㎡+产品仅11379套，而属于老静安的大户型仅487套，占比不到千分之一。目前老静安次新二手房均价已达18万-22万/㎡，如九龙仓和嘉天汇等盘，而昌平云岸作为板块内稀缺纯新盘，依托一线苏河景观与高端产品定位，价值潜力突出。

The scarcity of large units in old Jing'an is extreme. Since 2019, Shanghai has supplied approximately 450,000 new residential units, of which only 11,379 units within the inner ring have an area of over 160 square meters, and large units in old Jing'an account for only487 units, less than one-thousandth of the total. Current second-hand housing prices in old Jing'an have reached180,000-220,000 yuan per square meter, as seen with projects like Kowloon and Jiatianhui. As a rare new project in the area, Changping Yun'an, with its first-line Suzhou River view and high-end positioning, shows outstanding value potential.

3. 全维配套支撑

交通：500米范围内，1、12、13号线汉中路站、7号线昌平路站、13号线自然博物馆站三站围合，2站静安寺、3站人民广场、4站陆家嘴

商业：1.5公里半径内，恒隆、梅龙镇、中信泰富、久光、芮欧、嘉里中心、兴业太古汇八大顶级商业体总存量超过110万㎡

教育：对口静安区第一中心小学、市西中学等优质学校

医疗：华山医院、长征医院、上海市儿童医院等三甲医疗机构近在咫尺

Transportation: Within 500 meters, the project is surrounded by three subway stations: Hanzhong Road Station (Lines 1, 12, 13), Changping Road Station (Line 7), and Natural History Museum Station (Line 13), with 2 stops to Jing'an Temple, 3 stops to People's Square, and 4 stops to Lujiazui

Commercial: Within a 1.5-kilometer radius, eight top commercial complexes including Hang Lung, Meilongzhen, CITIC, Jiuguang, Rui'ou, Kerry Center, and Yee Xing Taikoo Hui have a total commercial space exceeding 1.1 million square meters

Education: Paired with high-quality schools such as Jing'an District First Central Primary School and Shixi Middle School

Medical: Renowned tertiary hospitals including Huashan Hospital, Changzheng Hospital, and Shanghai Children's Hospital are within close proximity

四、投资价值与市场前景

昌平云岸凭借"地段稀缺性（Scarcity）、稳定性（Stability）与流动性（Liquidity）"三重核心价值，成为真正的顶级资产：

稀缺性：静安核心、苏州河畔、四条轨交、顶级配套、大师设计、低密社区、限量468席

稳定性：价值根植于上海百年静安永不落幕的繁华与文明，受经济周期波动影响极小

流动性：综合素质无与伦比，在任何市场环境下，都会是高净值人群争相追逐的对象

Changping Yun'an has become a true top-tier asset by virtue of its"triple core values of location scarcity, stability, and liquidity":

Scarcity: Prime location in central Jing'an, by the Suzhou River, with four subway lines, top-tier amenities, master design, low-density community, and only 468 units

Stability: Its value is rooted in the enduring prosperity and civilization of old Jing'an, with minimal impact from economic cycle fluctuations

Liquidity: Unparalleled comprehensive quality, making it a sought-after asset for high-net-worth individuals in any market environment

在当前上海豪宅市场格局下，昌平云岸以总价2516万起的门槛，提供了入主老静安核心板块的最后机会，对于追求城市核心资产配置与高品质生活体验的塔尖人群而言，这不仅是居所的选择，更是对城市文明制高点的礼敬与传承。

In the current Shanghai luxury housing market, Changping Yun'an offers thelast opportunityto enter the core area of old Jing'an with astarting price of 25.16 million yuan. For elite individuals seeking urban core asset allocation and high-quality living experiences, this is not just a choice of residence, but also a tribute to and inheritance of the pinnacle of urban civilization.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。