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奉发・云境（备案名：奉发有言书轩，二期推广名：奉发云境PRO）是奉贤本土国企奉发集团在上海奉贤新城核心区打造的地铁口TOD智慧住区，分两期开发，定位为刚需及改善型住宅项目。以下是其详细信息：

一、基本信息

项目位置：上海市奉贤区丽南路299弄（张翁庙路198弄），近东方美谷大道，与轨交5号线奉浦大道站直线距离约350-500米，步行约5-8分钟可达

开发商：上海协言建设开发有限公司（奉贤发展集团旗下，奉发集团子公司）

占地面积：一期约2.95万平方米，二期约5.2万平方米，总占地面积约8.15万平方米

总建筑面积：一期约7.37万平方米，二期约12.9万平方米，总建筑面积约20.27万平方米

容积率：一期2.5，二期2.0-2.5

绿化率：35%（两期一致）

规划户数：一期456-566户，二期728-732户，总户数约1280-1294户

楼栋总数：一期8栋13-18层高层住宅，二期8栋高层住宅

产权年限：住宅70年

车位数：车位比约1:1.2，总户数与车位数比例合理

物业公司：上海奉信物业管理有限公司

物业费：3.6元/㎡/月（部分资料显示一期为3.2元/㎡/月）

交房时间：一期已于2025年9月交付，二期预计2026年3月交付

装修情况：精装交付（配备日立中央空调、地暖、方太厨电等一线品牌）

梯户比例：部分楼栋为1梯2户，部分为2梯4户，145㎡大户型为"一梯一户"（电梯两边开）

上海【奉发云境】

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二、户型价格

产品类型建筑面积户型均价总价区间精装高层（一期）约72-140㎡两房两厅一卫/三房两厅两卫/四房两厅两卫约3.83万元/㎡（房地联动价）约275-543万元精装高层（二期PRO）约73-141㎡（主力73㎡、95㎡、96㎡、138㎡）两房两厅一卫/三房两厅两卫/四房两厅两卫约3.88万元/㎡（七批次过会均价）约247-580万元

（注：二期PRO已于2023年10月14日开盘，推出672套房源，无需积分）

三、配套设施

交通配套

地铁：紧邻5号线奉浦大道站，3站可达闵行，6站可达莘庄换乘1号线，未来15号线南延伸开通后将形成双轨交环绕

自驾：紧邻沪杭公路、东方美谷大道，可快速驶入南亭公路、沪金高速（S4）、上海绕城高速、浦星公路，通达全城

公交：周边1公里内有多个公交站点，多条公交线路

骑行：可直达滨江绿道，享受黄浦江景观

商业配套

自带社区商业配套

一路之隔约18.9万方复合型商业（规划中）

北向一路之隔约10万方南桥中心（规划中）

步行约50米可达约26万方TOD商业综合体（规划中）

直线距离约1.7公里可达约18万方宝龙广场

距离南桥百联购物中心、宝龙城市广场约5-10公里

教育配套

一路之隔即是规划中的双语幼儿园

斜对面地块已打桩建设九年制公办学校（主体结构初现）

周边有奉贤区教育学院附属实验小学（陈桥路校区）、上海商学院(奉浦校区)等学校

医疗配套

项目北侧就是新华医院奉贤院区（奉贤首家三甲综合医院，已启用）

附近还有中国福利会国际和平妇幼保健院奉贤院区、复旦大学附属儿科医院奉贤院区（在建中）

周边3公里内有社区医院

生态配套

直线距离约1.4公里可达约18万方奉浦四季生态园

社区内部绿化率达35%，打造舒适的居住环境

四、项目特色

地铁口TOD：地处奉贤新城"十四五"规划五大重点区域之一的"TOD产城融合示范区"奉浦中心，是奉贤首个TOD标杆项目

国企品质：由奉贤本土国企奉发集团开发，品质有保障，屡获鲁班奖等国家级殊荣

户型多样：涵盖约73-141㎡的2-4房，满足从刚需首置到进阶改善的全生命周期需求

高得房率：户型设计合理，空间利用率高，得房率超78%，部分房源赠送面积

高端精装：精装交付配备日立中央空调、地暖、方太厨电等一线品牌

智慧社区：搭载人脸识别、无感通行、智能安防等智慧化设施，为业主带来便捷、安全的居住体验

区位优势：地处奉贤新城核心区域，属"东方美谷"产城融合示范区核心，未来发展潜力大

医疗资源：与新华医院奉贤院区仅一街之隔，以最便捷的距离优享三甲资源利好

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奉发云境2期位于1期西侧，距离5号线奉浦大道站约600米，项目作为奉贤新城“数字江海”片区奉浦大道沿线高品质商品房，以成为奉贤新城新形象名片之一为目标，满足新城大量引进人才居住需求，打造宜居、智慧的居住社区。

奉贤发展14.366亿元竞得奉贤区奉贤新城21单元E09D-02区域地块，溢价率0%，成交楼板价19500元/㎡，房地联动价38800元/㎡。

根据公示，项目拟建设7幢18层高层住宅、1幢13层高层住宅、1幢3层公共服务设施及服务配套等。

规划8栋高层住宅732户，其中可售户数672套，涵盖约70~138平方米的多种不同户型。

该两个项目，将通过联动设计实现优势互补，携手打造品质宜居纯住社区，倾力为市民提供优质、舒适、温馨的生活体验。

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「奉发云境」

户型图

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奉贤新城作为五大新城之一，这些年的发展一直备受关注。TOD模式正在大火，不论是保利吴泾TOD还是万科虹桥TOD，这种建设已经在不知不觉中成了现代开发商所追求的方向了。而奉贤当然也不甘落后，奉贤的头个TOD项目将以5号线、万达、新华医院、海之花为基础，融合商业办公、教育体育、医疗的功能，打造未来新城副中心。

交通方面，轨交十分便捷，直线距离约500/600米就是5号线奉浦大道站，往南1站到达环城东路宝龙商圈，4站可至奉贤新城核心腹地，往北3站到达闵行，约半小时到达莘庄。自驾方面，项目紧邻沪杭公路，可快速驶入南亭公路、沪金高速、上海绕城高速、浦星公路，通达全城。

商业方面，项目附近遍布很多中小型超市和商场，联华超市、在建的万达广场、奉贤宝龙广场、五象城Xcity，可见日常购物十分方便

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教育方面，项目周边教育资源还不错，全龄段基本都有覆盖，有上海帕丁顿外国语幼儿园、奉教院附小、奉浦幼儿园、汇贤中学等。

医疗方面，附近医疗设施较少，规划的上海交通大学附属新华医院正在建设中，建成后就医非常便利。大约3公里还有一所奉浦医院，综合性医疗有保障。

休闲方面，项目3公里范围内有奉浦四季生态园、古华园等公园，是日常休闲娱乐的好去处。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。