1亿非户籍人口城市落户 城镇化红利带动楼市格局生变

各大城市放宽落户门槛与抢人战再起风潮，而这次有了上层政策的支持。

10月10日，国家发改委网站发布《关于督察〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》指出，“十三五”期间，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人。到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。

几类重点人群落户要全面放开放宽：以农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工为重点；省会及以下城市要全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制。

《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》两年前就已印发，国家发改委此次发出督察通知，意在督促各地政府、部门尽快落实好这一方案。在一系列督查工作的基础上，国家发改委将起草形成督察报告，于11月底上报。

对于楼市限购限贷城市来说，农民市民化、非户籍人口城镇化过程中城市新增人口住房需求必将有所增加和释放，一定意义上争抢人才就是争抢有资格购房人群指标，因此，户籍新政的放松在不少业内人士看来其实是对房地产的托底。中国人口大迁徙带来的楼市格局变动不容忽视。

“中西部地区，尤其是西安、武汉、郑州等国家中心城市，争抢人才的态势比较明显。而从人口迁徙大趋势来看，三四线城市的流动人口数量将不断减少，且未来必然会出现常住人口的减少，大都市圈的人口会不断增加；省会城市或大部分计划单列市的人口也将继续增加。从投资的角度，应该配置人口聚集城市的房地产或相关产业。”中泰证券研究所高级经济学家杨畅对中国房地产报记者表示。

继此前一轮各大城市纷纷降低落户门槛后，今年9月份以来，广州、厦门、杭州亦相继放松落户门槛，加入抢人才行列。

发改委督察1亿非户籍人口城市落户

多年来，我国农业剩余人口大量进入城市工作生活，但他们中的相当一部分的户籍还在农村，于是形成了比较突出的“人户分离”问题。

2016年10月30日，国务院办公厅印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》（以下简称“方案”）指出，以人的城镇化为核心，以体制机制改革为动力，紧紧围绕推动1亿非户籍人口在城市落户目标，深化户籍制度改革，加快完善财政、土地、社保等配套政策。通过三大举措实现2020年将1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户：

渠道一：全面放开放宽重点群体落户限制。除极少数超大城市外，全面放宽农业转移人口落户条件。以农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工为重点，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户。

省会及以下城市要全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制。

省会及以下城市要探索实行农村籍高校学生来去自由的落户政策，高校录取的农村籍学生可根据本人意愿，将户口迁至高校所在地；毕业后可根据本人意愿，将户口迁回原籍地或迁入就（创）业地。

渠道二：调整完善超大城市和特大城市落户政策。超大城市和特大城市要以具有合法稳定就业和合法稳定住所（含租赁）、参加城镇社会保险年限、连续居住年限等为主要依据，区分城市的主城区、郊区、新区等区域，分类制定落户政策，重点解决符合条件的普通劳动者落户问题。

户籍人口比重低的超大城市和特大城市，要进一步放宽外来人口落户指标控制，加快提高户籍人口城镇化率。

渠道三：调整完善大中城市落户政策。大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。城区常住人口300万以下的城市不得采取积分落户方式。大城市落户条件中对参加城镇社会保险的年限要求不得超过5年，中等城市不得超过3年。

如今两年时间过去，国家发改委对方案的落实情况发出督察通知，并再次强调了这一举措的重要性：推动1亿非户籍人口在城市落户，是推进新型城镇化高质量发展的重要任务，是扩大内需和改善民生的有机结合点，是全面建成小康社会惠及更多人口的内在要求。

对于有关部门的落实情况，督察的主要内容是：各项目标任务的牵头部门出台配套政策和推动改革落地的工作进展情况，改革取得的实质性成效，进展滞后的改革任务及内在原因，下一步整改的政策建议。在一系列督查工作的基础上，国家发展改革委将起草形成督察报告，于11月底上报。

“之所以开展督查，是为了抓紧落实推进户籍制度改革，考量是否有新情况出现，是否需要出台新的政策。”中国社科院农村发展研究所研究员李国祥指出。

方案目前落实得如何？据国家统计局数据，2016年我国户籍人口城镇化率为41.2%，比上年末提高1.3个百分点，2017年为42.35%，比上年末提高1.15个百分点，年均提高了1.225个百分点，达到方案中提到的“‘十三五’期间，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上”的目标。简单测算，即城镇每年增加的常住人口超过2000万。

根据方案，2020年全国户籍人口城镇化率要提高到45%，以2017年的数字来看，距离目标还差2.65个百分点。按现在的城镇化步伐来看，实现目标基本无虞。

人口迁徙潮下楼市格局生变

一年多来，各大城市不断掀起“抢人大战”，包括西安、郑州、长沙、天津等城市在内接连公布了放宽落户政策。几天前，杭州对技能型人才放宽了落户限制，并适度放宽了投靠迁移政策。广州9月18日出台了户籍新政，厦门9月29日也宣布了放宽落户条件，对五类“重点群体”到厦门入户实施新政，这是厦门自2010年8月后，首次放宽落户厦门岛内的条件。

不过，以北京、上海为代表的特大城市，仍在控制常住人口规模。北京到2020年要将常住人口控制在2300万以内，并长期稳定在这一水平。上海则表示到2035年将常住人口控制在2500万左右。

中国社会科学院副院长蔡昉指出，中国的城市化速度过去很快，但是现在已经开始减速了，而中国的城镇化任务远远没有完成。高等收入国家的城镇化率是84%，中等偏上收入的国家平均城镇化率是65%，而中国只有58%，差距还很大。

中泰证券首席经济学家兼研究所所长李迅雷则认为，2015年开始，流动人口特别数量在减少，2015年减少400多万，2016~2017年两年减少300多万。流动人口减少有两个路径：回老家或在居住地落户。同时，农民工不再“跨省”流动，农村老龄化程度要远超城镇，原来流入农民工最多的珠江三角洲，已出现农民工数量净减少。国内大城市抢人现象的屡屡出现，正是中国经济步入存量时代的一种反映。

根据研究人口的梁建章、黄文政两位学者的研究结果，中国人口峰值将不超过14.2亿人，中国人口负增长可能在2021到2025年之间出现。即在今后3至7年内，中国将面临人口收缩或城市收缩的压力，一方面少数城市的人口集中度会越来越高，另一方面，随着人口特别数量的减少，大部分城市的人口数量都将减少。

这种情况下，人口迁徙趋势对于一个城市格局乃至整个楼市格局意义重大。哪些区域和城市群更能吸引人口迁徙？

恒大研究院院长任泽平认为，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

李迅雷认为，从人口流动规律看，中小城市长期是缺乏需求支撑的。房地产不同于普通商品，当前所谓的房地产去库存顺利，实质上只是房地产开发商去库存而已，仅解决了“转库存”问题，却为以后房产持有者的“去库存”留下难题。看似销售、价格、投资均火热的三四五线房地产市场，待“棚改大潮”退去，或许将面临长期“衰退”。

来源：中国房地产网