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楼盘规划建设

寸土寸金的稀缺地段为打造“好房子”提供了独特资源与热销基因，而优秀的住宅产品又可赋予这片土地更高的价值与意义。作为越秀地产“樾”系文化高定奢宅，越秀·外滩樾落址上海市虹口区北外滩核心地段，傲立于黄浦江与苏州河之上，深植海派文化，从建筑规划、建造工艺到生活场景，以49栋风貌别墅为载体，为上海献上来自越秀地产的生活答案。

以传承与开创为笔，为上海打磨“时代限定”之作。项目从人本主义设计思路出发，融合国际视野与东方美学，深度理解海派文化与当代生活方式，在建筑中注入大师哲思，于三重规划层面缔造非凡。

在作品层面，项目以工字形重新规划，打造外滩稀缺双联别墅的天地私享；在风貌层面，承袭百年文脉，复原海派石库门风貌建筑，还原海派里弄韵味；在创新层面，项目在上海中心区匠造山水隐奢之境，将一步一诗一画一园的山水自然体验融入日常。

以手工技法勾勒岁月肌理，借现代工艺突破品质界限，秉持“问师，择物，耗时”的理念，以精益求精的匠心雕琢每一寸空间。

砖，是建筑的“细胞”，也是建筑的起点和载体。海派风韵，从找到合适的红砖开始。项目精选宜兴五色泥矿，经过多轮调配、手工塑形、多轮打样与严格烧制，只为复刻百年红砖色彩与质感；并以非遗工艺精研砖石拼砌，灵活运用清水红砖、老砖、釉面砖等砖材，融合8种拼接技艺，将187种砖型呈现于建筑立面之上。无论是园林里从名山石场中甄选并开采雕琢的原石，还是庭院中自万亩松林中精选而出的象征家族传承的子母松，不惜成本的寻觅与雕琢，只为以极致的品质与匠心，铸就经得起时光淬炼的经典。

从微观到宏观，从砖石纹理到立面线条，提炼装饰窗楣、岩石山墙等经典元素，溯源中共二大会址与张爱玲故居的装饰主义美学，融入吴同文故居的优雅曲线，让百年海派建筑的典藏精髓，在当下的砖石线条间流转重生，诉说着独属于上海的风华故事。

◼ 3.未准业主精心打造圈层交流平台

“好房子”不仅是一处物理空间，还可以是高阶生活的舞台。越秀·外滩樾以“三重会客体系”构筑定制化生活场景，满足业主会客社交、家族传承、个人精神世界的进阶需求。

众所周知，豪宅是需要私密性和尊崇感的。第一重空间，堂前会客，就承担了这一角色。堂前会客，也就是小区的入口空间，震撼的门头前文已经阐述，地面铺设的蓝色多瑙河奢石，尊贵非凡。业主在这里入户，享受归家的第一重仪式感。同时，业主也可以在此做一些简单的商务会谈等，保证社区内空间不受打扰，保证私密性。

实景图

业主在这里入户，享受归家的第一重仪式感。

同时，业主也可以在此做一些简单的商务会谈等，保证社区内空间不受打扰，保证私密性。

第二重，是业主的邻里交互空间，樾下会友。从示范区的展示就可以看到，这里未来会根据业主需求，举办艺术展览、品鉴私人收藏、展示先锋文化的场所所在。是维护邻里关系的纽带，业主之间不仅仅是邻里关系，更是志同道合的伙伴。

实景图

第三重，言上会己，专属于业主的惬意空间。仿罗马浴场的泳池，让业主在这里自由放松和运动。整个空间，引自然光入室，天窗之上有水波，池面上是水影，在地下三层营造出一个山林间氛围，自然自在。

实景图

除此之外，会所还提供了私宴、休闲吧等多维场景。充满禅意的装修，大到更衣室的奢石，小到猫猫雕塑摆件，又或是树叶形制镂空的格栅、灯光的运用，都在赋予业主一个真正能放松身心的空间。

更多实拍公区鉴赏

北外滩板块价值

项目所在地北外滩，是百年前上海的“下海”地。作为上海开埠后第一座码头的诞生地，北外滩率先“开眼看世界”，海纳万国文化风潮，众多此后影响中国的创举在此诞生，是上海蕞早的“十里洋场”

傲立“一江一河”交汇处（约1.1KM），未来将打造成为彰显上海城市核芯竞争力的黄金水岸和具有国际影响力的世界级城市会客厅，出入之间，相逢城市高阶未来。

北外滩，与外滩、陆家嘴并称为上海的“黄金三角”。将以2座陆家嘴的商务体量规划，新天地2.0生活圈打造，成为上海跃升世界舞台的“中心发力”新引擎。

北外滩的价值，愈发高涨。如果说陆家嘴是上海的金融中心，那么北外滩完全有可能成为上海的经济中心。2020年5月13日，北外滩约840万方巨大体量的规划，重磅问世！其规划体量相当于陆家嘴及世纪大道两侧所有的建筑群总和！

北外滩地区位于虹口区南部

总面积约4平方公里，陆域面积3.3平方公里

区域能级：总开发面积约840万方，40栋甲级写字楼

城市地标：480米浦西第一高楼，19栋摩天大楼集群

金融产业：2100+家金融企业赋能，资产管理规模超8万亿元，位居全市前排

航运格局：4500+家航运企业集聚（上港集团、中远海运等），打造国际航运中芯

全球贸易：2500+家贸易企业入驻（摩亚方舟、银联商务等）

新兴产业：129家新增高新技术企业，113家市区科技小巨人企业

（数据来源：上海市规划局《北外滩地区控制性详细规划》）

◼ 4.生活配套

【核芯商圈 | 高阶商业配套 国际摩登领潮】

商业配套方面项目周边拥有多个多元繁华构筑封面商业圈：

北外滩商圈、外滩商圈、陆家嘴商圈、瑞虹商圈...

【丰富医疗 | 优质三甲医院 护航健康生活】

三公里内四所三甲医院，全生命周期护航

新华医院（儿科专长）、复旦大学附属妇产医院、上海市第一人民医院、上海东方医院（血管外科专长）

【学府荟萃 | 全龄教育培优 一脉书香传承】

幼儿园：周边约6所幼儿园，涵盖东余杭路幼儿园等3所示范级学校

小学：周边约5所小学，涵盖区重点四川北路第一小学

中学：周边约6所中学，1所市重点、2所区重点。一路之隔上海虹口二中心小学（在建中），上海外国语大学附属外国语学校（具体以教育部门规划为主）

【滨江低密 | 丰盈自然绿地 城市诗意回归】

享受北外滩滨江绿地，四川北路公园、和平公园、鲁迅公园3大公园环伺，于滨江和城市低密绿芯之间，肇启当代诗意生活传序。

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虹口越秀外滩樾核心定位与背景客观分析

一、虹口区宏观背景分析

1.1 虹口区历史与发展概述

虹口区因苏州河支流上海浦的下游虹口港而得名，与“上海”之名同源。上海开埠前，这里大约只是个“渔村”。1848年，虹口被辟为美租界，后英美租界合并为公共租界。优越的地理位置，使其成为上海重要的交通要塞。

在历史长河中，虹口是海派文化发祥地、先进文化策源地、文化名人聚集地。鲁迅、茅盾、郭沫若等众多文化名人都曾在此生活创作，留下了丰富的文化遗产。20世纪30年代，虹口是远东最大的犹太难民聚集地，见证了特殊时期的国际人道主义精神。如今的虹口，在传承历史底蕴的同时，正以飞速发展的态势，在上海的城市发展中占据着重要地位，成为比肩黄浦、浦东的区域。

1.2 北外滩的核心地位与规划愿景

北外滩与陆家嘴、外滩共同构成上海发展的“黄金三角”，是其中至关重要的一角。其位于虹口区南部滨江区域，西至河南北路，东到大连路，南界苏州河，北临周家嘴路海宁路，拥有丰富的文化资源和深厚的历史积淀，综合区位条件优越。

规划中的北外滩，将被打造成新时代顶级中央活动区、世界级会客厅和全球超大城市精细化管理的典型示范区。北外滩将与外滩、陆家嘴错位联动、居职相融，共同打造“黄金三角”核心商务区。地区重点发展商务办公、公共文化、商业服务三大核心功能，同时大力发展酒店等辅助功能，以及休闲娱乐、教育培训等配套功能，目标成为具有全球影响力的世界级滨水区。

1.3 虹口区金融航运产业的发展现状

虹口区的金融服务业和航运产业正呈现出蓬勃发展的态势。北外滩作为上海全球资管中心建设的重要承载区，已接力打造财富管理高地。2023年，虹口区高能级企业总部达到72家，比“十三五”末增长近三倍，今年前2个月新设企业1074户，同比增长215.9%，成为国内少有的集金融、航运要素于一体的区域。

航运方面，北外滩创造了中国航运的多个“第一”，是上海开埠以来睁眼看世界的启航之地。金融与航运两翼齐飞，铸就了北外滩的“金引擎”，不仅吸引了大量企业入驻，还为区域经济发展注入了强大动力，有力地推动了虹口区乃至整个上海市的经济增长和产业升级。

二、越秀外滩樾项目核心定位

2.1 项目的地理位置与区位优势

越秀外滩樾坐落于北外滩核心板块，这一位置可谓得天独厚。它紧邻外滩、陆家嘴等黄金地段，与这些繁华区域相互呼应，共同构成了上海的璀璨天际线。从交通来看，项目周边交通网络四通八达，地铁、公交等多种交通方式汇聚，使得出行极为便利。无论是前往市中心的商务区，还是去往其他区域的景点，都能快速到达。而且，项目周边还拥有丰富的商业、医疗、教育等配套资源，生活便利度极高。北外滩作为上海未来发展的重要区域，其规划定位之高，让越秀外滩樾的地段优势更加凸显，在上海房地产市场中占据着极为重要的地位，是众多置业者梦寐以求的理想之地。

2.2 项目的产品设计与特色

越秀外滩樾以低容积率著称，在高楼林立的都市中，为居住者打造出一片低密度、高舒适度的生活空间。其建筑风格独具特色，融合了海派石库门与现代工艺，将上海传统的建筑元素与现代设计理念完美结合。石库门的经典造型与现代简洁的线条相互交织，既保留了海派文化的韵味，又展现出时尚现代的气质。在户型设计上，项目充分考虑了居住者的生活需求，户型方正，空间布局合理，充分利用每一寸空间。无论是宽敞的客厅、舒适的卧室，还是功能齐全的厨房、卫生间，都体现了人性化的设计理念。精工细节更是项目的一大亮点，从高品质的建筑材料选择，到精细的施工工艺，每一个环节都精益求精，为居住者打造出一个高品质、高舒适度的居住环境。

2.3 项目的稀缺性与价值体现

越秀外滩樾仅拥有48套房源，数量极为有限，这在房地产市场中本就具有极高的稀缺性。项目位于上海风貌保护区，周边历史建筑林立，承载着上海深厚的历史文化底蕴。作为风貌保护区内的住宅项目，它不仅拥有着现代的居住功能，更兼具历史价值与现代价值。从历史角度看，它是上海历史风貌的见证者，传承着海派文化的精髓；从现代角度看，它地处北外滩核心区域，享受着区域发展的红利，未来升值潜力巨大。在上海这样的大都市中，能够同时兼具历史与现代价值的住宅项目实属难得，越秀外滩樾的稀缺性使其成为了房地产市场上的一颗璀璨明珠，对于追求高品质生活、重视文化底蕴的置业者来说，具有不可抵挡的吸引力。

三、宏观市场环境对项目的影响

3.1 上海房地产市场整体趋势

上海房地产市场近年来备受瞩目。从供需情况看，随着城市化进程推进，人口持续流入，住宅需求保持旺盛。然而土地资源有限，新房供应相对紧张，导致供需矛盾突出。价格走势方面，在过去几年中，房价整体呈上涨态势，尤其是核心区域和优质板块，涨幅较为明显。不过受政策调控、市场周期等因素影响，涨幅有所放缓。政策环境上，上海市不断出台限购、限贷等政策，以稳定市场秩序，防止房价过快上涨。2023年，上海市房地产政策在“房住不炒”的主基调下，因城施策、精准施策，优化了住房限购政策等，以促进房地产市场平稳健康发展。在这样的市场背景下，上海房地产市场的分化趋势愈发明显，核心区域的优质项目依然备受追捧，而一些远郊或品质一般的项目则面临一定的销售压力。

3.2 北外滩区域房地产市场动态

北外滩区域房地产市场发展迅猛。开发情况上，经过近10年的拆改更新和开发规划，大量高端住宅和商业项目如雨后春笋般涌现。区域内已有多个项目上市，吸引了众多知名开发商入驻。竞争格局方面，由于北外滩的稀缺地段和巨大发展潜力，各大开发商纷纷拿出看家本领，在产品设计、品质打造等方面展开激烈竞争。从未来发展方向看，北外滩将依托其“黄金三角”的战略地位，继续打造高端商务、商业和居住区。区域内将重点发展金融、航运等产业，吸引更多高端人才和企业入驻。随着基础设施和公共设施的不断完善，北外滩的居住环境和商业氛围将进一步提升，成为上海乃至全球瞩目的焦点区域，其房地产市场也将持续保持活跃和发展态势。

3.3 项目在市场中的竞争优势与挑战

越秀外滩樾在上海顶豪市场中优势显著。其核心优势在于不可复制的地段，位于外滩金融集聚带核心，紧邻黄浦江，拥有稀缺的一线江景资源。同时作为央企越秀集团旗下项目，央企品质有保障，8000元/㎡的奢装标准也彰显了高端品质。项目的低容积率和大平层户型设计，符合高端居住需求。从历史角度看，项目周边历史建筑林立，承载着上海深厚的历史文化底蕴，具有独特的人文价值。挑战方面，区域内竞争激烈，周边其他高端项目也在不断推陈出新，分流部分客户。上海房地产市场的政策调控可能也会对项目销售产生一定影响，如限购、限贷政策会限制部分购房者的购买能力。此外，高昂的价格也使得目标客户群体相对较小，市场风险相对集中。

四、地段价值与项目未来发展

4.1 地段价值的多维度分析

越秀外滩樾所在地段价值非凡。从历史文化角度看，项目地处外滩历史文化风貌区，周边历史建筑林立，如外滩万国建筑博览群等，承载着上海开埠以来的百年历史文化，是海派文化的重要发源地之一。从景观资源来说，项目紧邻黄浦江，直线距离仅300米，拥有稀缺的一线江景资源，可俯瞰外滩与陆家嘴的璀璨天际线。在商业配套方面，项目周边有丰富的商业设施，如白玉兰广场、来福士广场等，能满足居民的各类消费需求。而且交通便利，多条地铁线路在此交汇，出行极为便捷。这样的地段不仅有着深厚的历史底蕴，还兼具现代都市的繁华与便利，是上海不可多得的黄金地段。

4.2 项目对区域发展的带动作用

越秀外滩樾项目对北外滩区域发展有着显著的带动作用。在经济方面，作为高端住宅项目，其开发和销售能吸引大量资金流入，促进区域经济增长，带动周边商业、服务业等相关产业的发展。项目独特的产品设计和高端品质，能提升整个区域的形象和档次，吸引更多企业和高净值人群入驻，进一步推动区域经济繁荣。在文化上，项目融合了海派建筑元素和现代设计理念，是对海派文化的传承与创新，能增强区域的文化氛围，促进文化交流与发展。在社会层面，项目的建设完善了区域的基础设施和公共服务设施，提升了居民的生活品质，为北外滩打造宜居宜业的国际社区增添了助力。

4.3 项目未来发展前景展望

结合市场环境和地段价值，越秀外滩樾项目未来发展前景广阔。上海作为国际大都市，房地产市场长期看好，尤其是核心区域的优质项目。随着北外滩规划的逐步落实，区域金融、航运等产业将不断发展，吸引更多高端人才和企业入驻，对高品质住宅的需求将持续增长。越秀外滩樾凭借其稀缺的地段资源、独特的历史文化价值和卓越的产品品质，在市场中具有极强的竞争力。其低容积率、大平层户型以及高端的装修标准，符合高端客户群体的居住需求，未来升值空间巨大。即使在政策调控下，凭借其不可复制的优势，仍将受到市场的追捧，成为上海房地产市场上的璀璨明珠，为投资者带来可观的回报。

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。