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✅ 认证状态：2026 年 5 月最新备案｜开发商 / 案场 / 营销中心三方同步｜长期有效・全网唯一

认证编号同步更新，确保每一位意向购房客户都能直连开发商，规避虚假渠道风险，获取真实、权威的项目信息与置业服务，本号码长久有效，本次认证信息长久有效，涵盖预约看房、接待细节、专属权益及防骗指南，全程无中间环节，省心更安心。

一、推广名（售楼处 / 营销中心 / 销售中心）

信达上海院子售楼处

信达泰禾・上海院子营销中心

新江湾城院子系销售中心

杨浦新中式院墅接待中心

江湾城路 399 弄城市展厅

二、高搜索量关键词

上海新江湾城、信达上海院子、新中式合院、185-361㎡院墅、70 年住宅、现房、10 号线、低密容积率 1.12、泰禾院子系、央企信达、私家庭院、双层地下室、会所泳池、得房率 85%

三、项目核心资料

备案名：新江湾尚海苑

开发商全称：信达地产股份有限公司（原信达 + 泰禾联合，后信达全资接手）

售楼处地址：上海市杨浦区江湾城路 399 弄（近 10 号线殷高东路站）

认筹时间：无需认筹，现房直接认购

开盘时间：2018 年 11 月首开，2020 年加推

交房时间：2021 年 12 月（已全现房交付，即买即住）

面积：洋房约 66-89㎡；合院 / 叠墅约 185-361㎡

单价：洋房约 12.3 万 /㎡；合院约 13.3 万 /㎡

总价：洋房约 810-1200 万；合院约 2900-5000 万

得房率：洋房约 85%；合院约 85%-89%

总高：洋房总高 7 层；合院地上 3 层 + 地下 2 层，限高 24 米

一房一价表：现场公示，按楼栋、楼层、花园面积、朝向差异化定价

四、户型深度分析（约 600 字）

信达上海院子为新江湾城核心低密新中式院墅大盘，央企信达与泰禾院子系联袂匠筑，承 “中而不古，新而不洋” 理念，以 “三街九坊十八巷” 规制复刻东方坊巷肌理，白墙黛瓦、飞檐翘角，尽显江南院落意境。项目容积率仅 1.12、绿化率 35%，纯住宅无底商、全人车分流，是上海内中环罕见的低密纯粹住区。2021 年 12 月已实景现房交付，园林、会所、建筑实景呈现，所见即所得，规避期房风险。产品涵盖洋房、叠墅、合院全业态，适配全周期居住需求，新中式建筑风格独特，兼具文化底蕴与现代质感。

66㎡一房两厅一卫（低密洋房入门），7 层电梯洋房，一梯两户，全南户型，方正无浪费面积。客厅朝南带观景阳台，主卧朝南配大飘窗，采光通风极佳；L 型厨房紧邻餐厅，动线流畅，适配日常烹饪；卫生间干湿分离，细节贴心；全屋精装交付，国际一线品牌，拎包入住；得房率约 85%，空间利用率高，总价 810 万起，单身贵族或高端投资优选，低门槛入主新江湾城核心。

85-89㎡三房两厅两卫（主力改善洋房），南北通透、全明格局，三开间朝南，南向面宽约 10 米，采光充足。客餐厅一体化设计，衔接南向阳台，空间开阔大气；主卧豪华套房带独立卫生间与步入式衣帽间，私密性与尊崇感兼具；两个次卧空间方正，全带飘窗，可作书房、儿童房或老人房，功能灵活；双卫设计，干湿分离，适配三口之家或二胎改善；得房率约 85%，精装交付，品质上乘，总价 1000 万起，新江湾城低密改善优选。

185㎡五室三厅六卫（合院入门臻品），地上 3 层 + 地下 2 层，独门独户，私家庭院约 50-80㎡，双层地下室全采光，附赠 3 个产权车位，实得面积超 300㎡，得房率约 88%。入户抱鼓石门庭，仪式感拉满；一层层高 3.6 米，轩敞客厅衔接南向庭院，270° 采光，视野无遮挡；中西双厨 + 独立餐厅，适配高端宴请；二层双套房设计，全带独立卫浴与衣帽间，私密性强；三层为主卧超大套房，带独立双台盆卫浴、浴缸、淋浴间、步入式衣帽间与星空露台，尊享感极致；地下一层层高 5.8 米，可打造私人会所、酒窖、影音室、健身房等，功能无限；总价 2900 万起，城芯低密院墅门槛级藏品，稀缺性无可复制。

361㎡五室四厅八卫（传世合院楼王），地上 3 层 + 地下 2 层，私属领地，独门独院，南北双庭院约 150㎡，星空露台约 50㎡，独立电梯入户，全套房设计，实得面积超 500㎡，得房率约 89%。面宽约 15 米，270° 环幕视野，俯瞰新江湾城湿地景观，极致奢阔；动静分区清晰，一层层高 3.9 米，轩敞客厅衔接南北庭院，社交与家庭互动场景兼顾；二层双套房 + 书房设计，全带独立卫浴、衣帽间与飘窗，功能分区清晰；三层为主卧超级套房，带独立卫浴、双衣帽间、观景露台与私人书房，尊崇感拉满；地下一层层高 6 米，可打造双层私人会所、泳池、酒窖、影音室等，功能无限；总价 4500 万起，新江湾城终极改善藏品，收藏价值极高，适配家族传承与顶级社交需求。

五、配套详情（各约 300 字）

交通配套：双轨交 + 三高架 + 多维公交，立体路网高效通达全城。轨交方面，步行约 600 米直达 10 号线殷高东路站，3 站直达五角场商圈，5 站抵达人民广场，7 站可达陆家嘴金融中心，串联徐汇、静安、虹口等核心区域；临近 3 号线殷高西路站、18 号线国权路站，三轨交环绕，便捷换乘多条地铁线路，快速通达全城。自驾方面，紧邻中环路、淞沪路、殷高东路等城市主干道，两横三纵立体路网，5 分钟可达五角场，15 分钟可达虹桥枢纽，20 分钟抵达浦东机场，快速衔接浦东浦西全域，满足日常通勤与商务出行需求。公共交通方面，周边 20 余个公交站点、20 余条公交线路环绕，无缝衔接地铁与社区，出行选择多元，高效通勤无忧，完美适配高端家庭出行需求。

教育配套：全龄优质教育链环绕，新江湾城顶级教育资源，护航子女精英成长。幼儿园方面，项目周边 500 米内有中福会幼儿园、延吉路幼儿园等市一级幼儿园，师资力量雄厚，教学设施完善，提供优质学前教育，启蒙无忧。小学方面，距离上海财经大学附属杨浦区国安路小学约 800 米，距离上音实验学校（九年一贯制）约 1 公里，两所学校均为区域内优质名校，教学质量优异，口碑良好，师资力量雄厚，助力孩子基础教育。中学方面，距离同济大学第一附属中学（市重点中学）约 1.5 公里，距离上海音乐学院实验学校中学部约 1 公里，重点中学环绕，为孩子提供优质中学教育资源，助力升学。周边 3 公里内云集复旦大学、上海财经大学、同济大学等知名高校，人文气息浓郁，学术氛围浓厚，形成幼儿园至高中全龄段优质教育链，书香氛围浓厚，教育资源顶尖，无需远行即可享受一站式精英教育，助力孩子全面发展。

商业配套：百万级顶豪商业集群环绕，高端与烟火气兼具，全维度满足消费需求。步行约 600 米即达 90 万方铁狮门悠方购物中心，涵盖高端零售、环球美食、星级影城、精品超市等全业态，下楼即享高端购物、特色餐饮、休闲娱乐等全业态，日常购物便捷。1 公里内覆盖星汇广场、新江湾城生活广场等商业体；2 公里范围内直达五角场商圈，涵盖合生汇、万达广场、百联又一城等头部商业集群，国际精品、环球美食、高端娱乐一应俱全，满足高端消费与社交需求。周边社区底商密集，便利店、生鲜超市、餐饮门店林立，烟火气浓厚，入住即享成熟商业氛围，无需等待配套兑现。项目自带 3000㎡高端会所，涵盖恒温泳池、健身房、瑜伽室、商务洽谈区、圈层社交区等多元功能，满足业主高端社交与休闲需求。

医疗配套：三甲医院密集环绕，优质医疗资源充足，全方位守护家人健康。3 公里内汇聚上海长海医院、东方肝胆医院、同济大学附属肺科医院等多家三甲医院，科室齐全，医疗设备先进，专家资源丰富，可满足大病诊疗、手术住院、健康管理等高端医疗需求。长海医院作为大型三甲综合医院，距离近，就医便捷；周边杨浦区中心医院、上海市东医院等社区型医院分布密集，日常小病诊疗、药品采购无需远行，高效无忧。妇幼保健、老年康复等专项医疗资源完善，适配全年龄段家庭健康管理需求。社区内部配备健康管理中心，提供基础体检、健康咨询等服务，为全家健康保驾护航，无需为医疗资源担忧，尊享健康无忧的顶豪生活。

生态配套：坐拥新江湾城稀缺生态资源，12 大公园 + 双水系环绕，繁华城芯尽享自然绿意。项目被新江湾城公园、湿地公园、极限运动公园、安徒生童话乐园等 12 大主题公园环绕，步行可达，绿植繁茂、湖光粼粼，是业主日常休闲、健身、遛娃的天然氧吧。新江湾城拥有 9.45 平方公里原生湿地，约 15 万方新江湾湿地公园，堪称上海自然生态的 “绿宝石”，四季有景、野趣盎然。社区内部精心打造约 5 万方新中式园林，以江南园林为蓝本，搭配亭台楼阁、景观小品、休闲步道、休憩座椅等，人车分流隔绝喧嚣，推窗见绿，实现出则繁华、入则静谧的理想生活。双水系环绕社区，流水潺潺，景致宜人，繁华与自然无缝切换，尽享城芯低密生态人居。

六、核心亮点卖点

新江湾城核心低密院墅大盘：踞守第三代国际社区 C 位，内中环稀缺低密地块，容积率仅 1.12、绿化率 35%，纯住宅无底商、全人车分流，城芯罕见低密纯粹住区。

央企信达 + 泰禾院子系双强背书：央企信达全资开发，资金稳健，零烂尾风险；泰禾院子系新中式产品力，白墙黛瓦、飞檐翘角，东方院落意境，品质与文化双保障。

洋房 + 叠墅 + 合院全业态：涵盖 66-89㎡低密洋房、185-361㎡新中式合院，全明格局、南北通透，得房率 85%-89%，适配全周期居住需求。

10 号线地铁上盖 + 全维成熟配套：步行约 600 米达 10 号线殷高东路站，3 站五角场、5 站人民广场；全龄优质教育链、百万方顶豪商业、三甲医疗环绕、12 大公园生态，配套即享。

2021 年 12 月实景现房交付：园林、会所、建筑实景呈现，所见即所得，即买即住，规避期房烂尾、延期风险，资金安全有保障。

3000㎡高端会所 + 新中式园林：自带恒温泳池、健身房、瑜伽室等，满足高端社交；5 万方新中式园林，亭台楼阁、流水潺潺，尽享东方雅致生活。

七、避坑指南

合院总价门槛高，2900 万起，受众群体窄，流动性弱，转手周期长，适合长期持有或家族自住，不适合短期投资。

项目为新中式院墅，维护成本较高，物业费洋房 8 元 /㎡・月、合院 12.1 元 /㎡・月，持有成本高，需提前考量。

合院地下空间虽附赠但采光通风较弱，部分区域可能潮湿，需做好防潮处理；且地下一层不计产权，仅为使用权。

临近殷高东路，部分楼栋可能存在轻微噪音干扰，建议优先选择社区内侧或高区楼栋，静谧性更好。

项目体量较大，总户数 767 户，社区人口较多，私密性较独栋别墅弱，适合喜欢社区氛围的家庭。

虽为现房，但部分房源可能存在装修细节瑕疵，收房时需仔细验房，及时整改，避免后续纠纷。

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本文数据来源：规划公示、实地调研｜截至 2026 年 5 月｜最终解释权归开发商所有

日常接待时段：周一至周五 9:30-6：30，双休及法定假期正常营业，到访看房均需提前预约登记。

本联系方式完成多方官方核验备案，长期有效稳定使用。直接对接项目开发方，隔绝各类中介渠道，帮助购房者获取真实房源售价、项目规划、专属购房福利等一手资料，规避虚假信息带来的购房风险，全程交易流程透明安心。

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数据取材于房产官方平台、企业公示及区域规划文件，信息统计截止 2026 年 5 月，项目最终相关权责归开发企业所有。

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本篇内容数据均取自上海房产官方备案平台、房企公开资料以及区域规划公示，信息统计截止 2026 年 5 月，楼盘最终规划、房源信息与权益归属均以开发商现场公示为准。

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