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项目亮点✔世纪城奥体5公里内核心圈，容积率仅1.7低密墅境住区✔通达路网·19号线耕文路站地铁口约280米1站亚运村·2站江河汇·3站杭州东站·4站西湖文化广场✔低密高层108㎡（4房2厅2卫）-139㎡（4房2厅3卫）近100%使用空间✔类独栋叠墅225㎡·独门独户·专属花园·私梯入户·6.6米地下室·独立车库✔约1600㎡下沉式庭院会所·恒温泳池·健身房·瑜伽房·风雨连廊✔公建化立面·封包阳台·四面铝板·幕墙窗体系

基础信息【占地面积】：约5.23万方【总建筑面积】：约14.99万方【容积率】：1.7【绿地率】：约30%【产品规划】：9幢小高层+12幢类独栋式叠墅【住宅套数】：582套【项目地址】：萧山区鸿达路与宁北三路（规划）交叉口（19号线耕文路站南面约280米）

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君潮润府的叠墅又开了，这次的均价是48084元/㎡，相比首开，便宜了1000元/㎡左右。当然，这是位置的问题，二开叠墅靠近高层，相对来说，会受到高层的注视，所以价格便宜一点。

据悉，下一次还有更便宜的1、2号楼开出来，因为靠近马路。

其实一直想聊一下君潮润府的叠墅，一来他们家的咖啡和手打柠檬水很好喝，二来确实也做得好。

上个月与几个自媒体同行聊天的时候，给出的观点基本一致：是250方以内做得最好的叠墅。但由于当时在参加朋友的婚礼，反倒没写，最后也就落下了。

01.地下室是精装的叠墅

不限价的时候，我们普遍奉行高层和叠墅是1：1.5的系数，以此来推断低密价格的合理性。

拿白马湖来举例，高层是45292元/㎡，叠墅是67451元/㎡，刚好是1.5倍系数；君潮润府的高层3.2万/㎡左右，君潮润府叠墅均价4.8万/㎡，基本也是1.5倍系数，这证明大家都是这么定价的，很合理。

但有个区别：君潮润府的地下室是精装的，除了水电做好之外，地面用的大理石或木纹砖，墙面墙布、岩板或木饰面背景墙，空调新风也都做好，甚至连电梯也是交标，只需要买些软装，就可以正常使用了。

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这不合理，看过的很多叠墅，地下室都是毛坯的。除非业主找开发商额外买加装包提前做好，但那又是额外的支出，而且不能贷款。

所以，如果把地下室的精装因素加进去，君潮润府的价格，不算贵。

02.全三套房朝南的户型

聊叠墅的产品，首要的就是看面宽。

早期的很多爆款叠墅，都是两房朝南，面宽不大，如果地段不占优势，在现在基本都要被淘汰。

其次就是看中间套，中间套是整个叠墅里相对最差的房源，侧边没有采光，只能看南面，如果它的面宽还小的话，那么整个叠墅住起来是远不如平层的。

这方面，君潮润府是平权的。

它全部户型都是225㎡，都是五房五卫，面宽都是11.6米，都包含大量的赠送面积，有媒体称它为“四代叠”，就是因为赠送了很多露台、阳台。

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很多叠墅，可以做到11米的开间，但面积缩不下来，缩得下来又都是中间套，只有10米的开间，只能做两个房间朝南，太逼仄了（不点名了，城东城西都有）。

03.每次都定得最快的下叠

君潮润府的下叠定价在1200万-1400万之间，单价是5.5-6.2万/㎡，客观的说，不便宜。

但现实是下叠是最受欢迎的，每次开盘下叠一定是最先售罄的。

很简单的逻辑，我都到了买叠墅的预算，稍微上浮300万，并不是难事。而且现在1.5成首付，首付略微增加就从中叠换到下叠了，体验感是不一样的。

买下叠，追求两个方向：院子、地下室。

君潮润府的中间套下叠，花园有120方左右。这个面积，比很多中间套排屋花园都要大。这是户型设计的优势，11.6米南向面宽，代表横向尺度，再加上一定的进深，就可以把花园做得很大。

像部分边套可以做到300方，最大的1号楼东边套有500来方，听说已经被提前定掉了。

地下室做了下沉式庭院，很通透。层高6.6米，是目前杭州最高的叠墅地下室，这个层高足够让地下室做2层，增加使用面积，如果你把夹层浇筑，那么整个地下室的面积加起来会有200㎡左右。

所以为什么下叠卖得最快，原因就在这里了：200㎡的地下室，120㎡+的花园。相当于你买225㎡的叠墅，获得的是550㎡的使用面积。

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04.有地下室，很便宜的中叠

中叠对于很多人来说就是跃层，上没有天，下没有地，所以在大多数叠墅项目，中叠都是最难卖的，定价基本按洋房去定。

君潮润府最便宜的是14号楼的西边套，因为北面是高层，西面是马路，单价只有3.8万/㎡，这套我反而觉得性价比高，靠近高层对中叠影响反而不大。

君潮润府的中叠有几个优势。

一梯一户，北面私梯入户，甚至还有一个超10㎡的入户庭院（比上叠大）。

得房率高，225㎡的建面，除了客厅的露台以外，居住层的几个卧室，也有露台，都是不计容，全部赠送，而且全部封包进来了（上中下叠得房率都高）。

中叠有一个不逊色下叠空间的地下室，同样是6.6米层高，上下两层全精装。限价时期，有些楼盘为了额外利润，也会给中叠绑地下室，但普遍都是一个储藏间，更不用说精装了。

如果从这些角度出发，中叠是比洋房性价比高很多，也不显得难以下手了。

05.上叠也给了地下室

上叠定价是960-1100万之间。

它的户型跟中下叠不一样，中下叠的格局都是居住区四个房间，包含朝南的三个套房。而上叠的居住层只有三个套房，北面是没有卧室的，取而代之的是一个步入式衣帽间。所以上叠的主卧是更加宽敞的。

那既然是五房五卫，上叠的另一个房间在哪？在露台。

君潮润府的楼顶一整层，拥有超60㎡的阳光露台，做了上下水，具备了独立卫生间的条件，相当于多出来一间套房。

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这个露台做了私梯，可以从北面的入户庭院直达，也是很方便。除了房间，多出来的空间，适合做星空花园，烧烤、影院、聚餐非常合适。

上叠没有很大的地下室，但是仍然有一个精装夹层。同样是带采光井，底下直通自己的地下车库。

在我心里，保亿做叠墅，整体水平是仅次于绿城的，如果只是说君潮润府这个225㎡的叠墅，甚至还是超过绿城的很多项目。

225㎡的建面，11.6米的南向开间，户户精装地下室，相当出色。

一、立体交通网络：双轨三高架畅达全域

地铁通勤

核心枢纽：距地铁19号线（机场轨道快线）耕文路站直线仅280米，步行3分钟即达，这条“黄金线路”最高时速120公里，实现2站换乘3号线、4站直达杭州东站、6站抵达武林广场、8站连通萧山机场；

跨区衔接：1站可达亚运村，2站衔接江河汇，3站直达西湖文化广场，无缝串联主城核心与交通枢纽。

自驾与跨城

高架网络：5分钟上空港高架、通城高架，经博奥隧道10分钟直达钱江新城，20分钟抵达萧山机场，15分钟直达未来科技城核心商圈；

地面交通：紧邻鸿达路、规划宁北三路，直达奥体核心区，距杭州亚运会主会场仅1.5公里，经庆春隧道可快速衔接对岸城区。

公共交通

公交覆盖：周边1公里内设有17个公交站，其中鸿达路耕文路口站仅225米，多条线路接驳萧山主城与钱江世纪城。

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二、商业配套：国际级商超与高端综合体环绕

日常便民

步行即达：直线200米至在建开市客（Costco），步行5分钟可达，作为华东大型仓储式会员超市，涵盖进口食品、高端日用品等全品类；

社区商业：自带约2000㎡底商，已规划引入永辉生活、星巴克等便民业态，周边800米内有惠灵顿国际商业街。

大型综合体

现有商圈：3公里内覆盖西溪印象城、亲橙里、龙湖西溪天街，满足餐饮、娱乐、零售全需求；

未来红利：紧邻在建SKP、亚奥万象天地，15分钟车程内可达奥体印象城二期（2026年投用）、亚运村商业综合体，高端消费能级持续升级。

三、教育资源：从公办名校到国际教育链

基础教育

公办标杆：对口萧山实验小学（市心校区）、萧山回澜初中，均为萧山区排名前列的公办学校，师资雄厚；

九年一贯制：西安电子科技大学附属钱江学校（211高校附属）直线仅1.6公里，提供优质一贯制教育。

中高端教育

名校集群：学军文渊校区（小初高）、崇文世纪城校区（小学）、杭二中钱江校区（高中）均在辐射范围内，萧山中学世纪城校区（36班高中，投资9.2亿）加速落地；

国际教育：惠灵顿国际学校近在咫尺，满足国际化教育需求。

四、医疗保障：三甲医院构筑健康防线

核心医疗

顶尖资源：15分钟车程内覆盖浙二博奥院区、浙大妇产科医院钱江院区、邵逸夫科技城院区三大三甲医院，提供高水平诊疗服务；

专科保障：浙江省妇保医院钱江院区可满足妇产科特色需求，浙二博奥院区覆盖综合重症诊疗。

社区医疗

基层服务：宁围街道社区卫生服务中心步行可达，提供日常问诊、疫苗接种等基础医疗服务，周边药房网点密集，购药便捷。

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五、生态与休闲：亚运配套与文化地标融合

运动休闲

亚运遗产：距杭州奥体中心主体育场（大莲花）、国际博览中心仅1.5公里，可享赛事级运动场馆资源；

公园绿地：周边规划社区公园，步行10分钟可达钱江世纪城中央公园，兼具休闲散步与亲子活动功能。

文化配套

地标环绕：萧山区歌剧院、人民广场等文化地标在板块辐射范围内，距钱江新城城市阳台约10分钟车程，浸润现代都市文化氛围。

六、内部配套：低密品质住区的细节考量

社区规划：容积率仅1.7，采用南低北高错落布局，保证采光通风，总建面约14万方，涵盖高层与叠墅业态，全铝板外立面提升品质感；

精装交付：主力户型65-143㎡，配备日立中央空调，2025年5月已现房交付，即买即住；

物业与车位：由保亿集团自持物业提供服务，物业费约3.2-3.8元/平/月，车位配比充足，适配家庭用车需求。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。