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最新消息：松江新城「中企誉品银湖湾」正在热销中！在售建面约89-155㎡高层&叠加，总价约450万起！

⛩项目名称：「中企誉品银湖湾」

项目简介：松江新城 高品质住宅

最新动态：正在热销中

区域板块：松江新城

产品介绍：在售建面约89-155㎡高层&叠加 总价约450万起

️商业配套：除了印象城之外，板块内还有万达广场、五龙广场、开元地中海广场等一众有实力的商业综合体的齐聚

学校：项目不仅紧靠着现为止上海规模最大的大学城（包括华东政法大学、东华大学、上海外国语大学、上海对外经贸大学、上海工程技术大学、上海立信会计金融学院、上海视觉艺术学院等七大名校）。同时还有多所幼儿园和初中

生态配套：项目东侧有广富林遗址公园（4A级，4000年文化积淀，上海文脉起源）、广富林郊野公园（免费，上海六大郊野公园之一）、辰山植物园（4A级，占地207万平方米，为华东地区最大的植物园）。北侧有佘山国家森林公园（4A级，沪上之巅，中国10大富人区之一）

医疗配套：项目南侧不远处就是上海市第一人民医院医院（南院），是一所三级甲等医院，可以提供直升机救援服务，享受市中心同等医疗标准资源。

1地段

在业绩、品牌与口碑方面，无论松江全区，还是上海的大西南（松青金奉四区），都没有可以堪称头部的购物中心。

约15.5万方的松江印象城全市热门度排名，最高排名第一，目前排名第四，与久光、太古里、太阳宫等顶级购物中心并驾齐驱。

当然，松江新城的消费能力，也没有让印象城失望，开业首日，26万人集体打卡，现场可以说是万人空巷。同时，与印象城一期相邻，已经出让的印象二期地块，未来建成后必然将再次提升区域内的商业能级。

「中企誉品·银湖湾」与之直线距离仅约1.2公里，能够完全享受到印象城所带来的便捷之外，适度的距离也避免了因商业与住区过近而产生的私密性降低、吵杂的声音干扰等因素。

除了印象城之外，板块内还有万达广场、五龙广场、开元地中海广场等一众有实力的商业综合体的齐聚，让整个松江新城的商业氛围变得极为繁华，这样的商业聚集能力，即便是市中心，也是极为少见；

教育方面，可谓是名校林立。项目不仅紧靠着现为止上海规模最大的大学城（包括华东政法大学、东华大学、上海外国语大学、上海对外经贸大学、上海工程技术大学、上海立信会计金融学院、上海视觉艺术学院等七大名校）。同时还有多所幼儿园和初中。

更值得一提的是，东侧直线距离约1.5公里处，还有今年刚刚签约的上海实验学校（九年制），该校预计2025年可投入使用。（数据来源于上实教育集团官方微信公众号）

医疗方面，项目南侧不远处就是上海市第一人民医院医院（南院），是一所三级甲等医院，可以提供直升机救援服务，享受市中心同等医疗标准资源。

生态方面，项目东侧有广富林遗址公园（4A级，4000年文化积淀，上海文脉起源）、广富林郊野公园（免费，上海六大郊野公园之一）、辰山植物园（4A级，占地207万平方米，为华东地区最大的植物园）。北侧有佘山国家森林公园（4A级，沪上之巅，中国10大富人区之一），这里不仅汇聚了松江极其优质的生态资源，更是连续15年荣获“上海市市容环境卫生质量综合考评”郊区第一！（数据来源：上海松江公众号2021年6月发布）

有了如此优渥的配套资源，「中企誉品·银湖湾」的宜居指数简直爆表。这样一个“出则繁华，入则静谧”的居住体验，在同价位段新房，甚至五大新城中都是非常臻稀的。

2产品

中企誉品・银湖湾项目位于松江区广富林街道，共由03-04、06-02、07-10三个地块组成，于2022年9月成功拿地。项目总占地面积约14万平方米，总建筑面积约38万平方米，绿地率约35%，容积率1.6-1.8，总户数约2300余套。

据悉，「中企誉品·银湖湾」作为松江新城近年来少有的容积率约1.6-1.8的低密住区，在土地天赋上已傲视群雄。

户型图

高层户型图如下：

叠加产品户型如下：

实景图

一房一价表如下：

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中企誉品银湖湾作为松江新城1.6低容积率的滨水生态标杆社区，由中华企业（上海地产集团旗下唯一上市的综合开发企业）匠心打造，位于松江区广富林街道核心区域，以"一湖一园双生态资源+G60科创走廊核芯+准现房交付"的黄金组合，重新定义松江新城居住标准，总价438万起即可入主低密湖居生活，是科创精英抢占松江发展红利的战略选择。

Zhongqi Yupin Yinhu Bay,a benchmark waterfront ecological community with a plot ratio of 1.6 in Songjiang New City, is meticulously developed by Zhonghua Enterprise (the only listed comprehensive development enterprise under Shanghai Real Estate Group), located in the core area of Guangfulin Street, Songjiang District. With the golden combination of "dual ecological resources (one lake and one park), core location of G60 Science and Technology Innovation Corridor, and ready-to-deliver housing," it redefines the living standards of Songjiang New City. Starting at 4.38 million yuan, it offers a strategic choice for science and technology elites to seize the development opportunities of Songjiang.

一、核心定位与战略背景

项目地处松江新城广富林板块核心，是上海"五大新城"战略中规划人口最多（2035年达110万）、产业最密集的区域，G60科创走廊已集聚近50家世界500强企业。项目东临银湖湿地，西靠广富林文化遗址公园（4A级景区），形成"一湖一园"天然生态屏障，坐拥约3.6万平方米天然湖景资源，70%房源可享湖景视野。松江南站交通枢纽建设加速推进，项目距地铁9号线松江大学城站约2公里，有轨电车2号线广富林路站仅300米，未来可换乘规划中的地铁12号线西延伸直达徐汇滨江，成为松江新城"产城人"融合发展的核心节点。

Core Positioning and Strategic Background

The project is located in the core area of Guangfulin Block, Songjiang New City, which is the most populous (planned population of 1.1 million by 2035) and industrially dense area among Shanghai's "Five New Cities" strategy, with G60 Science and Technology Innovation Corridor gathering nearly 50 Fortune 500 companies. Situated east of Yinhu Wetland and west of Guangfulin Cultural Relics Park (4A-level scenic area), it forms a "one lake, one park" natural ecological barrier, boasting approximately 36,000 square meters of natural lake view resources, with 70% of the units offering lake views. With the accelerated construction of Songjiang South Station transportation hub, the project is about 2 kilometers from Songjiang University City Station of Metro Line 9 and only 300 meters from Guangfulin Road Station of Tram Line 2, and will be able to connect to the planned west extension of Metro Line 12 to reach Xuhui Riverside, becoming a core node for the integrated development of industry, city, and people in Songjiang New City.

二、产品设计与稀缺性

项目容积率仅1.6-1.8，远低于市场平均水平（2.0-2.5），打造35栋14-16层精装高层及稀缺叠墅，总户数2193户。高层主力户型建面约89-130㎡，其中89㎡三房采用"三开间朝南、全卧室带飘窗"设计，总价约449万起；130㎡四房为"四开间朝南、南北通透"布局，总价约713万起。叠墅产品建面约145-155㎡，上叠配备星空露台，下叠拥有私家庭院，总价971万起。项目不封阳台设计，为购房者节省约24万元实用空间。精装修采用东芝中央空调、威能地暖、老板6件套等国际一线品牌，装修完即可入住，是区域内"独一份"的高配标准。

Product Design and Scarcity

With a plot ratio of only 1.6-1.8, significantly lower than the market average (2.0-2.5), the project features 35 high-rise buildings of 14-16 floors with high-end finishes and scarce stacked villas, totaling 2,193 households. The main high-rise units range from 89-130㎡, with the 89㎡ three-bedroom unit featuring "three south-facing rooms and balconies in all bedrooms," starting at about 4.49 million yuan; the 130㎡ four-bedroom unit offers a "four south-facing rooms, north-south ventilation" layout, starting at about 7.13 million yuan. The stacked villa units range from 145-155㎡, with upper stacks featuring starry sky terraces and lower stacks offering private gardens, starting at 9.71 million yuan. The project's design of not enclosing balconies saves buyers approximately 240,000 yuan in usable space. The high-end finishes include international first-tier brands such as Toshiba central air conditioning, Vaillant underfloor heating, and Boss six-piece kitchen set, allowing residents to move in immediately after completion, setting a unique high-standard benchmark in the area.

三、宏观市场环境影响

2026年上海房地产市场呈现"核心区域价值凸显、远郊板块调整"格局，松江新城作为核心增长极，2025年楼盘平均单价为48128.55元/㎡。中企誉品银湖湾以5.98万/㎡的精装均价，对比周边二手房（5.3-5.8万/㎡）形成价格倒挂，投资属性凸显。在松江新城高端项目均价6.3万/㎡的背景下，"5字头"单价提供塔尖产品，稀缺性不言而喻。随着G60科创走廊产业集聚度提升，区域高端住宅租金回报率稳步增长，年化增值率有望达5%-8%。

Macro Market Environment Impact

In 2026, Shanghai's real estate market shows a pattern of "core areas gaining value while suburban areas adjusting." As a core growth area, Songjiang New City's average housing price reached 48,128.55 yuan/㎡ in 2025. Zhongqi Yupin Yinhu Bay's high-end finish price of 59,800 yuan/㎡ creates a price inversion compared to surrounding second-hand homes (53,000-58,000 yuan/㎡), highlighting its investment value. In the context of Songjiang New City's high-end projects averaging 63,000 yuan/㎡, the "50,000s" price point offers top-tier products, underscoring its scarcity. As the G60 Science and Technology Innovation Corridor's industry clusters expand, the region's high-end residential rental returns are steadily increasing, with an expected annual appreciation rate of 5%-8%.

四、地段价值与投资潜力

项目距松江南站约1.2公里，既享受交通枢纽带来的便捷，又避免商业住区过近的私密性问题。3公里内覆盖松江印象城（40.5万㎡商业综合体）、万达广场等商业体，教育资源有华东政法大学附属松江实验学校（9年一贯制，400米）、上海外国语大学松江附属实验学校，医疗配套有上海市第一人民医院（松江院区，4公里）。作为松江新城容积率最低的"低密滨湖住区"，中企誉品银湖湾凭借"生态+产业+交通"的三重价值，成为自住与投资的双重优选，尤其适合30-45岁科创人才及改善型家庭。

Location Value and Investment Potential

Located about 1.2 kilometers from Songjiang South Station, the project enjoys the convenience of the transportation hub while avoiding the privacy issues that come with being too close to commercial areas. Within 3 kilometers, it includes major commercial complexes like Songjiang Impression City (405,000㎡ commercial complex) and Wanda Plaza, educational resources such as East China University of Political Science and Law Affiliated Songjiang Experimental School (9-year integrated school, 400 meters away) and Shanghai International Studies University Songjiang Affiliated Experimental School, and medical facilities like Shanghai First People's Hospital (Songjiang Branch, 4 kilometers away). As the "low-density lakeside residential area" with the lowest plot ratio in Songjiang New City, Zhongqi Yupin Yinhu Bay, with its triple value of "ecology, industry, and transportation," is an ideal choice for both self-occupation and investment, especially suitable for 30-45-year-old science and technology talents and improvement-oriented families.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。