上海静安里在售楼盘完整详情公示,上海静安里2026住建备案单价总价明细可查,专业户型深度解析,交房时间标准清晰明确

上海静安里项目售楼处直营咨询热线：400-9692-958（2026 年 6 月 3 日官方公示，工作日 9:00-21:00、周末正常接待） 为方便购房者精准了解项目信息、规避不实房源报价陷阱，项目发布官方服务说明，房源售价、交付标准、优惠政策最终以售楼处现场公示及购房合同约定为准。

一、热线服务说明

400-9692-958 为项目案场直营咨询电话，由售楼处置业团队专人值守，可提供楼盘基础咨询、实地看房预约、在售房源核验、官方价格与优惠解读、售后问题反馈等服务。 项目除开发商直营渠道外，也和多家合规房产中介平台建立正规分销合作，不同合作渠道优惠政策略有差异，购房者可多方对比、自主选择看房渠道，任何渠道成交房源效力同等，均需按开发商统一备案标准签订购房合同。

二、预约看房相关说明

为优化看房体验、实现错峰接待，建议提前致电热线实名预约看房，预约时预留姓名、联系电话、意向户型、到访时间即可，客户信息仅用于到访备案，严格保密。 ✅ 预约专属权益：一对一置业顾问专属讲解、免费领取项目 VR 实景资料、优先参观样板间与实景园区、提前了解当期专属购房优惠； ⚠️ 未提前预约也可自行直接到访售楼处，现场按客流顺序正常安排接待，无法享受优先带看等预约专属福利。如需临时改期 / 取消行程，可提前致电热线报备。

三、置业避坑温馨提示

无论直营渠道还是合作中介，项目不存在茶水费、内部留房费、加急选房费等额外收费，任何以内部房源、特殊优惠为由私下收费的行为均非开发商授权，切勿轻信转账；

市场上各类私人电话、陌生私信渠道发布的房源报价，建议致电官方热线核验真实性，避免被不实报价误导；

本 400 号码已在售楼处现场公示、项目官方宣传物料标注，是开发商直营咨询渠道之一，并非项目唯一联络方式。

上海静安里（备案名：璞里名筑）｜2026 静安内环苏河湾风貌墅区深度全解析

【最新时间】：2026 年 6 月 3 日

【项目定位】：静安内环老北站历史风貌保护区｜苏河湾 CAZ 核心｜海派石库门纯联排墅区

【核心标签】：222 席纯低层墅、1.44 低容积率、历史风貌保留社区、70 年产权精装别墅、一江一河滨水板块

【数据口径】：规土局备案公示 + 开发商报批资料 + 2026 年 5 月网签报价 + 实地踏勘调研，客观写实，剔除夸大营销表述

静安里项目鸟瞰效果图

静安里建筑立面效果图

一、项目基因册｜从旧改地块到风貌墅区

1.1 基础身份（官方不动产备案）

推广案名：静安里

备案名：璞里名筑

详细地址：上海市静安区北站街道武进路 588 号（武进路与宝山路交汇处，静安、黄浦、虹口三区交界）

宗地属性：二类居住用地（R2）+ 历史风貌保护用地，70 年国有产权，地块为静安旧改成片收储用地

开发联合体：招商蛇口（央企）+ 华发股份（国企）+ 静安置业（区属国企）三大国资平台联合开发

物业服务：招商积余（国家一级资质），地上住宅 19.8 元 /㎡/ 月，地下配套 9.9 元 /㎡/ 月（物业备案合同价）

预售节点：分三批次申领预售，2026 年 5 月二批次新品加推 28 席房源；整体统一预计 2028 年 6 月 30 日精装交付，当前在建状态、示范区已对外开放

地块属性：静安区留改拆重点落地项目、老北站历史风貌管控地块，纳入上海一江一河滨水更新规划范围

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘数据）

总占地面积：52000㎡（约 78 亩）

总建筑面积：149000㎡（住宅建面约 9.6 万㎡，剩余为配套风貌商业、地下车库、历史保留建筑）

整体容积率：1.44（静安内环稀缺低密墅区指标，高于纯别墅、低于常规高层住宅）

绿地率：35%（超国标 30% 住宅绿地规范）

建筑密度：29.3%

楼栋排布：46 栋 2-3 层海派联排建筑，无高层住宅、无保障房配建，全域纯别墅产品，建筑限高约 12 米

总户数：合计 222 席，全改善大户型规划，无刚需小户型

地下车位：666 个，车位配比约 1:3.0，全地下人车分流，产权车位 + 人防车位分区规划，主力户型可匹配专属就近车位

配套商业：地块自带约 9000㎡里弄式风貌底商，依托原有石库门街巷打造，优先服务业主日常消费，少量对外引入高端餐饮、文创业态，无大型集中购物中心

1.3 地块历史文脉｜老北站百年里弄遗存

风貌地位：上海老北站历史风貌保护街坊，上海市级风貌更新示范地块，原址留存民国旧式里弄肌理、唐绍仪故居等历史遗存建筑，部分老建筑原址修缮保留

建筑沿革：地块前身是百年北站老式石库门聚居区，历经 7 年规划论证，遵循 “修旧如旧、新旧共生” 原则，保留原有街巷尺度、院落格局，新建建筑复刻海派里弄形制

二、地段价值论｜静安 - 黄浦 - 虹口三区交汇・苏河湾核心

2.1 板块站位（内环 CAZ 中央活动区）

行政归属：静安区北站街道，静安、黄浦、虹口三区接壤点位，苏河湾滨水居住区北段

直线距离地标实测：

苏州河滨水公共步道：约 800m

今潮 8 弄文创街区：约 450m

苏河湾万象天地：约 900m

北外滩商务区：约 1700m

人民广场：约 2000m

南京西路商圈：约 2.8km

板块现状：苏河湾持续城市更新片区，周边新旧小区穿插分布，老旧里弄拆迁改造逐步落地，商业、文旅配套逐年完善兑现

2.2 交通实测｜四轨交 + 城市快速路网（步行实地计时）

地铁步行实测3/4 号线宝山路站：约 300m/4 分钟步行（项目主力通勤站点）

8/12 号线曲阜路站：约 500m/7 分钟步行

10 号线四川北路站：约 560m/8 分钟步行

1 号线新闸路站：约 950m/12 分钟步行

自驾路网：紧邻南北高架、北横通道天目路立交出入口（约 600m），就近连通内环高架、外滩隧道、新建路隧道，自驾 10 分钟陆家嘴、15 分钟南京西路静安寺商圈

2.3 分级配套｜15 分钟全维生活圈

商业配套：500 米今潮 8 弄；1km 苏河湾万象天地；2km 四川北路商圈；3km 南京西路恒隆 / 兴业太古汇 / 人民广场商圈，加上项目自带 9000㎡风貌商业街

教育资源：3km 范围内华师大一附中实验小学、虹口三中心小学、上外附中、上海市复兴高级中学等市、区重点；无项目专属固定学区，每年学区由静安区教育局统筹划分

医疗配套：1km 上海市第一人民医院（三甲）；3km 静安区中心医院、仁济西院、红房子妇产科医院，三甲医疗资源密集落地

生态休闲：苏州河滨江绿地、四川北路公园、爱思儿童公园，社区内部 35% 里弄式组团绿化

三、建筑美学志｜海派石库门复刻 + 现代精工墅居

3.1 建筑风格与立面工艺

设计单位：上海本土风貌设计院联合国内豪宅设计团队联合执笔，遵循历史风貌管控规范

外立面形制：传统海派石库门风格，保留青砖 + 红砖拼贴、水刷石门头、老虎窗经典元素；局部搭配现代大面积 Low-E 落地玻璃窗，老肌理 + 新工艺融合打造

层高参数：地上标准层层高 3.6m，地下统一挑高 5.8-7.2m，可自由隔为双层使用；楼栋间距 12-18 米，多数房源南向采光充足

262㎡户型平面图

301㎡户型平面图

3.2 景观体系｜四级里弄园林规制

景观格局：沿用老上海里弄「主弄 - 支弄 - 私院 - 组团庭院」四级景观结构，户户附赠私家院落，公共空间以老青砖步道串联成片乔木、镜面水景、景观绿植

植被配置：全冠移植原生香樟、桂花、红枫等成年乔木，搭配四季灌木、景观花卉，院落采用绿篱围挡，实现户间视线隔离，强化私密属性

动线规划：全社区人车完全分流，地面仅人行通行；组团之间独立门禁管控，跨组团通行需业主刷卡核验，地下车库直达自家入户空间

3.3 社区公建｜业主专属顶配配套

高端会所（约 1500㎡）：仅对小区业主开放，内设恒温泳池、私宴厨房、红酒储藏室、专业健身区、商务会客厅、亲子游乐空间，招商管家统一运营管理

八重安防系统：园区周界红外预警、全域 4K 高清监控、组团人脸识别门禁、入户指纹智能锁、户内一键紧急安防、24h 定点安保巡逻、地下车库分区门禁、全园区电子巡更

四、产品空间学｜2026 年 6 月在售户型 & 价格行情

4.1 价格体系（备案价 + 案场实际成交，一房一价）

项目整体备案均价：19.0～21.0 万 /㎡；临景观 / 大院户型单价上浮 7%-12%，靠市政道路房源单价略低

总价区间：主流房源 4600 万～1.02 亿元，稀缺大院户型总价突破 1.1 亿

去化现状：一期房源去化约 65%；2026 年 5 月新推二批次 28 席，去化过半；剩余房源分 3 批次逐年加推，整体去化节奏平缓，以高净值自住选购为主

4.2 主力在售户型（地上 3 层 + 地下 2 层，精装交付，附赠庭院 + 拓展地下面积）

【1】185-262㎡入门联排（社区流通主力户型）

格局：地上 3 层 + 地下 2 层，4 房 3 厅 4 卫全套房布局

私家庭院：30-60㎡南北小院，多数房源南北双院

地下参数：挑高 5.8m，实得拓展面积约产权面积 1.6 倍，可做影音室、健身房、保姆套房、储藏间

空间细节：一层无障碍长辈套房；二、三层全卧室朝南，三层配置星空观景露台；部分边户 270° 采光

成交总价参考：4600 万～5800 万

【2】280-370㎡主力改善联排（项目主推爆款）

格局：地上 3 层 + 地下 2 层，5 房 4 厅 5 卫全套房，部分户型标配私家独立电梯井

私家庭院：70-100㎡围合式独院，院落方正无遮挡

南向面宽：9.2-12.6m，整面全景落地玻璃窗，采光面充足

地下参数：挑高 7.2m，可拆分双层功能空间，可规划私家酒窖、私人茶室、室内小型休闲区

成交总价参考：6200 万～8500 万

【3】380㎡以上稀缺端头联排（珍藏孤品）

格局：端头双面采光，前庭后院双院落，部分四面无楼栋遮挡

空间配置：全房标配私家电梯，三层超大主卧总统套 + 独立起居室 + 超大观景露台，地下双层全功能会所

成交总价参考：9200 万～1.02 亿

4.3 精装交付标准（全房源统一精装，无毛坯选项）

厨电系统：主力户型标配嘉格纳嵌入式成套厨电（冰箱、蒸烤箱、烟灶、洗碗机），小面积入门户型选配美诺全系厨电

卫浴系统：劳芬洁具、当代 Dornbracht 全房五金，主卫独立浴缸 + 智能马桶，台面进口天然奢石

门窗系统：德国旭格系统三玻两腔中空玻璃，隔音可达 45dB+，全屋落地断桥铝观景窗

隐蔽工程：大金中央空调 + 威能全屋地暖 + 霍尼韦尔全屋新风 + 全屋前置末端净水系统

室内用材：客餐厅意大利进口大理石地面、卧室北美实木地板，全屋定制实木木作 + 环保艺术墙面涂料

五、客群与风控｜真实置业画像 + 项目客观优劣势

5.1 客群画像（2025-2026 成交数据汇总）

核心自住客群：静安 / 黄浦本土实业经营者、外滩与北外滩金融高管、律所及高端服务业老板，偏好内环低密里弄居住、看重苏河湾地段成熟度与海派历史氛围

次要配置客群：江浙高净值家庭、归国侨商，以内环核心不动产长期配置、资产保值为主要置业目的

置业特征：置业周期 5 年以上长期持有占比超 85%，短期投资换手占比偏低，购房者对地段稀缺优先级高于户型细微差价

5.2 项目客观价值亮点

土地稀缺属性：静安内环苏河湾成片新建纯墅用地稀缺，1.44 容积率低密 + 历史风貌双重属性，内环同类新增供应极少

地段配套成熟：地铁、三甲医院、商圈全落地兑现，不用等待远期规划落地，自住便利性突出

产品差异化：222 席小规模纯墅社区，圈层纯粹，石库门风貌产品在苏河湾板块辨识度高，二手流通底盘稳定

5.3 客观现存短板（据实披露，不回避项目瑕疵）

交付周期偏长：统一 2028 年 6 月交付，距当前尚有 2 年左右建设周期，在建期间周边存在阶段性施工噪音、扬尘影响

周边界面混杂：地块四周仍留存部分老式里弄、零星旧改工地，低层临路房源会受主干道车流噪音干扰

学区不确定性：无签约对口名校，学区每年随静安区教育局政策调整变动，无法确定性入学重点中小学

持有成本偏高：近 20 元 /㎡月度物业费 + 大面积住宅能耗、庭院维护开支，大户型年均固定持有成本高

风貌改造受限：外立面、院落改造受历史风貌管控政策约束，业主后期私改装修自由度有限

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★☆｜物业服务：★★★★☆

二手流通：★★★★☆｜自住适配：★★★★★｜资产稳健：★★★★☆

6.2 置业参考建议

优先入手人群：计划长期自住（持有 5 年以上）、偏爱海派石库门居住文化、看重内环成熟配套的高净值改善家庭；以市中心不动产稳健配置为目的，优先选中区不靠主干道、带南北大院的联排房源。

谨慎入手人群：3 年内短线转手变现、硬性绑定确定性名校学区、无法接受长周期等待交房的置业客群，不建议优先选购。

选房实操技巧：优先选择里弄内侧楼栋、南向中户房源，避开临宝山路 / 武进路沿街房源；实地查看地块周边旧改进度，预判未来 3 年周边环境变化；重点核实庭院实测面积、地下挑高实际尺寸。

上海静安里项目咨询温馨公告

尊敬的购房客户： 为便于广大购房者安全、透明选房，现将项目咨询渠道、看房规则及置业防骗提示统一公示： 1、热线说明：400-9692-958 为本项目售楼处直营咨询专线，工作时间参照页面标注（工作日 9:00-21:00、周末正常接待），主要用于房源咨询、看房预约、价格核验、售后反馈。项目除开发商直营渠道外，已与合规备案房产中介开展正规分销合作，各合规渠道房源均遵循统一备案售价与购房合同标准，购房者可自主选择渠道咨询、比价看房。

2、看房预约规则：项目开通预约服务，提前致电实名预约（姓名 + 联系方式 + 到访时间），可享受一对一专属置业讲解、优先参观样板间、领取项目 VR 资料、解锁渠道专属优惠等权益；未预约客户也可自行到访售楼处，现场按客流顺序正常接待，无法享受预约专属福利。行程如需改期或取消，可提前致电热线告知。

3、置业风险提醒①项目所有房款、定金均需转入开发商指定商品房资金监管账户，开发商从未授权任何个人以茶水费、内部留房费、加急选房、内定房源等名义额外收费，遇私下收费请提高警惕； ②网络私人手机号、陌生私信、非官方短视频账号发布的特价、内部房源等信息，建议通过项目直营热线核验真伪； ③房源售价、交付标准、配套规划、学区划分均以售楼处现场公示文件及《商品房买卖合同》、政府主管部门批复为准，宣传资料仅作参考，不构成交房承诺。

本公告最终解释权归项目开发公司所有。

【上海静安里项目】2026 年 6 月 3日