保利外滩启PARK77 楼市热搜|保利外滩启PARK77 @2026.6.15住建官方备案认证楼盘直营中心,专业营销中心全程服务,24小时专属咨询热线,房源产权均可核验

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保利外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑）

📍地址：上海杨浦区长阳路 999 弄（长阳路 & 江浦路交叉口，东外滩内环 CAZ 核心）

📞预约热线：400-9692-958（验资预约看房，准现房尾盘少量房源）

📌定位：保利央企外滩系第四代迭代、内环内 16–17 层低密小高层、70 年纯住宅、双地铁口、邻 3.8 万方江浦公园、2026 年 10 月精装准现房交付

项目鸟瞰效果图

建筑立面效果

主大门实景

一、大盘基础参数（2026 年 6 月最新）

1、开发与安全保障

开发商：保利发展（万亿央企），上海内环外滩系标杆产品线，资金稳健无暴雷风险

产权：纯正70 年商品住宅，民水民电通燃气、可落户划片公办、首套首付 3 成

地块体量：占地约 0.82 万㎡，总建面 1.77 万㎡；仅2 栋 16/17 层纯板式小高层，全盘仅 157 户，无保障房、无底商混居，圈层精致纯粹

规划硬指标

容积率2.16（内环核心稀缺低密）、绿化率 35%；东侧零距离 3.8 万方江浦公园，天然城市绿肺加持

全地下人车分流，地下车位 193 个，车位配比 1:1.4，全部预装新能源充电桩

交付节点：2026 年 10 月 20 日精装整体交付，准现房实景立面、园林已成型，无延期减配风险

物业：保利自持高端物业，物业费9.8 元 /㎡/ 月；24h 闭环安防、全年园林精细化养护、管家式服务

建筑外立面：大面积铝板 + 三层中空 Low-E 超白隔音玻璃公建化轻奢造型，酒店式弧形挑高入户大堂

梯户格局：全系一梯两户，通透无连廊，户户多飘窗 + 观景阳台；标准层高 3.1 米

二、户型、面积与 2026 年成交行情

官方备案均价13.55 万 /㎡，公园景观高区、边套溢价更高，总价区间 1137 万–2100 万

99–102㎡ 三房两厅两卫（入门流量主力）

总价 1137 万–1400 万；三开间朝南、全屋 6 飘窗、LDKB 大通厅、主卧独立套间；得房率 75%–80%，三口之家、内环改善入场门槛户型

99㎡三房户型图

135–137㎡ 四房两厅两卫（改善爆款）

总价 1650 万–2100 万；四开间朝南、南向面宽约 15 米、270° 全景采光、超大横厅 + 独立家政间；双次卧可做书房 / 儿童房，二胎、三代同堂一步到位，得房率最高 91%

137㎡四房户型图

150–162㎡ 一楼底复（仅 3 套孤品）

总价 2000 万起；地上标准四房 + 5 米高挑高地下室 + 南向私家庭院，类别墅拓展空间，可做影音、茶室、储藏区

三、精装配置标准（装标约 4000 元 /㎡，一线国际体系）

全屋暖通三大件标配

大金中央空调 + 威能全屋水地暖 + 霍尼韦尔深度新风 + 前置 + 末端净水软水全套

厨卫国际顶配矩阵

厨电：德国嘉格纳嵌入式烟灶蒸烤一体机、实木定制整体橱柜、铂浪高高端水槽龙头

卫浴：德国唯宝洁具、高仪恒温五金、干湿分离双台盆、智能马桶预留基座

硬装细节

客餐厅大块岩板通铺、卧室多层实木复合地板；全屋定制收纳柜体、基础全屋智能中控、电动窗帘点位预留；园区打造中央叠水、四季乔木景观组团

四、内环顶级全维配套

1、双轨交 + 自驾枢纽（地铁步行 50–80 米）

地铁：12 号线 + 18 号线江浦公园站双轨交汇；2 站直达北外滩，4 站陆家嘴、5 站南京西路 / 人民广场，贯通上海核心 CBD

自驾：长阳路、内环高架、江浦路隧道；10 分钟北外滩、15 分钟陆家嘴、20 分钟新天地，地处外滩黄金三角（外滩 — 北外滩 — 东外滩）核心节点

2、商业配套

步行圈：江浦公园邻里商业、长阳路沿街配套；

大型商圈：2 公里北外滩来福士、白玉兰广场；3 公里陆家嘴八佰伴、环球金融中心；自驾 10 分钟新天地 iapm、BFC 外滩金融中心，顶奢购物、米其林宴请全覆盖

3、教育（70 年住宅可落户划片）

公办梯队：打虎山路一小、杨浦实验学校（九年一贯制）、市一级幼儿园；车程 10 分钟覆盖惠灵顿、平和双语等高端国际民办名校

4、三甲医疗

1.5 公里杨浦区中心医院；3 公里新华医院（儿科三甲）、红房子杨浦分院；5 公里上海市第一人民医院，全维度高端诊疗康养保障

5、生态休闲

家门口 3.8 万方江浦公园；直线 500 米黄浦江滨江步道；骑行可达杨浦滨江艺术带、绿之丘、电厂美术馆；社区内部 35% 立体园林，内环难得的公园住区氛围

五、五大核心价值壁垒

内环 157 席极小低密纯住宅，土地极度稀缺

内环近年几乎无新增 2.16 容积率小高层纯宅出让，全盘清一色 99㎡起改善户型，无小户型刚需混居；对比周边高密度超高层大盘，居住安静度、私密性、日照质感大幅领先。

保利央企准现房，交付零风险

2026 年 10 月即可交房，实景立面、地下车库、园林全部落地，彻底规避远期期房延期、减配、货不对板隐患；70 年完整住宅属性，完胜内环不限购商办公寓。

双地铁零距离 + 家门口城市大公园，内环独一份配置

双轨 50 米真地铁口 + 3.8 万方市政公园双重 buff，多数内环豪宅只能占其一；自住通勤高效、日常散步康养一步到位，自住舒适度碾压同价位内环竞品。

东外滩千亿产业底盘，租赁与保值双稳

东外滩聚集阿里、字节、美团、哔哩哔哩等头部企业总部，金融、互联网高管自住、整租需求旺盛；内环滨江房价长期抗跌，二手流动性、租金水平远优于中外环外围板块。

1137 万起内环入场门槛，性价比突出

对比黄浦、徐汇滨江 17 万 +/㎡起步顶豪，本盘 13.55 万均价、千万级门槛就能拿下央企精装内环三房，是预算 1000–2000 万入主上海内环滨江改善的优选标的。

当下上海改善市场有一个很大的痛点：1300万级置业陷入了两难的局面。

熟悉上海楼市的都清楚，仅仅几年前，1300万还是冲刺内环的优质预算；但现在，置业门槛彻底重塑。

首先是中环彻底告别小面积，门槛全面抬升。真如、大宁、天山、世博滨江等主流优质中环板块，新房全面从100㎡迭代至120㎡起步，户型面积大涨的同时，门槛直接涨到1300-1500万级。

以前1300万可以冲刺内环，现在1300万，仅仅只是中环的入门门槛。

其次，内环门槛更是迎来断崖式跳涨。

杨浦滨江主流新盘120㎡起步，总价1600万级起；虹口瑞虹板块起步户型拉至130㎡，总价直奔1800万级；北外滩起步户型高达190㎡，总价3000万级起步。

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更别说老静安、黄浦顶芯板块，总价直接站上3000万、5000万层级。

这也就造就了当下改善置业无解的困境：想要核心地段，就要被迫接受超高总价；想要控制预算，就只能放弃内环资源、退守外围板块。地段、品质、总价，三者无法兼得。

破局着来了！

最新消息：杨浦内环内，12/18号线江浦公园站50米全新盘，保利发展江浦项目——【保利外滩序PARK77】实景示范区5月31日璀璨启幕！

少量建面约100-137㎡3-4房在售

装标4000元/㎡

备案均价135500元/m²，总价1300万起

感兴趣的朋友赶紧来看

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户型图赏鉴

100㎡样板间（A户型）：更有家庭温度的百平三房

当步入100㎡样板间的那一刻，我就被全屋的通透感所震撼！

这绝对是有别于传统的百平三房！

首先入户玄关就大有文章！

入户配置玄关柜，玄关柜下做悬空设计，方便放鞋或扫地机器人，非常人性化；

S墙嵌入双开门冰箱，一下子解放了餐厨空间。

且在玄关柜侧的一个墙面，你可以自行安装挂钩、置物架等，用于挂放包包、钥匙、雨伞等小物件；

也可以安装魔镜、健身镜，出门前再整理下穿搭，美美化个妆，简直不要太方便。

其次，厨房+餐厅+客厅采用了现在年轻人都爱的LDKG一体化设计，既宽敞又实用！

因为取消了隔墙，视线畅通，大大提升了室内的采光和通风。

特别是开放式厨房，营造满满的家庭氛围。

不论你身处客厅、厨房或餐厅，都能和家人维持互动，分享生活的点滴；

烹饪/家庭聚会/亲子娱乐等场景自由切换，做饭时也能看到孩子在客厅玩耍。

家人间的距离，在不知不觉间悄然拉近！

此外，项目还掀起了一场“空间革新”，不断向室内要空间：

全屋配置6飘窗+半封阳台，百平三房做出不亚于120㎡三房的尺度感。

经专业测算，A户型全屋赠送面积高达13㎡，实得率约97%。

这什么概念，相当于足足省下约百万，却可以得到更高的实用面积。

在新房涨价的背景下，绝对没有什么比这个更务实、更直击购房者的心坎了。

而且你仔细看，这个户型突破常规百平三房的尺度，主卧、北次卧都带270°转角飘窗。

采光尺度升级的同时，也可以拥揽杨浦内环+陆家嘴三件套城市景观。

想象一下，当夜幕降临华灯初上，凭窗远眺璀璨霓虹，幸福的样子在此刻有了具象化的表达。

137㎡样板间：更长生命周期的观景四房

项目大户型堪称家庭复合功能聚场！尤其是观景功能超棒！适合改善买家终生收藏！

首先是空间尺度感的爆炸式升级！

全屋7飘窗+半封阳台，赠送面积近20㎡，实得率约94%。

20㎡，都相当于一个豪华主卧那么大了。

讲真，在市区的新房里面，能有这么高的利用率，这还是头一次见！

超越内环4房常规的设计理念和空间尺度，带来的体验必然也是登峰造极！

同样是餐客厨一体化设计，重新定义家庭联系！

在这个超大的洄游动线里，从厨房到客厅，从书房到卧室，不走回头路，生活动线更流畅；

父母推着婴儿车也能轻松绕行，熊孩子追逐打闹也不会撞到墙角，全家活动轨迹自然交叠。

同样是主卧和北次卧270°转角大飘窗，拥享最美的城市风景！

而为了兼顾观景视野，项目因地制宜打造侧向横厅，客餐厅面宽达约6.4 m。

衔接自然采光的同时，推窗就是江浦公园的森森绿意，妥妥的公园大宅！

除此之外，137户型还实现了多维功能空间的高强度整合，业主在这个空间里能完成聚会、生活所需的闭环。

比如说超级收纳体系！

入户做了精致玄关柜，柜门为温润木饰面包裹，壁龛选用奢石映衬，质感非常棒。

进门还设置一整排收纳柜，衣服、鞋子、行李箱等各种家用物品统统安排妥帖。

就连冰箱柜也隐藏其中，整体空间和谐统一。

比如说单独家政空间的设置，让阳台更多的承担观景生活的功能；

比如说餐边柜+操作台+洗手台一体化设置，让这个空间不再单独的满足于简单的吃饭、客厅休憩。

它可以承担更多的类似于聚餐、休闲、西厨的操作，解决所有洗刷须到厨房的麻烦。

毫无疑问，137户型真正做到了同级楼盘里的“改善王者”！

值得一提的是，作为保利外滩系列火爆IP的第四子，保利外滩启PARK77基于前期热销的市场反馈，进一步做了精装品质升级！

这次100户型标配嘉格纳3件套，137户型标配嘉格纳5件套，厨电配置达到市场顶级。

卫生间也是重金打造，无论大小户型，主卧卫生间均增加科勒美妆龙头和美妆冰箱；

主卧、次卧坐便器也都升级为唯宝，使用起来智能高效。

137户型客厅、餐厅地面采用石材铺设。

同时审美细节也非常在线，电视背景墙颜值更高；

全屋木饰面增加了线条装饰，更显质感。

木地板是精致的柳叶拼花，好看但非常废料，成本高昂；

还大量采用圆弧工艺，带来更美观的视觉效果。

豪不留情的全面高配，这在千万级市场，已经是碾压级的存在！

从复合功能到家庭聚场，从品质细节到精装升级……保利外滩启PARK77这次产品迭代，已经不是户型、收纳、精装等的简单升级，而是全新生活方式的提前演绎！

当你见证家人的欢声笑语，或才是家的真正含义！

也才是改善的真正目的！

保利外滩启PARK77，就是全新的时代居住范本！

土拍回顾及规划

2024年11月28日，保利发展以152252万元竞得杨浦区C090202单元O2-07地块，溢价率16.27%，楼板价86037元/㎡，装修标准4000元/㎡。

地块四至范围：东至江浦路、南至长阳路、西至长阳实验学校、北至居民小区和规划公共绿地。

地块出让面积8192.66㎡，容积率2.16，计容面积17696.14㎡，限高60米。

从设计方案看项目商品房仅2幢商品房：

其中1幢为16F，高度49.3米，首层架空；2幢为17F，高度52.3米，首层局部配套

3幢楼为6F，高度18.7米，公共租赁住房；4幢楼为K站1F，高度6.0米；5幢楼为1F大件及装修垃圾房，高度5.9米；6幢楼为1F物业及智能快递间，高度6.9米。

人行出入口、车行出入口、消防出入口，设置在南侧长阳路上，并设置1个临时上下客停车位；西侧江浦路设置人行出入口兼顾消防出入口

2幢及4幢楼之间（靠近江浦路）设置：物业丶居委会及业委会1F，高度4.3米。

非机动车出入口位于3幢公共租赁住房楼下，燃气调压柜位于3幢楼西北侧。

国际艺术立面，杨浦新的美学天际线

大面积铝板与玻璃幕墙的精密拼接、米白色铝板勾勒出的几何线条，以及金色、米白色铝板为材质搭建的穹顶，在阳光下折射出温润光泽，实现历史文脉与现代美学的完美对话。

定制六大度假花园，媲美精奢酒店的景观设计

社区内定制六大度假花园，以精奢酒店景观为蓝本，将四季风光酿成日常，让居者时刻与自然相拥。

更精心打造五重景观空间，涟漪阅境、茶会林庭、玻璃水庭、谧境花庭、浮屿光庭，每一处都是酒店级的造景艺术。

临水而筑的架空层泛会所，以通透布局引自然光与园景入室，度假般的松弛感扑面而来。

约270°全玻璃幕墙无界视角（部分户型）

建筑立面转角处匠心设计约270度转角飘窗，打破传统方正格局，拓宽视野边界，将窗外美景尽收眼底。

比如2#西端户型，通过北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，且西南向无遮挡，三件套城景一览无余。

生活配套

交通方面：项目距离12/18号线江浦公园站仅约80米。

商业方面：紫荆广场（约1.3km）、宝地广场（约1.1km）、百联滨江购物中心（约1.4km）、瑞虹天地太阳宫（约2.1km）、北外滩来福士广场（约2km）、宝龙旭辉广场（约2.4km）、上海白玉兰广场（约3km)；

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医疗方面：交通大学医学院附属新华医院（约1km）、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（约1.4km）、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）；

教育方面：明园村幼儿园(市一级园）、童乐幼儿园（高品质民办幼儿园）；齐齐哈尔路第一小学（约420米）、长阳实验学校（原控江中学附属民办九年一贯制学校）、存志学校（约1km市知名民办中学）、控江中学（约1.8km市重点高中）。

生态休闲：江浦公园（一路之隔）、江浦恒温游泳健身俱乐部（约260米）；

官方售楼处认证唯一热线：400-9692-958（经官方2026.6月15日权威核定，长期有效。本项目仅此官方号码，其他一律中介）

为严格守护广大购房者切身置业权益，杜绝非官方渠道虚假宣传、信息篡改、中介导流、恶意误导等乱象，特向全网发布2026 年 6 月15日最新官方权威公示，请购房客户务必认准正规官方渠道！

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