静安里住建备案认证|官方售楼处|咨询电话, 静安里2026年楼盘信息权威公示,营销中心专属置业顾问一对一免费咨询服务
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静安里｜2026 上海内环海派纯墅顶豪深度全解析
【最新时间】：2026 年 6月 2 日
【项目定位】：静安内环・苏河湾核心・海派石库门纯墅压轴孤品
【核心标签】：222 席低密纯墅｜1.44 容积率｜历史风貌保护区｜得房率 150%-200%｜招商 “江河三里” 终章
【数据口径】：官方备案 + 工程实测 + 成交真实数据，无营销注水
一、项目基因册｜从土地到血统
1.1 基础身份（官方不动产备案）
推广案名：静安里
备案名：璞里名筑
地址：上海市静安区武进路 588 号（武进路与宝山路交汇处）
宗地属性：二类居住用地（R2），70 年产权（2025 年起，剩余 69 年）
开发联合体：华发股份（国企）+ 招商蛇口（央企）+ 静安置业（国企）
物业：招商积余（国家一级资质），地上 19.8 元 /㎡/ 月、地下 9.9 元 /㎡/ 月
预售证：静安房管 (2026) 预字 0000728 号
交付：2028.6.30 精装交付
1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）
总占地：52,000㎡（约 78 亩）
总建面：149,000㎡（地上 75,000㎡ / 地下 74,000㎡）
容积率：1.44（静安内环最低密纯墅区，稀缺天花板）
绿地率：35%（里弄园林 + 私家庭院双景观）
建筑密度：28%
楼栋：46 栋 2-3 层海派别墅，纯低层、无高层、无混搭
户数：222 席（纯墅社区，内环核心稀缺小体量）
车位：444 个，1:2 超高配比，全地下专属车位，可直接入户
商业：配套石库门风貌底商 + 泰山剧场（文化配套），服务业主 + 文化展示
1.3 历史文脉｜不可复制的海派基因
风貌地位：上海第二批历史风貌保护街坊，招商 “江河三里”（弘安里 / 桐安里 / 静安里）压轴之作
建筑遗产：复刻 1920 年代石库门形制，青砖 + 红砖 + 水刷石立面，复原百年里弄肌理，与弘安里隔街相望、文脉同源
二、地段价值论｜静安 + 虹口 + 苏河湾黄金交汇点
2.1 板块站位（三区交汇 + CAZ 核心）
行政归属：静安区北站街道，静安 / 虹口 / 黄浦三区交汇
核心辐射（直线距离）：
苏河湾滨水步道：300m/4 分钟
弘安里（石库门顶豪）：50m/1 分钟
静安寺商圈：1.4km/15 分钟
南京西路商圈：1.8km/18 分钟
外滩源：1.5km/16 分钟
板块属性：一江一河战略核心 + 静安内环纯墅留白地，全域控高 12 米，未来无新增住宅用地，绝版存量资产
2.2 交通实测｜四轨交 + 三越江隧道（步行计时）
地铁（真实步行）：
8 号线中兴路站：400m/5 分钟（主力站）
10 号线四川北路站：600m/8 分钟
4 号线海伦路站：700m/9 分钟
3 号线东宝兴路站：800m/10 分钟
自驾路网：
内环高架（入口 400m）、南北高架、外滩隧道、新建路隧道，10 分钟直达陆家嘴 / 古北 / 虹桥
2.3 配套分级｜顶豪生活圈（15 分钟）
商业：1.8km 南京西路 / 兴业太古汇；1.5km 外滩源；自带里弄式精品商业
教育：上海市实验小学、虹口三中心小学、上海市复兴高级中学（市重点）
医疗：上海市第一人民医院、上海市第四人民医院、静安区中心医院（1.5km 内，三甲全覆盖）
生态：苏河湾滨水绿道、社区里弄园林、私家庭院
三、建筑美学志｜石库门里弄的当代顶豪化
3.1 建筑风格｜复刻民国肌理 + 顶豪工法
形制：海派石库门里弄，青砖黛瓦 + 老虎窗 + 石库门门头，还原 1920s 上海经典风貌
工艺：GOA 大象设计 + 招商 / 华发营造，手工拼砖 + 进口天然石材 + 德国旭格系统门窗，防水 / 隔音 / 保温达顶豪最高标准
高度：2-3 层，控高 12 米，楼栋间距 12-18 米，冬至日全天日照 5 小时 +，庭院采光无遮挡
3.2 景观体系｜三级里弄园林（私密 + 仪式 + 文化）
格局：主弄 - 支弄 - 私家庭院三级体系，户户私家庭院（50-90㎡），公共空间香樟 + 水景 + 青砖步道串联
植被：保留原生乔木，搭配四季常绿灌木 + 季节性花卉，绿植围墙 + 景观围挡 + 建筑山墙三重私密，户间视线隔离
动线：人车完全分流，地面无车，老人儿童活动安全；里弄街巷宽 6-8 米，仪式感与烟火气兼具
3.3 社区公建｜私享顶豪配套
高端会所（约 2000㎡）：恒温泳池、私宴厅、红酒窖、健身房、商务会客室、儿童活动区，全封闭业主专属，招商管家服务
文化配套：修复历史建筑 “泰山大戏院”，作为社区文化展厅 + 业主专属活动空间
安防八重：周界红外、全域 4K 监控、单元人脸识别、户内智能安防、24 小时保安巡逻、地下车库专属门禁、入户指纹锁、电子巡更系统
四、产品空间学｜地上地下全维度解析（2026.5 成交主力）
4.1 价格体系（备案 / 成交 / 去化）
备案均价：28.6 万元 /㎡
成交总价：4980 万 - 1.8 亿元 / 套
单价差异：独栋 / 大庭院 / 临景观户型上浮 10%-15%；里弄内侧户型略低
去化：首批 28 套 260-300㎡别墅已售罄；主推260-369㎡联排 / 合院（爆款）、189㎡花园洋房（入门）
4.2 主力户型｜地上 + 地下 + 庭院 + 露台（实测尺寸）
【1】189㎡花园洋房（入门级，低门槛）
格局：地上 3 层，1 梯 2 户
庭院：约 30-50㎡（入户私院）
层高：3.3m，地下无拓展
空间：4 房 2 厅 3 卫，全套房；一层长辈房；二层双套房；三层主卧套房 + 星空露台；得房率约 88%
总价：4980 万 - 5800 万
【2】260-300㎡联排（主推爆款，主力去化）
格局：地上 3 层 + 地下 1 层
庭院：约 50-70㎡（南北双院）
层高：地上 3.6m / 地下 5.2m（可隔夹层）
空间：4 房 3 厅 4 卫，全套房；一层长辈房（无障碍）；二层双套房；三层主卧大套房（书房 + 衣帽间 + 星空露台）；地下可做影音 / 健身 / 酒窖 / 保姆房，实得面积约 500㎡
总价：7500 万 - 9200 万
【3】350-369㎡合院（改善爆款，私密性强）
格局：地上 3 层 + 地下 2 层
庭院：约 80-90㎡（围合式，独立私密）
面宽：南向 8.1m，全卧室朝南，270° 采光
地下：挑高 5.2m，可隔两层，实得面积约 700㎡
空间：5 房 4 厅 5 卫；一层长辈房 + 茶室；二层双套房 + 家庭厅；三层总统套房（独立起居室 + 书房 + 超大露台）；地下全功能会所（影音 / 健身 / 酒窖 / 客房）
总价：1.2 亿 - 1.5 亿
【4】500㎡独栋（顶奢楼王，稀缺珍藏）
格局：地上 3 层 + 地下 2 层
庭院：约 100-120㎡（独立私院，前庭后院）
面宽：9-10m，四面采光，无任何遮挡
空间：6 房 5 厅 6 卫；三层总统套房（独立电梯厅 + 超大衣帽间 + 星空露台）；地下双层全功能空间（泳池 / 影音 / 健身 / 酒窖 / 客房）；私家电梯入户
总价：1.6 亿 - 1.8 亿
4.3 精装标准｜顶奢六大系统（无毛坯，招商 / 华发御用）
厨电：全套嘉格纳 Gaggenau（嵌入式冰箱 / 蒸箱 / 烤箱 / 洗碗机 / 烟灶）
卫浴：劳芬 Laufen洁具、当代 Dornbracht五金、天然奢石台面，智能马桶 + 独立浴缸
门窗：德国旭格系统门窗，双层中空夹胶玻璃，隔音 48dB+，防紫外线
墙地：意大利进口天然石材地面、北美黑胡桃实木饰面、手工艺术涂料
隐蔽：大金三恒（新风 / 中央空调 / 地暖）、全屋净水、多层防水、静音减震工艺
智能：全屋智能家居系统、智能安防、电动窗帘、私家电梯（合院 / 独栋标配）
五、客群与风控｜真实画像 + 全维度风险
5.1 客群画像（成交数据）
核心：静安 / 黄浦 / 虹口本土企业主、金融高管、实业家，追求内环低密 + 石库门文脉 + 极致私密 + 圈层纯粹
次要：外地高净值（江浙沪为主）、海外华人，看重苏河湾规划 + 资产保值 + 收藏价值 + 文脉稀缺
特征：总价敏感度低，重视地段稀缺性 + 历史文化 + 圈层纯粹性 + 居住私密性，自住为主，长期持有
5.2 核心价值逻辑
土地稀缺：静安内环 + 历史风貌保护区，1.44 容积率 + 222 席纯墅，无同类新增供应，孤品属性
产品稀缺：招商 “江河三里” 终章 + 石库门纯墅，上海内环绝无仅有，与弘安里形成双璧，不可复制
规划溢价：苏河湾世界级滨水区 + 一江一河战略，未来城市核心价值爆发点
持有属性：长期自住 + 资产保值 + 文化收藏，短期投机属性弱，抗跌性强
5.3 客观短板（不回避）
产权剩余 69 年：后期涉及续期流程（费用低，流程简单）
城市界面一般：周边老小区较多，短期拆迁周期长，界面更新慢
教育短板：缺乏顶级国际学校，不适合纯国际化教育需求家庭
持有成本高：物业费 + 大面积维护费 + 庭院养护费，年均支出大
流动性弱：顶豪总价高，二手交易周期长，适合长期持有
六、总评与置业建议
6.1 综合评级
地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★★｜居住舒适：★★★★☆
流通：★★☆☆☆｜自住适配：★★★★★｜资产保值：★★★★★
6.2 置业建议
优先入手：长期自住、偏爱石库门海派文化、看重内环低密稀缺与圈层纯粹的高净值家庭；持有 10 年以上资产保值 + 收藏需求；苏河湾 / 外滩 / 陆家嘴工作的高管 / 企业主
谨慎入手：3-5 年置换变现、刚需 / 普通改善、极度依赖国际学校或顶级商业配套的家庭
选房技巧：优先合院 / 独栋 / 大庭院户型，避开临路楼栋；地下挑高空间 + 庭院面积是核心溢价点；里弄内侧楼栋私密性更强，居住体验更佳
静安别墅于1932年建成，因地处静安寺路（今南京西路）而得名 [6] [9] [31]。
历史沿革
静安别墅所在地块原为潮州会馆基地，并有马厩，为英国人养马场所 [9] [31]。其投资建造者有不同记载，一说是浙江南浔富豪张静江于1926年投资建造 [5]，另一说是由开发商张潭如投资 [8-9]。建筑于1928年建造房屋，1932年竣工，因地处静安寺路（今南京西路）而得名 [31]。
上世纪三四十年代，诸多社会名流曾居住于此，蔡元培曾居住于静安别墅52号，于右任、孔祥熙等也曾寓居于此 [5] [9] [31]。1933年，民主人士盛丕华在静安别墅设立爱国团体“中社”。1939年3月8日，梅龙镇酒家在静安别墅南侧弄口开业 [7]。1942年，孔祥熙购得大部分静安别墅产业，并委托美商中国营业公司经租 [5] [9] [31]。
自上世纪后半叶起，静安别墅主要作为居民社区持续使用 [5]。2010年前后，静安别墅内出现“破墙开店”现象，聚集了包括咖啡馆、奶茶店等在内的众多无证商户。2011年，静安区政府明确表示“恢复历史建筑群原貌不动摇”，对无证无照经营户进行联合整治与取缔 [8] [26]。在社区功能演变的同时，居民生活仍在延续，例如1988年曾有裁缝学徒在此学艺，2012年也有外卖员在此配送订单 [5]。
为保护其历史风貌，静安区在2009年采用“以旧补旧”的方式对建筑进行修缮 [8]。2018年，静安区计划对静安别墅等历史保护保留建筑实施“一幢一档”建档管理 [21]。2024年，威海路700—724号静安别墅沿街面进行了风貌改造，重点复原历史风貌 [12] [25]。
静安别墅位于上海市静安区南京西路1025弄 [1] [5] [9] [11] [19] [28-31]，其北端出口连接南京西路，南端通往威海路 [19] [26] [28]。整个里弄采用行列式布局，总弄与支弄垂直交叉，内部通道宽敞 [19] [24] [28]。进入里弄大门，可见一条长长的弄堂，两旁是三层红砖楼房，砖墙瓦顶，装饰简洁 [19] [28]。
占地面积记载略有不同，主要有约2.25公顷、2.5公顷或三十八亩五分等说法 [5] [31]。建筑数量方面，楼栋总数约57栋，房屋总数约166户 [2]；现今保留了183幢房屋 [9] [11] [31-32]。
威海路700—724号为静安别墅的沿街面，建筑为二层新式里弄样式 [12] [25]。
静安别墅的建筑为三层红砖楼房，砖墙瓦顶，装饰简洁 [19]。外墙一律清水红砖，门框窗框采用西欧式风格。水泥阳台下巴洛克式涡卷纹牛腿上的纹饰和底楼窗框上部的拱券砖饰，透露出当年的流行风格 [11]。一楼每户带天井，保留有墙面浮雕、西式小阳台、黑色铸铁窗棂 [9] [32]。里弄宽敞，行列式布局，总弄和支弄垂直交叉 [19]。楼与楼之间宽敞的公共空间绿意葱茏 [9]。
威海路700-724号是静安别墅的沿街面，沿街建筑为二层的新式里弄建筑。近年来改造重点复原了其历史风貌，恢复了原建筑材质，并打磨了柱帽、柱脚等细节造型 [12] [25]。
上世纪三四十年代，诸多名门望族和社会名流曾居住于此，蔡元培曾居住于静安别墅52号，在此开始了他的革命工作和教育事业。于右任曾寓居于静安别墅，在此研究编辑《两陋木筒汇编》、《标准草书》等著作。孔祥熙更是于1942年购得大部分静安别墅产业，后委托美商中国营业公司经租 [5] [9] [31]。其他名流如郑小秋等也曾居住于此 [8] [31]。
民主人士盛丕华曾在静安别墅设立爱国团体“中社”，出版《新社会》半月刊，积极宣传抗日救亡。教育家陶行知曾多次在“中社”聚会并发表演讲 [7]。
开发与保护
静安别墅作为上海市优秀历史保护建筑群，其保护与开发遵循“保留原有建筑并改善居住功能”的模式 [22]。
2009年，静安区采用“以旧补旧”的方式，用同一年代的红砖修补墙面，进行保护性修缮 [8]。2010年，为保护静安别墅的历史风貌，原计划在南京西路附近实施的下穿道路工程未予实施 [20]。
2011年前后，针对静安别墅内出现的无证无照经营商户扰民问题，静安区政府明确表示不会走“田子坊”式的商业开发路线，并牵头多部门开展联合整治，坚决取缔无证经营，旨在恢复历史建筑群的居住功能和原有风貌 [8] [26]。
2018年，静安区计划对静安别墅等历史保护保留建筑实现“一幢一档”的精细化档案管理模式 [21]。2024年，对威海路沿街面（静安别墅沿街建筑）进行了风貌改造，重点复原了建筑的历史细节，如柱帽、柱脚的造型 [25]。
重要事件
1933年，民主人士盛丕华在静安别墅设立爱国团体“中社”，出版《新社会》半月刊，积极宣传抗日救亡。1939年3月8日，梅龙镇酒家在静安别墅南侧弄口开张，后成为进步人士的文艺沙龙 [7]。
2011年，静安区政府针对小区内无证无照经营商户开展联合整治，明确表示静安别墅不走“田子坊”商业化路线，旨在恢复历史建筑群原貌，还居民安宁 [8] [26]。
2013年，为加强管理，静安别墅小区大门加装电子锁，由保安巡逻，限制随意进出，仅在工作日特定时段对行人开放 [3]。
2020年6月，街道、物业、居委联合开展社区环境大整治，清理公共区域堆放物、整理无序停放的非机动车辆，并清运无主垃圾 [14]。
2024年，威海路700-724号（静安别墅沿街面）完成风貌改造，重点复原历史建筑细节，如柱帽、柱脚造型，并对空调外机等进行归纳处理 [12] [25]。
相关文化
静安别墅是体验海派文化与都市休闲生活的重要地标，作为上海城市文化漫步（City Walk）和“石库门弄堂风情游”的经典景点，它常被纳入游览线路，供游客领略新式里弄的建筑特色与历史风貌 [18] [23]。
自21世纪初以来，静安别墅内部曾自发形成了独特的文化商业氛围，陆续开设了众多特色小店、咖啡馆、画廊等，如Plum Gallery、2666图书馆、Chabrol咖啡馆等 [4]。其中，以波拉尼奥小说《2666》命名的“2666图书馆”曾举办小型文化活动 [27]。
其浓郁的老上海风情也吸引了影视作品来此取景，例如电影《色戒》就曾在静安别墅拍摄 [9]。
由于建筑本身为居住功能，商业活动引发了居民关于扰民、安全等问题的投诉，政府部门为保护历史风貌和居住环境，自2011年起对区域内的无证经营商户进行了持续整治，明确表示不会走“田子坊”式的商业化路线，旨在恢复其居住区的“静安”本质 [8] [26]。此后，商业氛围有所消退，但作为文化地标的吸引力依然存在，并有限度地融入了一些文化活动，如老洋房国际艺术展、郁金香花博会延伸展示等，让市民在尊重居民生活的前提下感受其文化魅力 [13] [16]。
时令景观
静安别墅作为历史文化风貌保护区，近年来成为举办各类临时性、季节性文化艺术活动的场所。 [5] [13] [15-18]
2022年，静安郁金香花博会首次将花展延伸至静安别墅，市民可在不惊扰居民的前提下，在充满海派风情的建筑肌理中赏花。 [16]2024年9月，静安别墅被纳入“海派弄堂博览，乐赏璀璨静安”弄堂风情游活动路线，成为市民和游客体验海派建筑文化的站点之一。 [17-18]
2025年4月，“城市美育日”活动中推出的“南西印迹”套色章，将静安别墅作为辖区内优秀历史建筑之一进行展示。 [15]2025年11月，静安别墅内举办了“老洋房国际艺术展”，邀请国际与海派艺术家以油画、摄影、装置等形式进行创作，将历史建筑与当代艺术融合，打造沉浸式观展体验。 [13]
交通信息
公交
可乘坐公交23路、112路至江宁路南京西路站下；或乘坐49路至威海路陕西北路站下 [2] [10-11]。
地铁
可乘坐地铁2号线、12号线、13号线至南京西路站下，步行约8分钟可达 [2] [29]。
旅游信息
迄今为止，静安别墅仍然是上海最大的新式里弄住宅群，属于2005年上海市人民政府批准的南京西路历史文化风貌保护区的保护级建筑和保护核心级区域，区域内除一幢建筑属于一般历史建筑外，其余均为历史优秀保护建筑。静安别墅可以说是上海民居中的一个缩影，具有一定的代表性。
上世纪30年代，蒋介石的老师张静江家族在上只角建造静安别墅，当时租金贵得离谱，要用金条来付，因此第一批居民大多是上海滩洋行里上班的高级白领们。如今，静安别墅是上海保存最大的新式里弄住宅群，183幢老式红砖房里住着900多户居民，产权房已经超过8万元/平米。
上世纪三四十年代，诸多名门望族和社会名流曾居住于此，蔡元培曾居住于静安别墅52号，在此开始了他的革命工作和教育事业。于右任曾寓居于静安别墅，在此研究编辑《两陋木筒汇编》、《标准草书》等著作。孔祥熙更是于1942年购得大部分静安别墅产业，后委托美商中国营业公司经租。
沪上最大的新式里弄住宅“静安别墅”和现存最大的石库门群落“张家花园”，即将旧貌换新颜。记者昨天了解到，静安别墅的两幢样板房本月底完成改造，外立面采用“以旧补旧”的全新方式，用同一年代的红砖来修补墙面，还以老建筑最原始的风貌，这种保护性的做法也受到了专家的肯定。
此外，借鉴好莱坞“星光大道”的做法，威海路文化传媒大道即将于下周起开始铺设160块Logo道砖，有关方面希望这条街的文化印记能够以一种别致的方式凸显出来。
采用“以旧补旧”方式改造
记者昨天在威海路西段看到，静安别墅极少数明显被岁月风化腐蚀的红墙砖正被凿下，施工单位将把大中里拆下来的同年代红砖切片再修补上去。据施工方介绍，静安别墅的原生态红砖墙，都已完成清洗和局部修补，并涂上了防水保护剂。改造方还特意比照从市档案馆找寻出的老照片，将别墅外墙上土黄色的方形墙面花饰恢复成原样。
不仅是外墙，静安别墅内的公用厨房和卫生间也正在进行整修。记者在一间已经整修完毕的公用厨房内看到，地面、墙砖和吊灯都已重新铺设安装。据悉，公用卫生间内年久破损的浴缸和水斗等设施也都将换成新的。
静安别墅建造于1932年，迄今为止仍是上海最大的新式里弄住宅群。纵然年华老去，但从此次整修来看，静安别墅的新颜仍将不失当年老上海的独特风韵和别样风情。在两幢样板房于本月底先期完成内外改造之后，11月将完成6幢，而全部26幢老房的修缮已完成。
上海最大的新式里弄住宅区“静安别墅”，规模宏大的石库门建筑
张家花园是沪上现存最大的石库门群落，此次修缮将以修复房屋外立面的青砖红瓦为主，已全部完成。原为上世纪二、三十年代号称“房地产巨子”的孙春生所有的太阳公寓，此次也将进行外立面的清洗和铁艺花饰的重新漆刷。
周边配套
交通出行
地铁
南京西路(地铁2号线)
公交：
南京西路石门一路(20; 37; 330; 921)
陕西北路南京西路(24; 41; 104; 128; 301; 304; 738区; 955)
南京西路陕西北路(20; 24; 37; 304; 330; 921)
石门一路南京西路(23; 24; 41; 301; 304; 935; 955)
陕西北路北京西路(24; 104; 206; 304)
威海路石门一路(23; 49; 935)
江宁路南京西路(23; 112; 935)
陕西北路(20; 37; 48; 127; 311; 330; 沪青盈专线; 沪青专线; 沪朱专线)
北京西路泰兴路(15; 21; 41; 112; 128; 301; 315; 927; 939; 955)
石门一路延安中路(24; 41; 104; 128; 301; 304)
生活配套
菜市场：
大沽路菜市场
铜仁路菜市场
巨鹿菜市场
便利店：
全家
全家南京西路店
超 市：
罗森(科技京城店)
环球超市
城市超市
家得利超市
医 院：
公惠医院
上海市中医医院门诊部
静安区中心医院
上海市化工职业病防治院
银 行：光大银行静安支行浦发银行静安支行农行南西支行交行渣打银行餐 厅：都可茶饮(四季坊店)甜蜜蜜(四季坊店)茶风暴(吴江路店)妯娌老鸭粉丝(北京西路店)俏江南(中信泰富店)
教学机构
幼儿园：延安中路幼儿园南阳实验幼儿园威海路幼儿园上海瑞一幼儿园小 学：上海市陈鹤琴小学西康路第三小学东部西康路第三小学西部上海市静安区威海路第三小学上外静安外国语小学中 学：时代中学上海市建承中学民立中学上海市爱国学校向明初级中学大 学：上海外国语大学留学中心上海第二工业大学陕西北路校区静安区静安老年大学同济大学附属七一中学上海大学高等技术学院学 区：延安中路幼儿园
娱乐活动
内部配套：儿童游乐场停车场
公 园：
西康公园
静安雕塑公园
广场公园春之园
运动健身：
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静安体育馆
悠庭保健会所
萨班羽毛球俱乐部
龙武功夫馆
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【静安里】
2026 年 6 月 2 日
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