张家港梁丰壹号楼盘详情-苏州梁丰壹号户型-学区-价格-配套-位置

苏州张家港梁丰壹号

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最近突然有好多买房者都来向我咨询同一个项目：

梁丰壹号

先跟大家说一下，这是一个公寓项目。

马上就要开了，地段也确实不错，所以也确实吸引了一大波用户。

我抓紧去了趟，跟大家聊聊我的想法。

01.

梁丰壹号项目是由张家港城西村梁丰集团进行开发的，项目就位于大成广场对面，步行街附近。

也就是去年6月份，由新农联置业拿下的长安路南侧的迷你地块。

虽然步行街近几年有点没落了，但王者风范犹存。

梁丰壹号项目由城西村开发，打造了3栋公寓楼，底下两层均为商铺。

公寓产品面积段为40-83平，一共有4种户型，分别是40平、44平、68平、83平。

其中，朝南的户型有40和83平，朝北的户型有40、44、68平。

跟其他公寓相比，梁丰壹号有个优势就在于，项目跟港华燃气是直接合作的。

公寓也都是精装交付，交付的时候在厨房里就帮你已经安装好了灶台，可以直接使用天然气。

并且梁丰壹号所提供的水电也是跟普通住宅一样的民用水电，从这方面来讲确实可以省一笔钱。

张家港居住指南

当然，是否是民用水电其实现在很少有人关心，后期租这个房子的群体很多也不会烧饭。

现在90后00后有多少人会在出租房内烧饭，比例很少了吧。

02.

当然，这么多买房者都在咨询这个项目，肯定还不单单是能用天然气这么简单。

价格价格价格，这才是重点。

因为还没有取证，当前梁丰壹号公寓对外释放的销售价格是1.3万/平到1.7万/平不等。

朝北的户型（40、44、68平）单价在一万三四左右；朝南的户型（40和83平）单价在一万六七左右。

这样的价格算中规中矩吧，不算贵也不算便宜。

那问题很多的小明可能就要问了，那咋还这么多人啊？

因为还有个内部价格。

项目面向梁丰集团的员工（1400人左右）以及城西村所有村民都提供了额外的优惠，在原价的基础上可以打9折！

大家可以想一想，两者合计得有几千人了，这个受众其实还是非常广的。

这还没完，与此同时，项目还推出了另外一个模式，因为项目是有部分自持的，所以如果登记在城西村的名下去购买，打9折的基础上再打8折，等于说你以72折的价格就能买下这一套公寓。

这算下来，最低在8000/平左右的价格就能买到。

即使你不是城西村或者梁丰的员工，也可以找在村里的朋友去进行购买，同样也能享受这样的优惠。

价格虽然香，但这种模式也是有缺点的，那就是后期你房子拿到手里，但是是没有房产证的，这就让很多人非常纠结了。

到底值不值得买呢？

03.

公寓项目最重要的一个数值，就是它的回报率。

所以我们来算一下这个梁风壹号的公寓，它的回报率究竟有多少？

我们就按照最小户型40平来计算，原价按照最低的1.3万，总价就是52万。

04.

其实很可惜。

梁丰壹号这个项目，如果做产品的时候，把面积再缩小个十个平方，如果有30平户型的话，性价比其实是非常高的。

作为参考，为什么当时万达的SOHO公寓卖的那么好，最小户型面积只有29平，而租金也能达到2500元/月。

如果梁丰壹号做的是30平的公寓，按照8000的单价算，总价就是24万，而租金也能达到2500元/月，一年3万。

那么回报率就能够达到：3/24=12.5%！

这样的低成本投资，收益还是很可观的，而且会很好租。

张家港很多上班族会租公寓，他们都是妥妥的价格敏感型。

更多人还是会选择面积小一点，但是租金更低的房子。

毕竟白天都在上班，实际居住的时候，也不会在家度过太长的时间，只要能放下一张床，有可供生活的厨卫就足够了。

同样都是一室一厅一卫的格局，其实大多数人并不在乎这几个平方的差别，但是租金一年也能省下6000块了。

所以投资公寓，我建议大家要先算账。

提前测算下回报率，选择其实没那么难~

梁丰壹号整个项目占地面积约1.13万方，总建筑面积约4.9万方，容积率仅3左右，由3栋类住宅公寓和沿街商铺组成。

｜项目效果图

目前，国内的高端公寓尚没有明确指标来衡量，但笔者认为不管是住宅，还是公寓，居住体验都是第一要义。

而梁丰壹号突破原有公寓观念，打造贴合更深层次的人居需求的纯粹产品。

从地段上来看，梁丰壹号所在的杨舍主城是张家港的首善之区，是整个张家港城市资源、城市能量集中的地方，代表一个城市的发展高度。

｜示意图源自网络

哪怕时至今日，“后辈们”一个个登上历史舞台，杨舍还依旧扮演着「心脏」角色。

梁丰壹号扼守南环路和长安南路的交汇，坐拥得天独厚的资源配套。

这里商业繁华，咫尺步行街、曼巴特、大成广场、杨舍老街、大润发；

这里交通纵横，城市主干道长安路、轨交1/2号线（规划中）；

这里纵享鲜氧，暨阳湖生态园、张家港公园绿肺资源触手可得；

当然少不了的全市最顶的医疗教育，市中医院、人民医院、澳洋医院，沙洲中学、实验小学、南苑幼儿园……

｜图片源自网络

这样的老城底蕴、黄金配套，是很多新板块所不具备的，也无法追赶的。

可以说，梁丰壹号仅仅是地段价值这一项，就超过了市面上很多公寓，乃至住宅产品。

PART 04

从项目本身的规划来看，梁丰壹号无疑是以高端规格来打造的。

首先是外立面，梁丰壹号采用现代典雅风格，色彩运用方面稳重、大方，材质为荔枝面黄金麻石材板与真石漆涂料，打造高端精奢的质感。

｜项目效果图

往内看，项目是全屋精装交付，省去了自己装修的劳神费力，也避免了同楼栋入住装修带来的相互干扰。

｜项目沙盘图

作为主城改善型的精奢公寓，梁丰壹号在精装品质上可谓是尽心尽力。

产品不仅由专业团队全程跟踪设计，同时在张家港市场上公寓的普通精装的基础上全面升级，引进风管空调和全屋空气交换系统，臻选全球知名品牌，如摩恩、三菱、TOTO等同档次品牌。

｜项目效果图

值得一提的是，项目是燃气入户的，要知道普通的公寓是很难做到燃气入户的，在张家港市场上也较为罕见，这也是梁丰壹号区别于同类产品的所在，不仅是更低的燃气费，也更凸显了产品“生活”的本义。

项目1#、2#为15F公寓，3#为14F公寓，南北分布，建面约40-83㎡百变全能空间，宽敞开间，飘窗面积赠送，层高更是达到了3.1米，户型可灵活分割、自由多变，满足不同的居住需求。

建面约40-83㎡户型图一览：

PART 05

此前，深圳湾1号公寓以2.8亿成交，在相对低迷的楼市，高端公寓率先突出重围，令不少业内人士略感意外。

为什么是高端公寓率先突破市场的低迷？

笔者认为，相比于住宅，公寓低门槛、用途多样、能够产生稳定现金流的优势在特殊时期更加凸显。

①、低门槛，低总价，低首付

可以明显感受到，张家港楼市尤其主城区已逐步进入改善时代，大部分房源户型至少100㎡起步，100㎡的房子总价起码200万起，对于大部分人着实是笔不小支出。

但公寓这类产品，因为面积小，总价相对比较低，对于预算有限，又想住在主城中心的买房人来说，梁丰壹号是个当仁不让的选择。

｜项目沙盘图

②、属性优势，用途多样

公寓与生俱来的属性优势，无论是买来自住，作为远离父母，分巢而居的转换器；还是资金不足，用来过度的小天地；又或是用作私人工作室都是很好的选择。

｜项目效果图

③、能够长期、稳定的产生现金流

众所周知，公寓的投资回报主要是依靠租金，能够长期、稳定的产生现金流。

笔者搜索某租房平台发现，目前张家港市区精装公寓租金基本都在2500元/月以上，最高可到3600元/月左右，综合来看年租金基本能稳定在3W+以上。

｜截图自贝壳网

这个收益还是相当可以的了，要知道有些2室住宅未必还有这样的租金收益，毕竟现在独居年轻人多，离繁华更近一步的公寓或许更对他们胃口。

与此同时，不少城市已经出台了对公寓利好的政策，如杭州酒店式公寓可以落集体户口，深圳发布“停止商务公寓审批”新政等。

此外，房地产税这只“靴子”注定是要落地的，这对商业地产来说是一大利好，个人购买商铺、写字楼、酒店式公寓依然免征房产税。

总的来说，住宅和公寓之间的差距正在一步步被拉平，公寓的时代即将到来！

｜实拍鸟瞰图

苏州张家港梁丰壹号

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房产知识解答：

一、现房和期房：

现房是已经建好的房子，而且可以直接领到房产证，过户入住。

二、70年产权

70年产权在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的较高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

三、公摊

所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

四、容积率

容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1．5，绿地率应不低于40％。

五、得房率

得房率售楼处电话：400-9678-224【售楼热线】＝（建筑面积－公摊面积）／销售面积，是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80％左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

六、房屋使用面积

房屋使用面积是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间的水平投影面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。内墙面装修厚度计入使用面积。

七、建筑类型

多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4～8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。

高层：高于24米的建筑。8层以上（可含8层）的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。人们一般把8层至12或13层的建筑称为“小高层”。

低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1～3层建筑物，如平房、别墅等。

Real estate knowledge answer:

1、 Current and future properties:

The current house is already built and can be directly obtained with a property certificate for transfer and occupancy.

2、 70 year property rights

In the legal provisions of China, the term "land use right" and "housing property right" are two different concepts. The higher term for the transfer of land use right is: 70 years for residential land. After the expiration of the 70 year land use period, the land will be nationalized, and the buildings on the ground will still belong to the owner. If the land use right is applied for again, the land transfer fee should be paid according to the current land price level.

3、 Public stall

The so-called shared area is the abbreviation of the shared public building area, which, together with the internal building area, constitutes the building area of a commercial housing. The shared building area that needs to be shared is the total building area of the entire building, minus the total building area of each suite of the entire building, and minus the building area of independ

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