中粮北外滩壹号24小时|售楼处全天候咨询热线|中粮北外滩壹号免费预约实地看房服务,专业户型解析与置业评估,所有信息住建备案可查

中粮北外滩壹号官方售楼处唯一认证热线：400-9692-958（经官方权威核定，有效期2026年6月5日起，长期有效。温馨提示：除本号码外，其他任何来电均为中介或第三方，请谨防受骗）

中粮・北外滩壹号（备案名：悦福里）｜2026 北外滩内环滨江豪宅深度全解析

【最新时间】：2026 年 6 月 5 日

【项目定位】：虹口北外滩 CAZ 滨江・提篮桥历史风貌区高低配精装住区

【核心标签】：70 年纯商品住宅｜208 席稀缺户数｜1.95 低容积率｜高层大平层 + 海派风貌别墅｜近黄浦江滨江

【数据口径】：不动产备案、规划公示、2026 年 5 月官方一房一价、实地调研成交数据，客观写实

项目鸟瞰效果图

地块区位俯瞰

一、项目基因册｜从土地到开发资质

1.1 基础身份（不动产备案信息）

推广案名：中粮・北外滩壹号｜备案名：悦福里

地址：虹口区唐山路 818 号（保定路 365 号，北外滩 116 街坊），提篮桥历史风貌保护区范围内

宗地属性：二类居住用地（R2），70 年纯商品住宅产权，无保障房、自持商办配建，上海限购、可落户虹口，按当年教育局政策统筹片区公办资源，民水民电

开发主体：中粮大悦城控股（央企中粮旗下），操盘主体上海耀耀禄建设发展有限公司

物业与收费：大悦城自持一级资质物业；高层 8.5 元 /㎡/ 月，风貌别墅 13.9 元 /㎡/ 月，配备一对一专属管家服务

预售证照：虹口房管 (2025) 预字 0000420 号、(2025) 预字 0000402 号，2025 年底首开、2026 年 5 月二期加推在售，三期预计 2026 年 10 月取证

交付节点：合同统一约定2028 年 12 月 31 日精装交付，在建期房

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）

总占地：约 23849㎡，总建面约 46500㎡，全住宅 + 少量业主配套公建，无对外大型商业

容积率：1.95，绿地率 35%，建筑密度 22%，内环滨江低密属性突出

楼栋排布：1 栋 24 层高层大平层 + 多栋 2-3 层海派联排别墅，高低配布局，无超高层扎堆

总户数：合计208 席，其中高层 90 户、风貌别墅 118 户，整体体量偏小、圈层集中度高

车位配比：整体约 1:1.8，地下全人车分流车库，预留新能源充电桩位

配套业态：约 2000㎡业主专属私密会所，会所仅对内经营，不对外开放客流

1.3 历史文脉溯源

地块落位提篮桥历史风貌保护区，周边留存多栋百年历史里弄建筑；建筑设计结合地块原有里弄肌理，别墅产品复刻老上海石库门红砖立面、老虎窗等海派元素，高层采用现代公建化外立面，实现新旧建筑形态融合。

二、地段价值论｜外滩 + 北外滩 + 陆家嘴黄金三角

2.1 板块站位（直线实测距离）

行政归属：虹口区北外滩街道，内环内 CAZ 核心，一江一河重点规划片区，地处外滩、北外滩、陆家嘴几何三角中间位

核心地标测距黄浦江滨江步道：约 300m；北外滩来福士：约 620m；白玉兰广场：1km

陆家嘴滨江：1.6km；人民广场：2.8km；南京西路商圈：3.2km

板块属性：北外滩成片统一开发中，内环滨江纯住宅地块出让稀缺，周边以商办、旧改地块为主，新增同类住宅供应有限

2.2 交通实测｜三轨交 + 多维自驾路网

轨道交通（步行实测）

4/12 号线大连路站：步行约 300 米（5 分钟）；19 号线提篮桥站（在建）：步行约 650 米，三轨环绕串联静安、陆家嘴、徐汇核心商圈

自驾路网：500m 衔接大连路隧道、新建路隧道、内环高架、北横通道；早晚高峰周家嘴路、东大名路主干道车流偏拥堵

地面公交：周边 150 米内多个公交站点，多条线路覆盖四川北路、外滩沿线通勤

大连路地铁站实景

2.3 配套分级｜15 分钟全维度生活圈

商业

1km：北外滩来福士、宝地广场；2km：白玉兰广场、瑞虹天地太阳宫；3km：南京东路、外滩源奢侈品商圈，高端商业配套成熟落地

教育

周边汇集霍山路小学、昆明学校、澄衷初级中学、继光高级中学等公办院校；无绑定确定性名校，落户后以当年虹口区教育局划片统筹入学为准

医疗

3km 内覆盖上海市第一人民医院、新华医院等多家三甲综合医疗机构，1km 内配套社区医院，就医资源充足

生态

北外滩滨江绿地、霍山公园步行可达，北侧临近和平公园，滨水 + 城市绿地双重生态资源

北外滩滨江绿地

三、建筑美学志｜海派风貌别墅 + 现代滨江大平层

3.1 建筑风格｜历史肌理结合现代工艺

高层形制：24 层公建化外立面，大面积 Low-E 落地中空玻璃，高区房源可眺望黄浦江与陆家嘴天际线；户型 2 梯 2 户，独立私梯前厅

别墅形制：地上 2-3 层 + 地下 2 层，手工红砖 + 天然石材外立面，标配石库门入户门头、老虎窗，户户私家庭院

层高标准：高层平层层高 3.3m；别墅地上 3.4~3.7m，地下挑高 5.7m，地下空间可合规改造夹层拓展使用面积

楼栋间距：高层与别墅组团间距约 150 米，别墅组团内楼间距 12~16m，内侧房源采光与私密性优于临路房源

3.2 景观体系｜双组团分级园林

格局：高层中央景观庭院 - 别墅里弄巷道 - 私家庭院三级结构，别墅产品户户配 35~90㎡私院，高层边户配观景阳台、顶层带露台

植被：保留地块原生成型乔木，搭配四季乔灌绿植，绿植围挡分隔别墅户间视线；社区人车完全分流，地面仅限人行活动

动线：机动车全部下地入库，地面园林步道串联各个组团，老人孩童活动安全性高

3.3 社区私享配套

2000㎡专属业主会所，配置恒温泳池、私宴厨房、红酒储藏室、全配健身房、亲子活动室；八重安防：周界红外预警、全域 4K 监控、入户人脸识别、户内智能安防、24h 定点巡逻、地下车库分区门禁、指纹入户锁、电子巡更系统。

四、产品空间学｜地上地下全维度解析（2026.5 在售行情）

4.1 价格体系（官方备案 + 实际成交）

备案均价参考：整体备案均价 143868 元 /㎡；高层低区单价约 11.7 万 /㎡，江景高区最高约 16.6 万 /㎡；别墅均价 17~21 万 /㎡（庭院大小、楼栋位置、景观视野影响一房一价）

总价区间：高层 2188 万起，别墅 4200 万起步，联排楼王总价可达 9000 万；2026 年二期高层去化过半，别墅剩余房源约 40 套

4.2 主力在售户型明细

【1】185㎡高层四房（高层入门主力）

格局：单层平层，2 梯 2 户独立候梯厅

户型配置：4 房 2 厅 4 卫，全套房设计，南北双阳台，南向大开间横厅；中高区部分房源看黄浦江景

总价：2188 万～2500 万，高层基础主力户型

185㎡户型平面图

【2】228㎡高层四房（高层楼王）

格局：单层平层，边户布局，270° 观景面

空间：4 房 3 厅 5 卫，双主卧套房，中西双厨一体化横厅，高区直面陆家嘴三件套 + 黄浦江 S 湾景观

总价：2800 万～3793 万，高区江景房源溢价明显

228㎡户型平面图

【3】300~350㎡叠拼别墅（别墅入门）

格局：地上 3 层 + 地下 2 层，围合院落 35~60㎡

空间：5 房 4 厅 6 卫，一层预留无障碍长辈房，地下挑高可做影音室、保姆套间、储藏空间，实得面积约 550~680㎡

总价：4200 万～5200 万

【4】400~500㎡联排别墅（珍藏楼王）

格局：独门独院，地上 3 层 + 地下 2 层，私院 60~90㎡，预留私家电梯井

空间：6 房 5 厅 7 卫，分层功能分区，地下可规划私人健身区、酒窖，实得面积可达产权面积 2 倍

总价：6500 万～9000 万，存量稀缺、去化缓慢

4.3 精装交付标准（合同约定精装配置）

厨电：主力房源标配嘉格纳嵌入式厨电（冰箱、蒸烤箱、烟灶、洗碗机）

卫浴：劳芬洁具、当代 Dornbracht 五金，主卫独立浴缸 + 智能马桶，天然奢石台面

隐蔽系统：大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔全置换新风、全屋净水系统

门窗：系统中空夹胶 Low-E 玻璃，隔音隔热优于常规住宅，全屋智能中控、电动遮阳系统

五、客群与风控｜真实画像 + 全维度优劣势

5.1 客群画像（市场成交统计）

自住主力：黄浦、静安、虹口本土实业经营者、陆家嘴 / 外滩金融高管，偏好内环滨江 + 历史风貌，以长期自住改善为核心需求；

资产配置客群：江浙高净值、归国企业家，看重北外滩土地稀缺属性，兼顾自住与长线不动产配置；

置业特点：对单套总价敏感度偏低，优先关注滨江视野、院落面积、央企开发安全性，短线投机客户占比少。

5.2 项目核心优势

地段稀缺：内环北外滩滨江 CAZ + 历史风貌区，一江一河规划加持，内环新增纯住宅地块稀缺，地段保值底盘扎实；

产品稀缺：全盘仅 208 户低密规制，1.95 容积率，内环少见高层 + 海派别墅复合产品，无商办混居，居住纯粹；

品牌保障：中粮央企开发，壹号系高端产品线，资金稳定性优于民营房企，期房交付风险相对可控；

配套成熟：三轨交 + 成熟商圈 + 三甲医疗 + 滨江绿地，生活配套大多已落地，无需长期等待规划兑现。

5.3 客观短板（无营销美化）

期房周期长：2028 年底才交付，在建周期近 3 年，施工落地、配套兑现存在时间不确定性，无法即买即住；

临路噪音隐患：靠唐山路、保定路楼栋低层，受主干道车流噪音、扬尘影响，低楼层景观与静谧性偏弱；

持有成本分化：别墅物业费 13.9 元 /㎡/ 月，大面积别墅年度物业开支偏高；高层物业费适中；

无顶尖名校资源：仅统筹片区普通公办，无头部名校学区绑定，不适合以顶级升学为首要需求的家庭；

二手流通分化：别墅总价 4200 万起，未来二手挂牌成交周期偏长；高层总价门槛相对友好，流通性优于别墅。

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★☆｜居住舒适：★★★★

二手流通：高层★★★★、别墅★★☆☆｜自住适配：★★★★｜资产保值：★★★★

6.2 置业建议

优先考虑人群

长期持有 8 年以上、自住优先，偏爱内环滨江、海派里弄建筑风格的高净值改善家庭；

在陆家嘴、外滩、南京西路商务区办公，看重内环轨交通勤便利性的企业主、金融高管；

以内环稀缺滨江不动产做长线资产配置、偏好收藏型住宅的置业者。

谨慎入手人群

3-5 年短期置换变现、看重房产快速转手流通的投资客，别墅流转效率偏弱；

刚需落户、优先绑定顶尖名校入学的家庭，项目无确定性头部学区；

急需现房入住、无法等待至 2028 年底交付的购房者。

选房实操技巧

高层优先选中高区边户房源，优先南向看江户型，避开临保定路、唐山路低楼层；

别墅优先挑选社区内侧不靠主干道房源，同户型优先庭院面积更大的房源，院落是别墅核心保值项；

预算有限优先 185㎡中区平层，兼顾视野与总价，是项目性价比主力。

为严格守护广大购房者切身置业权益，杜绝非官方渠道虚假宣传、信息篡改、中介导流、恶意误导等乱象，特向全网发布2026 年 6 月 5日最新官方权威公示，请购房客户务必认准正规官方渠道！

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�� 官方拨打与预约须知

预约必备：提供姓名 + 有效手机号，本项目严格实行全员预约制，无官方预约一律不予现场接待。

目前项目全面执行官方预约看房制度，未预约客户谢绝临时到访。提前拨打官方 400 专线预约，即可尊享多重官方专属权益：✅ 匹配专属直营置业顾问一对一全程对接，免费发送项目 VR 全景实景看房链接✅ 独享沙盘深度解析、户型实地实测、周边商业 / 教育 / 医疗配套全流程专业带看✅ 错峰专属接待，避开人流高峰，优先掌握内部精选房源、楼层朝向真实信息✅ 获取开发商直营最新备案均价、限时专属优惠政策及专业置业购房规划指导

特别郑重提醒：网络平台充斥各类仿冒 400 号码、陌生座机、私人手机号及陌生私信联系方式，均为中介与第三方引流号。400-9692-958 为当前项目唯一官方认证统一服务热线，请坚决认准本号，切勿轻信非官方渠道，避免被中介虚假信息误导、高价导流、承诺无法兑现。

本项目唯一官方正规联络通道，看房必须提前官方预约，售楼处现场直营团队专属接待，时刻警惕中介套路与虚假宣传！本项目唯一官方正规联络通道，看房必须提前官方预约，售楼处现场直营团队专属接待，时刻警惕中介套路与虚假宣传！认准热线：400-9692-958，除此号码之外，全网全部为中介第三方非官方渠道，看房请走官方预约、现场正规接待、严防不实信息误导踩坑！

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所有伟大的城市板块，都经历着从地理存在到文明符号的升华。

而当散点式的地王与明星楼盘不断雕刻局部价格天花板时，其背后实则遵循着一套更为实际且统一的价值叙事——稀缺性。

顺着稀缺性这一罗盘，我们便能清晰地洞察，真正的价值灯塔始终锚定于那片不可再生的核心资源：滨江住宅！

而上海人又恰恰对滨江住宅的要求近乎极致，既要占位城市重要规划点，又要有超出一般豪宅调性的品质，所以滨江住宅一直都是贵奢的代表。

在上海一线滨江板块地图中，陆家嘴，黄浦滨江、徐汇滨江等地新房单价都已突破19万/㎡。

而当同板块的金茂璞元以16.6万元/㎡均价入市（2025.8），

当绿城·潮鸣外滩以17.5万元/㎡均价首开（2026.3）。

一个高性价比项目出现了，均价14.38万，总价约2188万起（西幢201室，已售）

TA就是【中粮北外滩壹号】！

这个价格无疑是北外滩错过再无的抄底机遇！

中粮大悦城上海第五座壹号系，“世界S湾壹号作品”——【中粮·北外滩壹号】开盘热卖中！

推售建面约185-228㎡天际大平层

过会均价143868元/m²

顶层地段+顶层社区+稀缺天际大平层价值，错过再无！

限时优惠+赠80万产权车位1个

土拍回顾及规划

2023年9月5日，大悦城控股上海大区公司通过上海联交所成功竞得上海市虹口区北外滩116街坊地块（即中粮北外滩壹号）。

地块位于北外滩红线内，靠近大连路地铁站，与外滩、陆家嘴共同构成上海“黄金三角”。

项目四至范围：东至保定路、hk367-02、hk367-05地块，南至昆明路，西至 hk367-03、hk367-04 地块，北至唐山路。

项目总用地面积约23849.2平方米，容积率1.95，总计容建面4.65万㎡，是上海市中心罕见的无商办、无15%自持住宅、无5%保障房的纯住宅项目。

整体由一栋24F高层住宅和风貌别墅组成。高层共90套、产品面积段约185-228m²，风貌别墅共118套，产品面积段约130-350m²，其中主力建面约203-205-230m²（占比约83%）

建筑立面，高层主体以仿红砖陶板+古铜色铝板+白色石材+玻璃幕墙的高标准结合，来完成建筑的美学表达。

风貌别墅则复刻海派石库门的韵味，但不同于大多数风貌别墅的格栅小花窗设计，「中粮·北外滩壹号」大幅增加窗墙比，赋予相对沉闷里的里弄建筑，更通透、更明亮的特质！

公区方面，从归家社区大堂、大堂序厅、以及入户单元大堂一路看过来，体现出一套脉络完整，层层递进的海派顶奢设计语言。

虽然项目仅有208户，仍然通过深挖三层，满配了高达约1800㎡的私享顶奢会所。按户均占有会所资源计来算，这在当今顶豪圈是顶尖的水平。

会所由全球顶奢酒店设计领域的标杆——CCD香港郑中设计事务所执笔。目前看到的效果图，体现出一股醇正的老钱世家风，设计品位远超市场同类豪宅。

社交宴会区内，私宴、茶室与专属酒吧一应俱全，满足业主商务应酬到亲友小聚的各种场景需求。

瑜伽健身区，大幅落地窗引入自然光线，天花的格栅造型，地面的复古拼花木地板，都透出浓厚的海派风情。

恒温泳池更是融入超级垂直花园庭院体系，直接在泳池中做出美轮美奂的景观。

雅集共聚区内，除了常规的阅读，棋牌等功能外，甚至设有一个舞蹈录音室，配置之高，沪上少见。

因为这是中粮大悦城的壹号系，珠玉在前，小编完全不担心会所未来兑现的效果，甚至已经很期待看到未来会所开放展示的那一刻。

景观方面，设计了「八大主题场景」，从百年梧桐下的静谧巷道，到充满未来感的艺术庭院，共同构成一个鲜活立体的生活剧场。

户型图赏鉴

185㎡四房奢阔大宅

准1梯1户设计，私享电梯厅独立入户，经典飞机户型，三开间朝南，南北通透，动静分区，通风采光俱佳。

独立玄关做足私密性和仪式感；LDKB一体化设计的客餐厅面积达到约55㎡，方正大气。

主卧套房尺度豪奢，可供业主配置步入式衣帽间，卫生间做到双台盆+大浴缸+独立淋浴的顶配，尊崇感十足！

228㎡四房天际大宅

准1梯1户设计，私享电梯厅独立入户，户型尺度进一步升级，当今顶豪新盘中极为稀缺的四开间朝南。

边厅面积超过50㎡，给一家人提供了阔绰的交流空间；约270°环幕景观设计，带来极好的采光，并且高区可以直面陆家嘴城市天际线+黄浦江景观，视野相当震撼！

主卧大套房设计带超大主卫和衣帽间，面积约50㎡，尺度感与市面上近300㎡的顶豪拉平。

室内设计由中国现代室内设计领域的领军人物——梁志天亲自打造。

在材质选用上，延续了壹号系的高端标准，大量运用奢石、高难度弧形工艺以及国内外顶尖品牌。

如宝格丽大理石打造的西厨岛台、铂浪高的净水三合一水龙头和一体式大水槽、霍尼韦尔的前置过滤器、全屋软水以及末端净水器系统、来自意大利法罗力燃气热水器、德国唯宝卫浴、当代龙头及花洒......还有全屋华为智能家居系统配置。这一套组合，是真正意义上的顶豪序列配置！

生活配套

交通方面：项目周围环绕三条地铁，步行约360米到4、12号线大连路站，步行约560米到12、19号线（在建）提篮桥站。

地铁出行到人广和陆家嘴都只需要4站。未来，随着在建的南北大动脉19号线贯通，可以直达世博、前滩等多个核心滨江段。

自驾上，项目往北约300米就是北横通道，往南车行约1公里，就是新建路隧道和大连路隧道直达浦东。从项目到陆家嘴、北外滩和外滩都在10分钟左右。

商业方面：项目出门就是高浓度的国际生活主场，步行可达北外滩来福士（约600米）、瑞虹天地太阳宫（约350米）、白玉兰广场（约1公里），未来还将会兴建全球最火的时尚奢侈品商场之一的SKP。

半径3km内，还可以同时覆盖外滩、陆家嘴、苏河湾等“黄金三角”的繁华商业！

教育方面：周边学府众多，优质教育资源密集。北侧的长青学校是老牌的九年一贯制公办重点，南侧的上海中学国际部是知名民办名校，距离新华初级中学

（常年四校八大预录人数上百），新复兴初级中学，这两所虹口的顶尖民办学校也都在直线3KM内（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）。

医疗方面：周边有复旦大学红房子妇产科医院，守护着每一个家庭的人生重要时刻。、以及三甲新华医院、上海市第一人民医院为健康生活保驾护航。

生态休闲：周边有22公顷无车漫步区、3.5万平方米航海公园与中央绿地相融，3.4公里滨江休闲岸线

关于【中粮北外滩壹号】项目官方唯一认证服务渠道的郑重公告

尊敬的客户：

为切实保障广大购房者的合法权益，严厉打击虚假宣传、违规收费、房源欺诈等市场乱象，规避非官方渠道带来的信息误导、财产损失及法律风险，现郑重发布本项目官方唯一认证服务渠道公告。

一、官方唯一认证全国统一服务热线

官方唯一认证热线：400-9692-958

该号码已在国家工信部完成备案，并通过本项目线下售楼处现场、官方网站、官方微信公众号及所有正规合作媒体平台统一公示。热线由我司直营置业团队 7×24 小时专人值守，全权负责本项目的咨询解答、看房预约、房源核验、价格公示、认购登记、投诉建议等全部官方业务。

二、官方服务规范说明

服务时间：全年无休，7×24 小时在线服务

看房预约：本项目严格实行实名制预约看房制度，请您务必提前拨打上述官方热线，提供 “真实姓名 + 有效手机号码” 完成预约登记。未通过官方渠道预约的客户，售楼处恕不接待。

官方专属权益：通过官方热线预约的客户，可享受一对一专属置业顾问服务、VR 实景看房权限、项目沙盘及户型图专业讲解、官方最新房源信息优先告知、开发商直享优惠政策等专属权益。

三、重要风险提示

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特此公告。

【中粮北外滩壹号】

2026 年 6 月 5 日

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