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【基本情况】

开发商：保利苏通实业发展有限公司

规划户数：264户

总建面积：约6.27万方

容积率：约2.0

绿地率：约35%

产品类型：6栋17F小高层

户型面积：建面约147㎡、165㎡

交付标准：品牌装修交付

物业服务：保利物业

项目地址：工业园区·葑亭大道与方湾街交汇处

接待中心地址：工业园区·保利天汇营销中心

品牌篇

央企保利地产行业领导品牌

『中国保利集团有限公司』

中国保利集团有限公司，系国务院国有资产监督管理委管理的大型中央企业。

『保利发展控股集团股份有限公司(SH600048)』

成立于1992年，是中国保利集团控股的大型上市公司。

自2017年首次进入苏州，累计开发逾20个标杆项目，为2万余业主提供美好生活场景。

2022年《福布斯》世界排名第190位

全国央企地产排名TOP1

区位篇

金鸡湖CBD引擎式增长极

『金鸡湖CBD核心执掌园区发展红利』

地处金鸡湖商务区核心，阳澄南岸创新城规划落地一年，依托“总部基地+TOD枢纽”发展模式，打造园区超强高质量增长极。项目地处阳澄南岸创新城，执掌园区快速兑现的发展红利。

『300亿总部俱乐部自贸区超级地标群』

阳澄银座总投资高达约300亿，规划60余栋企业总部大厦，包括苏州自贸商务中心（预计2025年竣工）、新加坡中心（预计2024年年底竣工）等地标建筑，目前相继迎来恒泰、中欧校友总会大厦以及100余家企业入驻，未来将会带来约6亿元的年税收。

配套篇

『CBD黄金3公里顶豪生活圈』

约3KM坐拥金鸡湖CBD精华配套，约500M星湖街，约1.5KM可达园区站“十字型”城际铁路枢纽、地铁及跨城轨交的TOD。

5轨交汇

3号线方湾街站上盖，与5号线、8号线（在建）、11号线、12号线（规划）交汇，便捷通达全城

核心商圈

近揽圆融时代广场、国金中心、诚品、久光、龙湖星湖天街等繁华场

产品篇

『保利TOP产品序列第四座天字系迭新作品』

作为保利发展的最高端产品序列，保利天字系仅择址一二线城市核心地段，所到之处必是高端豪宅。保利·天汇丨星湖，既是保利发展控股在苏州第四座“天字系”迭新作品，又是致敬园区的至高标准之作。

『臻藏264席纯粹改善大户』

围绕领域私享、美学精奢、自然自在、居所定制等四大主张进行产品迭新，规划6幢17F纯粹小高层，谨献264席稀缺大宅，建面约147㎡/165㎡四房起步改善大户，每一席皆为臻贵资产，补全了金鸡湖CBD高端人居的封面拼图。

——高品质精奢生活要义

『都会美学地标通透光感建筑』

采用油画框式建筑立面，通过大面积金属漆一体板与铝板、臻贵石材完美结合，为时代人物呈阅历久弥新的高级质感。

——自然自在的舒适日常

『都市纯粹臻境私享雅致美学』

升级打造人文与自然交融的纯粹诗意社区，涵盖岛屿花园、童梦乐园以及森氧悦动、浮光客厅等疗愈社交空间，静享繁华之中的奢雅生活。

——繁华世界的私享领域

『礼序归家园景尊崇显赫礼待』

星级礼仪入口，地上地下双精装大堂等五重礼遇，五大场景动线互不干扰，开启纯粹社区居住体验。

『三大主题架空层私享高级品位』

涵盖社交会客、阅读学习、康养健身等功能空间，不断延伸家的边界，私享一方自在领域。

——一体化的定制居所

『一线品牌臻装勾勒国际人居质感』

甄选日立中央空调、中科睿赛新风系统、方太智能感应油烟机与燃气灶、唯宝洁具、高仪龙头和花洒、摩恩五金等，引入滨特尔前置过滤器以及末端净水机，同步世界的优雅生活日常。

『健康智慧空间舒享智能生活哲学』

智能家居点位预留、千兆六类网线、可视对讲系统，细节处隐藏人性化的智慧哲学，时刻传递美好生活的温度。

物业篇

『保利物业央企物管龙头』

保利物业服务股份有限公司（06049.HK），曾服务于北京冬奥会、博鳌亚洲论坛、三亚财经国际论坛、夏季达沃斯论坛、第七届世界军运会、第十四届全运会等大型论坛、国际赛事，已成为物业行业规模和品质的领军者及标杆示范企业。涵盖城市地标写字楼、政府公建、城镇景区、特色小镇、高等院校和医院等多种业态。

2023中国物业百强企业央企TOP1

户型篇

豪奢四房起步纯粹改善大户

『天朗·建筑面积约147㎡·四房两厅两卫』

【双重入户】

电梯前室搭配入户玄关，举步尽显奢雅归家门仪

【超大开间】

约12.3m南向三开间，用满屋阳光疗愈身心

【奢适四房】

卧室全飘窗设计，分离式布局，自留一方静谧

【宽幅双厅】

通透空间，扩容多元场景，铺陈人生的从容

【全明双卫】

干湿分离，兼顾主客需求，创造精致有序之美

『天逸·建筑面积约165㎡·四房两厅三卫』

【私享入户】

独立电梯、私密玄关双重过渡，安静抵达内心宁谧

【中西双厨】

全景通透格局，料理宽厅平层里的双重盛宴

【奢尺通厅】

LDKG一体化，场景化交互动线，让世界洄游于心

【极致面宽】

约15.2m南向四开间，以极目视野写意从容日常

【超配三卫】

独立三重卫浴空间，从容找回生活的秩序感

【星级双卧】

步入式衣帽间，以自由意志对话自我

苏州保利天汇星湖

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房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。