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参观指引

项目地址：上海市杨浦区平凉路街道丹阳路106号

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保利·外滩曜，不仅是一处居所，更是一份关于安心与品质的承诺。 欢迎拨打 4008622050，开启您的专属看房之旅。

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保利·外滩曜拿地之初便目标明确——不惜代价拿下杨浦滨江核心区地块，投入“外滩系”旗舰资源，打造内环低密产品标杆-。与保利·外滩启的“小体量、高周转”打法完全不同，外滩曜产品线更完整、户型尺度更大、在社区打造层面标准也更高。但“地王”身份是一枚硬币的两面，这既让它有足够的自信给出“王牌”级产品力，也让它在定价、去化和后续服务兑现上面临更大的考验。

区域优势与未来规划：CAZ核心腹地，兑现“无需等待”

① 区位优势：杨浦滨江CAZ的“C位”担当

项目位于杨浦内环CAZ核心，更准确地说是内环内的平凉路街道，东至怀德路、西至许昌路、北至济宁路-。它和北外滩、陆家嘴共同构成浦江的“黄金三角”，直线距离黄浦江岸线仅约500米，步行10分钟内即可走上滨江步道，享受高品质的滨江休闲慢行空间-。

对于看重滨江资源的高端改善买家而言，步行可达滨江是一个非常重要的加分项——滨水生活不属于“规划蓝图”，而是交付即享的实景资源。

② 未来开发：产业落地进入“密度提升期”

杨浦滨江正在从蓝图走向现实。目前，片区内的美团、Bilibili总部已陆续进入投用阶段，超350家头部科技企业相继落地，随着产业集中度和人才密度的持续提升，片区的高端居住需求正进入集中释放期，为中长线的资产稳健性提供了产业支撑。

值得一提的是，杨浦区2026年已将该项目列入重大工程清单-。“政府站台”意味着道路、管线、市政绿化和公共配套等的优先级会更高，交付期的周边界面改善空间也更大。

但需要特别提醒：杨浦滨江的整体城市风貌仍有较大改善空间，周边部分老旧小区及次新动迁房仍然存在，城市界面的全面完成仍需一定年限-。这一点上与“一出生即顶配”的前滩或大虹桥核心区有本质不同。

保利外滩曜所在的内环滨江，占据世界客厅段核心席位，左手北外滩、右手杨浦滨江、对望陆家嘴，这是保利外滩曜难以复制的区位优势。 并且在 上海2035规划中，“中央活动区（CAZ）”是城市功能的最高等级。徐汇滨江7个组团里，只有3个属于CAZ，而杨浦滨江的内环部分，实现了罕见的“全域CAZ覆盖” 。这意味着杨浦滨江已经迈入“滨江4.0时代”，此后，这里不再是单纯的“居住+休闲”，而是以科创产业引领城市发展，形成“产业+人文+居住”的闭环。 对于塔尖高端改善资产而言，土地势能与能级越高，资产的未来便越发稳固。

更值得关注的是，项目坐拥双地铁 +城市快速路立体交通体系：直线距离地铁18号线平凉路站约150米，步行可达12号线与18号线换乘站江浦公园站，7站直达陆家嘴、9站抵达南京东路。教育、医疗、商业配套同样密集：周边新华医院等三甲医院环伺，杨浦小学分校、市东实验学校等优质学府近在咫尺，百联滨江购物中心、北外滩来福士等商业地标快速通达。

价值跳涨，内环正在重新定义

随着板块规划的兑现与城市地位的提升，内环正与全市拉开身位。

从近三年上海成交数据看，中外环以及外环外成交价格基本保持稳定，内中环稳步上涨，唯独内环内呈现跳涨态势。数据显示，内环内新房成交均价从 2023年约11.9万/㎡跳涨到2025年约16.23万/㎡，三年涨幅达到36%。

由此可见，无论市场如何波动， 内环始终是资产的 “压舱石”。这也是外滩曜开盘即热销的原因之一

产品为王，内环滨江的生活革新

如果说地段决定了豪宅的底线，那么产品力则决定了豪宅的上限。

在中国顶豪市场上，保利发展已经占据绝对的话语权和引领性。 2025年，全国15万+/m²的百亿顶豪仅5座，保利发展一家就独占2席（广州保利玥玺湾销售142.7亿&上海保利世博天悦销售107.5亿）。

带着豪宅独有的方法论，在 25年6月，保利发展历经95轮激烈竞价，从6家实力房企中成功突围， 就是为给高净值客群拿下不可复制的土地，并为其量身定制独一无二的产品。

因此， 保利 ·外滩曜联袂四大设计天团 ，以一脉外滩的新古典主义美学为载体，带来建面约 115㎡-139㎡高层、建面约165㎡奢适洋房、建面约195-205㎡花园别墅等大面宽产品，以同语低密圈层的姿态，为上海献上一座兼具文化底蕴与舒适体验的高端居住社区

高层与洋房承袭外滩经典建筑的 “横纵三段式” 结构，由下至上的力量感，树立起极具辨识度的优雅姿态。别墅则甄取华盛里石库门的过街楼、老虎窗、立面腰线等元素，以大面积石材与金属细节点缀，实现历史符号的当代奢华表达。

园林汲取全球顶奢酒店花园灵感，融贯上海在地的文化肌理，以 “一庭一廊、两巷三园、十境共生”的叙事格局，铺陈出一幅可漫步、可沉浸的永续画卷。

户型与精装：“空间魔术师”的极致演绎

保利·外滩曜最硬核的产品亮点，就藏在下面这张表里。

① 户型全景图：精准卡位，户户南北通透

项目主力户型均为三开间朝南设计，且全系标配“独立电梯厅”。

户型层面的核心竞争力是实得率。以115㎡户型为例，全屋飘窗全赠送、阳台半赠送，叠加约6–7.5㎡不计入产权但归业主独享的独立电梯厅后，实际使用率约93%，相当于同等建筑面积下比传统竞品多了约12㎡的可使用空间-。

⚠️ 重要提醒：虽然这些赠送面积为业主带来了显著实惠，也让外滩曜在户型PK中获得了明显优势，但公摊和全赠送空间的后期维护与物业归属、物业服务标准等细则，必须在签约前与销售确认清楚并写入合同。

② 精装标准：不是“品牌堆砌”，而是一套“居住系统”

保利·外滩曜的精装并没有采用最直白的“大牌堆砌”路线，而是把精装逻辑转向对品质、舒适度和未来能耗的高度控制。据开发商对外沟通口径，外滩曜在精装上推动的是一次从“标准化精装”到“定制级居住系统”的迭代：厨房与卫浴精选国内外一线品牌（品牌细节为内部保密，以最终交付清单为准），真正把装标的竞争力投向了一套全屋的舒适系统和隐形细节。

不仅如此，保利在“看不见的地方”也做到了近乎不计成本的投入——公区地面选材、防水排潮体系、墙体保温层厚度等内部品控参数，均高于普通高端住宅标准-。从这个意义而言，它的精装思路是“重系统、轻炫耀”：把顶豪服务日常化，而非让装修单成为一张“奢侈品清单”。

户型鉴赏：

项目介绍：

「外滩双翼 3.5公里黄金岸线」

以外白渡桥为源点，项目所处的东外滩，与衡复街区形成镜像发展。一边是百年经典的历史沉淀，一边是科创未来的时代赋能，共同筑起上海面向世界的恒贵门户界面。

「中国在此出发 世界从此抵达」

秦皇岛码头， “中国在此出发、世界从此抵达” ：周恩来等伟人于此登船，走向世界；爱因斯坦等巨匠于此登陆，走进中国。百年间，世界的目光从未离开，为上海著写永恒华章。

「滨江4.0 执掌未来澎湃势能」

2025年《黄浦江沿岸专项规划》将杨浦滨江南段与外滩、陆家嘴、北外滩并列，共筑世界会客厅，“百年大计·世纪经典”的定位，成为“一江一河”战略中的最高能级段落。

「东外滩 引领滨江迈入科创时代」

“世界客厅”肩负“国际金融商贸核心功能承载区”的使命。而东外滩杨浦滨江与陆家嘴的金融、外滩的文化、北外滩的航运形成互补，以科创为核，成就中芯城区大规模整体开发区域。

「领驻潮前 千亿级世界科创中心 」

约364万方商办建筑规模，约3倍于西岸金融城。汇聚哔哩哔哩、美团、抖音等科创头部产业，以及中节能、中交、星空华文等领军总部集群，总市值超4万亿。

「3大科创极核 鼎立黄金三角」

外滩-陆家嘴-杨浦滨江的“黄金三角”功能核心区，成就外滩集聚带上崭新封面，而杨浦滨江，更是以科创为导向的城市有机更新的世界级滨水区，“千亿级世界科创中心”之外，更有3大极核共耀，助力杨浦滨江成上海的新经济中心。

·世界文教之核

◎10所核心高校、150余家科研院所、7家国家级大学科技园

◎复旦、同济双巨头引领硬核高校矩阵

◎上海中心城区密度最高、学科范围最广、科学实力最强的高等教育集聚地

·大连路头部企业聚地

◎定位世界500强、总部基地

◎入驻西门子、大陆集团、李尔亚太等企业近1700家

·长阳创谷科创高地

◎聚焦人工智能、大数据、绿色能源等前沿赛道，将成为上海中心城区科创高地

◎得物、福特汽车、同济数字研究院等企业

◎百度创新中心、埃森哲AI实验室、赢彻科技等人工智能企业

◎智能云科、爱驰汽车等绿色能源企业

「城芯臻藏的风貌禀赋」

新人本主义 ：项目全系标配全屋飘窗 +类一梯一户电梯厅。115㎡户型赠送面积约11㎡，实得率约93%；139㎡户型赠送约13.4㎡，实得率高达95%。139㎡户型更采用约5.2米奢阔横厅、LDKB一体化设计，边套主卧与书房双270°环幕视野，将中央风貌区尽收眼底。

新奢配主义 ：在看不见的隐蔽工程里，项目引入科技住宅的 “五衡科技系统”，从多维度构建健康居住环境。更令人瞩目的是，139㎡户型配置顶奢厨电嘉格纳六件套，仅这套厨电市场价接近50万元；主卫选用瑞士百年顶奢劳芬智能壁挂马桶，这一配置通常只出现在200㎡以上、5000万级大平层。

新定制主义 ：保利将 “全维定制”理念引入内环滨江。多种奢石材质色彩可选，可随业主需求随心搭配定制；这种定制化贯穿从设计到交付的全链条，已成为保利领跑豪宅赛道的核心竞争壁垒。

新她享主义 ：项目深研高净值女性生活痛点，在主卧臻配美妆三件套 ——美妆冰箱、美容舱浴霸、美妆龙头，让每日梳妆成为悦己仪式。这一系统化的“女性视角”关怀，精准击中了精致生活的深层需求。

以百年优雅社交，定义顶豪圈层新范式

对高净值人群而言，顶豪竞争不仅在于超越尺度与配置， 圈层共鸣与生活质感，才是穿越周期的核心价值。

在这样的需求之下，保利 ·外滩曜给出了属于外滩系顶豪的答案：溯源华尔道夫式传承百年的优雅社交基因，复刻“Meet you at the clock”的经典社交理念，为领潮世界的外滩系业主，量身打造了一处兼具仪式感与实用性的圈层社交与生活场域。

这里不仅有约1200㎡生活中心，更配套约400㎡泛生活空间 ， 将菁英人群的日常需求与社交需求深度融合：休闲健身区可随时唤醒身体活力，律动泳池解锁松弛感日常，疗愈氧舱提供专属身心休憩之所；同时兼顾全家庭需求，设置儿童亲子互动区、静谧冥想空间，让每一位家庭成员都能找到专属归属感。

还专门为外滩系业主打造 “星曜会”圈层平台，涵盖运动、社交、艺术、亲子等多元主题活动，打破邻里隔阂，让同频的菁英在此优雅相会、资源共生。

不难看出，保利 ·外滩曜早已超越“居住载体”的定位，以百年优雅社交为底色，以多元空间为支撑，为外滩系业主曜启了一种全新的顶豪生活范式，也精准契合了当代菁英对圈层社交与高阶生活的核心期待。

全维配套：成熟得无可挑剔

项目周边的成熟度极高，可以概括为以下四点：

🚇 交通配套

项目是典型的双轨交环绕：步行约100米即可到达18号线平凉路站，步行约400米可达12号线江浦公园站-。2站可达北外滩、3站直达陆家嘴、5站直达南京东路，开车走隧道也在15分钟左右覆盖陆家嘴和外滩。作为对比，这正是它比许多依赖远期规划交通利好的竞品更具吸引力的原因之一-。

🛍️ 商业配套

项目周边的商业能级几乎可以称为“没有短板的生活场”：3公里范围内汇聚了约55万方瑞虹商业中心、约50万方北外滩来福士、约51万方滨江商业带以及五角场商圈等超强矩阵-。无论是日常采买、周末家庭娱乐还是高端品牌消费，都能在15分钟车程内完成覆盖。

🧑🎓 教育配套

项目1公里范围内聚集了15所全龄教育资源，包括存志学校、长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等-。但需要特别提醒：新房不承诺学区，具体对口学区请以交付后当年官方划片公告为准。

🏥 医疗配套

项目周边3公里内共有多家三甲医院，包括上海新华医院、同济医院、复旦大学附属妇产科医院、杨浦区中心医院等，从家庭日常问诊到高端医疗需求都有完整覆盖-。另外，项目自带约5000㎡社区商业和社区私享会所，底层生活圈同样完整。

巅峰对决！杨浦滨江三盘正面PK

杨浦滨江内环的改善盘竞争异常激烈，其中同属“保利系”、地段极为接近的保利·外滩曜和保利·外滩启是最容易被混淆的一组“兄弟盘”。我整理了下面这份对比：

保利·外滩曜是一张“成熟地段+产品力顶格+品牌确定性”三者兼具的门票。在杨浦滨江高端改善盘高度同质化的当下，它通过“一梯一户的纯粹居住体系 + 93%–95%的顶格得房率 + 嘉格纳级别的厨电标准 + 低密产品线全覆盖”形成了坚实的差异化壁垒。

它的市场反馈也印证了这一点：一期首开去化约82%，网签率一度位居杨浦滨江前列-；二批次3号楼推出67套均价约14.2万/㎡房源，网签去化率仍保持在约69%的水平-。

但天花板也同样清晰：超长交付周期（2028年初）、1500–2000万级的高总价门槛与未来2–3年杨浦滨江集中交付对二手房市场的“价格洪峰”压力，使得外滩曜更适合“愿意用时间换品质、用长期持有对冲价格波动”的自用型改善买家。

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特别说明：

本热线为纯售楼处置业咨询专用，不承接物业相关咨询，避免耽误您的时间。同时郑重强调，本电话为开发商直营热线，全程无任何中介参与，不涉及任何中介对接环节。拨打后直接对接案场专属置业顾问，拒绝中介干扰、拒绝中介推销、拒绝虚假带看，实现开发商直联沟通，最大程度保障客户购房权益。

该号码已完成开发商、案场、营销中心三方同步认证，全网统一且实时更新，无需记录多个联系方式，拨打后按语音提示即可快速转接对应服务部门。

近期网络上出现大量非官方虚假联系号码及中介号码，误导不少意向客户跑空、浪费时间，甚至出现权益受损情况。项目方特此郑重公示：唯有400-8622-050为唯一正规售楼处服务渠道。敬请各位客户认准此号码，谨防被骗。

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项目接待时间充分考虑不同客户的日程安排：工作日9:00-18:00正常开放咨询与看房，周末及法定节假日全天无休，无论是上班族还是时间相对自由的客户，都能找到适合自己的看房时段。此外，官方热线24小时均可提交预约申请，客服人员会在工作时段内第一时间回电，细致核对您的到访需求，尽最大努力匹配您的时间安排。

在预约时，您可以直接告知客服意向户型、预算范围、同行人数及计划到访时间，案场会提前为您锁定专属置业顾问，并准备好项目资料包、户型图册及当前可享的优惠政策。到店后无需排队等待，直接进入一对一服务流程，从项目定位、区域价值到户型细节、交付标准，再到贷款政策、税费计算，全程获得专业解答，帮助您高效完成选房决策。

需要特别说明的是：项目暂不接待任何临时到访。无论您是首次看房、参观样板间，还是实地考察户型，均需提前通过官方热线完成预约。这项规定是为了保障每一位预约客户的接待质量，感谢您的理解与配合。

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