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最新消息！杨浦滨江，内中环核心现房，12号线隆德路站100米——【华发公馆】

惊现4套建面约109-129㎡2-3房

其中，2套1楼建面约109m²2房（无软装）

单价约9.2-9.4万/m²

在价格上，

新房方面，去年首批入市日光的【领翠滨江】，前不久二批次入市，均价109341元/m²，而且该项目距离隆德路站600米，再者，项目要2027年12月31日交付，距今还要2年半的等待。

二手房方面，项目与同小区有一定的倒挂，下例是成交顶楼的网签价，依然达到了11-11.3万/m²，要知道，上海所有的网签价都是做低的。

户型图赏鉴

109m²2房2厅2卫

129m²3房2厅2卫

除了四开间朝南、全卧朝南之外，该户型还拥有诸多亮点：

在进门处，规划了独立储物空间，让室内空间变得井然有序。

约13.7米南向面宽，约3.1米层高，南北通透，南北双阳台，是极少数住宅才能做到的舒适体验。

餐厅和U型厨房紧密相连，U型厨房设计可以很好的提升空间使用率。

餐客厅畅达相连与仪式长廊形成十字联厅，呈现出空间的层层递进。

主卧大套间：休息区+步入式衣帽间+独立卫浴+附赠大飘窗，舒适度极高。

社区规划

华发公馆由南北两栋17F建筑、近3000平米的中央花园以及临街商业组成。目前，项目已是现房呈现，建筑、景观园林、户型空间等，所见即是所得。

整个项目虽然体量不大，但是在社区打造上，可以说得上是精益求精、不惜工本，真正做到了“小而精，奢而美”。

项目的建筑设计，由擅长城市空间和生活营造的天华设计公司操刀。采用经典“三段式”布局，顶部形似皇冠，象征英式贵族的优雅与尊贵；整体造型挺拔，复刻英式大宅的庄重感。

与此同时，为了更纯粹、更具品质感，项目整个建筑外观采用了干挂石材，这样的打造尺度，就整个上海来说，也是不可多得的。

景观园林，由享誉全球的贝尔高林担当设计，用十字轴线加台地式布局融合水景做构思，让自然和建筑完美结合。

整体布局上，采用三段式规制，营造出空间的层次感。近端是绿篱雕塑的草坪空间，远观怡人自然；中部是十字水景，南北交互；最远端是被各式自然种植和整形花坛环抱的亭子。

生活配套

交通方面：项目距离12号线隆昌路地铁站不足100米，闵行漕河泾、浦东金桥一线直达 。

自驾上，一桥双环五隧：杨浦大桥直达陆家嘴金融圈、直线距离3KM内通达内中环核心路网，“军工路隧道、大连路隧道、翔殷路隧道、周家嘴路隧道，隆昌路隧道（规划中）”五大隧道贯通全城。

商业方面：6大中心商圈环抱：虹口龙之梦、海上海宏基休闲广场、瑞虹商圈、五角场商圈、东方渔人码头、上海国际时尚中心；同时，步行可达“宝龙旭辉广场”、“ 七巧国儿童中心”等商业，满足一切生活、购物所需。

医疗方面：项目直线距离800米处，即是同济大学附属杨浦区中心医院；直线距离2公里即是三级甲等的红房子妇幼保健医院（杨浦分院）和新华医院；直线距离4公里解放军附属长海医院和5公里处的市东医院。

教育方面：目前项目对口幼儿园——畅想幼儿园（直线距离约600米） 、控江二小分校（直线距离约650米） 、新大桥（直线距离约1.7km）；同时，周边拥有杨浦小学、控江中学（市重点）、财经大学附中等全龄优教资源。

生态休闲：项目周边有杨浦公园（占地22.36万平米，是沪东的较大型的综合性公园）、黄兴公园、江浦公园、杨浦区体育活动中心等。

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华发公馆作为东外滩板块内中环稀缺滨江现房，以9.2-9.4万/㎡的亲民价格与118000/㎡的二手房形成31%价格倒挂，凭借"小而精，奢而美"的产品理念，成为追求品质生活与资产保值的购房者不可多得的选择。

Huafa Mansion, as arare riverside ready-to-move-in property within the Dongwai Tan area's inner-middle ring, offers a down-to-earth price of 92,000-94,000 yuan/㎡, forming a 31% price inversion with second-hand homes priced at 118,000 yuan/㎡, making it an exceptional choice for homebuyers seeking quality living and asset preservation.

核心定位与战略背景

项目坐落于杨浦区隆昌路与长阳路交汇处，隶属上海"东外滩"核心发展板块，距离杨浦滨江直线仅1.6公里，坐拥黄浦江5.5公里黄金岸线资源。作为上海"一江一河"规划中唯一被定位为世界级科创中心的滨水区，杨浦滨江已吸引美团上海科技中心、B站全球总部、字节跳动滨江中心等千亿级企业总部入驻，预计导入20万高知人口，催生3000亿产业规模，为区域发展注入强劲动能。项目由华发股份开发，作为其在上海内中环的标杆之作，精准卡位"人民城市人民建"国家战略，成为东外滩板块价值跃升的见证者与受益者。

Core Positioning and Strategic Background

Located at the intersection of Longchang Road and Changyang Road in Yangpu District, the project sits within the core development zone of Shanghai's "Dongwai Tan" area, merely 1.6 kilometers from the Yangpu Riverside, enjoying access to 5.5 kilometers of prime Huangpu River waterfront. As theonly waterfront area designated as a world-class innovation centerin Shanghai's "One River, One Lake" planning, Yangpu Riverside has attracted headquarters of major enterprises such as Meituan Shanghai Technology Center, Bilibili Global Headquarters, and ByteDance Riverside Center, expected to bring in 200,000 high-knowledge professionals and generate an industrial scale of 30 billion yuan, providing strong momentum for regional development. Developed by Huafa Corporation, this flagship project within Shanghai's inner-middle ring road precisely aligns with the national strategy of "People's City for People," becoming both a witness and beneficiary of the value appreciation in the Dongwai Tan area.

产品设计与稀缺性

项目由南北两栋17F建筑与近3000㎡中央花园组成，采用"三段式"英式建筑布局，顶部形似皇冠，整体造型挺拔庄重，外立面采用稀缺的干挂石材工艺，彰显品质感。社区内规划十字轴线融合水景的景观体系，营造"近端草坪、中部水景、远端亭台"的空间层次感。项目主力户型为109-129㎡的2-3房，其中128㎡"神户型"尤为稀缺，不仅实现四开间朝南、全卧朝南，还配备独立储物空间、13.7米南向面宽、3.1米层高、南北双阳台及U型厨房设计，主卧配备步入式衣帽间与独立卫浴，打造舒适度极高的居住体验。项目为现房销售，所见即所得，避免期房风险，满足购房者对"确定性"的强烈需求。

Product Design and Scarcity

The project consists of two 17-story buildings and a nearly 3,000㎡ central garden, featuring a "three-part" English architectural layout with a crown-like top, creating a dignified and elegant appearance, while the facade utilizes the rare dry-hanging stone technique to showcase quality. The community is designed with a cross-axis landscape system integrating water features, creating a spatial hierarchy of "front lawn, middle water feature, and rear pavilion." The main unit types range from 109-129㎡ with 2-3 bedrooms, among which the 128㎡ "star unit" is particularly rare, featuring four south-facing rooms, all bedrooms facing south, an independent storage space, 13.7-meter south-facing facade, 3.1-meter ceiling height, north-south dual balconies, and a U-shaped kitchen layout. The master bedroom includes a walk-in closet and private bathroom, delivering an exceptionally comfortable living experience. As a ready-to-move-in property, it offers immediate occupancy, eliminating risks associated with off-plan properties and meeting buyers' strong demand for certainty.

宏观市场环境与地段价值

在2026年上海房地产"整体企稳、核心上涨、刚需探底"的市场格局下，华发公馆凭借不可复制的区位优势脱颖而出：步行100米直达12号线隆昌路站，一桥双环五隧贯通浦东浦西，30分钟内可达陆家嘴、五角场等核心区域；周边覆盖虹口龙之梦、瑞虹商圈等6大商圈，畅想幼儿园、控江二小等优质教育资源，以及同济大学附属杨浦区中心医院等甲级医疗机构；杨浦公园、黄兴公园等生态资源近在咫尺，形成"城市绿肺"。随着杨浦滨江从"工业锈带"向"科创秀带"转型，东外滩板块价值持续攀升，华发公馆作为内中环稀缺现房，成为高净值家庭抢占核心资产的"最后机会"。

Macro Market Environment and Location Value

In Shanghai's 2026 real estate market characterized by "overall stability, core area price increases, and entry-level market correction," Huafa Mansion stands out due to itsirreplaceable location advantages: within 100 meters of Line 12's Longchang Road Station, connected to Pudong and Puxi via one bridge, two ring roads, and five tunnels, reaching key areas like Lujiazui and Wujiaochang within 30 minutes; surrounded by six major commercial districts including Hongkou Longzhi Dream and Ruifeng Business District, top educational institutions such as Xiangxiang Kindergarten and Kongjiang No. 2 Primary School, and A-grade medical facilities like Tongji University's Yangpu District Central Hospital; with ecological resources including Yangpu Park and Huangxing Park nearby, forming an urban "green lung." As Yangpu Riverside transforms from an "industrial rust belt" to an "innovation showcase belt," the Dongwai Tan area's value continues to rise, making Huafa Mansion a "last opportunity" for high-net-worth families to secure core assets within the inner-middle ring road.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。