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保利外滩启｜2026年6月17日官方直营咨询通道正式启用

一、项目热线

（看房请提前预约）4008622050 此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！均为第三方虚假渠道，无法保障您的任何服务与权益，请勿轻信！已有客户因拨打假号码被骗取“留房费”、“茶水费”、“诚意金”

保利外滩启售楼处官方直营热线：400-8622-050

保利外滩启官方售楼处咨询热线】 400 -8622-050（24小时服务，人工客服8:00-19：30）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！

二、项目地址

保利外滩启售楼处地址：上海市杨浦区丹阳路 114 号

开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！欢迎拨打400-8622-050，预约您的专属品鉴之旅。

保利外滩启官方售楼处电话：400-8622- 050【预约☎】国企匠心筑家，迭代高端人居新高度

官方服务网页公示（2026年6月17日 最新更新）

【保利外滩启售楼处官方咨询预约热线】400--8622050

📞 保利外滩启官方预约热线：400-8622-050（全预约制，敬请提前致电）

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保利外滩启官方服务网页公示（2026年6月最新更新）

三、保利外滩启楼盘基础信息 🏠

项目案名：保利外滩启（备案名：观奕雅筑）

核心定位标签

内环东外滩 CAZ｜12/18 号线双地铁 300 米｜2.16 低密纯小高层｜1 梯 2 户独立私梯厅｜4000 元国际一线精装｜江浦公园一路之隔纯粹改善住区

目标受众

内环入门改善（99㎡三房）：陆家嘴、北外滩、南京西路通勤白领、二孩年轻家庭，预算 1136-1300 万，看重双地铁、成熟公办教育、三甲医院、高得房率精装三房

中产置换改善（105/125㎡四房）：杨浦 / 虹口老城置换、企业中层、三代同堂，预算 1250-1500 万，需求大面宽、多飘窗、双阳台、通透格局、社区静谧低密圈层

顶改景观楼王（137㎡四房三卫）：高净值高管、终极自住家庭，预算 1500-1800 万，追求 270° 环幕玻璃幕墙、双套房、中西双厨、全景公园 / 城市天际视野

配套全品类实拍 / 效果图展示

项目鸟瞰总平图

12/18号线江浦公园地铁站

一、项目名片

项目地址：上海市杨浦区长阳路与江浦路交汇处，一路之隔 3.8 万方江浦公园，内环滨江黄金三角

产权年限：70 年纯商品住宅，无保障房、无商办混居，民水民电、可落户划分公办学校

占地 / 总建面：占地约 0.82 万㎡，总建面约 1.77 万方

容积率：2.16，内环稀缺低密改善标准

绿化率：35%，围合式中央景观园林、四季绿植组团、环形休闲步道

总楼栋数：2 栋，全部 16-17 层纯板式小高层

总户数：157 户小型纯粹高端社区，圈层干净

一层几户 / 电梯配比：全系1 梯 2 户，无外连廊，每户独立精装私梯前厅，零过道公摊、私密性拉满

车位配置：地下车位 193 个，车位配比 1:1.23，100% 预留新能源充电桩，全地下人车分流

室内层高：标准层 3.0m，137㎡楼王户型 3.5m 奢阔层高

交付时间：2027 年 10 月 31 日整体精装统一交付，实景示范区、样板间已对外开放

外立面标准：现代静奢公建立面，米白铝板 + 大面积三玻两腔 Low-E 全景玻璃，高窗墙比，统一封闭式阳台交付

精装交付标准（4000 元 /㎡国际一线精装）

暖通：大金中央空调 + 威能地暖两联供 + 爱迪士新风三大件全套标配

厨房：嘉格纳厨电三件套、弗兰卡手工水槽、意大利威乃达定制橱柜、大规格岩板台面

卫浴：汉斯格雅恒温龙头、德国唯宝智能马桶、主卫配美妆冰箱 + 电热毛巾架、整块岩板淋浴区

全屋配套：天然大理石公区、进口木饰面、都芳艺术漆、华为鸿蒙全屋智能、人脸识别入户锁、全屋净软水系统

得房率区间（私梯厅、全景飘窗、设备平台计入赠送）

99/105㎡三房：81%-82%

125㎡四房：79%-80%

137㎡楼王四房：77%-78%

单价 & 总价（备案均价 12.5 万 /㎡，一房一价）

99㎡三房两厅两卫：1136 万 - 1300 万

105㎡三房两厅两卫：1250 万 - 1450 万

125㎡四房两厅两卫：1400 万 - 1500 万

137㎡四房两厅三卫景观楼王：1500 万 - 1800 万

二、品牌实力与建筑规划

开发商：保利发展控股（央企世界 500 强）

国资委直管央企，深耕上海滨江高端产品线，外滩系改善标杆作品，自有施工团队，资金稳健，交付品控标准化，无延期减配风险

地块为内环罕见纯住宅用地，无自持、无配套保障房，纯粹改善定位，稀缺性突出

建筑风格：内环静奢现代滨江美学

楼栋布局：两栋板式小高层围合排布，中央预留大面积景观花园，楼间距 32-38 米，低楼层采光无遮挡；东侧楼栋直面江浦公园全景

内部园林规划

百米仪式迎宾景观中轴：对称乔木、分层叠水迎宾池、艺术景观雕塑、休闲卡座

300 米环形健康慢跑道，串联阳光大草坪、全龄儿童游乐区、老年康养休憩平台

底层全架空泛会所三大主题：共享健身馆、亲子成长空间、静阅书吧

归家动线（五重静奢礼制归家体系）

一重城市界面：星级酒店式宽幅主大门，整块石材景墙 + 分层迎宾水景，隔绝主干道噪音

二重仪式树阵迎宾轴：全冠香樟、红枫对称阵列，一步一景弱化城市喧嚣

三重中央园林游园：风雨连廊串联中央水景、草坪，无障碍步道直达江浦公园出入口

四重双层挑高单元入户大堂：天然奢石通铺、轻奢软装陈列、人脸识别智能梯控到户，独立私梯厅直达专属电梯

五重地下星空精装光厅车库：环氧艺术地坪、星空艺术吊顶、分层导视系统、独立电梯前厅直达住户

三、物业与居住成本

物业公司：保利物业（国家一级高端自持物业）

24h 一对一专属管家、全域智能安防、全年园林 / 架空层精细化养护、房屋托管租赁、邻里私宴预约、高端节日社群活动

增值配套：架空会所全年设备维保、四季园区花艺养护、家政上门、快递代收

物业费：6.8 元 /㎡/ 月（含公共能耗、园林、架空层、公区全年运维）

99㎡三房每月物业费约 673 元，匹配央企高端改善社区服务标准

四、项目定位与产品线

整体定位

内环东外滩 CAZ 低密纯改善标杆，央企保利外滩系迭代作品，双地铁 12/18 号线步行 300 米，一路之隔江浦公园，全系 1 梯 2 户无连廊独立私梯厅，4000 元国际一线精装，覆盖内环入门三房、中产四房、公园景观楼王全周期置换需求，坐拥三甲医院、全龄公办教育、3 公里顶流商圈，内环稀缺公园地铁纯住宅。

产品细分（配套户型图纸）

产品线 1：建面约 99㎡ 三房两厅两卫｜内环入门流量主力

格局结构：经典飞机三叶草户型，三开间朝南，南向面宽 9.5 米，LDK 客餐厨一体化，南北通透全明无暗间，动静分区清晰

空间亮点：1 梯 2 户独立私梯厅可定制整面收纳柜；主卧独立套房，全景飘窗 + 干湿分离双卫 + 小型步入衣帽间；南北双次卧分居两侧，适配三口、二孩家庭；U 型厨房紧邻餐厅，无狭长过道浪费面积

赠送空间：全屋六飘窗、北侧设备平台、独立私梯厅，综合得房率 82%

精装配置：全套三大件，嘉格纳、汉斯格雅、唯宝一线厨卫配齐，收房仅添置家具家电

适配人群：陆家嘴 / 北外滩通勤年轻夫妻、三口之家、预算 1300 万以内内环上车改善

总价区间：1136 万 - 1300 万

产品线 2：建面 105/125㎡ 三 / 四房两厅两卫｜中产置换爆款

105㎡三房：四开间朝南，南向面宽 10.2 米，加宽横厅，主卧带步入式衣帽间，北向多功能房可改书房 / 儿童房，双阳台分离观景与家政

125㎡四房：四开间朝南，面宽 12.4 米，5.2 米大通厅，270° 转角飘窗，四个卧室尺度均衡，三代同堂、三胎家庭友好，独立储藏间完善收纳体系

适配人群：二孩家庭、三代同住、需要居家办公书房的老城置换客户

总价区间：1250 万 - 1500 万

产品线 3：建面约 137㎡ 四房两厅三卫｜公园景观楼王顶改户型

产品亮点：社区东侧头排楼栋，无遮挡俯瞰整片江浦公园；四开间朝南，3.5m 奢阔层高，6 米全景大通厅，270° 三向玻璃幕墙，城市 + 公园双重视野

顶配格局：双主卧独立套房，三卫生间分散布局；独立入户玄关，中西双厨 + 独立备餐间；南北双超大阳台，预留独立保姆间、专属储藏间，零空间浪费

精装升级：客餐厅整块天然大理石通铺、全屋定制实木护墙、全屋中央恒湿净软水、分区智能灯光中控

适配人群：企业高管、高净值置换、追求公园全景与双套房隐私的终极自住家庭

总价区间：1500 万 - 1800 万

五、周边全套配套明细

（一）交通出行（双轨交汇 + 内环 / 北横通道立体路网）

1. 轨道交通（核心优势）

12/18 号线江浦公园站：直线 300 米，步行 5 分钟；12 号线直达南京西路、陕西南路；18 号线直达复旦、陆家嘴，2 站北外滩来福士、7 站人民广场

18 号线平凉路站：700 米，骑行 6 分钟

2. 自驾快速路网

出门 600 米内环高架，衔接北横通道、周家嘴路隧道；10 分钟北外滩、15 分钟陆家嘴、20 分钟静安寺，浦西浦东双城高效通达

3. 地面公交

小区 200 米内多条公交站点，覆盖杨浦、虹口、静安全域，接驳地铁、学校、三甲医院，老人代步便捷

（二）商业配套（社区底商 + 多商圈分级覆盖）

自带配套：沿街精品社区商业，生鲜超市、咖啡、药房、轻餐饮，下楼解决日常三餐采购

步行成熟商圈（1.3 公里内）：紫荆广场、宝地广场、百联滨江购物中心，影院、网红餐饮、亲子零售一站式

3 公里顶流商圈：北外滩来福士、白玉兰广场、瑞虹天地太阳宫、五角场商圈，奢侈品、高端私宴、大型商超全覆盖

（三）教育配套（全龄公办闭环，新房不承诺学区，以上海杨浦教育局当年划片为准）

学前教育：500 米明园村一级公办幼儿园，周边多所优质民办托育

小学资源：齐齐哈尔路一小分校、杨浦小学分校，板块口碑优质公办

中学资源：一路之隔长阳实验九年一贯制学校，3 公里控江中学、杨浦高级中学（市重点）

高校集群：3 公里复旦、同济、上海理工，高知人群聚集，租赁需求稳定

（四）医院医疗配套（社区门诊 + 多三甲全覆盖）

社区基础医疗：江浦路街道社区卫生服务站，日常问诊、疫苗、基础体检就近解决

三甲综合医院（1 公里车程 3 分钟）：上海交通大学附属新华医院，全科 24 小时急诊、康复、高端体检齐全

3 公里多三甲矩阵：杨浦区中心医院、红房子妇产科医院、长海医院，内科、儿科、妇科、老年康养专项诊疗完善

（五）生态休闲配套（江浦公园 + 杨浦滨江双生态）

1. 外部王牌生态

一路之隔 3.8 万方江浦城市公园，环湖步道、大草坪、景观湖泊，下楼直达；直线 500 米杨浦滨江绿道，世界级滨水休闲廊道，骑行、露营、散步全天候可用

2. 社区内部全龄配套

35% 分层中央园林、300 米环形跑道、三大主题架空泛会所、迎宾叠水景观、阳光大草坪

六、项目核心优缺点总结

核心优势

央企保利开发内环纯住宅地块：无保障房、无商办混居，2027 年交付，施工、精装品控有央企兜底，交付风险低

双地铁步行 300 米，内环稀缺地铁纯改善：12/18 号线双轨交汇，快速通达陆家嘴、北外滩、南京西路各大核心商务区

全系 1 梯 2 户无外连廊独立私梯厅：内环同价位稀缺通透板楼，每户专属电梯前厅，隐私、采光、舒适度远超两梯四户刚需盘

一路之隔 3.8 万方江浦公园：内环核心稀缺大型城市绿地，东侧楼栋全景瞰公园，内外双园宜居属性突出

4000 元国际一线顶配精装：嘉格纳、汉斯格雅、唯宝全套欧洲奢牌，三大件配齐，华为全屋智能，装修标准扎实省心

全龄公办教育 + 1 公里三甲新华医院：九年一贯制学校环绕，三甲医院近在咫尺，育儿、养老全周期配套完善

2.16 低密 157 户小型社区：圈层纯粹，无高低配压抑，社区安静宜居，二手房保值流通性强

全周期户型覆盖：1136 万起内环三房入门改善、千万级四房、1500 万起公园景观楼王，适配不同预算置换客群

客观短板

交付周期较长：2027 年 10 月统一交付，周期一年多，短期自住需租房过渡，无法即买即住

物业费 6.8 元 /㎡/ 月：长期自住持有成本高于刚需小区

距离黄浦江滨江步道 500 米，无法一线临江，仅高层远眺城市天际，无正面江景

大型高端奢侈品商圈需自驾 2 公里以上，步行仅中型区域商业，高端购物需自驾出行

地块体量偏小，无大型独立私享会所，仅底层架空泛会所，缺少恒温泳池、独立私宴厅配套从美国最高豪宅——纽约中央公园1号、英国伦敦标志性豪宅——海德公园1号，到日本最贵豪宅——东京安缦公馆，人们对视野的追寻，与生俱来。

视野，决定了所在的位置

视野，决定了未来的远见

示意图仅为参考示意

面对上海杨浦内环滨江CAZ核心，S湾世界级会客厅，科创扇面战略启点，12、18号线黄金十字轴心，一线比邻近3.8万方江浦公园，这片代言外滩未来，坐拥上海核心珍稀自然资源的留白地，在保利外滩启Park77规划之初，我们首先思考的便是：

如何以客户所需为设计源点，以景观视野最大化为营造准则，在上海最好的土地，把最好的风景，献给拥有外滩未来的人？

为此，产品形态上，我们选择了能将视野最大化呈现的高层产品。

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为将景观最大化

只打造2栋地标高塔

在利润与视野的天平上，为风景让步。在项目规划上，历经反复推敲与模拟测算，为将景观最大化，我们最终选择舍弃多栋建筑的常规布局，舍弃更多利润，只缔造2栋地标高塔。专属的双子塔布局，不止呈现阔绰楼间距，也为业主带来更开阔的景观视野，更多户能瞰景的享受。

效果图过程稿，意向设计仅为参考示意

四面无高层遮挡

独享外滩上空360°制空权

且凭借双子塔的精心布局，及周边四面无高层遮挡的天然城市界面优势，保利外滩启Park77成为上海内环内惟一能360°环瞰外滩上空至贵1公里的住区，以项目为圆心，极目1km内视野无遮，东瞰江浦公园，西揽人文学府，西南瞰陆家嘴地标三件套，北眺城市繁华，实现“一眼全景环瞰外滩百年”的视野制空权。

效果图过程稿，意向设计仅为参考示意

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大面积玻璃幕墙

无界通透视野

建筑立面上，为实现视野最大化，保利外滩启Park77采用大面积钻感LOW-E玻璃幕墙与米白色铝板精密拼接，不止重构内环内美学天际线，更营造出无界通透的视野体验。

效果图过程稿，意向设计仅为参考示意

270°环幕全景舱

私藏陆家嘴地标三件套 江浦公园

户型上，保利走在时代之前，开创270°全景舱奢邸，在东外滩上空创造出超广角环幕视野享受，并形成让视野向天空无限悬浮，向左右无限延伸感，带来更广的视域享受、更宽的视界画幅。日常，屹立环幕窗前，远处陆家嘴的繁华地标天际线，与近处江浦公园的静谧绿意，宛如一幅艺术画卷，在眼前徐徐铺展。

当你日常站在100㎡A户型，望出去即是陆家嘴三件套的地标交响；站在137㎡F户型，推窗即是江浦公园的绿意盎然。站在不同高度

俯瞰不同风景 分层参与城市

不是统一俯瞰，而是用视野分层参与城市。在保利外滩启Park77 270°全景舱里，一层一视界，站在30m 、50m等不同高度，你更能俯瞰不同风景：

示意图仅为参考示意

全屋飘窗·内外交互·灵活延伸

让光景平权 让空间应需而变

除此外，在户型设计上，保利外滩启Park77更做到了“全屋飘窗·内外交互·空间延伸”：

·全屋飘窗 光景平权

屋屋可瞰景、室室高采光，不止实现“景观平权”+“阳光平权”，更提升了空间实⽤性。

100㎡户型，双270°飘窗设计（南向主卧+北向书房），南次卧、厨房、双卫飘窗，厨房烟道外移，飘窗配置抽屉，极致空间利用率。

如：137㎡F户型，同样设计了双270°L型飘窗（南向主卧+北向书房）、南向双次卧飘窗、餐厅飘窗，甚至连卫生间和厨房都被飘窗环绕；厨房烟道外移设计，更形成 U型操作台面，增加操作空间，飘窗抽屉，增加收纳空间。

·内外交互 无界渗透

而为让风+光+景最大化融入生活，让自然景观最大化渗透进室内，形成内外景观无界交互体验，保利外滩启Park77更采用了南向超大面宽设计。如:137㎡F户型，南向面宽高达6.5m。

样板间实景图 仅为参考示意

·空间延伸 应需而变

超高得房率户型，飘窗可砸，100㎡A户型，砸完多出约6㎡;137㎡F户型，砸完多出约11㎡，附赠多出来的空间，未来可随家庭需求，灵活延伸。

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为让室内与室外静奢气韵达成完美统一,保利外滩启Park77团队不惜深入全国名山大川，从世界各国甄石选材，并且在甄石、选材、色系运用上，始终坚守“3个原则”：

不追求奢华的堆砌

而是自然的静奢

坚持只选择契合park77空间静奢气质的灵石，以亿万年天地、自然、时间润养的灵石，为空间无声注入静奢气韵；如：137㎡F户型，客厅电视背景墙「新芬迪白」奢石，底色纯白如玉，黑晶纹理蕴藏天地灵韵，尽显自然静奢；客餐厅「阿黛尔灰」大理石铺地，质地坚硬,低调内敛,每一寸独一无二的纹理，都藏着大地的呼吸。

样板间实景图 仅为参考示意

100㎡A户型，入户玄关透光「雪山银狐」奢石，让人惊鸿一瞥，如置身纯净广袤的自然雪域，净澈本心；客厅背景墙「幻日流光」岩板，质感细腻，如大地流沙，阳光洒在上面，更折射出璀璨柔和流光。室内大面积影木木饰面，更与灵石相互协奏，平衡出空间的温润静奢格调。

样板间实景图 仅为参考示意

不追求一时的流行

而是品位的永恒

遴选跨越340多年的德国顶级家电品牌，亚马逊CEO Jeff Bezos曼哈顿顶豪、迪拜Opus、纽约伊丽莎白公寓同款——嘉格纳五件套，以及高仪、唯宝、科勒等国际一线品牌，高定和鸣内心的永恒品位。

不追求张扬的奢华

而是内敛的低调

室内色系，坚持选用与自然和谐共融的大地木、内敛黑、典雅白、静谧绿等，与外部空间的静谧气质，形成和谐统一。

保利外滩启

售楼处官方咨询预约热线】400--8622-050（24小时服务热线）

▸保利外滩启售楼处开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）

▸保利外滩启官方唯一认证热线：400--8622--050【预约☎】

四、郑重提示

项目方特此郑重公示：唯有

400-8622-050

为唯一正规售楼处服务渠道。敬请各位客户认准此号码，谨防被骗。

保障每位意向客户的看房体验更顺畅、更高效，保利外滩启已全面启用预约制接待服务。建议您提前通过官方售楼处热线完成预约，以免临时到访因无法接待而跑空，耽误您的宝贵时间。

项目接待时间充分考虑不同客户的日程安排：工作日9:00-18:00正常开放咨询与看房，周末及法定节假日全天无休，无论是上班族还是时间相对自由的客户，都能找到适合自己的看房时段。此外，官方热线24小时均可提交预约申请，客服人员会在工作时段内第一时间回电，细致核对您的到访需求，尽最大努力匹配您的时间安排。

五、重要事项仔细观看

自2026 年 6 月 17 日起，项目唯一官方认证直联电话为 400-8622050，所有非此号码均与项目无关，已全部停用；营销中心、售楼处、接待地址无其他分点，谨防中介虚假信息误导。

✅保利外滩启开发商官方直联电话：400-8622-050（开发商直连，中介勿扰）

✅ 保利外滩启案场专属预约电话：400-8622-050（案场专线，权威可靠）