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基本信息

项目名称：大悦繁华图（备案名：大悦繁华雅筑）

地块信息：苏地2022-WG-13号地块

项目地址：相城高铁新城相城大道东、陶村街南（大湾站）

开发品牌：苏州高铁国控、苏州恒泰、苏州上新、大悦城控股（代建方）

产品类型：24-26F高层

总户数：1058户

总建筑面积：约251793.38㎡

绿化率：30%

容积率：3.0

配套信息

交通配套

地铁：步行即达地铁2号线大湾站，地铁7号线已通车，规划中的地铁10、12、13、25号线也交汇于高铁新城，未来将形成6轨交汇。

公路：紧邻中环北线、相城大道、苏州北站高架路等城市主干道，G312国道连通全城，约2.1km即达苏州高铁北站，可快速通达长三角。

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商业配套

自建：项目B区自建城市级高端文体中心——动感大湾商务广场，内含游泳馆、网球场、羽毛球馆、社区图书馆、室内篮球场、乒乓球馆、基层社区中心、生鲜超市等丰富业态。

周边：吾悦广场、圆融购物中心、大悦春风里等综合商业体，芯光里、美好荟、蔚蓝生活邻里中心等小型商业综合体。

教育配套

项目周边有南京师范大学相城实验幼儿园、实验小学以及苏州大学实验学校等多所知名学校，提供从幼儿园到高中的全龄教育配套。

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医疗配套

东北侧约4.5公里是复旦大学附属中山医院长三角国际医院，约4公里的苏州高铁新城医院已落成开业。

景观配套

项目南侧北河泾生态体育公园，是政府重点打造的生态公园，沿河流往东延伸，总占地18万方。西侧约2公里处，是中国花卉植物园。

户型信息

户型面积涵盖约105㎡、约128㎡、约143㎡、约169㎡四个户型，户型设计方正，多卧带有飘窗，部分户型四开间朝南、双联阳台、套房主卧等设计，提高了居住的舒适度和便利性。

小区规划

景观设计：社区形象大门采用现代简约设计，石材质感墙面与金属线条搭配，彰显品质与归家仪式感。园区内依托线性公园理念，将三个地块有机链接，打造仿自然场景的景观空间，有约650㎡苏州传统园林景观空间，塑造有“两轴、多节点”的自然生态景观体系。

公共空间：约3000平社区公共空间，将宅间花园、健身空间、室外会客厅等有机结合，丰富居民日常生活。

环保理念：整体是海绵城市系统，下雨时储水节能，干旱时灌溉植物，减少公共耗能，节约水资源，打造绿色生态的现代化品质社区。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。