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设计汲取了迈阿密海岸度假酒店式美学的流动性与松弛感，融合暖白色石材与温润的几何线条，形成自然材质与极简设计语言的当代表达。项目整体以“三境十景”组织空间序列，于琶洲CBD核心区打造绿洲化人居场景，在都会快节奏与慢生活中构建诗意的平衡，树立琶洲的生活品质标杆。

社区的仪式感从约 400 米长的绿奕漫道开始，两侧景观营造出极具隐奢感的归家体验。到达 430 平的酒店式落客前庭，10 米高的门楼熠熠生辉、与两旁古铜色的金属立柱、圆弧石材景墙、精致的铺地纹理细节一起构成第一道焦点空间。

整体归境门庭全长约 88m，为奢华度假酒店顶尖门庭配置。整体门庭两侧设置高达 8 米的镜湖春晓奢石景墙，在超尺度下强化石材的纯粹质感。六扇定制蚀纹铜门结合品牌超级符号的流线造型，锁定整体视觉中心，彰显着天奕社区的独有气质。进入无界客厅，可感受到六座门扇最奢侈之处，即是让“转换”本身成为可触摸的仪式——这是当代都市人切换生活模式的实体按键，构建了“城市-自然”的空间转译。

穿过大堂，2,000㎡ 四季立体会所通过巨幅落地玻璃延展景观视野，目之所及尤其静雅。漂浮的半圆形城市会客厅锚定了整个浮岛水院的中心，纤细不锈钢格栅勾勒了悬浮体量的造型，形成了一种戏剧性的表达。

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下部会客大厅，用三面亲水的平台唤醒了宾客的松弛度假感受，布局配合电动折叠门系统，可以实现开放与私密模式的随心转换。

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下沉花园围绕浮岛水院展开，功能空间如一个个岛屿漂浮在水面上，依托下沉会所天然的垂直视觉空间，会所整体庭院形成错落层次，游览其中仿佛置身古典庭园，移步皆有景。

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环绕水院上层，一条 U 型四季艺廊将多个功能区串联起来，将多样的风景引入廊下的空间。随着连廊的引导，迎接宾客到达中心艺术沙龙的架空层，9 米高的开敞空间提供了视野的开阔度，以“自然”打破室内外的界限。

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架空层选用贝金米黄天然石材，通过石材表面的工艺变化来形成立面的丰富体验，突显着简约不刻意的美学追求。上下两片漂浮大顶界定了空间的垂直层次，将架空层与漂浮会所的多种功能区有机地组织成一种清晰可读的空间关系。

在项目不同界面的拼接中，设计特意强化了形体的温润圆弧的效果，以奢贵金色与灵动弧线相结合，将通透大屏玻璃镶嵌其中。香槟色装饰线条流畅舒展，在阳光照射下将倒影投射在水面上，使得整个空间充满了沉浸式疗愈场所的气质。

入户做了分区，且电梯不对入户门，这在杭州同面积段户型里绝无仅有，玄关内廊道设计，隐私性更好，S墙设计拓展了储藏空间，北向无连廊干扰。

室内主体三开间朝南，南侧阳台向内封包做了双联阳台，面宽6.7米，室内空间更加开阔，这样餐厅区域可以多做一个功能区。

▶绿框为阳台封包区域，面积一半赠送（下同）

▶橙框为飘窗区域，面积一半赠送（下同）

103方中间套户型

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●119方/四室两厅两卫/中间套/两梯三户

电梯做了两侧开门，独立电梯厅入户，并预留了鞋柜位置；室内四开间朝南，采光面大，北卧不受外廊影响，部分客餐厅加次卧都做了封包，计一半面积。

南侧三卧室可根据需求改成两卧，连通客厅的次卧可打通，北侧次卧做书房或儿童房，如此一来就建构了一个面积更开阔的餐客厅，格局全面打开。

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●120方/四室两厅两卫/边套/两梯四户

虽然是两梯四户，但该户型做了电梯厅连廊入户，室内整体格局和原139方户型格局类似，对新规的诠释也最突出：

南北阳台包进室内，计一半面积，另外侧厅及侧卧都做了飘窗，面宽合计近10米，边厅视野朝向园内的西溪里会所和两侧的园林景观。

这套组合拳使得得房率高达92%，对比隔壁时舟里124方户型（得房率87%），天奕用更小的建筑面积，做了更大套内面积，值得点赞。

120方边套户型

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●137方/四室两厅两卫/边套/两梯三户

该户型与中间套119方共用一个电梯，双侧开门，同样实现了独立入户空间，并预留了鞋柜，顺带一提电梯厅有采光。

户型整体进深短，面宽大，使得套内使用率大幅提升，客餐厅与北次卧部分阳台包进室内，卧室区270度转角飘窗，包括主卫及廊道都做了侧飘窗，从南侧双卧一直延伸到主卫，形成了画廊式观景视野，合计面宽约15米。值得一提的是北侧的设备平台，后期可以做适当改造利用。

137方边套户型

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●138方/四室两厅两卫/边套/两梯三户

做到了一梯一户，独立私梯入户，并预留鞋柜，北侧多功能房及南侧双次卧都将一部分阳台包进室内，算一半面积。

另外侧厅连同主卧做了连续飘窗，类似120方设计，视野朝向园区内部，面对中心九溪十八涧花园和青山湖花卉区，采光和观景条件极佳

138方边套户型

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另外，在“好房子”新规基础上，保利·天奕的装标也跟进了一线品牌的最新款，并非和一些开发商一样大牌低配。譬如厨电就配备了老板最新款机型，光是抽油烟机单机价格就接近4000元，马桶也配备了科勒在C端的最新款，就连103方户型都用上了美妆龙头，这在杭州市场是非常少见的。

保利琶洲南项目的最大优势，无疑是地段，其位于琶洲南TOD东侧，现状是大围公园，北边是黄埔涌对望广交会展馆，南边是新滘路，西边是赤沙旧改，东边是科韵路。

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项目距离广州地铁8号线和11号线的琶洲站仅900，步行即可到达。

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教育配套

项目旁的学校用地已经开始动工，将建成私立国际学。

地块东南侧还规划有一所36班九年一贯制学，教育资源丰富，满足不同年龄段孩子的教育需求。

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保利天奕官宣了东侧九年制学校的教育品牌：

琶洲南区九年制学校，将由广州市第五中学（以下简称“五中”）领衔办学！

从地理位置上看，保利天奕与即将由五中办学的九年制学校直线距离仅500米左右。

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在满足当年市、区公办小学招生政策的前提下，保利天奕项目符合"人户一致“条件的业主适龄子女可按地段申请配套学校小学部学位。（具体以教育部门文件为准）

作为海珠区属中学的扛把子，五中近年成绩堪称开挂！

1个月前出炉的《2025海珠区政府工作报告》，就特别赞扬了“广州五中高考实现历史性突破”！

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买房时，谈判技巧就像是一把神奇的钥匙，能帮你打开优惠价格的大门。掌握这些技巧，你就能在与开发商或卖家的博弈中占据主动，省下真金白银。

了解市场价格是谈判的基础。在谈判前，你要通过各种渠道，如房产中介、房地产网站、咨询业内人士等，了解目标房屋所在区域的市场行情，包括同小区、同户型房屋的近期成交价格，以及周边类似房屋的价格区间。只有心中有底，才能在谈判中提出合理的价格，避免被卖家牵着鼻子走。

在谈判过程中，要保持冷静和理性，不要被卖家的言辞或态度所左右。不要表现出过于急切的购买欲望，以免让卖家觉得你非买不可，从而在价格上不肯松动。同时，要善于倾听卖家的意见和诉求，寻找双方的利益平衡点，提出一些双方都能接受的解决方案。比如，你可以提出一次性付款或缩短付款周期，以换取卖家在价格上的优惠；或者要求卖家赠送一些家具、家电，或者承担部分税费等。

先来说说房屋类型。常见的房屋类型有高层住宅、多层住宅、洋房、别墅等。高层住宅一般楼层较高，视野开阔。但高层住宅的公摊面积较大，得房率相对较低，而且居住人口较多，可能会比较嘈杂。多层住宅一般楼层较低，通常没有电梯，得房率较高，居住密度相对较小。不过，多层住宅的楼间距可能较小，采光和通风效果可能不如高层住宅。洋房一般是低密度住宅，居住环境优美，绿化率高，容积率低，舒适度高。但洋房的价格相对较高，物业费也会比较贵。别墅则是高端住宅，拥有独立的庭院和花园，私密性强，居住体验极佳。但别墅的价格昂贵，维护成本也很高，而且一般位置比较偏远，交通和生活配套可能不太便利。

再谈谈户型。一室一厅的户型通常适合单身人士或年轻夫妇，空间紧凑，功能分区明确，客厅和卧室分开，保证了私密性。由于面积较小，装修和维护成本相对较低，适合预算有限的购房者。两室一厅户型在二手房市场上的流通性较好，容易转手。三室两厅的户型适合大家庭或需要更多私人空间的购房者，空间宽敞，功能分区更加细致，通常包括主卧、次卧和书房或儿童房，以及独立的餐厅和客厅。这种户型的居住舒适度高，适合长期居住，而且在未来的增值潜力也较大，适合作为长期投资。保利天奕售楼处电话：400-887-5663✔✔【预约热线】保利天奕售楼处营销中心：400-887-5663保利天奕售楼处电话/地址☎：400-887-5663(开发商热线）如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。