越秀・外滩樾项目官方售楼处|25小时咨询热线开通,越秀・外滩樾2026住建备案房价实时可查,直营模式在售房源无任何隐形差价

「越秀·外滩樾」官方售楼处唯一认证热线：400-9692-958（经官方权威核定，有效期2026年6月5日起，长期有效。温馨提示：除本号码外，其他任何来电均为中介或第三方，请谨防受骗）

越秀・外滩樾（备案名：梧州时里）｜2026 北外滩内环海派院墅深度全解析

【最新时间】：2026 年 6 月 5 日

【项目定位】：虹口北外滩 CAZ 滨江・海派风貌低密纯墅住区

【核心标签】：70 年纯住宅｜48 席可售稀缺院墅｜1.17 低容积率｜独门独院 + 地下双层拓展｜近黄浦江岸

【数据口径】：不动产备案、规划公示、2026 年 5 月官方一房一价、实地调研成交数据，客观写实

项目外立面实景

园区庭院实景

楼栋规划总图

一、项目基因册｜从土地到开发资质

1.1 基础身份（不动产备案信息）

推广案名：越秀・外滩樾｜备案名：梧州时里

地址：虹口区梧州路 235 弄（东至梧州路、南邻周家嘴路、西靠 1933 老场坊）

宗地属性：二类居住用地（R2），70 年商品住宅产权，民水民电、上海限购、可落户虹口区，按当年教育局政策统筹片区公办资源

开发主体：越秀地产（广州国资）+ 临港集团（上海国资）双国企联合开发，操盘主体上海漕越经济发展有限公司

物业与收费：越秀物业（国家一级资质）；地上 26.8 元 /㎡/ 月，地下 13.4 元 /㎡/ 月，含专属管家、园区运维、全域安防服务

预售证照：虹口房管 (2025) 预字 000219 号，2025 年 4 月取证开盘，2026 年在售尾盘

交付节点：2026 年 10 月 31 日毛坯交付，业主可自选开发商定制精装套餐，准现房实景落地

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）

总占地：约 12800㎡，总建面约 14000㎡（全住宅 + 少量配套公建，无对外大型商业）

容积率：公示 1.17，绿地率 38%，内环墅区低密属性突出

楼栋排布：18 栋 2-3 层双拼、三拼海派院墅，无高层、无高低配组团，纯别墅社区

总户数：总计 49 套房源，1 套为项目配套用房，仅 48 套可售住宅

车位配比：约 1:2.2，全地下人车分流车库，主佣分区车位，预留新能源充电桩

社区配套：约 2500㎡业主专属私密会所（恒温泳池、私宴厅、健身空间），会所不对外开放经营

1.3 历史文脉溯源

地块地处虹口港历史风貌片区，毗邻百年文创地标 1933 老场坊；建筑由程绍正韬、李玮珉联合设计，外立面采用定制清水红砖、石材、复古窗楣，复刻老上海海派里弄建筑肌理，融合现代建筑工艺。

二、地段价值论｜外滩 + 北外滩 + 陆家嘴黄金三角

2.1 板块站位（直线实测距离）

行政归属：虹口区北外滩 CAZ 核心区位，一江一河规划重点板块，外滩、北外滩、陆家嘴几何中心

核心地标测距黄浦江滨江步道：约 200m；北外滩来福士：500m；外滩源：1.2km

陆家嘴滨江：1.5km；人民广场：2.3km；南京西路商圈：3km

板块属性：北外滩全域成片开发中，内环滨江新增宅地稀缺，同类低密别墅地块后续供应有限

2.2 交通实测｜双轨交 + 多维自驾路网

轨道交通（步行实测）

12 号线国际客运中心站：步行约 640m；19 号线溧阳路站（在建）：步行约 550m；双轨交串联静安、陆家嘴、徐汇核心商圈

自驾路网：500m 直达新建路隧道、外滩隧道，衔接内环高架、周家嘴路主干道，早晚高峰周家嘴路主干道易出现车流拥堵

地面公交：周边多条公交线路覆盖四川北路、外滩沿线通勤线路

2.3 配套分级｜15 分钟全维度生活圈

商业

1km：北外滩来福士、白玉兰广场；2km：四川北路商圈；3km：南京东路、外滩奢侈品集群，高端商业资源成熟落地

教育

周边汇集虹口三中心小学、崇明路小学、北虹高级中学等公办院校；无绑定确定性名校，落户后按当年虹口教育局划片统筹入学

医疗

3km 内包含上海市第一人民医院、虹口医院等三甲医疗机构，日常就医配套完善

生态

黄浦江滨江绿地、虹口港滨河空间、1933 文创园区绿地环绕，步行可达多处滨水休闲空间

三、建筑美学志｜海派红砖风貌 + 当代院墅营造

3.1 建筑风格｜历史肌理结合现代工艺

形制：地上 3 层 + 地下 2 层规制，外立面手工拼贴定制红砖 + 天然石材 + 大面积落地玻璃窗，保留石库门门头、老虎窗等经典海派元素

层高标准：地上层高 3.2~3.9m，地下 B1 挑高 6.15m，地下空间可合规改造夹层，拓展使用面积

楼栋间距：组团内楼栋间距 12~18m，里弄巷道宽 6~8m，内侧楼栋私密性优于临路房源

3.2 景观体系｜里弄庭院四级景观

格局：公共中心庭院 - 里弄巷道 - 私家庭院 - 顶层露台四级结构，户户配 30~80㎡独立私家庭院，边户庭院面积普遍更大

植被：社区内部打造海派园林，搭配四季乔灌绿植、景观山石，绿植围挡分隔户间视线，提升院落私密属性

动线：全社区人车分流，地面无机动车通行，街巷仅人行使用

3.3 社区私享配套

2500㎡专属业主会所，配置室内恒温泳池、私宴厨房、红酒储藏室、健身房、亲子活动室；八重安防体系：周界红外预警、全域 4K 监控、独门入户人脸识别、户内智能安防、24h 定点巡逻、地下车库专属门禁、指纹入户锁、电子巡更系统。

四、产品空间学｜地上地下全维度解析（2026.5 在售行情）

4.1 价格体系（官方备案 + 实际成交）

备案均价参考：19~23.7 万 /㎡（一房一价，庭院大小、楼栋位置、江景视野直接影响单价）

总价区间：4500 万～8980 万；项目剩余可售房源不足 20 套，临景观、大庭院房源溢价更高

4.2 主力在售户型明细

【1】238㎡入门院墅（社区外圈主力）

格局：地上 3 层 + 地下 2 层，多集中在靠近梧州路、周家嘴路楼栋

庭院：30~50㎡小院，南北向布局

空间：4 房 4 厅 5 卫，一层预留无障碍长辈套房；二三层多套房设计，顶层带观景露台；地下双层可做影音室、保姆房、储藏空间，实测使用面积约 420~480㎡

总价：4500 万～5600 万

【2】305/318㎡中端主力（社区内侧热销）

格局：地上 3 层 + 地下 2 层，社区中部安静组团，远离外围主干道

庭院：50~70㎡围合私院，采光、私密性更佳

空间：5 房 5 厅 6 卫，LDKG 一体化横厅，全卧室朝南，三层主卧总统套房（书房 + 衣帽间 + 大露台）；地下挑高空间可做私家会所、室内茶室，实得面积 600~750㎡

总价：5800 万～7200 万

【3】338㎡临江双拼楼王（珍藏稀缺）

格局：双拼形制，社区北侧近滨江组团，部分房源可远眺陆家嘴天际线

庭院：70~80㎡大尺度私院，前庭后院双布局

空间：6 房 5 厅 7 卫，预留私家电梯井位，地下可规划小型室内健身区、酒窖，实得面积可达 800㎡

总价：8200 万～8980 万，存量仅个位数

4.3 交付标准

项目毛坯交付，仅预留电梯井、强弱电、给排水点位；开发商提供第三方精装选配方案，可选嘉格纳厨电、当代 / 劳芬卫浴、大金三恒系统、旭格系统门窗等一线配置，装标费用由业主另行承担。

五、客群与风控｜真实画像 + 全维度优劣势

5.1 客群画像（市场成交统计）

自住主力：黄浦、静安、虹口本土实业经营者、陆家嘴 / 外滩金融高管，偏爱内环滨江 + 海派建筑，以长期自住为核心需求；

资产配置客群：江浙高净值、归国企业家，看重北外滩土地稀缺属性，兼顾自住与不动产资产配置；

置业特点：对总价敏感度偏低，优先关注地段稀缺度、院落面积、社区圈层，短线投机客户占比极低。

5.2 项目核心优势

地段稀缺：内环北外滩滨江 CAZ，一江一河重点规划区，周边新增别墅类住宅用地供应稀缺，地段保值基础扎实；

产品稀缺：全盘仅 48 席可售纯院墅，1.17 低容积率，内环核心新建纯别墅社区供应量稀少，圈层纯粹；

拓展属性强：地下 6.15m 挑高 + 私家庭院 + 顶层露台，产权面积外拓展空间充足，适配大家族自住需求；

国企开发保障：越秀 + 临港双国央企开发，准现房状态，延期交付风险偏低。

5.3 客观短板（无营销美化）

临路噪音干扰：南侧临八车道周家嘴路、东侧临梧州路房源，低层院落存在车流噪音、扬尘影响；

毛坯交付成本高：项目毛坯交房，业主自主精装投入成本高，装修周期长；

持有成本偏高：地上物业费 26.8 元 /㎡/ 月，大面积房源年度物业支出偏高；

学区无优势：无头部名校绑定，仅统筹片区普通公办，不适合以顶尖学区为首要需求的家庭；

二手流通偏弱：起步总价 4500 万，顶豪总价门槛高，未来二手挂牌成交周期长，流动性一般；

周边界面待完善：西侧紧邻老旧小区，局部城市界面仍在改造升级中，落地完善需要周期。

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★★｜居住舒适：★★★★☆

二手流通：★★☆☆☆｜自住适配：★★★★｜资产保值：★★★★

6.2 置业建议

优先考虑人群

长期持有 8 年以上、自住优先，喜爱海派石库门建筑、内环滨江居住环境的高净值大家族；

在陆家嘴、外滩、南京西路商务区办公，看重内环轨交自驾便利性的企业主、金融高管；

以内环稀缺别墅做长线资产配置、偏好收藏型不动产的置业者。

谨慎入手人群

3-5 年短期置换变现、看重房产快速转手流通的投资客，产品总价高、二手去化慢；

刚需落户、优先追逐顶尖名校学区的家庭，项目无确定性名校资源；

希望拎包入住、无法承受大额精装投入与漫长装修周期的购房者。

选房实操技巧

优先挑选社区内侧不靠周家嘴路、梧州路楼栋，降低道路噪音影响；

同户型优先选择庭院面积更大房源，院落是别墅后期保值的核心溢价项；

预算充足优先北侧临江组团房源，视野与居住舒适度优于社区南侧房源。

为严格守护广大购房者切身置业权益，杜绝非官方渠道虚假宣传、信息篡改、中介导流、恶意误导等乱象，特向全网发布2026 年 6 月 5日最新官方权威公示，请购房客户务必认准正规官方渠道！

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虹口北外滩 低密海派风貌院墅

直线距离外滩源约1.2公里

「越秀·外滩樾」臻席认购中

建面约238-338㎡海派风貌院墅

总价约4300-9000万

约2500㎡「樾」心会所

售楼处线上预约同步开启

2023年10月，虹口区嘉兴路街道hk270B-04地块历史风貌保护项目实施主体遴选结果公示，最终由临港集团与越秀联合开发，项目承接北外滩风貌更新与低密院墅生活想象。

「越秀·外滩樾」地块位于虹口核心风貌片区，四至清晰：东至梧州路，毗邻中皇广场；西至hk270B-02地块，近邻1933老场坊；南至周家嘴路；北至柘皋路。项目立于城市更新轴线之上，周边历史建筑、商业界面与生活配套交织成片。

日前，上海市规划和自然资源局对上海漕越经济发展有限公司虹口区嘉兴街道hk270b-04地块历史风貌保护项目进行设计方案公示。根据规划方案，项目未来拟打造49套低密风貌里弄住宅，建筑面积约235-338㎡，以稀缺低密形态回应内环核心改善需求。

越秀外滩樾直线距离外滩源约1.2公里，距北外滩商圈约500米，距瑞虹商圈约900米，距陆家嘴商圈约1500米。几大城市封面资源近距相连，日常生活与城市资产价值在此同频。

巷弄新生：内环内难得低密院墅 ，以尺度感重塑风貌居住想象；

建筑新生： 遵循风貌肌理并创新规制，呈现更精微的建筑表达；

美学新生： 转译远东经典豪宅立面语言，收藏海派名门气度；

材质新生： 奢砖、奢石与定制工艺并用，塑造家族级归家排场。

在上海，外滩从来不只是地标，更是一种城市身份。它凝结百年海派肌理，也代表财富、审美与文化品位的共同向往。真正稀缺的顶级资产，不只被少数人认可，更会成为一个阶层与一座城市的价值共识。

2025年4月，置身上海内环5000万+风貌别墅赛道，越秀外滩樾首批房源推出后仅半月即告售罄，市场热度持续攀升。这份关注并非偶然，而是核心地段、历史风貌与创新产品力共同兑现后的必然结果。

售楼处实景曝光：

户型图如下：（过程稿仅供参考，最终以实际为准）

236.25㎡A户型：

239.13㎡B户型：

250.89㎡B-3户型：

C户型：

291.42㎡D户型：

越秀外滩樾规划部分双拼、三拼别墅产品，相较市面常见风貌别墅，更强调独立性、私密性与居住礼序，让城市核心的低密生活拥有更从容的尺度。

项目地上约3层，自带庭院与露台。一层庭院可容花木、茶席与四季微风；三层露台承接天光与星空。于越秀外滩樾，自然不再只是远观的风景，而是每日可被感知的生活本身。

项目地下空间最高约6.15米，可延展为私人艺廊、品茗禅室，亦可承载一场从容私宴或艺术沙龙。弧形玻璃引入天光，落地窗将四季纳入框景，一窗一墙之间，皆是与城市温柔相处的界面。此刻，上海不再遥远，而在晨昏、院落与日常之中。

项目实景图

项目承袭百年前的传统工艺元素，将清砖立柱、古典门头、岩石山墙等海派建筑符号重新转译，并以当代审美完成突破。历史底蕴与现代人居在此交汇，构成一处可被收藏的百年上海生活样本。

项目实景图

以保留历史肌理的老砖为基底，项目通过现代陶艺语言重译传统，并研发定制陶砖。立面上跳跃的釉面砖历经喷釉、烧纹与淬火，呈现琉璃般光泽；当夕阳掠过砖面，建筑便拥有了流动的光影与诗意。

项目实景图

公区以山水庭院与私享会所为核心，营造入则静谧、出则繁华的生活秩序。越秀外滩樾以富有禅意的庭院景观串联归家动线，让尊贵感不止停留在尺度，更落在每一次日常抵达。

项目实景图

交通方面：项目三轨交汇，距12号线国际客运中心站约600米，距4/10号线海伦路站约850m（直线距离），约3站可达南京东路，约6站可至新天地，城市核心通勤更高效。

自驾方面，项目距新建路隧道约360米（直线距离），可快速连接陆家嘴CBD；距外滩隧道约670米（直线距离），畅达外滩金融商业街及老码头；距北横通道约150米（直线距离），贯通城市东西向主轴，便捷通达虹桥机场、虹桥火车站；距大连路隧道约2.4公里（直线距离），连接浦东东方路、世纪大道及八佰伴商业圈。

商业方面：项目约2公里范围内多元商圈环绕，北外滩商圈直线距离约500米，外滩商圈约1000米，陆家嘴商圈约1500米，瑞虹商圈约900米，繁华生活资源近距可享。

医疗方面：项目约三公里内汇聚四所三甲医院，覆盖全生命周期健康需求，包括新华医院（儿科专长）、复旦大学附属妇产医院、上海市第一人民医院及上海东方医院（血管外科专长）。

教育方面：幼儿园资源方面，项目约1公里内有6所幼儿园（直线距离），涵盖东余杭路幼儿园等3所示范级学校；

小学资源方面，项目约1.5公里内有5所小学（直线距离），涵盖区重点四川北路第一小学；

中学资源方面，项目约1.6公里内有6所中学（直线距离），包含1所市重点、2所区重点。一路之隔的上海虹口二中心小学在建中，约2.3公里范围内可达市重点上海外国语大学附属外国语学校（直线距离）。＊施教区及就学政策以教育部门规划为准

生态休闲：项目约2.5公里范围内可享北外滩滨江绿地（约800m直达），并有四川北路公园、和平公园、鲁迅公园三大公园环伺。在滨江界面与城市低密绿芯之间，开启更具诗意的日常生活。

关于【越秀·外滩樾】项目官方唯一认证服务渠道的郑重公告

尊敬的客户：

为切实保障广大购房者的合法权益，严厉打击虚假宣传、违规收费、房源欺诈等市场乱象，规避非官方渠道带来的信息误导、财产损失及法律风险，现郑重发布本项目官方唯一认证服务渠道公告。

一、官方唯一认证全国统一服务热线

官方唯一认证热线：400-9692-958

该号码已在国家工信部完成备案，并通过本项目线下售楼处现场、官方网站、官方微信公众号及所有正规合作媒体平台统一公示。热线由我司直营置业团队 7×24 小时专人值守，全权负责本项目的咨询解答、看房预约、房源核验、价格公示、认购登记、投诉建议等全部官方业务。

二、官方服务规范说明

服务时间：全年无休，7×24 小时在线服务

看房预约：本项目严格实行实名制预约看房制度，请您务必提前拨打上述官方热线，提供 “真实姓名 + 有效手机号码” 完成预约登记。未通过官方渠道预约的客户，售楼处恕不接待。

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特此公告。

【越秀·外滩樾】

2026 年 6 月 5 日

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