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建发・海宸（备案名：海宸华庭）

📍地址：上海市杨浦区江湾城路 566 弄（新江湾城核心，江湾城路 & 殷高东路）

📌定位：世界 500 强建发国企宸系主城顶豪、内环旁 1.55 超低密高低配、三面滨水湿地、新江湾纯改善 70 年精装住宅、4200㎡高端会所、预约制看房

项目总平鸟瞰

一、大盘核心基础参数（2026 官方备案）

1、开发安全保障

开发主体：上海新闳湾企业（建发房产全资，厦门国资委千亿国企），40 年高端顶豪营造经验，资金零暴雷风险

产权：纯正70 年商品住宅，民水民电通燃气、可落户划片公办、首套 3 成 / 二套 2.5 成、支持公积金组合贷，无保障房配建、无沿街大型底商

地块体量：占地 10.29 万㎡，计容建面 15.95 万㎡；全盘 1156 户，产品分三类：11–13 层小高层、4–6 层电梯洋房、4–6 层叠加别墅

规划硬指标

容积率1.55（新江湾主城极低密梯队）、整体绿化率 35%，景观组团局部高达 60%，三面环绕 11.4 公顷原生湿地水系

全地下人车分流，车位配比 1:2.2，一户多车位充足，全车位预装新能源充电桩

配套4200㎡高定会所：恒温泳池、健身瑜伽、私宴厅、儿童四点半学堂、贵宾接待区

交付节点：北区2027 年 12 月 30 日精装交付，南区2028 年 6 月 30 日精装交付，主体封顶、实景示范区已开放

物业：建发一级自持物业

小高层 / 洋房：6.8 元 /㎡/ 月；叠墅：8.8 元 /㎡/ 月；24h 一对一白金管家、280 余项顶豪服务标准

立面 & 空间：海派新中式轻奢，铝板 + 三层中空 Low-E 超白隔音玻璃；标准层高 3.05–3.1m；全盘一梯两户 / 两梯两户，私梯前厅不计产权拓展；得房率 82%–90%（洋房最高 90%+）

二、户型、面积与 2026 年成交行情

备案均价117343 元 /㎡，实际成交 11.6–12.2 万 /㎡；滨水头排、高区、边套大幅溢价，需预约验资看房

（一）11–13 层精装小高层

105㎡ 三房两厅两卫（入门改善）

总价 1050–1280 万；三开间朝南、LDKG 宽厅、南向观景阳台、主卧全套间，得房率 82%，入主新江湾门槛户型

197㎡ 四房两厅三卫（小高层楼王）

总价 2200–2500 万；270° 滨水全景、双主卧套房、独立家政间、巨幕横厅，终极平层改善顶配

（二）4–6 层精装电梯洋房（改善主力）

125㎡ 四房两厅两卫

总价 1450–1700 万；四开间朝南、南北双阳台、双套房，二胎高端改善主流

161–189㎡ 大四房三卫

总价 1850–2300 万；6.8 米阔景横厅、步入式超大衣帽间、无遮挡湿地景观，洋房顶流房源

（三）4–6 层毛坯叠加别墅（低密藏品）

180㎡ 上下叠四房三卫，总价 2000–2400 万

下叠：地上 2 层 + 5.4m 高挑高地下室 + 南向私家庭院

上叠：地上 2–3 层 + 顶层星空大露台；户户预留电梯井安装位，拓展空间充沛

三、顶奢精装配置（装标约 5000 元 /㎡，宸系高端成套）

三大件标配：大金 VRV 高端中央空调 + 威能全屋水地暖 + 霍尼韦尔深度新风 + 前置 + 末端净水软水全套，搭载华为鸿蒙全屋智能中控

厨卫国际一线顶配矩阵

厨电：德国嘉格纳嵌入式全套、铂浪高石材水槽龙头、实木高端定制橱柜

卫浴：汉斯格雅恒温五金、杜拉维特智能洁具，主卫配独立双人按摩浴缸、干湿分离双台盆、智能马桶预装基座

硬装细节：客餐厅进口天然大理石通铺、卧室多层实木复合地板；全屋定制收纳柜体；9 米挑高石材精装双入户大堂；风雨连廊串联全园新中式水景、名贵乔木景观组团

四、内环旁顶配全维配套

1、双轨交 + 中环自驾枢纽

地铁：10 号线殷高东路站步行约 600 米、18 号线民府路站步行约 800 米；1 站五角场、4 站新天地、6 站南京西路，串联三大核心 CBD

自驾：殷高东路、江湾城路、中环高架；10 分钟北外滩、15 分钟陆家嘴、20 分钟人民广场，内环旁黄金区位

2、商业配套

步行圈：自带 4200㎡业主私享会所；1.2km 新江湾城邻里商业

大型商圈：2km 五角场万达、合生汇、悠方；自驾 10 分钟新天地 iapm、BFC 外滩金融中心，顶奢购物、米其林宴请全覆盖

3、教育（70 年住宅可落户划片，新江湾王牌教育底色）

公办梯队：复旦科技园小学、上音实验学校（九年一贯制）、复旦二附中；车程 10 分钟覆盖兰生复旦、平和、德法、惠灵顿等顶尖双语国际名校

4、三甲医疗（5 公里多三甲集群）

2.8 公里长海医院（三军大顶级三甲）；4 公里新华医院、长征医院；6 公里杨浦区中心医院，全维度高端诊疗、康养保障拉满

5、生态王牌（新江湾上海主城最大生态板块）

地块三面原生湿地水系环绕；步行 200 米安徒生童话乐园、1.5km 吉尼斯认证 SMP 滑板公园；社区内部 35% 立体水景园林，内环内稀缺低密生态静奢住区

五、五大核心稀缺价值壁垒

建发宸系国企顶豪，内环旁 1.55 极致低密

新江湾近年极少新增 1.55 容积率纯住宅地块，全盘清一色 105㎡起改善大户型，无刚需小户型混居；建发 40 年顶豪品控 + 国企资金兜底，交付安全度碾压民营高端盘。

三面滨水湿地 + 新江湾原生生态，主城独一份

内环内寸土寸金，能坐拥连片湿地水系、60% 局部高绿化的社区寥寥无几；对比市区高密度超高层，洋房 + 小高层 + 叠墅的低层排布，安静度、采光、空气质量断层领先。

私梯入户 + 嘉格纳顶配精装 + 4200㎡会所，产品力对标 15 万 + 内环顶豪

同内环 11–12 万 /㎡楼盘大多两梯四户、装标 3500 元 /㎡以内；本盘独立私梯前厅、嘉格纳全套厨电、大理石通铺、恒温泳池会所，硬件配置越级对标黄浦、徐汇滨江 15 万 + 顶豪。

新江湾全龄顶尖教育 + 五角场千亿产业底盘，保值租赁双强

复旦、上音、兰生复旦全龄名校加持，学区属性稳定；五角场科创、互联网、高校高净值人群密集，外企高管自住、整租需求旺盛，二手租金、流动性稳居上海内环第一梯队。

70 年完整住宅属性，完胜内环不限购商办公寓

支持公办落户上学、民水民电、低首付比例；对比周边 40 年商办，家庭自住、资产传承、学区需求全面兼容，是预算千万级入主内环新江湾高端改善的核心标的。

最新消息，500米地铁旁「建发海宸」前期在售中，六批次加推在即！加推建面约105-230㎡房源！

⛩项目名称：「建发海宸」

👑项目简介：杨浦新江湾 品质住宅

🗣最新动态：前期在售中，六批次加推在即

📍区域板块：杨浦新江湾

🏠产品介绍：加推建面约105-230㎡房源

🚇交通配套：10号线殷高东路站

🛍️商业配套：项目门口就是年轻潮派的MEET678，直线距离约900米悠方购物中心，2站地铁直达五角场商圈，合生汇、万达广场、百联又一城等

🏫周边教育：建发海宸家门口就是交大附中（在建），还汇聚中福会幼儿园、规划幼儿园、上音实验学校、德法学校、复旦大学等全龄学府，从幼儿园、小学到中学、大学全覆盖

🏥医疗资源：项目2公里范围内包罗嘉会国际医疗中⼼、上海长海医院、上海市肺科医院、市东医院新江湾院区（在建）等国际医疗和三甲医疗

🎭休闲配套：新江湾城公园

1地段

新江湾城高端资源和人群汇聚。同时涵盖约9.45平方公里原生湿地、约1.2万方新江湾湿地公园，生态资源很丰富，天然形成了一个高端低密住区。

教育方面，建发海宸家门口就是交大附中（在建），还汇聚中福会幼儿园、规划幼儿园、上音实验学校、德法学校、复旦大学等全龄学府，从幼儿园、小学到中学、大学全覆盖，加速孩子成长。

*教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。

产业方面，新江湾城作为杨浦超大规模产业园区的落户地，坐拥湾谷科技园、复旦软件园、创智天地3大产业园，集中了科技金融机构460家、科技型企业7000余家，其中耐克、IBM、AECOM、西门子、李尔、硅谷银行等跨国公司地区总部、研发中心纷纷落户！

商业方面， 项目门口就是年轻潮派的MEET678，直线距离约900米悠方购物中心，2站地铁直达五角场商圈，合生汇、万达广场、百联又一城等，想怎么逛就怎么逛；

医疗方面，项目2公里范围内包罗嘉会国际医疗中⼼、上海长海医院、上海市肺科医院、市东医院新江湾院区（在建）等国际医疗和三甲医疗，安全感拉满；

产业也是新江湾的优势，杨浦2035规划擘画，江湾与五角场重点发展大创智创新发展示范区，聚集了约70个众创平台及孵化器和抖音、B站、叠纸等约4500家名企，这座东方硅谷聚拢的高净值人群，就是新江湾房价坚挺的强力基石。

尽管新江湾板块的生活已经相当成熟，但近期对于该板块的居民而言，还有望迎来“中环北抬”的利好。

在北上海中外环间，规划有3条快速路，分别为在建中的军工路快速路，以及规划中的长江西路快速路、沪太路快速路。这3条快速路相互连接，头尾均可联通中环线。

根据《2025年上海市重大工程清单》，全长约7.3公里的军工路快速路新建工程，将在今年内完工。获益最多的板块，当属新江湾城。

建成后，将减轻中环北段、逸仙路高架、南北高架等快速路的交通压力。小到新江湾、宝山城区，大到整个上海北部，乃至延伸到浦东，都被这条新路影响，一根线现在就开始创造化学反应。

项目无论是区位配套条件还是周边环境都很不错。

从板块内部区位来说，建发项目到10号线殷高东路站步行只有700米左右，标准地铁房。无论向南到三门路尚浦中心、五角场，还是向北到新江湾城公园、悠方购物中心距离都非常近，基本都是散散步就能到的距离。

从地块周边环境来说，地块东侧紧邻河道及绿地，是标准的河景房（下文有航拍图），西侧是低密次新社区上海院子和安徒生童话乐园，北侧同样紧邻河道，河道对面是在建的交大附中杨浦实验学校（九年制+高中）和规划幼儿园，南侧一路之隔还是绿地。

2产品

在产品力时代，海派艺境示范区以超惊艳实景诠释超绝兑现力。

以玉兰门庭—迎归大堂—莳花荟为主轴，敬献步履生辉的归家艺旅：玉兰门庭如繁花盛绽，尊华瑞鳞水景聚运生财，双尊铜狮镇守家宅；迎归大堂流转光影艺韵，百羽栖澜艺术雕塑、芦海宸韵非遗绣作流淌摩登气韵；莳花荟中央会客厅移步异景，献映会客、休闲等雅会。

建发「宸系」中式作品，铝板与玻璃幕墙外立面，配园林景观。约1150套房源高低配，限高40米，含小高层、洋房、叠墅产品，满足刚需与改善需求。

出入口古典园林五进景观体系，人车分流设计打造舒适归家体验。

项目整体为海派东方风格，融合了中西方建筑元素。海派东方风格通过文化融合、创新设计、精选材质和精湛工艺，打造出既具有文化底蕴又符合现代生活品质的住宅建筑，成为高端住宅市场的新标杆。

建发·海宸倾造建面约4200㎡高定会所，共同构建一处围绕身体与精神，徐徐展开的日常场域。恒温度假泳池，标配男女更衣室、汗蒸房、淋浴间、储物室，共鸣内心的愉悦与松弛；建面超200㎡健身房，规划多种专业器材，打造不出家门的专业健身场地；建面约70㎡瑜伽室则通过石材、木材等天然材料的质感，演绎沉浸但又有温度的宁谧氛围。未来还将呈现红酒雪茄室、双私宴厅、影音室等功能区，让丰盛日常触手可达。

高度还原的实景力，是无可取代的产品力。正是这种对匠心细节的坚持，赢得了市场的赞誉。这种源自真实体验的认可，才是最珍贵的口碑资产。

建发海宸六批次加推在即，5月【湾墅】新品热销，6月【湾墅】宽邸230㎡——新江湾一线临水的4F洋房大平层即将首次入市。

湾墅·宽邸210㎡，占位新江湾城生态长廊首排位置，坐拥宽阔视野，更将“墅权平移”的设计哲思悄然融入每一寸空间，在此，生活与天地坦然相见。

私密尊崇 类1梯1户尊属仪式

当你归家的那一刻起，尊崇仪式感便已开启。湾墅·宽邸210㎡引入别墅的“序厅”理念，单梯入户，建面约9㎡独立序厅峯范礼迎，从电梯厅的石材铺陈，到约1.7m大尺度的双开门大宅气度，再到双洄游动线入户，动接北向公区，静通南向卧室，步步尊荣，峯范迎归。

极致视野 约16.5米全画幅观景

走进「宽邸210㎡」，眼前是一幅被环幕落地窗装裱的绿意收藏，窗外新江湾城生态湿地的自然美景，随季节更迭而流动，约16.5米四开间面宽，让每一个房间盛满诗意，搭配家政间/主卧飘窗/次卧转角窗三重270°采光，让家不再是冰冷的钢筋水泥，而是生长在自然之中的空中花园。

墅级尺度 建面约100㎡峯层聚场

当玄关、客餐联厅、厨房与阳台一体贯通，形成约100㎡超级社交巨厅（仅建面约210㎡），便会懂得尺度的意义。在这里，能轻松摆放10人大圆桌与仪式感岛台，或开一场派对，或成为孩子的游乐主场，生活聚场随时上演。

超享空间 随家族故事美好蔓延

一个好房子的前提，是能随着家庭变化而成长。湾墅·宽邸210㎡的南向次主卧配备独立的玄关和双衣柜，更可与南向次卧“合二为一”实现双套房配置，更大尺度衔接窗外滨水景色，以全生命周期户型，为家庭未来十年预留生长力。

湾墅·院藏230㎡，以独栋级下叠藏品、有天有地有花园的上叠墅境，成为跨越时间的恒藏，更打造最大约23米朗阔栋距，引双面环水入怀，成就难得的宽景墅区。

三重归家礼序 定制尊崇仪式感

归家动线不仅是功能的连接，更是身份与情感的崇表达。湾墅·院藏230㎡以“独立院门-私梯入户-地库光厅”三重归家礼序为脉络，将门第的尊崇、归途的仪式、私域的温情层层铺陈，让每一次归来，皆成一场被郑重以待的生活巡礼。

独立花园院落 圆满心中浪漫情怀

宽厅纳日月，花园揽星辰。建面约228㎡下叠首层南向建面约110㎡私家花园（边厅）与南向约7m奢阔客厅相连，成为三代同堂的雍容生活主场，父母在这里莳花弄草，孩子在这里奔跑探索，或是周末夜晚邀请好友，来一场烧烤派对，在上海市区实现“院子自由”。

约10.4米大开间 臻稀4房全朝南

开阔的家庭厅以独栋级尺度铺陈，约10.4米开间让光线无遮挡漫入，约3.4米客厅层高带来的通透感触手可及，宽奢的空间，不仅是孩子的游乐主场，也是接友纳客的“宴会厅”，建面约228-235㎡上下叠各4房全朝南的格局，更是市场的罕有稀藏。

约6.3米穹顶级层高 搭配3面采光井（边套）

电梯下行，抵达另一重收藏。全明地下室（局部）约6.3米穹顶级层高，阳光从三面超大采光井倾泻而入，可以设计成第二会客厅、家庭影音室、玩具之屋、酒窖等等，这里是一处专为深度社交而设的私属领地，它属于那些值得被珍视的相聚。

建面约50㎡星空阁楼（建面约235㎡） 生活更上一层

除了拥有花园庭院与百变地下空间，上叠（四叠）更打造建面约50㎡空中阁楼与建面约14㎡星光露台，天光倾泻，满室生辉。夜晚星光游弋，摆放一架天文望远镜，陪孩子探索星空的奥秘，这是上叠对天空资源的专属拥有。

湾墅宽邸230㎡4F洋房大平层：

此外，前期热销的洋房105㎡、洋房161㎡以及四叠228-235㎡均有补仓。

洋房105㎡边套：

洋房105㎡中间套：

洋房161㎡边套：

洋房161㎡中间套：

四叠上叠235㎡边套：

四叠上叠235㎡中间套：

四叠下叠228㎡边套：

四叠下叠228㎡中间套：

上海2026年发展规划

💡 【置业关注重点】

• 交通升级是今年最大的置业红利点，重点关注嘉闵线北延伸、崇明线沿线及五大新城的配套完善区域，这些将是2026年价值提升的核心赛道。

📈 核心经济目标

• 全市生产总值增长5%左右

• 地方一般公共预算收入增长2%

• 全社会研发经费支出占GDP比例达4.6%

• 城镇调查失业率控制在5%以内

🚀 新质生产力与产业升级

• 聚焦集成电路、生物医药、人工智能三大领域，加快落地重大产业项目

• 培育智能网联新能源汽车、海洋经济、低空经济、航空航天、卫星互联网等新兴产业

• 深入实施“人工智能+”行动，推动科技与产业创新深度融合

🏙️ 城市空间与功能提升

• 五个新城：以“强功能”为主线，推进26项重点项目，完善医疗、教育、产业配套，加速产城融合

• 中心区更新：推进南京东路、陆家嘴、徐家汇等重点商圈改造，提升国际消费中心城市能级

• 交通基建：开工建设嘉闵线北延伸，加快崇明线等轨道交通建设，推进S7、S22等公路规划研究

🌱 绿色低碳与民生保障

• 启动蒙电入沪过江工程，推进深远海风电，新增新型储能50万千瓦

• 新增公园100座、绿道100公里、绿地500公顷，打造高品质公园城市

• 完成20万平方米旧住房成套改造，盘活处置低效产业用地20平方公里

• 推进中山医院青浦院区、市一松江院区二期、市六临港院区二期等医疗项目投用

🔓 高水平改革开放

• 深化浦东引领区综合改革试点，设立科创综合保税区

• 支持临港新片区拓展离岸贸易、跨境数据流动等功能

• 实施优化营商环境2026年行动方案，推动惠企政策免申即享、直达快享

🎨 文化与消费升级

• 建成上海大歌剧院，培育微短剧、元宇宙等新型文化业态

• 打造一江一河滨水旅游区，发展红色、文博、工业等特色旅游

• 大力发展首发经济、夜间经济、银发经济，培育20个融合性消费新场景

官方售楼处认证唯一热线：400-9692-958（经官方2026.6月15日权威核定，长期有效。本项目仅此官方号码，其他一律中介）

为严格守护广大购房者切身置业权益，杜绝非官方渠道虚假宣传、信息篡改、中介导流、恶意误导等乱象，特向全网发布2026 年 6 月15日最新官方权威公示，请购房客户务必认准正规官方渠道！

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