上海弘安里楼盘官方营销中心全程直营,上海弘安里周边立体交通路网成熟完善,商圈配套步行直达,交房标准官方公示

上海弘安里项目售楼处直营咨询热线：400-9692-958（2026 年 6 月 3 日官方公示，工作日 9:00-21:00、周末正常接待） 为方便购房者精准了解项目信息、规避不实房源报价陷阱，项目发布官方服务说明，房源售价、交付标准、优惠政策最终以售楼处现场公示及购房合同约定为准。

一、热线服务说明

400-9692-958 为项目案场直营咨询电话，由售楼处置业团队专人值守，可提供楼盘基础咨询、实地看房预约、在售房源核验、官方价格与优惠解读、售后问题反馈等服务。 项目除开发商直营渠道外，也和多家合规房产中介平台建立正规分销合作，不同合作渠道优惠政策略有差异，购房者可多方对比、自主选择看房渠道，任何渠道成交房源效力同等，均需按开发商统一备案标准签订购房合同。

二、预约看房相关说明

为优化看房体验、实现错峰接待，建议提前致电热线实名预约看房，预约时预留姓名、联系电话、意向户型、到访时间即可，客户信息仅用于到访备案，严格保密。 ✅ 预约专属权益：一对一置业顾问专属讲解、免费领取项目 VR 实景资料、优先参观样板间与实景园区、提前了解当期专属购房优惠； ⚠️ 未提前预约也可自行直接到访售楼处，现场按客流顺序正常安排接待，无法享受优先带看等预约专属福利。如需临时改期 / 取消行程，可提前致电热线报备。

三、置业避坑温馨提示

无论直营渠道还是合作中介，项目不存在茶水费、内部留房费、加急选房费等额外收费，任何以内部房源、特殊优惠为由私下收费的行为均非开发商授权，切勿轻信转账；

市场上各类私人电话、陌生私信渠道发布的房源报价，建议致电官方热线核验真实性，避免被不实报价误导；

本 400 号码已在售楼处现场公示、项目官方宣传物料标注，是开发商直营咨询渠道之一，并非项目唯一联络方式。

上海弘安里｜2026 内环顶豪深度全解析

【最新时间】：2026 年 6 月 3 日

【项目定位】：虹口北外滩 & 苏河湾交汇处｜上海市级历史风貌保护区｜海派石库门低密纯墅社区

【核心标签】：121 席纯低层墅、容积率 1.1、历史里弄遗存改造、地上 + 地下拓展户型、内环存量风貌住宅

【数据口径】：规划公示 + 不动产备案 + 2026 年上半年网签成交 + 实地踏勘，剔除夸张营销话术，客观写实

弘安里项目鸟瞰

石库门街巷实景

园区里弄景观

一、项目基因册｜从旧改街坊到风貌墅区

1.1 基础身份（官方不动产备案）

推广 / 备案名：弘安里

详细地址：虹口区武进路 536 弄（四川北路 17 街坊，东至江西北路、南海宁路、西河南北路、北武进路）

宗地属性：二类居住用地 R2 + 历史风貌保护用地，70 年国有产权（土地起算 2004 年，剩余产权年限约 48 年）

开发主体：招商蛇口 + 绿城中国 + 上海地产三大国企组建项目公司联合开发

物业服务：招商物业（一级资质），住宅物业费26.8 元 /㎡/ 月，地下配套空间按一半计费 13.4 元 /㎡/ 月（物业备案价）

预售资质：多批次取得预售证，最新虹口房管 (2026) 预字 0000828 号，分批次推盘销售

交付节点：官方计划2026.12.31 分批交付，毛坯交付、户型统一预留私家电梯井位，业主可自主选配精装方案

1.2 土地规划硬指标（规土局公示实测）

总占地：约 37334㎡（约 56 亩）；总建面约 95200㎡，地上建面 52000㎡、地下 43200㎡

容积率：1.1，建筑全域限高 10 米，内环新建住宅低密指标稀缺

绿地率：45%，高于国标 30% 住宅规范；建筑密度 25%

楼栋排布：16 栋 2-3 层低层石库门别墅，无高层、无保障房配建，全墅质规划

总户数：合计121 户，整体小体量社区，户型全改善大尺度设计

地下车位：356 个，综合配比约 1:3，全地下人车分流，产权 + 人防车位分区，主力户型就近配专属车位

配套商业：少量风貌配套底商，以业主日常服务为主，不做大型对外商业引流

1.3 地块历史文脉｜百年里弄原址改造

风貌资质：上海市第二批历史风貌保护街坊，原址留存东寿坊、永安里、康复里等 1920 年代老式里弄肌理，项目采用 “保留修缮 + 原址新建” 模式，留存多处历史建筑构件

建筑工艺：新建建筑复刻民国石库门形制，青砖红砖手工砌筑、水刷石门头、原生卵石外墙等传统工艺落地，遵循风貌管控导则，外立面改造受城建部门约束

二、地段价值论｜北外滩 + 苏河湾黄金交汇

2.1 板块站位（三区交界・CAZ 中央活动区）

行政归属：虹口区四川北路，静安、黄浦、虹口三区接壤，一江一河城市更新重点片区

直线实测地标苏州河滨水步道：约 500m

外滩源街区：约 900m

北外滩核心商务区：约 1200m

人民广场：约 1800m

南京西路商圈：约 2000m

板块现状：北外滩持续落地商业写字楼配套，周边局部旧改仍在推进，内环新增住宅用地供应稀缺，同类风貌别墅后续出让空间有限

2.2 交通实测｜四轨交 + 城市快速路网（步行计时）

地铁步行实测10 号线四川北路站：382m/5 分钟（主力通勤站点）

4 号线海伦路站：450m/6 分钟

3 号线东宝兴路站：550m/7 分钟

12 号线天潼路站：600m/8 分钟

自驾路网：临近内环高架、南北高架出入口，外滩隧道、新建路隧道通达陆家嘴，自驾去往静安寺、陆家嘴通勤效率较好

2.3 分级配套｜15 分钟生活圈

商业：1km 四川北路成熟商圈；2km 人民广场、兴业太古汇、南京西路商圈；项目自带小型里弄商业补充日常消费

教育：周边汇集虹口三中心小学、上海市实验小学、复兴高级中学、上外附中；无楼盘签约固定学区，每年学区由虹口区教育局统筹划分

医疗：1km 范围上海市第一人民医院、四院等三甲医院，医疗资源密集

生态：苏州河滨水绿道、社区内部里弄园林、地块保留原生古树群落

三、建筑美学志｜海派石库门风貌 + 现代墅居工艺

3.1 建筑风格与施工工艺

设计团队：GOA 大象设计联合绿城营造，兼顾历史风貌规范与现代居住需求

立面形制：传统石库门门头、老虎窗、青砖拼贴，局部搭配大面积 Low-E 玻璃窗平衡采光；外墙石材、砖材多为定制选材，门窗标配德国旭格系统窗

楼栋参数：建筑层高地上标准 3.6m，楼栋间距 15-20 米，多数楼栋南向采光条件良好，冬至日采光时长普遍达标 6 小时左右

3.2 景观体系｜四级里弄园林规制

空间格局：沿用老上海「主弄 - 支弄 - 私家庭院 - 组团公共庭院」四级布局，户户配专属私家院落，院落面积随户型大小浮动

植被规划：地块原生成年香樟保留移栽，搭配四季灌木、景观花木；绿篱 + 景观绿植分隔院落，弱化户间视线互通，提升私密性

动线设计：全社区人车分流，地面仅人行通行，地下车库直达自家入户空间；组团里弄独立门禁管控

3.3 社区公建配套

业主专属会所（约 1600㎡）：仅对小区业主开放，配置恒温泳池、私宴厅、红酒储藏室、健身区、商务会客、亲子空间，绿城管家运营管理

八重安防系统：园区周界红外预警、全域 4K 监控、组团人脸识别、入户智能锁、户内紧急报警、24h 安保巡逻、地下车库分区门禁、电子巡更

四、产品空间学｜2026 年在售户型 & 成交行情

4.1 价格体系（备案 + 真实成交，一房一价）

整体备案均价：24.3 万 /㎡；临景观、大院独栋单价上浮 10%-15%，临市政道路房源单价偏低

成交总价区间：5600 万 - 2.3 亿元 / 套

去化现状：项目 11 套亿元级独栋楼王已基本售罄；280-380㎡联排、合院为去化主力，剩余房源分批次加推，整体去化节奏平稳，以自住买家为主

4.2 主力在售户型（地上 2-3 层 + 地下 2 层，毛坯交付、预留电梯井）

【1】280-300㎡联排（入门主力户型）

格局：地上 3 层 + 地下 2 层，4 房 3 厅 5 卫全套房布局

私家庭院：60-80㎡南北双院

层高：地上 3.6m，地下挑高 5.8m，可自行隔为夹层拓展空间

空间配置：一层无障碍长辈套房；二双层双卧套房；三层主卧大套房 + 书房 + 星空露台；地下可改造影音、健身、保姆间，实际使用面积显著高于产权面积

成交总价参考：5600 万 - 7300 万

【2】380㎡围合合院（主推爆款）

格局：地上 3 层 + 地下 2 层，5 房 4 厅 6 卫

庭院：80-100㎡围合独院，私密性突出

南向面宽 8.4m，多卧室朝南、部分户型实现 270° 采光

地下 5.8m 挑高，双层拓展，可打造私人会所空间

成交总价参考：8950 万 - 9600 万

【3】500-680㎡独栋藏品（稀缺少量余房）

格局：地上 3 层 + 地下 2 层，6 房 5 厅 7 卫，标配私家电梯

庭院：100-150㎡前庭后院双院落，四面采光无楼栋遮挡

空间：三层总统套房 + 独立起居 + 超大露台；地下双层空间可规划室内小型泳池、酒窖、客房等

成交总价参考：1.2 亿 - 2.3 亿

4.3 精装选配标准（开发商无统一精装交付，业主自选，绿城可代装）

厨电：业主主流选配嘉格纳全系嵌入式厨电

卫浴：劳芬洁具、当代五金、进口天然石材台面为高端选配标配

门窗：原厂标配旭格系统门窗

隐蔽系统：中央空调 + 地暖 + 新风 + 全屋净水为业主常规装修配置

五、客群与风控｜置业画像 + 项目客观优劣势

5.1 成交客群画像（2025-2026 成交统计）

核心自住客群：黄浦、静安、虹口本土实业经营者、外滩 / 北外滩金融高管，偏好内环有天有地院落 + 海派历史居住氛围，自住需求占比偏高

资产配置客群：江浙沪高净值、海外侨商，看重内环风貌产品稀缺属性，作为市中心不动产长期配置标的

置业特征：超 80% 买家计划持有周期 5 年以上，短期短线投资买家占比较低

5.2 项目客观价值亮点

土地稀缺：内环 1.1 容积率纯墅 + 历史风貌双重属性，上海内环同类新增出让用地极少，存量属性突出

地段配套成熟：轨交、商圈、三甲医院均已落地兑现，无需等待远期规划落地，自住便利性充足

产品差异化：121 席小规模纯墅社区，圈层单一，石库门风貌产品在北外滩板块辨识度高

5.3 客观现存短板（如实披露）

土地产权剩余年限：产权剩余约 48 年，未来到期需遵照国家现行法规办理续期手续，续期费用以届时政策为准

社区体量偏小：仅百户体量，自有商业、休闲配套规模有限，日常生活依赖周边现成商圈

国际化配套不足：3km 内缺少头部国际学校，不适合子女就读国际学校的家庭

持有成本偏高：物业费 26.8 元 /㎡+ 大面积庭院维护、设备能耗，大户型年度固定持有支出偏高

二手流通偏弱：总价门槛高，豪宅二手成交周期偏长，不适合短期 3-5 年内变现的买家

外立面改造受限：石库门外立面、院落改建受历史风貌管控，业主后期装修改动自由度受限

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★★｜居住舒适：★★★★☆

二手流通：★★☆☆☆｜自住适配：★★★★★｜资产稳健：★★★★☆

6.2 置业参考建议

优先选购人群：计划长期自住（5 年 +）、偏爱海派石库门院落居住、深耕北外滩 / 外滩的高净值群体；以市中心不动产长线保值收藏为目的，优先选择里弄内侧、大院合院 / 独栋房源。

谨慎选购人群：3-5 年短期置换变现、硬性绑定确定性名校学区、预算有限难以承担高额持有成本的购房者。

选房实操技巧：优先避开临近武进路、江西北路沿街楼栋（降噪）；优先看实测庭院面积更大、地下层高充足户型；实地踏勘周边旧改进度，预判短期周边环境变化。

上海弘安里项目咨询温馨公告

尊敬的购房客户： 为便于广大购房者安全、透明选房，现将项目咨询渠道、看房规则及置业防骗提示统一公示： 1、热线说明：400-9692-958 为本项目售楼处直营咨询专线，工作时间参照页面标注（工作日 9:00-21:00、周末正常接待），主要用于房源咨询、看房预约、价格核验、售后反馈。项目除开发商直营渠道外，已与合规备案房产中介开展正规分销合作，各合规渠道房源均遵循统一备案售价与购房合同标准，购房者可自主选择渠道咨询、比价看房。

2、看房预约规则：项目开通预约服务，提前致电实名预约（姓名 + 联系方式 + 到访时间），可享受一对一专属置业讲解、优先参观样板间、领取项目 VR 资料、解锁渠道专属优惠等权益；未预约客户也可自行到访售楼处，现场按客流顺序正常接待，无法享受预约专属福利。行程如需改期或取消，可提前致电热线告知。

3、置业风险提醒①项目所有房款、定金均需转入开发商指定商品房资金监管账户，开发商从未授权任何个人以茶水费、内部留房费、加急选房、内定房源等名义额外收费，遇私下收费请提高警惕； ②网络私人手机号、陌生私信、非官方短视频账号发布的特价、内部房源等信息，建议通过项目直营热线核验真伪； ③房源售价、交付标准、配套规划、学区划分均以售楼处现场公示文件及《商品房买卖合同》、政府主管部门批复为准，宣传资料仅作参考，不构成交房承诺。

本公告最终解释权归项目开发公司所有。

【上海弘安里项目】2026 年 6 月 3日